Cour d'Appel — 13 mars 2008

2ème Chambre 

ARRÊT AU FOND 
DU 13 MARS 2008 

No 2008 / 125 



Rôle No 06 / 17382 

S. A. R. L. PRG 

C / 

S. A. FICI-FINANCIERE IMMOBILIERE COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE 



Grosse délivrée 
à : LATIL 
TOUBOUL 



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 25 septembre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 2005F00002 

APPELANTE 

S. A. R. L. PRG 
dont le siège est sis WTC-1300 Route des Crètes BP 255-06560 VALBONNE 
représentée par la SCP LATIL-PENARROYA-LATIL-ALLIGIER, avoués à la Cour, 
plaidant par Me François COCHET, avocat au barreau de CHAMBERY 



INTIMEE 

S. A. FICI-FINANCIERE IMMOBILIERE COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE 
dont le siège est sis 1 place Magenta-Le Quercy-06000 NICE 
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, 
plaidant par la SCP KLEIN, avocats au barreau de NICE 

*- *- *- *- * 
COMPOSITION DE LA COUR 



L'affaire a été débattue le 14 février 2008 en audience publique devant la Cour composée de : 

Monsieur Robert SIMON, Président 
Monsieur Baudouin FOHLEN, Conseiller 
Monsieur André JACQUOT, Conseiller 

qui en ont délibéré. 

Greffier lors des débats : Madame Mireille MASTRANTUONO 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2008. 

ARRÊT 

Contradictoire 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2008 

Signé par Monsieur Robert SIMON, Président, et Madame Mireille MASTRANTUONO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

* * * 

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



La S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle, conseil en immobilier d'entreprise, et la S. A. R. L. P. R. G. ont conclu, le 2 janvier 2001, un « contrat de mandat » par lequel la S. A. R. L. P. R. G. était chargée de rechercher pour le compte de la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle des acquéreurs et vendeurs d'immeubles, de fonds de commerce ou d'industrie sur le secteur géographique constitué du « département des Alpes Maritimes de la Ville d'Antibes à la Ville de Mandelieu ». La S. A. R. L. P. R. G. a mis fin à la relation commerciale, le 14 janvier 2003, imputant la rupture à la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle qui aurait modifié substantiellement la « structure mise en place » dans l'agence de SOPHIA ANTIPOLIS et les conditions d'exécution du mandat. 



Par jugement contradictoire en date du 25 septembre 2006, le Tribunal de Commerce de NICE a débouté la S. A. R. L. P. R. G. de ses demandes liées à la rupture du contrat d'agent commercial, l'a condamnée, sous astreinte provisoire, à restituer à la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle, du matériel informatique appartenant à cette dernière et a condamné la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle à payer à la S. A. R. L. P. R. G. la somme de 9. 116, 45 TTC à titre de « participation sur la commission » perçue par la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle dans l'affaire « Villa Regina ». 



La S. A. R. L. P. R. G. a régulièrement fait appel de cette décision dans les formes et délai légaux. 

Vu les dispositions des articles 455 et 954 du nouveau code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret No 98-1231 du 28 décembre 1998 ; 



Vu les prétentions et moyens de la S. A. R. L. P. R. G. dans ses conclusions récapitulatives en date du 8 janvier 2008 tendant à faire juger :

- que la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle reste redevable de commissions à hauteur de 222. 554, 37 afférentes à cinq opérations différentes,

- que la demande reconventionnelle de la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle formée à un triple titre devra être rejetée, comme infondée ; 



Vu les prétentions et moyens de la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle dans ses conclusions récapitulatives en date du 28 décembre 2007 tendant à faire juger :

- qu'aucune des réclamations de la S. A. R. L. P. R. G. faites au titre des rétrocessions de quote-part de commissions n'est fondée,

- que, par contre, la S. A. R. L. P. R. G. sera tenue au paiement de diverses sommes et à la restitution de matériels professionnels qui lui avaient été confiés, outre à des dommages-et-intérêts pour procédure abusive ; 



L'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire a été rendue le 14 janvier 2008. 



MOTIFS ET DÉCISION 



Attendu sur la rétrocession de quote-part de commissions encaissées par la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle qu'il apparait pour le dossier « Villa Regina » que la S. A. R. L. P. R. G. a contribué aux côtés de Monsieur Y..., autre agent commercial de la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle, à la réalisation de cette opération immobilière ayant pour cadre la ville d'Antibes située dans le secteur géographique concédé à la S. A. R. L. P. R. G. et qu'aucune rétrocession de commissions n'est actuellement intervenue au profit de l'un ou l'autre des agents commerciaux ; qu'il convient de partager à parts égales la rétrocession de commissions entre les deux agents commerciaux qui sont, tous deux, intervenus à l'opération ; que les premiers juges ont justement alloué à la S. A. R. L. P. R. G. la somme de 9. 116, 45 TTC ; 

Attendu pour le dossier « Crystal Palace » que la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle admet qu'une répartition de la rétrocession de commissions avait été convenue entre les différents intervenants à l'opération immobilière (trois) concernant un immeuble situé à Nice, soit une commission due à la S. A. R. L. P. R. G. de 39. 971, 61 TTC (représentant la moitié de la commission après prélèvement de celle revenant à l'apporteur d'affaires parisien) ; que la S. A. R. L. P. R. G. ne fait pas la preuve qu'une répartition différente de la commission « résiduelle » (90 % à son profit et 10 % au profit de l'autre agent commercial au lieu de 50 / 50) avait été convenue et entre quels intervenants ; que, par contre, la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle qui invoque le versement d'un acompte de 30. 000 n'établit nullement la réalité de ce paiement alors qu'elle avait la charge de le prouver et que la S. A. R. L. P. R. G. sollicitait de la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle qu'elle rapporte précisément la preuve que ce paiement avait été effectué ; que la S. A. R. L. P. R. G. reste donc créancière de la somme de 39. 971, 61 TTC ; 

Attendu pour le dossier « Domimur-Natexis » que la S. A. R. L. P. R. G. a reçu sa quote-part de commission sur cette affaire, soit 29. 957, 26 TTC (facture du 8 août 2002 et chèque du 9 septembre 2002 avec extrait de compte bancaire) ; que la S. A. R. L. P. R. G. a reçu, comme il est indiqué sur la facture qu'elle a émise, « une participation de 50 % sur le montant HT de la commission perçue par la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle » ; que ce décompte est établi conformément aux stipulations contractuelles ; que la S. A. R. L. P. R. G. ne peut rien exiger de plus ; 

Attendu pour le dossier « location AMADEUS », que la S. A. R. L. P. R. G. immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés le 21 novembre 2000 et signataire d'un contrat d'agent commercial, le 2 janvier 2001, lui donnant mandat de rechercher des acquéreurs ou des vendeurs de biens immobiliers ne peut prétendre à une rétrocession de commission pour une opération de mise en location de biens immobiliers dénouée, le 11 octobre 2000, par la conclusion d'un bail commercial avec des locataires commerciaux trouvés en dehors de toute intervention de sa part ; que l'agent commercial, Madame B..., qui a mené à bien la vente immobilière en question, a été commissionnée par la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle pour son intervention ; 

Attendu sur la demande reconventionnelle de la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle qu'il apparait pour le dossier « AMADEUS » que la S. A. R. L. P. R. G. a émis, le 27 mai 2002, une facture d'un montant de 38. 993, 92 ayant pour objet « solde sur dossier FICI / Espaces d'Antipolis » que la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle a payée ; que la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle n'était redevable d'aucune rétrocession de commission pour le dossier considéré concernant la mise en location de locaux appartenant à la SCI Espaces d'Antipolis que cette dernière a vendu, une fois loués, à une société Oppenheim par l'entremise de la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle doublement mandatée ; que ce paiement est intervenu sans cause (outre qu'il a pu être provoqué par le libellé de la facture ne mentionnant pas l'exacte nature de l'opération : vente ou mise en location) ; que le paiement se trouvant dépourvu de cause en raison de l'inexistence de la dette l'action en répétition de l'indu qui n'implique pas qu'il soit constaté une erreur du solvens, est bien fondée ; que le seul fait que le paiement est intervenu « sans réserve » ne peut établir la cause que la S. A. R. L. P. R. G. s'abstient de préciser ; 



Attendu pour le dossier « DOMIMUR-NATEXIS / Sel Participations », que la S. A. R. L. P. R. G. n'était pas mandatée à l'effet de rechercher des locataires pour les biens immobiliers appartenant à Natexis vendus par l'entremise de la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle, à la Sarl SEL Participations ; que si la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle devait percevoir de la Sarl SEL Participations, bailleresse, des commissions au titre du mandat de recherche de locataires qui a été suivi d'effets, il lui appartient d'actionner Monsieur Frédéric C..., son agent commercial, mandaté à l'effet de rechercher lesdits locataires ; que ce dernier n'a pas indiqué à sa mandante que son droit à commission était ouvert (il avait, pourtant mené à bien sa mission) et qui n'a pas réclamé la rétrocession d'une quote-part (40 ou 50 %) sur les commissions, à laquelle il avait pourtant droit ; qu'il est indifférent que Monsieur Frédéric C... a agi ainsi à la demande ou à l'instigation de Monsieur D..., associé de la S. A. R. L. P. R. G., celle-ci n'étant pas directement intéressée à la non-facturation des commissions dues par la seule Sarl SEL Participations ; qu'au demeurant, il est pour le moins surprenant que la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle qui avait confié à Monsieur Frédéric C... un mandat important de mise en location de biens immobiliers, n'a pas demandé à son mandataire de rendre compte de sa mission qu'il a menée à bien, sans en prévenir sa mandante, ni solliciter le paiement des commissions lui revenant ! ! ! ; 



Attendu pour le dossier « BOISANFRAY », que la S. A. R. L. P. R. G. non tenue par une clause de non-concurrence pour une période postérieure à la cessation de son contrat d'agent commercial, n'a pas eu un comportement suffisamment déloyal pour être « sanctionné » par l'allocation de dommages-et-intérêts ; qu'elle a effectivement mis à profit, sans faute suffisamment caractérisée, postérieurement à la cessation du contrat d'agent commercial, des informations portées à sa connaissance durant son exécution ; que ce démarchage non accompagné d'agissements déloyaux prouvés ne constitue pas en soi un acte de concurrence déloyale ; 



Attendu qu'il convient d'ordonner à la S. A. R. L. P. R. G. de restituer les matériels restés en sa possession, dès lors qu'elle n'a pas complètement exécuté la décision des premiers juges, sans modification du montant de l'astreinte provisoire ; que cette condamnation vaudra pour les matériels non restitués le 15 novembre 2006, et listés initialement pièce No 23 du dossier de la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle ; 



Attendu que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile ; que les parties seront déboutées de leur demande faite à ce titre ; 



PAR CES MOTIFS 

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour d'Appel d'AIX en PROVENCE à la date indiquée à l'issue des débats, conformément à l'article 450 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, 

Reçoit l'appel de la S. A. R. L. P. R. G. comme régulier en la forme. 

Au fond, confirme le jugement déféré en ses dispositions, condamnant la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle à payer à la S. A. R. L. P. R. G. la somme de 9. 116, 45 € TTC et condamnant la S. A. R. L. P. R. G. à restitution envers la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle, dans les termes du jugement et selon la liste des matériels telle qu'établie initialement en pièce N 23. 

Statuant à nouveau et y ajoutant 1-, condamne la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle à porter et payer à la S. A. R. L. P. R. G. la somme de 39. 971, 61 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2004 et 2- condamne la S. A. R. L. P. R. G. à porter et payer à la S. A. Financière Immobilière Commerciale et Industrielle la somme de 38. 993, 92 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2006, date de la demande devant les premiers juges. 

Ordonne la compensation entre ces deux condamnations. 

Condamne la S. A. R. L. P. R. G. aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la S. C. P. d'Avoués Marie-José de SAINT FERREOL & Colette TOUBOUL, sur son affirmation de droit, en application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT