Cour d'Appel — 7 octobre 2008

AFFAIRE : N RG 06 / 02405 
Code Aff. : ARRET N J B. C G. 
ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 30 Juin 2006- RG no 04 / 1467 
PREMIERE CHAMBRE-SECTION CIVILE 
ARRET DU 07 OCTOBRE 2008 

APPELANT : 

Maître Maurice X...- D..., Notaire

... 


représenté par la SCP MOSQUET MIALON D'OLIVEIRA LECONTE, avoués 
assisté de Me VALERY, avocat au barreau de CAEN 

INTIMES : 

Monsieur André Z... et Madame Mireille A... épouse Z...


... 94150 RUNGIS 

représentés par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués 
assistés de Me TREHET, avocat au barreau de CAEN 

La SCI ROUSSEAU 21 
74 Boulevard Malesherbes 75008 PARIS 
prise en la personne de son représentant légal 

représentée par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avoués 
assistée de Me ROTCAJG, avocat au barreau de PARIS 

Vu la communication de la procédure à Monsieur le Procureur Général 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : 

M. BOYER, Président de Chambre, rédacteur, 
Madame BEUVE, Conseiller, 
M. VOGT, Conseiller, 

DEBATS : A l'audience publique du 04 Septembre 2008 

GREFFIER : Madame GALAND 

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2008 et signé par M. BOYER, Président, et Madame GALAND, Greffier 

* * * 

Par jugement du 30 juin 2006, le tribunal de grande instance de Lisieux a condamné in solidum les époux Z... et Maître X...- D... à verser à la SCI Rousseau 21 la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts. 

Le juge de la mise en état avait antérieurement désigné un expert pour évaluer le prix d'un garage et d'un petit kiosque. 

Le tribunal relatait que, suivant acte établi par Maître X...- D... le 14 novembre 2003, les époux Z... ont vendu à la SCI Rousseau 21 divers biens immobiliers situés à Deauville,... moyennant le prix de 320 142, 93 euros. 

Il était expressément stipulé à l'acte que " divers biens " comprenaient notamment : « le jardin devant avec petit kiosque en bois et garage » alors que ni le kiosque ni le garage n'ont été livrés à la SCI Rousseau 21. 

Maître X...- D... a interjeté appel de ce jugement dont il sollicite la mise à néant en ses dispositions qui le concernent. 

Il fait valoir que :
- si le tribunal a estimé que le notaire aurait commis une erreur dès lors que, n'ayant pas comparu en première instance, il n'aurait pas produit les différents titres de propriété sur lesquelles il s'était fondé pour établir l'acte litigieux, l'absence de production des actes antérieurs n'était pas de nature à laisser présumer une faute du notaire, 
– il n'a pas négocié la vente et n'avait donc pas l'obligation de visiter les lieux, la désignation de l'immeuble dans l'acte authentique étant conforme aux énonciations du compromis sur lesquelles les parties, 
– la parcelle 221 qui a été vendue ne porte ni garage ni kiosque, le seul garage existant se situant sur la parcelle 217 qui ne jouxte pas la parcelle 221, mais est situé le long de l'allée commune, à quelque distance de la parcelle 221, 
– l'acte comprend une erreur matérielle dont les acquéreurs s'emparent. 

Les époux Z... concluent également à la réformation du jugement et au débouté de la SCI Rousseau 21. Subsidiairement, ils sollicitent la confirmation du jugement sur l'évaluation du préjudice et la responsabilité du notaire. 

Ils relatent que les époux E..., dont le mari gère la SCI Rousseau 21, avaient visité à plusieurs reprises la propriété et avaient bénéficié des clés pour réaliser les travaux, de telle sorte qu'ils ne pouvaient se méprendre sur la consistance des biens ne comprenant ni kiosque ni garage, et que l'immeuble a été vendu expressément dans son « état actuel ». 

Subsidiairement, ils détaillent et approuvent l'analyse de l'expert sur les valeurs, et reprochent au notaire de ne pas avoir interrogé des parties sur la consistance actuelle du bien, sans avoir procédé à la lecture de l'acte devant Mme Z..., alors que lorsque celle-ci est arrivée, les époux E..., venus en avance, étaient déjà repartis et que son mari malade avait donné procuration. 

La SCI Rousseau 21 conclut à la confirmation du jugement et à l'homologation du rapport d'expertise sauf à porter les dommages intérêts à 25 000 € outre 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Elle relate son acquisition et fait valoir que, lors de la prise de possession des lieux, elle s'est aperçue que la délivrance du garage et du petit kiosque étaient impossible, le garage étant revendiqué par le propriétaire de la maison mitoyenne dans lequel se trouvait déjà son véhicule tandis que le petit kiosque n'existait plus. Elle affirme s'être immédiatement plainte auprès du notaire sans obtenir de réponse ni de celui-ci ni des vendeurs. 

Elle fait valoir que l'expert reconnaissait que son estimation était un peu sous-évaluée. 

Elle rappelle les obligations imposées au notaire rédacteur d'un acte, et fait valoir qu'en l'espèce, le même notaire avait procédé à la vente du garage concerné quelques mois auparavant. 

Par ordonnance du 19 mars 2008 le juge de la mise en état d'appel en a ordonné la clôture. Il a dit son rapport à l'audience. 

SUR QUOI 

Attendu que la SCI Rousseau 21 verse au dossier une facture pour réfections de couverture de l'appentis situé en annexe du deuxième bâtiment à usage d'habitation en date du 27 octobre 2003 ; que cette facture antérieure à l'acte notarié confirme l'allégation des vendeurs selon laquelle ils avaient remis les clés antérieurement à l'acte pour permettre la réalisation de travaux ; 

Attendu que dans un courrier du 3 juin 2004, Me I..., avocat de la SCI Rousseau 21, écrivait à Me X...- D... : « à ce jour, ni le garage ni le kiosque n'ont été livrés à ma cliente alors même qu'il n'est pas contestable que lesdits biens étaient compris dans la propriété vendue ainsi qu'en témoigne (nt) la promesse de vente le projet de vente et son plan annexé télécopiés par vos soins à ma cliente ou encore bien évidemment l'attestation de propriété également établie par vos soins » ; 

Que l'on peut donc retenir que la SCI Rousseau 21 était en possession du plan annexé au projet de vente ; que le plan annexé à l'acte sous seing privé est le plan cadastral ; 

Attendu que la SCI Rousseau 21 écrit dans ses conclusions que l'expertise et les pièces du dossier « ont permis de démontrer que le seul garage ayant pu faire partie du terrain vendu a été vendu en même temps que la propriété voisine à Monsieur F... par acte notarié du 15 mars 2003 » ; 

Qu'elle verse au dossier un acte du 15 mars 2003 passé devant un membre de la même SCP de notaires, par lequel M. G... et Mme H... ont vendu à Monsieur F... une propriété comprenant une maison et ses accessoires cadastrés sur la commune de Deauville section... et un terrain sur lequel est édifié un bâtiment à usage de garage cadastré section... ; 

Qu'il s'agit du garage qu'elle affirme avoir cru inclus dans la vente ; 

Attendu que le garage qu'elle revendique ne se trouve donc pas sur la parcelle 221 ; 

Qu'elle a acheté la parcelle 221 qui ne comprenait pas ce garage ; que le garage étant un bâtiment, il ne s'agissait pas d'une construction légère pouvant conserver un caractère mobilier et disparaître sans laisser de trace au sol ; 

Attendu en conséquence que, malgré les énonciations de l'acte, il est constant que la parcelle achetée ne comprenait pas le garage revendiqué, et que les membres de la SCI le savaient puisqu'ils avaient pénétré dans les lieux avant la passation de l'acte ; 

Que ces données ressortent des pièces versées au dossier par la SCI Rousseau 21 et qu'aucun problème de preuve ne se pose pour les faits qu'elles révèlent ; 

Attendu que, si la parcelle 215 jouxte la parcelle 221, entre la parcelle 217 sur laquelle est construit le garage et la parcelle 221 s'intercalent les parcelles de 216 et 215 ; que la SCI Rousseau 21 n'explique pas comment elle aurait pu croire que la parcelle 217 était comprise dans la désignation " parcelle 221 " ; 

Attendu que, en revendiquant le garage bâti sur la parcelle 217 ou sa valeur, la SCI Rousseau 21 revendique un bien qui ne se trouvait pas dans la parcelle vendue ; qu'elle le savait lors de la vente ; 

Qu'elle doit donc être déboutée de son action en revendication et en indemnisation de ce chef ; 

Attendu en revanche que rien n'établit que le kiosque ait été un bâtiment ; que les demandes de la SCI Rousseau 21 se réfèrent d'après les pièces produites à des constructions légères que l'on n'attache pas au sol ; 

Attendu que les époux versent au dossier les attestations selon lesquelles leur parcelle ne contenait pas un tel kiosque ; mais que des attestations ne peuvent pas être retenues à l'encontre de mentions figurant dans l'acte sous seing privé et reprises dans l'acte notarié ; que la mention de l'acte selon laquelle l'immeuble était vendu dans son état actuel n'altère pas cette donnée, le kiosque n'étant pas un immeuble ; 

Attendu en conséquence que la cour retient la vente de ce kiosque telle qu'elle figure dans l'acte sous seing privé et l'acte notarié qui a suivi ; que selon une publicité versée au dossier par la SCI Rousseau 21, un abri " modules 12 " coûte 495 euros ; que d'autres coûtent jusqu'à 2. 700 euros ; que le montant de 1. 500 euros déterminé par l'expert peut être retenu, y compris le préjudice de jouissance ; 

Attendu que le notaire ne répond pas à l'affirmation de Mme Z... selon laquelle l'acte ne lui a pas été lu, ce qui aurait pu attirer son attention ; 

Qu'il a donc commis une faute et doit garantie aux époux pour la moitié ; 

Attendu que c'est la SCI Rousseau 21 qui, pour l'essentiel, succombe ; qu'elle doit supporter les dépens ; 

Attendu qu'eu égard à la présente décision et aux situations respectives des parties, l'équité ne commande aucune indemnité en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

PAR CES MOTIFS 

Statuant par arrêt contradictoire, 

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux le 30 juin 2006, 

Condamne les époux Z... à payer à la SCI Rousseau 21 la somme de 1. 500 euros et Me X...- D... à les garantir pour moitié de cette somme, 

Déboute les parties de leurs autres demandes, 

Condamne la SCI aux dépens de première instance, y compris les frais d'expertise et d'appel avec application de l'article 699 du Code de procédure civile. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT 

C. GALAND J. BOYER