Cour d'Appel — 22 mai 2008

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



15ème Chambre - Section B



ARRET DU 22 MAI 2008



(no 08/ , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 06/13175



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2006 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 05/13957





APPELANTE



Société Civile CHAMPCUEIL INVESTISSEMENTS prise en la personne de ses représentants légaux 

ayant son siège 75 boulevard de Fontainebleau

91100 CORBEIL ESSONNES



représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour

assistée de Me André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P 428, de la SCP JACQUIN MARUANI







INTIMEES 



FORTIS LEASE FRANCE venant aux droits de la société BATICAL prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 30 quai de Dion Bouton

92824 PUTEAUX



représentée par la SCP MIRA - BETTAN, avoués à la Cour

assistée de Me Vincent Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : D1979, substituant Me Christian A...




S.A. NATIXIS BAIL prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 45 rue Saint Dominique

75007 PARIS



représentée par la SCP MIRA - BETTAN, avoués à la Cour

assistée de Me Jacques B..., avocat au barreau de PARIS, toque : R36





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 01 Avril 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Patrick HENRY-BONNIOT, Président

Madame Marie-Christine DEGRANDI, Conseillère 

Monsieur Louis-Marie DABOSVILLE, Conseiller

qui en ont délibéré



Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile. 



Greffier, lors des débats : Melle Sandrine KERVAREC



ARRET : 

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par M. Patrick HENRY-BONNIOT, président, et par Melle Sandrine KERVAREC, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



****





Par acte authentique du 5 décembre 1991 la société Placement bail, désormais Fortis Lease France et la société Immofice, désormais Natixis Bail, ont consenti à la société Champcueil Investissements un crédit-bail immobilier d'une durée de 15 ans concernant l'acquisition d'un terrain à Champcueil, section ZK A56, 157, 158 et 160 et la construction d'un centre de soins et d'hébergement pour personnes âgées. L'immeuble a été sous-loué par la SCI à la société Les jardins de Sérena puis à l'association Angepah.



Par avenant du 2 décembre 1999 les parties ont réaménagé rétroactivement des conditions du crédit-bail dont la durée a été prorogée jusqu'au 31 janvier 2017, porté l'investissement à 22.152.375,37F HT, constaté que la créance de loyers et charges en retard était de 5.869.960,74F TVA incluse et constaté que le crédit preneur avait réglé la somme de 1.260.000F au 31 août 1999, un nouveau tableau d'amortissement étant convenu.



Le crédit-bailleur a fait signifier quatre commandements de payer et a saisi le tribunal de grande instance de Paris qui par jugement du 24 mai 2006 a :

- constaté l'acquisition à compter du 30 octobre 2004 de la clause résolutoire de crédit-bail immobilier du 5 décembre 1991 modifié par avenant du 2 décembre 1999

- ordonné l'expulsion des lieux du crédit-preneur et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 2000€ par jour de retard pendant 100 jours, se réservant la liquidation de l'astreinte

- condamné la SCI à verser aux sociétés Batical et Natexis Bail 

* la somme de 591.313,96€ TTC au titre des échéances impayées au 30 septembre 2004

* le loyer et les charges d'octobre 2004

* une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges à compter du 1er novembre 2004

* la somme de 3.652.564,31€ au titre de l'indemnité de résiliation

- débouté les sociétés Batical et Natexis Bail de leur demande de dommages et intérêts 

- condamné la SCI à leur verser la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



Le jugement du 12 juillet 2006 a rectifié l'erreur matérielle du premier jugement sur le nom de la SCI, à tort désignée SCI Champcueil Immobilier.



Les déclarations d'appel de la société Champcueil Investissements ont été remises au greffe de la Cour le 13 juillet 2006 et le 23 août 2006.



Dans ses dernières écritures, au sens de l'article 954 du Code de procédure civile, déposées le 13 mars 2008 la SCI Champcueil Investissements demande de :

- déclarer la société Fortis Lease France irrecevable à agir

- enjoindre aux sociétés intimées de communiquer des pièces de nature à justifier de la créance alléguée

Subsidiairement,

- infirmer le jugement 

- débouter les sociétés intimées de leurs demandes

Subsidiairement,

- suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de crédit-bail

- réduire les clauses pénales au maximum

- accorder un délai de grâce de 24 mois

- déduire de la dette les sommes perçues de la procédure collective suivie contre l'association Angepah et de la société Medica France

- déduire de la dette le montant des travaux réalisés aux fins de remédier aux désordres

- condamner les sociétés intimées à lui verser la somme de 8000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Dans ses dernières écritures, au sens de l'article 954 du Code de procédure civile, déposées le 26 février 2008 la société Fortis Lease France demande :

- de confirmer le jugement sauf sur le rejet de la demande de dommages et intérêts 

- de condamner la SCI à lui payer la somme de 150.000€ à titre de dommages et intérêts eu égard au caractère abusif de l'appel

- et la somme de 10.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Dans ses dernières écritures, au sens de l'article 954 du Code de procédure civile, déposées le 13 juillet 2007, la société Natixis Bail demande de :

- confirmer le jugement 

- condamner la SCI à lui verser la somme de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 





CELA ÉTANT EXPOSÉ,

LA COUR,



- sur la recevabilité



Considérant que la SCI Champcueil Investissements soulève l'irrecevabilité à agir de la société Fortis Lease en l'absence de production du traité de fusion-absorption du 16 mai 2006 et de la signification au débiteur de la cession de créance à son profit ; 



Mais considérant que la société Fortis Lease a produit les procès-verbaux des délibérations des assemblées générales des deux sociétés concernées approuvant le traité de fusion par absorption de la société Batical en date du 16 mai 2006 ; que la notification de la cession au débiteur est résultée des conclusions et pièces communiquées le 4 décembre 2006 par la société Fortis Lease France au cours de la procédure d'appel et en vue de l'incident de mise en état jugé par ordonnance du 26 janvier 2007, ces conclusions et pièces ayant apporté au débiteur les éléments nécessaires à une exacte information quant au transfert de la créance ; que l'action est recevable ; 



- sur la nullité des commandements



Considérant que les quatre commandements de payer ont été signifiés à la demande des crédit-bailleurs à la SCI le 26 septembre 2000 à la personne de Mme C..., associée du gérant, selon la procédure de l'article 658 du Code de procédure civile, le 24 mars 2003 et le 16 décembre 2003 à la personne de Mme D..., directrice habilitée à recevoir l'acte ; que le 29 septembre 2004 un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à "Mme E..., secrétaire habilitée à recevoir l'acte", les formalités de l'article 658 du Code de procédure civile étant, par ailleurs, respectées ; 



Considérant que la SCI appelante dénie avoir eu connaissance du défaut de paiement des loyers par son sous-locataire et avoir reçu les quatre commandements de payer ; qu'elle soulève la nullité des commandements délivrés en ce qu'ils ont été signifiés à une employée de l'association Angepah alors qu'ils auraient dû être signifiés à sa personne, à la même adresse ; qu'ainsi l'association ne l'a pas avisée de ces commandements ; qu'elle ajoute qu'est nulle une signification faite à un employé de la société non habilité à la recevoir ; qu'il n'est pas contesté que Mme D... et Mme E... étaient salariées de l'association Angepah, alors sous-locataire ; 



Mais considérant d'une part que l'huissier de justice n'est pas tenu de vérifier l'exactitude des déclarations faites par la personne présente qui accepté la remise ; que, d'autre part, les formalités de l'article 658 du Code de procédure civile, respectées en l'espèce, ont pour fonction de pallier toute difficulté pouvant venir de la remise à une personne se déclarant habilitée ; que les significations critiquées ne sont pas nulles ; 



Considérant que le courrier du 31 décembre 2003 adressé par la SCI Champcueil à l'association Angepah confirme que la SCI était informée des défaillances de sa sous-locataire puisqu'elle la mettait en demeure de régler les loyers en retard et l'informait avoir reçu de la société Batical un commandement de payer l'arriéré des sommes dues en raison du contrat de crédit-bail ; 



- sur les fautes des crédit-bailleurs



Considérant que la SCI fait état d'un soutien abusif des crédit-bailleurs en laissant s'accroître la dette durant 15 mois au lieu d'agir au plus tôt en recouvrement des loyers non payés ; qu'ils rappellent que trois commandements n'ont pas été suivis d'effet et que la somme réclamée dans le quatrième est de 591.313,96 € ; que la SCI invoque une dissimulation frauduleuse de la situation réelle de l'association et un soutien artificiel de celle-ci ; qu'ils expliquent que les difficultés de paiement de l'association venaient de désordres dans la construction des bâtiments, que les crédit-bailleurs ont tardé à mettre en cause les divers intervenants à la construction et ont laissé s'écouler les délais de la garantie décennale ; que la SCI oppose ainsi une exception d'inexécution à la demande d'acquisition de la clause résolutoire consécutive au quatrième commandement et invoque les dispositions de l'article 1719 du Code civil et l'inexécution des obligations tendant au maintien de l'immeuble en état de servir pour sa destination ; 



Considérant que le contrat de crédit-bail du 5 décembre 1991 prévoyait dans son article 13,c la délégation des sous-loyers ; que les crédit-bailleurs ont réclamé cette délégation par signification du 2 novembre 1999 à l'association, avec dénonciation à la SCI ; 



Considérant que cette mesure prise en exécution d'une disposition contractuelle du contrat de crédit-bail n'a entraîné aucune novation au sens de l'article 1275 du Code civil, étant rappelé que la novation ne se présume pas et qu'aucune disposition intervenue entre les parties ne l'établit ; 



Considérant que les délais accordés au sous locataire profitaient en fait à la SCI ; qu'elle savait que sa sous-locataire ne payait pas les loyers délégués ; que par lettre recommandée avec accusé de réception précitée du 31 décembre 2003 la SCI avait mis l'association en demeure de payer les sommes dues sous peine de résiliation du contrat de sous-location ; qu'elle avait eu connaissance des commandements délivrés depuis le 26 septembre 2000 ; que ni l'abus ni la dissimulation ne sont démontrés ;



Considérant que les articles 2, relatif aux conditions générales de l'opération de construction, et 12, consacré aux travaux d'entretien, réparations et embellissement, du contrat de crédit-bail stipulent pour le premier que "le crédit-preneur est tenu pendant toute la durée du crédit-bail à la garantie de tous les vices apparents ou cachés qui affecteraient les constructions...."; les dispositions de l'article 16-2 complétant cette obligation ; et pour le second que "le preneur ne pourra jamais exiger de la SICOMI pendant le cours du crédit-bail de prendre en charge ou d'exécuter des travaux d'entretien et de réparations. 

Le preneur est tenu d'exécuter à ses frais, risques et périls exclusifs toutes les réparations qui pourraient devenir nécessaires y compris celles habituellement laissées à la charge du propriétaire et notamment les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil" ; qu'ainsi l'obligation de la SCI ne s'arrêtait pas à la réception des travaux comme elle le soutient ; que les dispositions contractuelles ont explicitement écarté l'application de celles de l'article 1719 du Code civil ; 



Considérant que les griefs ne sont pas fondés ; 



- sur la créance des crédit-bailleurs



Considérant que la SCI appelante, ne percevant plus les loyers de l'association sous locataire depuis la sommation du 2 novembre 1999, fait valoir qu'elle ne sait pas ce qui a été versé aux crédit-bailleurs par l'association et leur reproche un manque d'information ; qu'elle se défend d'avoir reçu des sous-loyers complémentaires de l'Angepah ; que la SCI ajoute que le compte global n'est pas produit, que la créance des crédit-bailleurs n'a pas été déclarée dans la procédure collective de l'association et qu'il faut déduire les sommes reçues du nouveau sous-locataire pour éviter des doubles perceptions par les bailleurs qui facturaient à la SCI et au nouveau locataire ; 



Considérant que sont produits aux débats les "suivi de compte" établis par la société Batical et adressés à la SCI Champcueil faisant ressortir le défaut de versement des loyers et les montants dus ; que le grief de manquement à l'obligation d'information n'est pas établi eu égard à ces états précis et aux commandements signifiés ; qu'aucune preuve de la perception par les crédit-bailleurs de sommes supérieures aux loyers, versées par l'association, n'est rapportée ; 



Considérant que l'avenant du 2 décembre 1999 au contrat de crédit-bail prévoyait la "caducité de l'aménagement des conditions du contrat..., si bon semble au crédit-bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après la notification au crédit-preneur d'un commandement de payer ou d'une mise en demeure restée totalement ou en partie sans effet et contenant déclaration par le crédit-bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause" ; qu'ainsi la SCI n'a pas à connaître des loyers versés par le nouveau locataire eu égard à l'acquisition des effets de la clause résolutoire un mois après la signification le 29 septembre 2004 du commandement de payer visant cette clause ;



Considérant qu'il n'y a pas lieu non plus de déduire les sommes reçues par les crédit- bailleurs de la liquidation de l'association puis de la société Medica France pour les mêmes raisons qui excluent l'enrichissement sans cause allégué ;



Considérant que la SCI appelante déduit de l'envoi par la société Batical en 2005 et 2006 de factures relatives à des loyers, taxes foncières au titre de l'année 2005 et primes d'assurance la preuve que le contrat n'était pas résilié ; mais qu'une telle conséquence ne ressort pas des factures produites alors qu'aucune renonciation aux effets du commandement n'est démontrée ; qu'il ne s'agit pas de sommes actuellement réclamées, sinon au titre de l'occupation avant expulsion ; qu'elles sont sans incidence sur le droit du crédit-bailleur de réclamer une indemnité d'occupation et une indemnité de résiliation ; 



- sur les autres demandes 



Considérant que la SCI réclame la communication de plusieurs pièces dont les comptes récapitulatifs des loyers perçus de Maître F..., ès qualités de mandataire judiciaire de l'association Angepah, puis reçus de la société Medica France depuis août 2005, les relevés de comptes annuels depuis novembre 1999, le montant de la répartition intervenue en leur faveur du fait de l'acte de cession du 14 avril 2006, le contrat, qu'il s'agisse d'un bail ou d'un contrat de toute autre nature, conclu entre les crédit-bailleurs et la société Medica France, exploitant depuis 2005 dans les lieux et faisant procéder à d'importants travaux d'agrandissement de la maison de retraite médicalisée, la déclaration de créance produite par les crédit-bailleurs dans le cadre de la procédure collective de l'association Angepah ouverte par jugement du Tribunal de Grande Instance d'Evry en date du 16 novembre 2004 ;



Mais considérant que ces documents ne sont pas indispensables à l'instance eu égard aux réponses apportées aux demandes de la SCI Champcueil Investissements et aux moyens qu'elle a invoqués à l'appui de ces demandes ; que, toutefois, la SCI Champcueil Investissements soutient que lui sont réclamées des clauses pénales excessives, devant être réduites en application de l'article 1152 du Code civil, pour lesquelles certains de ces documents apporteraient des précisions sur les loyers perçus par les crédit-bailleurs ; 



Considérant que le montant de l'indemnité de résiliation a été contractuellement arrêté, conformément aux dispositions du chapitre V consacré à la clause résolutoire, la résiliation et la clause pénale, "au montant fixé au tableau des valeurs financières" annexé au contrat de crédit-bail ; que le contrat prévoyait que cette indemnité était indexée "selon le pourcentage indiqué aux conditions particulières" avec variation ;



Considérant que la SCI appelante affirme que cette indemnité, qui représente les sommes restant dues, est manifestement excessive, notamment au regard de la location par les crédit-bailleurs ; qu'à cet égard la SCI demande que des pièces soient communiquées aux débats, mais qu'il n'est pas contesté que l'immeuble soit reloué ou puisse l'être ni qu'il convient de tenir compte de la ressource dégagée par le crédit-bailleur ;



Mais considérant que la clause pénale résulte de dispositions contractuelles exprimant la volonté des parties ; que sa réduction, prévue par l'article 1152 du Code civil n'est possible que si elle est "manifestement excessive" au sens de ce texte ; qu'elle vise à la fois à compenser forfaitairement le préjudice subi et à dissuader le co-contractant de ne pas exécuter ses obligations ;



Considérant que la preuve du caractère manifestement excessif de la clause pénale critiquée n'est pas rapportée par l'existence de loyers perçus d'un tiers en sus de l'indemnité ;



Considérant qu'il est observé que l'application de la disposition relative aux intérêts n'a pas été demandée par les crédit-bailleurs au cours des instances judiciaires ; 



Considérant, par ailleurs, que la SCI sollicite des délais de grâce en raison des fautes commises par les crédit-bailleurs qui lui ont caché le montant important de la dette du sous-locataire ;



Mais considérant qu'il a été relevé que cette faute n'était pas établie eu égard aux courriers et commandements reçus par le crédit-preneur ; que la demande de délais n'est pas fondée sur la situation du débiteur, au demeurant non justifiée ; 



Considérant que la société Fortis Lease France sollicite la condamnation de la SCI à lui verser une somme de 150.000€ pour appel abusif mais qu'elle ne caractérise pas d'abus du droit de relever appel d'un jugement ;



Considérant que les jugements sont confirmés ; qu'au regard de la clause pénale applicable, il est équitable de laisser à la charge des sociétés crédit-bailleurs les frais non répétibles devant la Cour ; 





PAR CES MOTIFS





Confirme les jugements déférés



Rejette toutes autres demandes



Condamne la société Champcueil Investissements aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



LE GREFFIERLE PRESIDENT