Cour d'Appel — 8 septembre 2008

R. G. N° 06 / 04128 

Grosse délivrée 

à : 

SCP GRIMAUD 

Me RAMILLON 

COUR D'APPEL DE GRENOBLE 

1RE CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU LUNDI 08 SEPTEMBRE 2008 

Appel d'un Jugement (N° R. G. 05 / 04217) 
rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE 
en date du 14 septembre 2006 
suivant déclaration d'appel du 09 Novembre 2006 



APPELANTE : 

S. C. I. LA COLOMBIERE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 
137 Bld Maréchal de Lattre de Tassigny 
06700 ST LAURENT DU VAR 

représentée par Me Marie-France RAMILLON, avoué à la Cour 
assistée de Me CHAMPAUZAC, avocat au barreau de VALENCE substitué par Me BLANC, avocat au même barreau 



INTIMES : 

Monsieur Jacky Z... 

de nationalité Française 

...

07400 LE TEIL 

représenté par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour 
assisté de Me PALACCI, avocat au barreau de VALENCE 

Mademoiselle Véronique B... 

de nationalité Française 

...

07400 LE TEIL 

représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour 
assistée de Me PALACCI, avocat au barreau de VALENCE 

COMPOSITION DE LA COUR : 

LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : 

Madame Françoise LANDOZ, Président, 
Madame Claude-Françoise KUENY, Conseiller, 
Madame Véronique KLAJNBERG, Conseiller, 

Assistées lors des débats de Mme Hélène LAGIER, Greffier. 

DEBATS : 

A l'audience publique du 16 Juin 2008, Madame KLAJNBERG a été entendue en son rapport. 

Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries. 

Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour.





EXPOSÉ DU LITIGE 

Par jugement du 14 septembre 2006 le tribunal de Valence a : 

" Condamné la SC LA COLOMBIERE à régulariser par acte authentique la cession des biens objet de l'acte du 5 octobre 2004 dans les 20 jours de la signification de la décision à venir, sous astreinte de 100 € par jour de retard, 

Condamné la SC LA COLOMBIERE à effectuer les travaux mis à sa charge au terme de l'acte du 5 octobre 2004, 

Condamné la SC LA COLOMBIERE au paiement de la somme de 2. 000 € à Mme B... et M. Z..., outre 1. 500 € au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile " 

La société civile la COLOMBIERE a relevé appel de cette décision et demande par voie d'infirmation à la cour de : 

" Constater la nullité d'ordre public de l'acte du 5 octobre 2004 dont il est sollicité la réitération, dès lors qu'il est manifestement contraire, d'une part à l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993 et d'autre part aux dispositions des articles L 261- 1et L 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation. 

Constater la caducité du compromis du 15 janvier 2004 et de l'avenant du 1 er avril 2004, en raison de la non-réalisation des conditions suspensives à la date contractuellement prévue, conformément aux dispositions des articles 1134 et 1176 du Code civil. 

Dire que les intimés ne justifient pas avoir subi un quelconque préjudice moral. 

En conséquence, débouter M. Z... et Mlle B... de l'ensemble de leurs demandes initiales et additionnelles, y compris leurs prétentions indemnitaires. 

Ordonner la suppression du passage suivant : " les moyens utilisés pour parvenir à leurs fins sont à la mesure des procédés les plus ignobles auxquels ont recours certains professionnels de l'immobilier " 

Condamner M. Z... et Mlle B... à lui payer la somme de 2. 000 € en réparation du préjudice subi du fait de l'emploi de tels termes outrageants. 

Condamner M. Z... et Mlle B... à lui payer la somme de 4. 000 € au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. " 

Au soutien de son recours la société fait valoir en substance que :

- le conseiller de la mise en état a déjà statué sur la recevabilité de l'appel et les intimés ne sont pas recevables à soulever de nouveau ce moyen,

- elle n'a ni exécuté le jugement ni acquiescé à celui-ci,

- le tribunal n'a homologué aucun accord,

- elle peut soulever en appel des moyens qu'elle n'a pas soulevés en première instance,

- elle est également fondée à modifier ses demandes,

- les trois conditions prévues par l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993 étant réunies, la nullité du compromis du 5 octobre 2004 est acquise,

- cette nullité est d'ordre public,

- l'immeuble litigieux est inachevé, puisque dépourvu de clos et de tout aménagement ainsi que de la desserte en réseaux,

- il est ainsi placé sous le régime obligatoire de l'article L 261-10 du Code de la construction et de l'habitation,

- l'acte du 5 octobre 2004 est donc nul au regard de ce texte pour n'avoir pas pris la forme de l'un des deux types de contrats visés aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil,

- l'acte dont il est demandé l'exécution devait répondre aux exigences des articles 1601-2 ou 1601-3 du Code civil, et stipuler soit une vente à terme soit une vente en l'état futur d'achèvement,

- la promesse portant sur un 5e étage dédié à un usage d'habitation ne stipule aucune division sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis, ou sous le régime plus spécifique des divisions en lots de volume,

- la cour retiendra l'interdiction de procéder à la division de l'immeuble litigieux, à défaut de raccordement des logements à créer aux principaux réseaux, 

Subsidiairement :



- la cour ne pourra pas faire droit à la demande d'exécution forcée de l'avenant du 1er avril 2004 car cet acte, tout comme le compromis initial du 15 janvier 2004, est atteint de caducité par application des dispositions des articles 1134 et 1176 du Code civil,
- la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue dans le compromis du 15 janvier 2004 n'a pas été réalisée avant le 31 décembre 2004, de telle sorte que ce compromis et son avenant sont devenus caducs à cette date,

- la cour ne pourra pas ordonner l'exécution forcée de l'avenant du 1er avril 2004, dès lors que la SC LA COLOMBIERE n'est plus propriétaire du bâtiment sur lequel porte la demande,

- par l'acte du 5 octobre 2004, les consorts Z... et B... se sont expressément désistés du compromis du 15 janvier 2004 et de la clause pénale qui y était stipulée,

- les consorts Z... et B... doivent supporter la plus-value apportée par les travaux très importants réalisés par la SCI LA COLOMBIERE. 



Jacky Z... et Véronique B... soulèvent l'irrecevabilité de l'appel et sollicitent la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne les dommages et intérêts. En outre ils font appel incident pour demander à la cour de : 

" Condamner la SCI LA COLOMBIERE à leur payer la somme de 53. 357, 10 € de dommages et intérêts et celle de 5. 000 € au titre de leur préjudice moral. 

Pour-le cas où la Cour annulerait l'acte du 5 octobre 2004 condamner l'appelante à leur payer la somme de 44. 000 € à titre de dommages et intérêts. 

Condamner la SC LA COLOMBIERE à leur céder la moitié des biens sis à Montélimar section ZB 483 et 484 pour un prix TTC de 319. 075, 46 €. 

Très subsidiairement et pour le cas où cette rétrocession ne pourrait intervenir condamner l'appelante à payer la somme de 366. 500 € à titre de dommages et intérêts. 

Dire et juger que passé le délai d'un mois suivant la décision à intervenir et à défaut de régularisation de l'acte notarié par l'appelante il sera passé outre. 

Débouter l'appelante de toute prétention indemnitaire au titre des dispositions de l'article 41 de la loi du 29 juillet 1881. 

Condamner le société civile LA COLOMBIERE à leur payer la somme de 4. 000 € par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ". 

Ils concluent pour l'essentiel que :

- l'appel sera déclaré irrecevable car la société LA COLOMBIERE a implicitement acquiescé au jugement,

- l'accord intervenu devant le premier juge sur le principe de la signature de la vente litigieuse en la forme authentique constitue un véritable contrat judiciaire,

- un tel contrat est insusceptible de voie de recours ordinaire ou extraordinaire,

- la société qui tout au long de la procédure de première instance a reconnu son obligation de réitérer la vente a renoncé à élever toute contestation y compris sur un moyen d'ordre public,

- la société LA COLOMBIERE n'est pas partie à la convention en cause et elle ne peut dés lors en solliciter l'annulation,

- s'agissant d'une opération de rénovation il est de principe que l'immeuble est achevé et toute opération de cession n'est pas soumise de plein droit à la réglementation des ventes d'immeuble à construire,

- s'agissant du non-respect des dispositions de l'article L 111-6-1 du code de l'habitation aucune nullité n'est stipulée et ces dispositions ne sauraient s'appliquer au stade du compromis,

- ils ne sont pas des professionnels de l'immobilier,

- la société qui n'a pas agi de bonne foi, n'a jamais eu l'intention de respecter les engagements pris à leur égard,

- l'attestation du notaire ne permet pas de vérifier si les ventes invoquées par la société LA COLOMBIERE sont effectives ou s'il s'agit de promesses de vente dont elle pourrait éventuellement se désister,

- il conviendra de faire application de la pénalité contractuelle de 53. 357, 10 € prévue au contrat. 



MOTIFS ET DÉCISION 



Sur la demande de rejet des pièces n° 26 et 27 communiquées le 10 juin 2008 par la société civile LA COLOMBIERE 

Attendu que ces pièces communiquées le jour de l'ordonnance de clôture seront écartées des débats, Jacky Z... et Véronique B... n'ayant pu en prendre connaissance et formuler leurs observations ; 

Sur la demande de cancellation des conclusions du 17 décembre 2007 et la demande de dommages et intérêts



Attendu qu'aux termes de l'article 41 de la loi du 209 juillet 1881 il est du pouvoir des juges de prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires ; 

Qu'en l'espèce la société civile LA COLOMBIERE sollicite la suppression du passage suivant contenu dans les conclusions des intimés du 17 décembre 2007 : " les moyens utilisés pour parvenir à leurs fins sont à la mesure des procédés les plus ignobles auxquels ont recours certains professionnels de l'immobilier " ; 

Que si la liberté de parole à l'audience ou dans les écrits versés aux débats est nécessaire pour permettre l'indispensable exercice de la contradiction, elle trouve toutefois sa limite dans le respect de l'adversaire, le débat judiciaire devant être serein, loyal ; 

Que la joute judiciaire n'excluant pas la polémique ou la remarque acerbe, les parties doivent bénéficier d'une certaine liberté de ton dans la formulation de leur argumentation de sorte que l'appréciation de la portée du passage litigieux doit être restrictive ; 

Or attendu que d'une part le qualificatif " ignoble " n'est ni injurieux ni diffamatoire, d'autre part dans la mesure où Véronique B... et Jacky Z... ont retiré les propos litigieux dans leurs dernières conclusions de mai 2008, le préjudice invoqué par le société ne saurait donner lieu à une indemnisation ; 

Que ces demandes seront donc rejetées ; 



Sur la recevabilité de l'appel 

Attendu que par ordonnance juridictionnelle du 2 octobre 2007 le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l'appel de la société LA COLOMBIERE en considérant que cette dernière n'avait pas acquiescé au jugement déféré ; 

Que faute d'avoir déféré cette ordonnance à la cour, cette décision est désormais revêtue de l'autorité de la chose jugée ; 

Attendu sur le contrat judiciaire, que si la société civile LA COLOMBIERE a dans ses conclusions récapitulatives devant le tribunal, demandé à cette juridiction de prendre acte qu'elle entendait mandater sans délai un notaire chargé de l'acte réitératif pour fixer une date de signature sous réserve de purge du droit de préemption urbain de la commune de Montélimar, il s'avère que le jugement entrepris n'a ni constaté ni homologué aucun accord ou contrat judiciaire quelconque, mais a condamné la société non seulement à régulariser la vente sous astreinte, mais l'a en outre condamnée à effectuer des travaux et payer des dommages et intérêts auxquels la société civile LA COLOMBIERE soit n'avait donné aucun accord soit s'opposait ; 

Que l'appel de la société civile LA COLOMBIERE est donc recevable ; 



Sur l'application de l'article 52 de la loi no93-22 du 29 janvier 1993 

Attendu que la SCI CHANDOUTIS s'est engagée suivant acte sous seing privé du 15 janvier 2004 à vendre à Jacky Z... et Véronique B... et Georges C... agissant solidairement et qui l'ont accepté, un tènement immobilier à usage commercial et d'habitation cadastré ZB 483 et 484 moyennant le prix de 638. 150, 91 € ; 

Que par avenant du 1er avril 2004 les acquéreurs ont convenu d'acquérir ce tènement divisément suivant un plan annexé à l'avenant ; 

Que le 5 octobre 2004, ces mêmes acquéreurs ont annulé l'avenant du 1er avril 2004 et Georges C... s'est engagé à acheter la totalité de l'immeuble et à revendre à Jacky Z... et Véronique B... dans le mois de son acquisition, le dernier étage de la partie sud en l'état, destiné à la création de trois logements ainsi que trois emplacements destinés à la construction de trois garages, Jacky Z... et Véronique B... se désistant du compromis signé le 15 janvier 2004 avec la SCI CHANDOUTIS au profit de Georges C... ; 

Que cet acte précisait d'une part que Jacky Z... et Véronique B... acquéraient en l'état le dernier étage de la partie sud destiné à la création de trois logements ainsi que trois emplacements destinés à la construction de trois garages moyennant le prix TTC de 44. 000 €, d'autre part que Georges C... devait prendre en charge la totalité des frais de réhabilitation des parties communes de l'ensemble du tènement immobilier intérieures et extérieures, ainsi que les balcons et les extérieurs de l'étage acquis par Jacky Z... et Véronique B... outre les réseaux secs et humides, le tout à sa charge exclusive ; 

Attendu que devant la cour, la société civile LA COLOMBIERE qui s'est substituée à Georges C... pour l'acquisition susvisée réalisée en janvier 2005, invoque les dispositions de l'article 52 de la loi n° 93-22 du 29 janvier 1993 suivant lesquelles les cessions à titre onéreux par un professionnel de l'immobilier, des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble sont frappées d'une nullité d'ordre public ; 

Qu'elle invoque également la nullité du compromis du 5 octobre 2004 en application des articles L 261-10, R 261-1 et L 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation ; 

Or attendu que si par application des dispositions de l'article 563 du nouveau Code de procédure civile les parties restent maîtresses des moyens qu'elles invoquent, une partie ne peut invoquer en appel un moyen auquel elle a expressément renoncé en première instance ; 

Que par ailleurs s'il est interdit de renoncer par avance aux règles de protection établies par la loi sous le sceau de l'ordre public, il est en revanche permis de renoncer aux effets acquis de telles règles ; 

Attendu qu'en l'espèce, la société civile LA COLOMBIERE qui a demandé à titre principal au premier juge, de lui donner acte qu'elle entendait, conformément aux stipulations de l'acte de cession du 5 octobre 2004, mandater sans délai un notaire chargé de l'acte réitératif pour fixer une date de signature sous réserve de purge du droit de préemption urbain de la commune de Montélimar, a implicitement mais nécessairement renoncé à invoquer la nullité de l'acte du 5 octobre 2004 ; 

Que la société civile LA COLOMBIERE est donc irrecevable devant la cour à solliciter l'application de l'article 52 de la loi no93-22 du 29 janvier 1993 dite loi SAPIN et des dispositions sus-visées du Code de la construction et de l'habitation ; 

Attendu sur l'exécution de l'acte du 5 octobre 2004, que ce document qui fixait la date de revente à Jacky Z... et Véronique B... dans le mois qui suivait l'acquisition du tènement immobilier par la société LA COLOMBIERE, ne stipulait aucune condition d'obtention du permis de construire et aucune disposition contractuelle sanctionnant le retard dans l'exécution de l'acte ; 

Que par des motifs auxquels la cour se réfère, les premiers juges ont à bon droit considéré que la société LA COLOMBIERE qui n'avait pas respecté son obligation contractuelle, devait être condamnée à exécuter l'acte du 5 octobre 2004 et à payer aux intimés une somme de 2. 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ; 



PAR CES MOTIFS 

La Cour, 

Statuant publiquement par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi, 

Déclare l'appel de la société civile LA COLOMBIERE recevable, 

Prononce le rejet des pièces n° 26 et 27 communiquées le 10 juin 2008 par la société civile LA COLOMBIERE, 

Dit que la société civile LA COLOMBIERE a renoncé à contester la validité de la vente du 5 octobre 2004, 



Déboute la société civile LA COLOMBIERE de ses demandes de cancellation des conclusions de Jacky Z... et Véronique B... et de dommages et intérêts, 

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société LA COLOMBIERE à régulariser par acte authentique la cession des biens objet de l'acte du 5 octobre 2004, sauf à dire qu'à défaut de réitération dans le mois de la signification du présent arrêt, la publication de celui-ci à la conservation des Hypothèques vaudra vente en bonne et due forme, 

Condamne en cause d'appel la société civile LA COLOMBIERE à payer à Jacky Z... et Véronique B... une indemnité de 2. 000 € au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, 

Condamne la société civile LA COLOMBIERE aux dépens de la procédure d'appel avec application de l'article 699 au profit de la SCP GRIMAUD qui en a demandé le bénéfice. 

PRONONCÉ par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau code de procédure civile, 

SIGNÉ par Madame LANDOZ, Président, et par Madame LAGIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.