Cour d'Appel — 21 octobre 2008

Vu le Jugement rendu le 13 novembre 2007 par le Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE qui a déclaré recevable l'action principale en annulation de l'acte authentique de vente à réméré conclu le 27 mars 2003 devant Maître X..., rejeté la demande de requalification du contrat de vente à réméré en contrat de prêt usuraire et d'annulation subséquente, dit que la faculté de réméré a été valablement exercée par Monsieur Conrad Y..., par la déclaration d'intention accompagnée d'une consignation de la somme totale contractuellement exigée, dit que Monsieur Conrad Y... est redevenu propriétaire du bien immobilier depuis le 27 mars 2006, ordonné sa restitution à Monsieur Conrad Y..., et la restitution de la somme de 124 980 € à la SCI " Les Chartreuses ", condamné celle-ci à payer à Monsieur Conrad Y... et Madame Michèle Z... épouse Y... la somme de 16 924, 50 € au titre de la répétition des paiements de loyers indus depuis le 27 mars 2006 et arrêtés au mois de septembre 2007, la somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice moral, dit n'y avoir lieu à compensation, rejeté les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive présentées par la SCP A... et la SCP JEANSOU-CAMINADE-VIALADE-BLUCHE-GALINIER, condamné la SCI " Les Chartreuses " à payer à Monsieur Conrad Y... et Madame Michèle Z... épouse Y... la somme de 1 500 euros sur l'article 700 du NCPC et condamné Monsieur Conrad Y... et Madame Michèle Z... épouse Y... à payer les sommes de 500 € à la SCP A... et à la SCP JEANSOU-CAMINADE-VIALADE-BLUCHE-GALINIER sur l'article 700 du NCPC, condamné la SCI " Les Chartreuses " aux dépens de l'instance, 

Vu la déclaration d'appel régulièrement déposée le 17 décembre 2007 par la SCI " Les Chartreuses ", 

Vu les dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2008 par la " SCI LES CHARTREUSES " demandant la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté les consorts Y... de leur demande de requalification de l'acte de vente du 27 mars 2003, qu'il soit constaté que Monsieur Conrad Y... et Madame Michèle Z... n'ont pas, avant le 27 mars 2006, accompagné leur déclaration d'intention d'exercer leur faculté de réméré du versement ou de la consignation de la somme de 124. 980 €, qu'ils soient déboutés de leur demande subsidiaire tendant à les voir valablement exercer leur faculté de réméré et condamnés solidairement à lui payer les sommes de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts et 5. 000 € en application de l'article 700 du NCPC ainsi qu'aux dépens de l'instance et d'appel avec droit de recouvrement pour l'Avoué, 

Aux motifs que : 

Au soutien de leur demande de requalification de l'acte de vente, les époux Y... n'apportent la preuve ni de l'intention des parties de réaliser une opération de crédit, ni de la vileté du prix, ni du caractère habituel pour l'acheteur de traiter semblable opération, 
La faculté de réméré n'a pas été exercée, à défaut pour les époux Y... d'avoir valablement consigné la somme se contentant d'un simple dépôt entre les mains de Maître A... ce qui ne réalisait pas un dessaisissement effectif offrant les mêmes garanties qu'un paiement, 
Le mois suivant il n'y avait aucun fonds ni chez le notaire, ni à la Caisse des dépôts et consignation comme l'attestent les procès-verbaux de saisie attribution du 23 mai et 24 mai 2006, 
Les époux Y... ont entaché leur honorabilité en prétendant qu'elle se serait rendue coupable d'extorsion de fonds et lui ont causé un préjudice qui doit être réparé, 
Le témoignage d'un médecin à la retraite qui continue illégalement à exercer son art en prescrivant des médicaments illicites et coûteux ne peut pas être retenu, 

Vu les dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2008 par les époux Y... demandant à titre principal que la vente à réméré du 27 / 03 / 2003 soit requalifiée en un contrat de prêt à taux usuraire, que le bien immobilier leur soit restitué, sous réserve du remboursement de la somme versée soit 106 878 €, minorée des loyers payés, et arrêtés provisoirement, du mois de mars 2003 au mois de septembre 2008, à la somme de 45 121. 50 €, A titre subsidiaire, qu'il soit jugé que la déclaration d'intention d'exercer la faculté de réméré est intervenue dans les délais et formes conventionnellement convenus et en conséquence que le bien immobilier leur soit restitué, sous réserve du remboursement de la somme versée soit 124 980 €, minorée, par compensation, des loyers payés, et arrêtés provisoirement, du mois de mars 2006 au mois de mars 2008 à la somme de 28 207, 50 €, que la SCI LES CHARTREUSES soit condamnée au paiement d'une somme de 96 772, 50 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers et moral subis, cette somme devant se compenser avec le solde de celle due à titre de remboursement du réméré, en tout état de cause que la SCI LES CHARTREUSES soit condamnée au paiement d'une somme de 4 784 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du NCPC, outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP ARGELLIES " WATREMET, à titre très subsidiaire que la SCP A... et la SCP X... soient déclarées responsables des préjudices subis par eux, en conséquence et avant dire droit qu'une expertise immobilière soit ordonnée avec mission de déterminer la valeur vénale du bien litigieux arrêtée au 23 / 03 / 2006 et sans attendre que la SCP A... et la SCP X... soient condamnées in solidum au paiement d'une somme de 30 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu'ils ont subis et d'une somme de 5 980 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du NCPC, outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Sébastien LEGUAY, 

Aux motifs que : 

Le fait que la SCI LES CHARTREUSES leur ait loué le bien leur permettant ainsi de jouir de leur patrimoine dans l'attente de son rachat prouve sa volonté de leur accorder un prêt, 
Le coût du crédit était usuraire et en trois ans ils ont versé plus de 46 % du prix en principal effectivement versé si on tient compte des loyers réglés, 
Dans l'acte de vente il est indiqué que 7 622 € devaient être versés en dehors de la comptabilité du notaire, ce qui n'a pas été fait, 
Le prix de 115 000 € en 2003 pour une maison en centre-ville de 200 m² et 2 000 m² de terrain n'est pas loin de la vileté, 
Ils ont exercé valablement la faculté de réméré en en faisant déclaration à la SCI LES CHARTREUSES par acte extra judiciaire avant l'expiration du délai de trois ans et ont consigné l'argent entre les mains de maître A..., 
L'acte de vente ne prévoyait pas que la consignation soit faite à la Caisse des dépôts et consignations, 
Ils se sont bien dessaisis de la somme qui est toujours consignée, 
Les saisies attributions diligentées n'ont pas abouti en l'absence de renseignements suffisants et exacts et on ne peut en tirer argument sur le fait que ces fonds auraient disparu, 
La non-consommation du réméré est due au seul fait de la SCI LES CHARTREUSES qui a refusé le paiement offert le 10 / 03 / 2006, Maître A... proposant de lui faire parvenir dans l'heure le règlement, et qui a refusé de déférer à la sommation de comparaître du 31 / 03 / 2006, 
Etant régis par le régime de la communauté réduite aux acquêts, ils peuvent prétendre à la compensation d'une dette dépendant de la communauté avec une créance de la communauté, 
Seule la compensation assurera l'exécution effective de la décision à intervenir, la solvabilité de la SCI LES CHARTREUSES n'étant pas établie, 
S'il était décidé que la consignation n'avait pas été faite dans les formes requises, Maître A... aurait alors commis une faute grave causant un préjudice moral du fait de la perte d'une maison de famille et un préjudice matériel qui devra être estimé par expert, 
Maître X... a été négligent dans ce dossier notamment en leur adressant un projet d'acte sans s'assurer de l'accord de l'autre partie et n'a pas respecté son obligation de conseil ; Il leur a causé un préjudice en ne les informant pas à temps de l'irrégularité prétendue de la consignation et les a privés de pouvoir dans les trois ans prévus faire une offre réelle de paiement ; 

Vu les conclusions notifiées le 27 août 2008 par la SCP A... demandant la confirmation du jugement du tribunal de grande instance de CARCASSONNE en ce qu'il a considéré efficace l'exercice du réméré, qu'il soit mis hors de cause et que les époux soient condamnés à lui payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts et de 5 000 € HT au titre de l'art 700 du NCPC ainsi qu'aux entiers dépens, 

Aux motifs que : 

La position des époux Y... est à géométrie variable puisqu'ils demandent tout à la fois la requalification de la vente à réméré en prêt à taux usuraire et la validation de ce même réméré, 
La clause de réméré était valide et l'acte de vente du 27 mars 2003 efficace et conforme à la volonté des parties qui l'ont signé ; Cette efficacité a été reconnue par les époux Y... puisqu'ils ont exercé la faculté de réméré, 
L'exercice de la faculté de réméré par les époux Y... a été correctement exercé, 
Le notaire a rempli correctement sa mission puisque le projet d'acte contenant la clause d'exercice du réméré était prêt dès le 25 mars 2006, 
La signature de l'acte est requise à titre formel et les époux Y... ont conservé leur droit à rachat en notifiant le 16 mars 2006 l'exercice de la faculté de réméré, 
Maître A... n'est pas responsable de la rédaction de l'acte de vente à réméré du 27 mars 2003 et n'a fait que recevoir des époux Y... la somme de 124 980 € dont il a établi par attestation du 10 mars 2006 que cette somme était reçue dans sa comptabilité en vue de payer le prix à la SCI LES CHARTREUSES dans le cadre de l'exercice du réméré, 
Actuellement la réalité et la détention des fonds est certaine et il dépend uniquement de la volonté des parties de signer l'acte pour qu'il transfère les fonds, 
Aucune mention n'existant dans l'acte de vente concernant la forme de la consignation, celle-ci a bien été faite valablement, 
L'offre de paiement a été matérialisée par la notification du 16 mars 2006 suivie de la consignation des sommes le 3 avril 2006 du fait du refus de la SCI LES CHARTREUSES de signer l'acte, 
L'absence de signature de l'acte résulte du refus de la SCI LES CHARTREUSES et de l'attitude des époux Y... telle qu'elle ressort dans leurs écritures, 
Les époux Y... leur intentent un procès de mauvaise foi présentant un caractère abusif qui leur a causé un préjudice qui doit être réparé, 

Vu les conclusions notifiées le 21 août 2008 par la SCP X... demandant la confirmation du jugement déféré, qu'il soit dit que les époux Y... ne justifient d'aucun préjudice en relation directe de causalité et soient condamnés à lui payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts et de 5 000 € HT au titre de l'art 700 du NCPC ainsi qu'aux entiers dépens, aux motifs que : 

La position des époux Y... est à géométrie variable 

- la clause de réméré était valide et l'acte de vente efficace 

- l'exercice de la faculté de réméré par les époux Y... a été correctement exercée

- le notaire a rempli correctement sa mission

- la conservation du droit à réméré résulte de la simple manifestation de volonté, 

Les raisons de l'absence de signature de l'acte résultent de ce que les époux Y... ne semblent plus vouloir libérer la somme de 124 980 € puisque dans leurs conclusions devant le tribunal, ils demandent la compensation des loyers qu'ils ont payés avec le prix de rachat, 
Il ne peut y avoir requalification de la vente avec clause de réméré en prêt usuraire dans la mesure où les époux Y... ont fait notifier par huissier leur volonté d'appliquer la faculté de réméré et que le différentiel entre le prix de vente et celui de rachat est de 10 500 € sur trois ans, soit 3, 05 % d'intérêts, 
Les époux Y... leur intentent un procès de mauvaise foi présentant un caractère abusif qui leur a causé un préjudice qui doit être réparé, 

SUR CE : 



- Sur la requalification de l'acte de vente en contrat de prêt à taux usuraire :

A défaut d'autres indices, le fait que la SCI LES CHARTREUSES ait, par acte séparé, donné à bail aux époux Y... l'immeuble qu'elle venait de leur acheter ne permet pas à lui seul de qualifier l'intention de celle-ci de leur accorder en fait un prêt à un taux usuraire ; 
Les époux Y... n'apportent pas la preuve de ce que la maison ait été vendue à un prix très bas proche de la vileté et que les loyers aient été excessifs ; 
Les loyers étant la contrepartie de l'occupation des lieux qui ne leur appartenaient plus ne peuvent être assimilés à des intérêts ; 
L'indemnité forfaitaire de 230 € par mois d'occupation prévue à l'acte n'a été mise à la charge des vendeurs qu'au cas où ils exerceraient la faculté de réméré et n'est prévue que pour compenser le préjudice subi par l'acquéreur par l'exercice du réméré ; elle ne peut être assimilée à des intérêts ; 
Par ailleurs la SCI LES CHARTREUSES a démontré sa volonté de rester propriétaire du bien, ce qui est contradictoire avec une l'intention de seulement accorder un prêt à un taux usuraire ; 
Les époux Y... ne peuvent pas soutenir que la somme de 7 622 € n'aurait pas été payée alors que la preuve du paiement résulte de l'acte du 27 mars 2003 signé par les parties qui indique que le paiement du prix ainsi quittancé a eu lieu pour partie, à concurrence de la somme de 7 622 €, en dehors de la comptabilité du notaire et ce dès avant les présentes ; 
Aucun indice ne permettant de penser que la volonté des parties ait été de conclure un acte de prêt à un taux usuraire, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux Y... de leur demande de requalification de l'acte ; 

- Sur l'exercice de la faculté de réméré : 

Conformément aux stipulations de l'acte de vente, il y a lieu de faire la distinction entre la conservation du droit à réméré qui s'effectue par simple déclaration dans le délai et la forme prévue, et l'entrée en possession du bien qui peut intervenir plus tard après paiement du prix et de ses accessoires ; 
Il était prévu en outre que pour être opérante, cette déclaration devait être accompagnée du versement ou de la consignation de la somme nécessaire ; 
Une consignation s'analysant comme le fait de déposer une somme en un certain lieu ou entre certaines mains en vue de garantir une dette ou d'en régler le prix, les époux Y... en versant dans la comptabilité de Maître A... la somme de 124 980 € " en vue de payer le prix dans le cadre de l'exercice du réméré " (Attestation de Maître A... du 10 mars 2006) ont bien consigné cette somme ; 
Dans la mesure où ils ont remis cette somme à un officier ministériel dans le but précis de payer le prix, cette remise a bien réalisé le dessaisissement effectif de la somme par les époux Y... ; 
Aucune forme n'étant prévue à l'acte, rien n'empêchait les époux Y... de consigner la somme chez un notaire, même différent de celui chargé de passer l'acte ; 
Au moment où ils ont déclaré par acte d'huissier à la SCI LES CHARTREUSES leur intention d'exercer la faculté de réméré, les époux Y... avaient valablement consigné la somme due, ils avaient rempli leurs obligations contractuelles et acquis la conservation de leur droit à exercer la faculté de réméré et c'est à tort que la SCI LES CHARTREUSES a refusé de régulariser l'acte leur permettant d'entrer en possession de leur bien ; 
Aucun élément du dossier ne permet de penser que les époux Y... aient retiré la somme consignée chez le notaire, le dépositaire Maître A... certifiant le contraire en indiquant dans ses conclusions que la " réalité et la détention des fonds est certaine, et il dépend exclusivement de la volonté des parties de signer l'acte …, ensuite de quoi il transférera les fonds " ; 
Les époux Y..., ayant valablement consigné la somme due pour l'exercice du réméré, ne sont pas responsables de la manière dont le notaire a réalisé cette consignation et on ne peut leur opposer le fait qu'au vu des indications données par le notaire, un de leurs créanciers n'ait pu exécuter une saisie-attribution pour n'avoir pas retrouvé la somme à la Caisse des dépôts et consignations ; 
Les époux Y... ayant exercé la déclaration d'intention d'exercer le réméré dans les formes et avec les garanties prévues à l'acte, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il dit que la faculté de réméré a été valablement exercée, que Monsieur Conrad Y... est redevenu propriétaire du bien depuis le 27 mars 2006, ordonné la restitution de la maison à Monsieur Y... et la restitution de la somme de 124 980 € à la SCI LES CHARTREUSES ; 

- Sur la répétition de l'indu :

Monsieur Y... étant redevenu propriétaire du bien depuis le 27 mars 2006, c'est de manière indue que la SCI LES CHARTREUSES a continué à percevoir les loyers et elle en doit répétition aux époux Y... ; 
S'agissant d'un préjudice qui perdure, la somme due sera actualisée au mois de mars 2008 et la SCI LES CHARTREUSES condamnée à payer aux époux Y... la somme de 28 207, 50 € au titre des loyers dus à cette date ;

- Sur la demande de dommages-intérêts des époux Y... :

En contestant la consignation 2 jours après le délai de 3 ans pour exercer le réméré privant ainsi les époux Y... de la possibilité de régulariser l'acte de consignation et en refusant de signer l'acte de réméré sur des arguties juridiques alors même que Maître A... lui avait proposé de lui faire porter sur l'heure et par huissier la somme prévue, La SCI LES CHARTREUSES n'a pas exécuté le contrat de bonne foi ; 
Les époux Y... ont subi un préjudice moral évident en vivant plusieurs années dans l'incertitude de pouvoir conserver leur maison et en recevant des commandements de payer les loyers qui n'étaient pas dus ; 
Par contre l'attestation du docteur D...indiquant que " la situation actuelle est très difficile pour eux tant que leur problème d'appel n'est pas réglé, tant sur le plan économique que sur le plan moral, ce qui ne manque pas d'avoir des répercussions sur leur santé " ne permet pas d'établir une aggravation de l'état de santé des époux Y... causée par l'appelant ni d'en estimer l'étendue ; 
Faute pour les époux Y... d'apporter la preuve d'un préjudice physique et financier, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI LES CHARTREUSES à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts ; 
Les Notaires A... et X... n'ayant commis aucune faute démontrée, les époux Y... seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts à leur égard et la demande d'expertise rejetée car inutile le jugement déféré ayant été confirmé en ce qui concerne l'exercice du réméré ;

- Sur la demande de compensation : 

Les époux Y... sont mariés sans contrat et les loyers ont été payés par la communauté ; Ils sont solidairement créanciers des loyers indument perçus par la SCI LES CHARTREUSES et chacun d'eux a le droit de demander paiement de la totalité de la créance et le paiement fait à l'un d'eux libère le débiteur ; 
Le jugement sera réformé sur ce point et la compensation sera ordonnée entre la somme de 124 980 € due par Monsieur Y... à la SCI LES CHARTREUSES et les sommes de 28 207, 50 € et de 5 000 € dues par la SCI LES CHARTREUSES aux époux Y... ; 

- Sur la demande de dommages intérêts présentée par la SCI LES CHARTREUSES :

Le fax envoyé le 30 mars 2006 par Maître A... au conseil de la SCI LES CHARTREUSES fait bien référence à une contre offre de la part de la SCI entraînant un surcoût important pour Monsieur Y... avec une menace à peine voilée ; 
Dans ces conditions, l'attitude de Monsieur Y... de déposer plainte pour tentative d'extorsion de fonds apparaît compréhensible et en tous les cas ne saurait constituer une attitude dolosive à défaut d'intention de nuire ; La SCI LES CHARTREUSES sera déboutée de sa demande ;

- Sur les demandes reconventionnelles des notaires A... et X... de dommages-intérêts pour procédure abusive : 

La SCI LES CHARTREUSES ayant estimé que la faculté de réméré n'avait pas été correctement exercée et Monsieur Y... risquant de perdre son bien, il n'apparaît pas anormal que celui-ci ait attrait les notaires intéressés à l'opération pour le cas où il serait jugé que les actes étaient irréguliers ; 
A défaut de volonté de nuire de la part des époux Y..., les SCP de notaires A... et X... seront déboutées de leurs demandes et le jugement confirmé sur ce point ; 

- Sur les demandes au titre de l'article 700 du NCPC et les dépens : 

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux Y... et des SCP X... et A... les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; La SCI LES CHARTREUSES sera donc condamnée à payer aux époux Y... la somme de 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et les époux Y... condamnés à payer à la SCP A... et à la SCP X... chacune la somme de 1 000 € sur le même fondement ; 
Celui qui succombe doit supporter les dépens ; La SCI LES CHARTREUSES sera donc condamnée aux dépens de l'instance avec distraction pour ceux d'appel au profit des SCP ARGELLIES WATREMET et DIVISIA SENMARTIN, Avoués, dans les formes et conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

PAR CES MOTIFS, LA COUR 
Statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 

EN LA FORME 
Déclare l'appel recevable, 

AU FOND : 

Infirme la décision déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à compensation entre les sommes dues respectivement par la SCI LES CHARTREUSES et les époux Y..., réactualise au 27 mars 2008 les sommes dues aux époux Y... par la SCI LES CHARTREUSES au titre de la répétition des loyers indument perçus, 
La confirme pour le reste, 

Et statuant de nouveau :

Condamne la SCI LES CHARTREUSES à payer à Monsieur Conrad Y... et à Madame Michèle Z... épouse Y... la somme de VING HUIT MILLE DEUX CENT SEPT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (28 207, 50 €) au titre des loyers indument perçus au 27 mars 2008, 

Ordonne la compensation entre la somme de CENT VINGT QUATRE MILLE NEUF CENT QUATRE VINGTS EUROS (124 980 €) que Monsieur Conrad Y... doit verser à la SCI LES CHARTREUSES avec les sommes de VING HUIT MILLE DEUX CENT SEPT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (28 207, 50 €) et de CINQ MILLE EUROS (5 000 €) que la SCI LES CHARTREUSES doit à Monsieur Conrad Y... et à Madame Michèle Z... épouse Y..., 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 

Condamne la SCI LES CHARTREUSES à payer à Monsieur Conrad Y... et à Madame Michèle Z... épouse Y... ensemble la somme de QUATRE MILLE EUROS (4 000 €) en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Condamne Monsieur Conrad Y... et Madame Michèle Z... épouse Y... à payer à la SCP X... CAMINADE VIALADE BLUCHE la somme de MILLE EUROS (1 000 €) en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, 

Condamne Monsieur Conrad Y... et Madame Michèle Z... épouse Y... à payer à la SCP A... la somme de MILLE EUROS (1 000 €) en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Condamne la SCI LES CHARTREUSES aux dépens de l'instance avec distraction pour ceux d'appel au profit des SCP ARGELLIES WATREMET et DIVISIA SENMARTIN, Avoués, dans les formes et conditions des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.