Cour d'Appel — 23 septembre 2008

AR / NL 

Numéro 4082 / 08 

COUR D'APPEL DE PAU 
1ère Chambre 

ARRET DU 23 / 09 / 08 

Dossier : 07 / 00960 

Nature affaire : 

Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente 

Affaire : 

Marie Paule X... 


C / 

Arlette Y... 

épouse Z... 
A..., 
S. C. P. LABOURDETTE ET NATHALIE B..., 
S. A. R. L. PYRENEES-IMMO 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

A R R E T 

prononcé par Monsieur NEGRE, Président, 
en vertu de l'article 452 du Code de Procédure Civile, 

assisté de Madame PEYRON, Greffier, 

à l'audience publique du 23 septembre 2008 
date indiquée à l'issue des débats. 

* * * * * 

APRES DÉBATS 

à l'audience publique tenue le 23 Juin 2008, devant : 

Monsieur NEGRE, Président 

Madame RACHOU, Conseiller, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, 

Madame CARTHE MAZERES, Conseiller 

assistés de Madame C..., faisant fonction de Greffier, présente à l'appel des causes. 

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 

Le Ministère Public a donné son avis écrit le 04 décembre 2007. 

dans l'affaire opposant : 

APPELANTE : 

Madame Marie Paule X...

née le 8 août 1949 à LOURDES (65)

... 

65380 HIBARETTE 

représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour 
assistée de Me D..., avocat au barreau de PAU 

INTIMEES : 

Madame Arlette Y... épouse Z... 
A... 

née le 17 mai 1948 à PIERREFITTE NESTALAS (65)

... 

65100 LOURDES 
en son nom personnel et es qualités d'héritière de Madame Amandine E... veuve Y... 


représentées par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour 
assistées de la SCP FOURCADE LAPIQUE, avocats au barreau de TARBES 

S. C. P. LABOURDETTE ET B... prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège 
Résidence Pibeste 
2 place du Foirail 
65400 ARGELES GAZOST 

représentée par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour 
assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS 

S. A. R. L. PYRENEES-IMMO prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège 
18 place du Champ Commun 
65100 LOURDES 

représentée par Me VERGEZ, avoué à la Cour 
assistée de Me F..., avocat au barreau de TARBES 

sur appel de la décision 
en date du 25 JANVIER 2007 
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES 

Madame Armandine E... veuve Y... et Madame Arlette Y... épouse Z... 
A... ont vendu à Madame G... par l'intermédiaire de l'agence ERA IMMOBILIER (SARL PYRENEES IMMO) une maison d'habitation située à HIBARETTE pour le prix de 74. 786, 31 €. 

Maître B..., avec la participation de Maître H..., notaire de Madame G..., a reçu l'acte authentique le 25 juillet 2002. 

Estimant que le coût des travaux de rénovation étaient supérieurs à ceux prévus initialement, Madame G... a souhaité revendre cette maison et a signé à cet effet un acte sous seing privé le 29 janvier 2003 avec Madame I... moyennant le prix de 89. 000 €, l'acte authentique devant être passé le 15 avril 2003 au plus tard. 

Le 7 février 2003, Maître H..., notaire chargé de régulariser la vente en la forme authentique, a adressé au Maire d'HIBARETTE un questionnaire sur la situation de l'immeuble. 

Celui ci a retourné le document avec la mention " oui " à la rubrique " zone inondable ". 

Sur interrogation du notaire, il a précisé avoir répondu par l'affirmative à cette question parce que la maison avait été plusieurs fois inondée et non pas parce qu'elle se trouvait en zone inondable par décision administrative. 

Madame G... a alors assigné devant le Tribunal de Grande Instance de TARBES ses vendeurs, le notaire rédacteur de l'acte et l'agence immobilière en nullité de la vente et en dommages et intérêts. 

Par jugement du 25 janvier 2007, le Tribunal l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée à payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile aux défendeurs. 

Madame G... a régulièrement interjeté appel de cette décision le 13 mars 2007. 

Madame Armandine E..., veuve Y..., est décédée le 24 avril 2007. 

Par conclusions du 2 avril 2008, Madame G... demande à la Cour de prononcer la nullité de la vente pour dol ou sur le fondement des vices cachés et de condamner les consorts Y... à lui restituer le prix de vente outre des dommages et intérêts ainsi que de retenir la responsabilité du notaire et de l'agence immobilière sur le fondement des articles 1147 du Code Civil et subsidiairement 1382 du Code Civil, et de les condamner solidairement avec les vendeurs à lui payer 109. 098, 54 € avec intérêts à compter de l'assignation, les dits intérêts étant capitalisés et 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Dans le corps de ses écritures (page8), Madame G... conclut contre Madame A... 
A... prise en son nom personnel et ès qualités d'héritière de sa mère, Madame Armandine Y.... 

Par conclusions du 3 décembre 2007, Madame A... 
A... demande à la Cour la confirmation de la décision, outre 2. 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Le 23 octobre 2007, la SARL PYRENEES IMMO conclut aux mêmes fins, outre 1. 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Le 8 novembre 2007, la SCP LABOURDETTE-ROCA conclut aux mêmes fins, outre 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Vu les dernières conclusions des parties ; 

Vu l'avis du Procureur Général en date du 4 décembre 2007 ; 

Vu l'ordonnance de clôture en date du 13 mai 2008 ; 

SUR CE : 

Attendu que Madame G... fait valoir à l'appui de sa déclaration d'appel que la vente est nulle pour réticence dolosive, les vendeurs connaissant parfaitement le risque d'inondation, l'immeuble ayant été inondé à plusieurs reprises ; 

Que l'attestation de Madame J... 
J... ne pouvait être retenue par le premier juge, s'agissant de la responsable de l'agence immobilière ; 

Attendu que la Cour peut également annuler la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, un immeuble inondable étant impropre à l'usage d'habitation, étant observé qu'elle a assigné les parties en respectant les exigences du bref délai ; 

Que le maire de HIBARETTE avait indiqué à Maître B..., lorsqu'il avait été interrogé pour préparer l'acte authentique, que la maison était inondable ; 

Que le notaire a donc engagé sa responsabilité en manquant à son devoir de conseil et d'information ; 

Qu'il en est de même pour l'agent immobilier qui connaissait la situation de la maison ; 

Attendu que son préjudice est réel puisqu'elle n'a pas les moyens financiers pour exécuter les travaux nécessaires et ne peut revendre l'immeuble en l'état, les acquéreurs étant informés du risque ; 

Attendu que Madame A... 
A... soutient que Madame G... savait que l'immeuble avait été inondé à deux reprises en 1988 et 2001 ; 

Que ces inondations avaient un caractère exceptionnel et avaient été classées en catastrophe naturelle ; 

Que l'immeuble a été vendu à un juste prix ; 

Que l'inexistence du vice est démontrée par la forte plus value à la revente au vu du prix fixé par l'appelante ; 

Qu'enfin le délai pour exercer l'action fondée sur les vices cachés est expiré ; 

Attendu que la société PYRENEES IMMO conclut à l'absence de toute dissimulation, Madame J... 
J..., responsable de l'agence ayant accompagné Madame G... deux fois sur les lieux et l'ayant informée du risque ; 

Que lors de la deuxième visite, Monsieur A... 
A... était également présent ; 

Qu'il a indiqué à l'acquéreur que l'immeuble avait été inondé en 1988 et 2001 et lui a présenté un document de la DDE mettant à la charge des propriétaires le nettoyage et le curetage des cours d'eau ; 

Que le témoignage produit par Madame J... 
J... est donc conforté par les déclarations de Monsieur A... 
A... ; 

Que par ailleurs, le notaire de l'appelante, Maître H..., était notaire à proximité à OSSUN et ne pouvait ignorer l'existence d'inondations dans le secteur ; 

Attendu que la SCP LABOURDETTE B... soutient que Madame G... connaissait l'existence de ces inondations et qu'il n'y a donc aucune réticence dolosive ; 

Que du fait de cette connaissance, il n'y a pas davantage vice caché ; 

Que Maître B... n'a commis aucune faute, l'immeuble n'étant pas situé en zone inondable et cette dernière n'ayant aucune obligation de vérifier, en se rendant sur les lieux, la situation matérielle du bien ; 

Qu'enfin, aucun élément ne permet de vérifier la véracité des déclarations prêtées au maire de la commune qui l'aurait informée de " l'inondabilité " de l'immeuble ; 

¤ ¤ ¤ ¤ ¤ ¤ ¤ ¤ ¤ ¤ ¤ ¤ ¤ ¤ 

Sur la demande en annulation de la vente : 

Attendu que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; 

Attendu que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; 

Attendu qu'en l'espèce, il est constant que l'immeuble litigieux a été inondé au minimum à deux reprises en 1988 et 2001, soit peu de temps avant la vente projetée ; 

Que les vendeurs connaissaient l'existence de ces sinistres pour en avoir été victimes ; 

Que Madame A... 
A... dit que son époux l'a indiqué à Madame G... et lui a soumis un document de la DDE relatif au curage et à l'entretien du cours d'eau sujet à des crues ; 

Qu'elle se réfère à l'attestation de Madame J... 
J... qui d'une part affirme avoir prévenu l'acquéreur lors d'une première visite et d'autre part rapporte les propos tenus par Monsieur A... 
A... à la seconde visite ; 

Mais attendu que Madame J... 
J... est selon les termes mêmes de ses conclusions responsable de l'agence immobilière ; 

Que Madame G... conclut à juste titre qu'une partie ne peut se faire de preuve à soi même et que cette attestation à elle seule ne saurait démontrer que le vendeur avait prévenu l'acquéreur des risques d'inondation du bien ; 

Attendu que la réticence dolosive est constituée, les consorts Y... ayant dissimulé cet élément à l'appelante qui n'aurait pas acquis un tel immeuble si elle l'avait connu, les inondations étant un phénomène naturel suffisamment grave pour décourager tout acquéreur éventuel ; 

Que l'argument selon lequel il s'agissait de catastrophes naturelles est sans incidence, ce fait ne dispensant pas de le porter à la connaissance de l'acquéreur et ne présentant pas un tel caractère exceptionnel puisque s'étant produit à plusieurs reprises ; 

Qu'enfin, la plus value à la revente demandée par Madame G... n'établit pas l'inexistence du vice, celle ci justifiant cette plus value par les travaux effectués par ses soins et la seule fixation d'un prix n'ayant pas de relation avec le risque, étant en outre observé que le bien mis en vente avec l'information appropriée n'a pas trouvé preneur ; 

Attendu en conséquence que la décision déférée sera réformée et la nullité de la vente prononcée, celle-ci ayant été reçue par Me B..., Me H... ne faisant qu'assister à l'acte et aucun élément ne permettant d'établir qu'il avait à cette date connaissance du vice ; 

Attendu que la vente étant annulée, il n'y a pas lieu d'examiner la demande fondée sur les vices cachés ; 

Sur le défaut d'information et de conseil de la société PYRENEES IMMO 

Attendu que la société PYRENEES IMMO avait connaissance du risque d'inondation affectant l'immeuble puisque dans sa propre attestation, elle affirme en avoir averti l'acquéreur ; 

Attendu que le 15 janvier 2002, Madame G... a régularisé auprès de l'agence une proposition d'achat de la maison ; 

Attendu que la vente s'est ensuite faite par son intermédiaire ; 

Attendu qu'il s'ensuit que l'agence immobilière a manqué à son devoir d'information et de conseil en n'avertissant pas l'acquéreur de la situation de l'immeuble faute de rapporter la preuve qui lui incombe des diligences faites à cet égard, étant rappelé que l'attestation versée aux débats ne peut être retenue ; 

Sur le défaut d'information et de conseil de Maître B... : 

Attendu que Maître B... a également commis un manquement à ses obligations ; 

Qu'en effet, s'il est exact qu'il n'est pas requis du notaire de se déplacer sur les lieux et de vérifier une situation matérielle donnée, il n'en reste pas moins que dans le cadre de son obligation de conseil il doit s'assurer que l'acquéreur ou le vendeur a connaissance de tous les éléments nécessaires à la validité de son consentement ; 

Qu'en l'espèce, le Maire d'HIBARETTE dans un courrier adressé à son confrère Maître H... en charge de la revente du bien écrit : 

" Suite à votre lettre du 12 février 2003 je vous confirme que la commune d'HIBARETTE ne possède pas de plan de prévention des risques naturels. 

Si j'ai répondu que cette habitation était en zone inondable c'est que tout simplement j'ai vu parfois, lorsque le ruisseau de l'Aube déborde, cette maison inondée. 
J'avais fait exactement la même réponse à un de vos collègues lorsque Madame G... l'a achetée " ; 

Que Maître B... a beau conclure qu'elle émet toute réserve sur cette assertion du Maire, elle ne justifie pas pour autant avoir demandé si cette habitation était en zone à risque ou non alors que son confrère, Maître H..., quelques mois après, a fait cette démarche par simple interrogation du maire de la commune ; 

Que contrairement à ce qu'elle soutient, il lui appartenait d'avertir l'acquéreur de cette situation même si administrativement aucune restriction n'existait ; 

Que sans s'attarder aux plus amples développements des parties, sa responsabilité sera retenue ; 

Sur le préjudice : 

Attendu que l'annulation du contrat de vente remet les parties en leur état antérieur ; 

Attendu que la restitution du prix de vente ne constituant pas un dommage ne peut être poursuivie qu'à l'encontre du vendeur ; 

Attendu que le vendeur, censé être resté propriétaire de l'immeuble, est seul redevable des taxes foncières acquittées ; 

Que ne peuvent être recouvrées contre le notaire les demandes de remboursement des améliorations apportées au bien et des frais et études engagés à cet effet ; 

Attendu que l'annulation du contrat principal entraîne la nullité du contrat de prêt et qu'il appartient à Madame G... de la solliciter auprès de l'organisme prêteur ; 

Qu'elle sera déboutée de sa demande de ce chef ; 

Attendu qu'en conséquence Madame A... 
A... sera condamnée à payer à Madame G... la somme de 75. 448, 13 € représentant le prix de la maison et le coût des taxes d'habitation ; 

Attendu enfin qu'en l'absence de toute contestation de Madame A... 
A... et de la société PYRENEES IMMO et au vu de la réticence dolosive et du manquement au devoir de conseil commis, elles seront condamnées in solidum à payer à Madame G... la somme de 15. 867, 18 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ; 

Attendu que Maître B... sera condamnée in solidum à hauteur de 8. 762 € représentant le montant des débours acquittés auprès de son étude et les frais de loyers ; 

Attendu que ces sommes porteront intérêts à compter de la date de l'assignation soit le 24 septembre 2003 en tant que de besoin à titre de dommages et intérêts supplémentaires ; 

Que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil à compter du 13 juillet 2007, date de la première demande qui en a été faite ; 

Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame G... les frais irrépétibles engagés ; 

Qu'il y a lieu de lui allouer la somme de 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR, 

Après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire et en dernier ressort ; 

Réforme la décision déférée et statuant à nouveau, 

Dit nulle la vente intervenue le 25 juillet 2002 entre Madame G... et Madame Armandine E... veuve Y... et Madame Y... épouse Z... 
A... relative à une maison à usage d'habitation, sol, cour et jardin et un garage figurant au cadastre de la commune d'HIBARETTE 65450 section A no 406 et 408 pour une superficie de 3 a 90 ca et 1 a 44 ca soit au total 5 a 3 ca publiée au 2ème bureau des hypothèques de Tarbes le 25 octobre 2002 volume 202 P no 5082 ; 

Dit que Madame G... restituera l'immeuble à ses vendeurs ; 

Condamne Madame Arlette Y... épouse Z... 
A... en son nom personnel et ès qualités d'héritière de Madame Y..., à payer à Madame G... la somme de 75. 448, 13 € (soixante quinze mille quatre cent quarante huit euros et treize centimes) ; 

Condamne in solidum Madame A... 
A... en son nom personnel et ès qualités, la société PYRENEES IMMO et Maître B..., à hauteur de 8. 762 € (huit mille sept cent soixante deux euros) pour cette dernière, à payer à Madame G... la somme de 15. 867, 18 € (quinze mille huit cent soixante sept euros et dix huit centimes) à titre de dommages et intérêts ; 

Dit que ces sommes porteront intérêts à compter du 24 septembre 2003, les dits intérêts étant capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil à compter du 13 juillet 2007 

Condamne in solidum Madame A... 
A... en son nom personnel et ès qualités, la société PYRENEES IMMO et Maître B... à payer à Madame G... 2. 000 € (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

Les condamne in solidum aux dépens de la procédure de première instance et d'appel et autorise les avoués de la cause qui en ont fait la demande à les recouvrer conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. 

LE GREFFIERLE PRESIDENT 

Mireille PEYRONRoger NEGRE