Cour d'Appel — 2 septembre 2008

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 
1o Chambre A 


ARRÊT AU FOND 
DU 02 SEPTEMBRE 2008 
J. V. 
No 2008 / 












Rôle No 07 / 11540 






Georges X... 

Séverine X... 





C / 


Michel Y... 





















Grosse délivrée 
le : 
à : 












réf 


Décision déférée à la Cour : 


Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 23 Mai 2007 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 6587. 




APPELANTS 


Monsieur Georges X... 

né le 15 Décembre 1947 à PARIS (14E) (75), demeurant ...

représenté par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour 
assisté par Me Jean ENNOCHI, avocat au barreau de PARIS 


Madame Séverine X... 

née le 20 Février 1970 à SAINT MAURE DES FOSSES (94100), demeurant ...



représentée par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour 
assistée par Me Jean ENNOCHI, avocat au barreau de PARIS 


INTIME 


Monsieur Michel Y... 

né le 20 Avril 1938 à RUMILLY (74), demeurant ...



représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour, 
assisté par Me Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON 














*- *- *- *- * 
COMPOSITION DE LA COUR 




L'affaire a été débattue le 09 Juin 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme VARLAMOFF, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. 


La Cour était composée de : 




Monsieur Gérard LAMBREY, Président 
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller 
Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller 






qui en ont délibéré. 


Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI. 
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Septembre 2008. 






ARRÊT 


Contradictoire, 


Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Septembre 2008, 


Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


*** 


































































Vu le jugement rendu le 23 mai 2007 par le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN dans le procès opposant Monsieur et Madame X... à Monsieur Y..., 


Vu la déclaration d'appel de Monsieur et Madame X... du 5 juillet 2007, 


Vu les conclusions récapitulatives déposées par Monsieur et Madame X... le 21 mars 2008, 


Vu les conclusions déposées par Monsieur Y... le 26 mars 2008. 




SUR CE : 




Attendu que le 10 janvier 2004, Monsieur et Madame X... ont confié à la société TRANSACMER IMMOBILIER un mandat de recherche d'un bien à SAINT TROPEZ ; que celle-ci leur a fait visiter la propriété de Monsieur Y..., qu'ils ont souhaité acquérir ; qu'elle a adressé le 18 mai 2004 à Monsieur Y... le courrier suivant : 


" Comme suite à notre entretien téléphonique, je vous confirme avoir bien noté que vous étiez maintenant vendeur de votre propriété située à Saint-Tropez, route des Carles, au prix de 1 000 000 € net vendeur. 


Comme je vous l'ai indiqué lors de notre entretien téléphonique, nos clients italiens Monsieur et Madame X... sont très intéressés par cette acquisition. 


Je vais faire le nécessaire afin d'essayer d'obtenir dans les meilleurs délais une offre écrite de leur part. 


Pouvez vous avoir la gentillesse de m'adresser en retour votre accord sur une cession au prix net vendeur de 1 000 000 d'euros afin de m'aider à obtenir mon offre d'achat contre-signée par les acheteurs ? " 


Que Monsieur Y... lui a répondu le 19 mai 2004 qu'il confirmait sa position de vendeur à " 1 060 net " ; 


Que le 21 mai 2004, la société TRANSACMER a adressé à Monsieur Y... une offre d'achat au nom de Monsieur et Madame X... ainsi rédigé : 


" Je, soussigné, agissant tant pour moi-même que pour toute personne physique ou morale qu'il me plairait de me substituer, vous confirme par les présentes mon OFFRE D'ACHAT au prix de UN MILLION CENT VINGT MILLE EUROS (1 120 000 euros) commissions d'agence comprise, payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente. 




Cette offre concerne une propriété, cadastrée Section BH no 67, 69, 70 pour une superficie de 2 628 m ², située route des Carles à Saint-Tropez. 


Les vendeurs s'obligent à rapporter une origine de propriété régulière lors de la régularisation de l'acte authentique de vente à réaliser chez Maître B..., notaire à Paris. 


Pour être valable, cette offre doit avoir été acceptée avant le 23 mai 2004. 


Si mon offre est acceptée par les vendeurs, l'agence TRANSACMER se chargera de faire le nécessaire pour que les notaires des parties rédigent au plus tard le 10 juin 2004 un compromis ou une promesse de vente réitérant les présents accords. 


Un chèque de 60 000 € sera déposé dans les 8 jours de l'acceptation des présentes par le vendeur sur le compte séquestre de l'agence TRANSACMER. 


Cette offre est faite pour une transaction qui s'effectuera aux conditions ordinaires et de droit (...). 


Au cas où la vente ne se réaliserait pas par suite de la défaillance de la cinquième condition, ou de toute autre raison imputable à l'acquéreur, le VENDEUR conservera pour se couvrir des dommages de toutes sortes qu'il aura subis, les sommes ci-dessus versées par l'ACQUÉREUR à moins qu'il ne préfère poursuivre la réalisation du contrat et réclamer les dommages-intérêts. 


Le VENDEUR, dont l'engagement résultant des présentes est ferme et définitif, ne pourra en aucun cas se refuser à la réalisation de la vente authentique en se prévalant de l'article 1590 du Code Civil et en offrant de restituer le double de la somme versée à titre de dépôt d'immobilisation. 


La commission d'agence, fixée à 60 000 € TTC (SOIXANTE MILLE EUROS) est à la charge du vendeur. 


Les frais d'acte sont à ma charge. " 




Que le 26 mai 2004, Monsieur Y... a informé l'agence qu'il n'était plus vendeur ; 


Que néanmoins le 4 juin 2004, Monsieur et Madame X... ont écrit à Monsieur Y... : 


" A la suite de différentes visites de votre propriété, située route des Carles à Saint-Tropez, nous avons transmis en réponse au fax valant offre de vente au prix de 1 060 000 € net vendeur que vous avez adressé à Monsieur C... le 19 mai 2004 à 16 : 05 notre accord sur toutes les conditions suspensives que celle de droit, accord écrit accompagné par le chèque de dépôt d'un montant de 60 000 €. 




Notre accord vous a été transmis par TRANSACMER par fax et par courrier avec A / R le 21 mai 2004. 


Je vous prie d'avoir la gentillesse de communiquer dans les meilleurs délais à notre notaire les coordonnées de mon notaire parisien Maître Marie-Claude B..., ..., afin que nos deux conseils fassent diligence pour régulariser l'acte de vente de votre propriété. " 


Que le 30 juin 2004, Maître D..., notaire de Monsieur Y..., a indiqué à Maître B... qu'il était nécessaire que Monsieur et Madame X... se rapproche de son client " pour que les derniers éléments de cette négociation puisse être levés " ; 


Que par acte du 3 août 2004, Monsieur et Madame X... ont fait assigner Monsieur Y... en réalisation de la vente ; 


Attendu que c'est dans ces conditions à bon droit, et par de motifs pertinents que la cour adopte, qu'après avoir relevé que l'offre d'achat précitée adressé par Monsieur et Madame X... à Monsieur Y... prévoyait une prise en charge d'une commission de 60. 000 € par le vendeur, justifiée par aucun mandat conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, et constituant une modification du prix pouvant avoir des conséquences fiscales pour le vendeur, et qu'en outre cette offre n'avait pas été acceptée dans le délai fixé, ce qui en avait entraîné sa caducité, le tribunal a estimé qu'il n'y avait pas lieu de déclarer l'offre parfaite ; 












Attendu par ailleurs que l'on ne peut pas considérer que Monsieur Y... ait abusivement rompu les pourparlers, alors qu'après avoir été contactés par son notaire en vue d'une reprise de la négociation, Monsieur et Madame X... ont au contraire choisi de ne pas répondre à cette invitation, et d'assigner Monsieur Y... en réalisation forcée de la vente ; que dans ces conditions aucune faute ne peut être reprochée à Monsieur Y... à cet égard et que Monsieur et Madame X... doivent également être déboutés de la demande en dommages-intérêts qu'ils ont formé à son encontre ; 


Attendu que Monsieur Y..., qui ne démontre pas que ses adversaires aient agi de mauvaise foi, ne peut prétendre à l'allocation de dommages-intérêts ; 


Attendu que Monsieur et Madame X..., qui succombent au principal, doivent supporter les dépens ; qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 




PAR CES MOTIFS : 




LA COUR, 


Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,


- Confirme le jugement du chef du rejet de la demande de Monsieur et Madame X... tendant à voir déclarer la vente parfaite.


- Le réformant pour le surplus,


- Déboute les parties de leurs autres demandes.


- Condamne Monsieur et Madame X... aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 




LE GREFFIERLE PRÉSIDENT