Cour d'Appel — 22 octobre 2008

ARRÊT No 


R. G : 06 / 01331 
JONCTION avec 
R. G : 06 / 1338 




S. A. R. L. SOFIMAT 




C / 



Z...


X...

S. C. P. ASSELIN-RAGUET-ROBIN-PRODHOMME-CORBELLE 














RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE POITIERS 


1ère Chambre Civile 


ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2008 




















Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 01331 


Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 07 mars 2006 rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LA ROCHELLE. 




APPELANTE : 




S. A. R. L. SOFIMAT 
Dont le siège social est ...

17000 LA ROCHELLE 
agissant poursuites et diligences de son Gérant, en exercice, et de tous représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège, 


représentée par la SCP PAILLE & THIBAULT & CLERC, avoués à la Cour, 


assistée de Maître Brigitte Y...de la SCP DESCUBES-BALLOTEAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE, entendue en sa plaidoirie, 




INTIMES : 




Monsieur Joël Z...


...

17000 LA ROCHELLE 


Madame Claudette X...épouse Z...


...

17000 LA ROCHELLE 


représentés par la SCP MUSEREAU MAZAUDON-PROVOST-CUIF, avoués à la Cour, 


assistés de la SCP PERON ALAIN, avocats au barreau de LA ROCHELLE, entendu en sa plaidoirie, 








S. C. P. SACRE-MOREAU-ASSELIN-RAGUET-ROBIN, Notaires Associés, 
Dont le siège est ...

17000 LA ROCHELLE 
agissant poursuites et diligences de ses Gérants en exercice domiciliés en cette qualité audit siège, 


représentée par SCP ALIROL-LAURENT, avoué à la Cour, 


assistée de Maître Nicolas A...substituant la SCP F. MADY-N. GILLET, avocat au barreau de POITIERS, entendu en sa plaidoirie, 




COMPOSITION DE LA COUR : 




En application des dispositions des articles 910 alinéa 1, 785 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 17 Septembre 2008 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 


Monsieur Xavier SAVATIER, Président, 
Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller, 
Monsieur B...CHAPELLE, Conseiller, 




GREFFIER, lors des débats : Madame Patricia C...





ARRÊT :




- CONTRADICTOIRE




-Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.


- Si gné par Monsieur Xavier SAVATIER, Président, et par Madame Sandra BELLOUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 




FAITS ET PROCÉDURE 




Monsieur et Madame Joël Z... ont informé Maître D..., notaire associé de la SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN, de ce qu'ils souhaitaient mettre en vente des parcelles de terrain sises à LA ROCHELLE. 


Maître D...leur a transmis le 2 mai 2003 une offre d'achat faite par la Société SOFIMAT au prix de 150 € le m ². Par courrier en réponse du 6 mai 2003, Monsieur et Madame Joël Z... ont indiqué au notaire qu'ils seraient d'accord pour un prix de 152, 45 € le m ², précisant que ce prix résultait d'une discussion avec le gérant de la Société SOFIMAT. 




Par courrier du 12 mai 2003, Maître D...a informé la Société SOFIMAT de l'accord de Monsieur et Madame Joël Z.... 


Le 20 mai 2003, la Société SOFIMAT a, par lettre adressée au notaire, constaté l'existence de cet accord et demandé la rédaction d'un compromis de vente. 


Par courrier du 25 août 2003, Monsieur et Madame Joël Z..., constatant qu'ils n'avaient reçu aucune confirmation, ont informé Maître D...qu'ils avaient trouvé un nouvel acquéreur pour un prix plus élevé et qu'ils entendaient contracter avec celui-ci. 


Le 26 août 2003, la Société SOFIMAT écrivait à Maître D...en lui indiquant qu'elle était toujours dans l'attente du projet de compromis. 


Le 15 septembre 2003, la Société SOFIMAT a assigné Monsieur et Madame Joël Z... et la SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN pour voir dire que la vente était parfaite au prix de 150 € par m ². 


Par jugement contradictoire en date du 7 mars 2006, le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE a :


- débouté la Société SOFIMAT de ses demandes ;


- rejeté les demandes de dommages et intérêts des époux 
E...
et de la SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN ;


- condamné la SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN à payer aux époux 
E...
et à la Société SOFIMAT la somme de 1. 000 € chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;


- dit que les dépens seront partagés par moitié entre le SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN et la Société SOFIMAT. 




LA COUR 




Vu l'appel de ce jugement interjeté par la Société SOFIMAT ; 


Vu les conclusions de la Société SOFIMAT du 24 août 2006 dans lesquelles elle demande à la Cour de :


- à titre principal, dire parfaite la vente intervenue entre les époux 
E...
et 
la SARL SOFIMAT par l'intermédiaire de Maître D...au prix de 150 € le m2 ;


- dire que l'arrêt à intervenir tiendra lieu d'acte translatif et sera publié à la Conservation des Hypothèques de LA ROCHELLE ;


- donner acte à la Société SOFIMAT de ce qu'elle offre de régler le prix convenu sur la base de 150 € le m2 ;


- condamner in solidum les époux 
E...
et la SCP MOREAU-ASSELIN-RAGUET-ROBIN-PRODHOMME-CORBELLE à payer à la SARL SOFIMAT la somme de 10. 000 € chacun à titre de dommages et intérêts pour compenser le retard apporté à la réalisation de l'opération ;










- à titre subsidiaire, pour le cas où la vente ne serait pas déclarée parfaite, dire la SCP MOREAU-ASSELIN-RAGUET-ROBIN-PRODHOMME-CORBELLE 
responsable à l'égard de la SARL SOFIMAT du préjudice qu'elle lui a causé en lui laissant croire que les époux 
E...
avaient donné leur accord définitif et en ne lui transmettant pas la contreproposition formulée par ceux-ci ;


- condamner en conséquence la SCP MOREAU-ASSELIN-RAGUET-ROBIN-PRODHOMME-CORBELLE à payer à la SARL SOFIMAT la somme de 30. 000 € à titre de dommages et intérêts ;


- condamner in solidum les époux 
E...
et la SCP MOREAU-ASSELIN-RAGUET-ROBIN-PRODHOMME-CORBELLE à payer à la SARL SOFIMAT la somme de 2. 500 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens ; 


Vu les conclusions de Monsieur et Madame 
E...
du 27 août 2007 dans lesquelles ils demandent de :


- confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE dont appel, en date du 7 mars 2006 ;


- débouter la SARL SOFIMAT de toutes ses demandes fins et conclusions. ;


- subsidiairement, et si par impossible la COUR juge que la vente est parfaite au prix de 150 €, condamner la SCP ASSELIN-RAGUET-ROBIN-PRODHOMME-CORBELLE à payer à Monsieur et Madame 
E...
la somme de 63 705, 96 € avec intérêts de droit à compter de l'assignation ;


- condamner la SARL SOFIMAT et / ou la SCP ASSELIN-RAGUET-ROBIN-PRODHOMME-CORBELLE à payer à Monsieur et Madame 
E...
, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;


- condamner la SARL SOFIMAT et / ou la SCP ASSELIN-RAGUET-ROBIN-PRODHOMME-CORBELLE à payer à Monsieur et Madame 
E...
, la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;


- condamner la SARL SOFIMAT et / ou la SCP ASSELIN-RAGUET-ROBIN-PRODHOMME-CORBELLE aux entiers dépens ; 


Vu les conclusions de la SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN du 16 novembre 2007 dans lesquelles elle demande à la Cour de :


- confirmer le jugement rendu le 7 mars 2006 par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE,


- y ajoutant, condamner la SARL SOFIMAT à payer à la SCP des notaires une somme de 1. 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par cette procédure aussi abusive que vexatoire ;


- condamner la société SOFIMAT et les époux 
E...
à payer à la SCP des notaires une somme de 2. 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;


- condamner les mêmes en tous les frais et dépens. 
















SUR CE 




SUR LA VENTE 




Il ressort de l'examen des pièces versées aux débats que le 29 avril 2003, la Société SOFIMAT a fait une proposition d'acquisition pour les terrains litigieux auprès de Maître D...dans laquelle elle offrait un prix de 150 € le m ² avec une condition suspensive d'obtention du permis de construire sur une base d'un COS de 0, 80 et une réitération de l'acte au plus tard 4 mois après la purge du permis. 


Il est établi que Maître D...a communiqué cette offre aux époux 
E...
qui, par un courrier du 6 mai 2003, ont indiqué être d'accord pour la transaction mais au prix de 152, 45 € suite à un accord verbal de Monsieur F..., gérant de la Société SOFIMAT. 


Maître D...a, par un courrier du le 12 mai 2003, simplement informé la Société SOFIMAT de l'accord de Monsieur et Madame 
E...
. La Société SOFIMAT a pris acte de cet accord et a demandé la rédaction d'un compromis à Maître D.... 


Le 25 août 2003, Monsieur et Madame 
E...
, constatant qu'ils n'avaient eu aucune réponse à leur contre proposition, ont informé Maître D...qu'ils allaient vendre leurs terrains à une autre Société alors que le 26 août 2003, la Société SOFIMAT interrogeait Maître D...sur le projet de compromis. 


La Société SOFIMAT soutient que Maître D...a incontestablement eu un rôle de mandataire apparent engageant les époux 
E...
et que du fait du courrier du 12 mai 2003, la vente était parfaite, un accord sur la chose et sur le prix étant intervenu. 


Cependant il n'est pas contesté qu'aucun mandat express n'avait été donné à Maître D...par les époux 
E...
pour la mise en vente de leurs parcelles. D'autre part, la lecture des différents courriers démontre que contrairement aux dires de la Société SOFIMAT, cette dernière n'a pu se méprendre sur le rôle de Maître D.... 


En effet, le courrier litigieux de 12 mai 2003 indique clairement que le notaire n'avait pas le pouvoir d'engager Monsieur et Madame 
E...
puisqu'il mentionne que l'offre faite par la Société SOFIMAT a été transmise à ces derniers et que ceux-ci ont accepté cette offre. D'ailleurs, la Société SOFIMAT ne s'y est pas trompée puisque dans son courrier en réponse du 20 mai 2003, elle a accusé réception de votre courrier du 12 mai écoulé nous indiquant que Monsieur et Madame 
E...
ont accepté notre offre. 


Dans ces conditions, il apparaît que Maître D...ne s'est nullement comporté comme le mandataire de Monsieur et Madame 
E...
et que la Société SOFIMAT n'a pas pu légitimement croire que le notaire avait le pouvoir d'engager les vendeurs. 


En l'absence de mandat apparent et faute d'un accord sur le prix, la vente des parcelles n'a pas pu intervenir. Il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point. 












SUR LA RESPONSABILITÉ DES NOTAIRES 




La Société SOFIMAT soutient que le fait que la SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN n'ait pas répercuté la proposition des époux 
E...
, a eu pour conséquence qu'elle n'a pas été en mesure d'accepter la contreproposition de ceux-ci et que dans ces conditions, elle est en droit de demander des dommages et intérêts pour l'indemnisation de son préjudice résultant de la perte d'une chance de réaliser une opération immobilière. 


Cependant au regard de la lettre que les vendeurs avaient adressé à la SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN, le notaire pouvait légitimement penser qu'un accord était intervenu entre les parties sur le prix de 152, 45 € et si sa lettre est ambigüe, elle n'a pas causé un dommage à la Société SOFIMAT dans la mesure où il est constant que les vendeurs refusaient de vendre au prix de 150 € offert par celle-ci et que la Société SOFIMAT n'indique pas qu'elle aurait accepté le prix de 152, 45 € demandé, qu'elle ne propose d'ailleurs pas de verser alors qu'elle se prévaut de la réalisation de la vente. 


En outre, il y a lieu de relever qu'à compter de son courrier du 20 mai 2003, la Société SOFIMAT ne s'est pas manifestée auprès de l'étude notariale pour s'informer de l'avancée de la rédaction du compromis de vente et qu'elle n'a réagi que le 26 août 2003 soit après que le notaire ait été informé que les époux 
E...
entendaient vendre les parcelles à un tiers. De même, elle ne démontre ni ne prétend avoir effectué des diligences pour l'opération immobilière dont elle prétend avoir été privée telle qu'une étude précise ou un dossier en vue du dépôt d'un permis de construire, objet d'une condition suspensive. 


Ainsi la Société SOFIMAT ne démontre pas l'existence d'un quelconque préjudice et d'un lien de causalité avec la faute reprochée à la SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN. 


Il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point. 


Monsieur et Madame 
E...
sollicitent l'octroi d'une somme de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts à l'encontre de la Société SOFIMAT et / ou de la SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN. 


Cependant, ils ne précisent pas le préjudice subi et d'autre part, il est établi qu'ils ont trouvé un acquéreur à un prix nettement supérieur. Ainsi ils ne démontrent pas l'existence d'un quelconque préjudice. 


La SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN sollicite la condamnation de la Société SOFIMAT à lui verser une somme de 1. 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par cette procédure abusive et vexatoire. 


Cependant l'exercice d'une action en justice constitue en son principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que s'il caractérise un acte de mauvaise foi ou de malice ou une erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, il échet de relever que la SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN ne démontre ni l'existence d'une telle attitude de la part de la Société SOFIMAT rendant abusif l'appel interjeté ni même l'existence d'un dommage. Il convient en conséquence de la débouter de ce chef de demande. 










PAR CES MOTIFS 




Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions. 


Y ajoutant, 


Déboute la SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN de sa demande en dommages et intérêts à l'encontre de la Société SOFIMAT. 


Condamne la Société SOFIMAT à verser à Monsieur et Madame 
E...
ainsi qu'à la SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN la somme de 1. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 


Déboute la SCP SACRE MOREAU D...RAGUET ROBIN de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile dirigée à l'encontre de Monsieur et Madame 
E...
. 


Condamne la Société SOFIMAT aux entiers dépens d'appel. 


Autorise l'application de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 




LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,