Cour d'Appel — 25 septembre 2008

COUR D'APPEL 
DE RIOM 
PREMIERE CHAMBRE CIVILE 
Du 25 septembre 2008 
Arrêt no-GB / SP / MO-
Dossier n : 07 / 01282 Evelyne X... épouse Y... / Alexandre Z..., Sandra A... 


Arrêt rendu le JEUDI VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE HUIT 

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : 
M. Gérard BAUDRON, Président 
M. Claude BILLY, Conseiller 
M. Bruno GAUTIER, Conseiller 

En présence de : 
Mme Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l'appel des causes et du prononcé 

Arrêt Au fond, origine Cour d'Appel de DIJON, décision attaquée en date du 30 Juin 2005, enregistrée sous le no 04 / 00755 

ENTRE : 

Mme Evelyne X... épouse Y...


... 

01330 VILLARS LES DOMBES 
et actuellement

... 

73130 SAINT ETIENNE DE CUINES 
représentée par la SCP J-P & A. LECOCQ, avoués à la Cour 
assistée de Me AIACH substituant Me Dominique PEROL, avocat au barreau de LYON 

APPELANTE, demanderesse sur renvoi de cassation 

ET : 

M. Alexandre Z... 


...

42310 LA PACAUDIERE 
venant aux droits de Mme Sandra A... épouse D... 


...

03120 LE BREUIL 
représentés par la SCP GOUTET-ARNAUD, avoués à la Cour 
assistés de Me CHANTELOT de la SCP CHANTELOT, avocats au barreau de ROANNE 

INTIMES 

Le dossier ayant été communiqué au Ministère Public, après avoir entendu à l'audience publique du 1er septembre 2008 les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, celle-ci a mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue à l'audience publique de ce jour, indiquée par le Président, à laquelle a été lu le dispositif de l'arrêt dont la teneur suit, en application de l'article 452 du code de procédure civile : 



No 07 / 1282-2- 

Vu le jugement rendu le 8 novembre 2000 par le Tribunal de Grande Instance de ROANNE condamnant Mme Evelyne X... épouse Y... à payer des dommages-intérêts aux consorts Z...- A... auxquels elle avait vendu un immeuble dont ces derniers ont prétendu postérieurement à la vente avoir découvert qu'il était atteint de vices cachés affectant la charpente et les tuiles de la toiture ; 

Vu l'arrêt infirmatif rendu le 30 mai 2002 par la Cour d'Appel de LYON réduisant le montant des dommages-intérêts après avoir en avoir limité le principe au seul vice affectant les tuiles et l'arrêt de cassation intervenu le 4 février 2004 ; 

Vu l'arrêt rendu le 30 juin 2005 par la Cour de renvoi et le nouvel arrêt de cassation (assemblée plénière) en date du 27 octobre 2006 ; 

Vu la déclaration de saisine de la nouvelle Cour de renvoi remise au greffe le 21 mai 2007 ; 

Vu les conclusions signifiées les 11 février 2008 pour Mme Y... et 29 octobre 2007 pour M. Z... ; 

Attendu qu'au vu des conclusions de l'expert commis par le juge des référés, le Tribunal a fait droit aux prétentions des consorts Z...- A... ; 

Que l'homme de l'art a en effet relevé l'existence de désordres affectant d'une part la charpente (pourriture due à des gouttières d'un poinçon et de deux arbalétriers et importante attaque d'insectes xylophages sur diverses pièces de bois) et d'autre part la couverture en tuiles de terre cuite qui sont gélives et délitées ; qu'il affirme que ces désordres rendent la maison impropre à sa destination et préexistaient à la vente ; 

Attendu que pour obtenir la réformation de la décision la condamnant, Mme Y..., venderesse, qui ne s'était pas faite représenter devant le premier juge, soutient successivement :

- qu'elle est en droit de se prévaloir de la clause de non garantie figurant dans l'acte de vente dès lors qu'elle-même ignorait l'existence des désordres et qu'aucune preuve n'est rapportée qu'elle ait pu être de mauvaise foi ;

- que l'existence d'un vice affectant la charpente n'est pas démontrée, l'ampleur de l'attaque des insectes xylophages n'ayant pas été précisée ainsi que ses incidences ;

- qu'en tout état de cause tous les désordres (charpente et toiture) étaient apparents au moment de la vente, les acquéreurs pouvant facilement s'en convaincre eux-mêmes après quelques vérifications élémentaires ;

- que très subsidiairement, il y aurait lieu de limiter le montant de l'indemnisation ; 

Attendu que M. Z... désormais seul titulaire des droits sur l'immeuble litigieux, conclut à la confirmation du jugement critiqué ; 

Attendu qu'au vu des conclusions de l'expertise, les acquéreurs ont exercé une action estimatoire en garantie légale contre les vices cachés ; 

Que l'existence de ces vices est avérée et n'est pas contestée par la venderesse qui se contente d'invoquer une clause de non garantie ou le caractère apparent de ces derniers ; 



No 07 / 1282-3- 

Mais attendu, sur ce dernier point que les vices constatés dont l'expert a relevé qu'ils rendaient l'immeuble impropre à sa destination ne peuvent être considérés comme susceptibles d'avoir pu être décelés par les acquéreurs ; que ces derniers ne sauraient se voir reprocher de ne pas avoir exercé un contrôle que la disposition des lieux rendait difficile si ce n'est au prix de la mise en oeuvre de capacités physiques particulières ou de ne pas avoir eu recours à un tiers alors que le vice est tenu pour apparent uniquement lorsqu'il aurait pu être remarqué à l'issue de vérifications élémentaires auxquelles tout acquéreur profane peut se livrer ; 

Attendu que s'agissant de l'invocation de la clause de non garantie, celle-ci ne peut être retenue dès lors qu'il ressort suffisamment des investigations de l'expert que l'existence des vices étaient connue de la venderesse qui avait fait intervenir en 1994 un entrepreneur qui l'avait mise en garde contre le phénomène de gélivité affectant les tuiles ; que l'expert relève encore que les infiltrations d'eau générées par les défectuosités desdites tuiles avaient obligatoirement entraîné des interventions des vendeurs qui à ces occasions ne pouvaient manquer d'avoir constaté les désordres affectant la charpente elle-même ; qu'ainsi l'appelante était informée des désordres et que ne les ayant pas portés à la connaissance des acquéreurs elle ne peut être considérée comme étant de bonne foi et se prévaloir de la clause contractuelle de non garantie dès lors qu'elle a en réalité abusé de la confiance des acquéreurs qui s'en sont remis à ses affirmations ; 

Attendu que l'expert s'est parfaitement expliqué sur les réparations nécessaires dans la mesure où il lui apparaît inutile de mettre en place une couverture neuve sur une charpente " rapiécée " ; que ces réparations entraînent par ailleurs nécessairement des travaux annexes qui ont été normalement chiffrés ; 

Que le coût de ces travaux est à rapprocher de l'estimation de la valeur du bien immobilier tenant compte des travaux nécessaires (300. 000 F à l'époque) par rapport au prix de vente (640. 000 F à l'époque) ; 

PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement et contradictoirement, 

Constate que M. Charles Z... est aujourd'hui seul titulaire de droits sur l'ensemble immobilier litigieux ; 

Met hors de cause Mme Sandra A... ; 

Confirme le jugement rendu le 8 novembre 2000 par le Tribunal de Grande Instance de ROANNE sauf à préciser que les condamnations prononcées contre Mme Y... ne bénéficieront qu'à M. Z... ; 

Ajoutant, 

Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne Mme Y... à payer à M. Z... une nouvelle somme de 2. 500 € ; 



No 07 / 1282-4- 

Condamne Mme Y... aux dépens qui incluront ceux afférents aux arrêts cassés et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par Mme PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé. 

le greffier, le président