Cour d'Appel — 17 septembre 2008

ARRÊT DU 17 Septembre 2008 

D. M. / I. F.

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RG N : 06 / 01562
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S. C. I. LASNE 

C / 

S. A. R. L. MARTIN PECHEUR PROMOTION 

S. A. R. L. CHATEAU DES GIPIERES 

Ronald X... 


Liselotte Y... 


SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 

Martin Z... 


Maria A... épouse Z...


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ARRÊT no 799 / 08 

COUR D'APPEL D'AGEN 

Chambre Civile 

Prononcé à l'audience publique le dix sept Septembre deux mille huit, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, assisté de Dominique SALEY, Greffier, 

LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, 

ENTRE : 

S. C. I. LASNE, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 
Dont le siège est 10, Rue des Grands Meurgers 
78730 ST ARNOULT EN YVELINES 

représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués 
assistée de Me Marc DE CHANAUD, avocat 

APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 05 Juillet 2006 

D'une part, 

ET : 

S. A. R. L. MARTIN PECHEUR PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 
Dont le siège est Domaine de Massylva 
32140 MASSEUBE 

représentée par la SCP TESTON-LLAMAS, avoués 
assistée de Me MONSEGUR, avocat 

S. A. R. L. CHATEAU DES GIPIERES, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 
Dont le siège est Domaine de Massylva 
32140 MASSEUBE 

représentée par la SCP TESTON-LLAMAS, avoués 
assistée de Me MONSEGUR, avocat 

Monsieur Ronald X... 

né le 30 Mai 1969 à VEENENDAAL (PAYS BAS) 
Demeurant... 

32140 MASSEUBE 

représenté par la SCP TESTON-LLAMAS, avoués 
assisté de Me MONSEGUR, avocat 

Madame Liselotte Y... 

née le 23 Novembre 1978 à PUKEKOHE (NOUVELLE ZELANDE) 
Demeurant ...

26570 MONTBRUN LES BAINS 

représentée par la SCP TESTON-LLAMAS, avoués 
assistée de Me MONSEGUR, avocat 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 
Dont le siège est Château des Gipières 
26570 MONTBRUN LES BAINS 

représentée par Me Jean-Michel BURG, avoué 
assistée de Me Gaël MARITAN, avocat 

Monsieur Martin Z... 

né le 16 Mars 1951 à HAATOGENBORH (PAYS-BAS) 
Demeurant ...

26570 MONTBRUN LES BAINS 

représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué 
assisté de Me Gaël MARITAN, avocat 

Madame Maria A... épouse Z... 

née le 04 Juillet 1952 à WEERT (PAYS BAS) 
Demeurant ...

26570 MONTBRUN LES BAINS 

représentée par Me Jean-Michel BURG, avoué 
assistée de Me Gaël MARITAN, avocat 

S. A. R. L. CHATEAU DES GIPIERES PROMOTIONS, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 
Dont le siège est Platrières 
26570 MONTBRUN LES BAINS 

représentée par Me Jean-Michel BURG, avoué 
assistée de Me Gaël MARITAN, avocat 

INTIMÉS 

D'autre part, 



a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 25 Juin 2008, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, Dominique NOLET, Conseiller et Dominique MARGUERY, Conseiller (laquelle, désignée par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable), assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. 



* * * 

EXPOSE DES FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES 

La SARL le Château des Gipières ayant Roland X... pour gérant a acquis le Château des Guipières et ses dépendances qui, après des travaux ont été revendus à plusieurs copropriétaires dont la SCI LASNE qui a acquis le 9 octobre 2001 deux appartements :

- le lot no 21 un appartement de type 1 au premier étage du bâtiment A avec les 114/1000èmes de la propriété indivise du sol et des parties communes générales ainsi que les 26/1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment pour le prix de 121.196,97 €,
- le lot no 53 un studio au 2ème étage du bâtiment A avec les 83/1000èmes de la propriété indivise du sol et des parties communes générales ainsi que les 19/1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment pour un prix de 77.360,25 €. 

La SARL Martin Pécheur Promotion également constituée et gérée par Monsieur X... a assuré les fonctions de syndic de la copropriété, proposant également aux copropriétaire des services de location des appartements en résidence hôtelière. 

Par acte du 27 octobre 2004, la SCI LASNE a assigné la SARL Martin Pécheur Promotion, Monsieur X..., la SARL le Château des Gipières, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, Monsieur et Madame Z..., et Madame Y... en paiement de dommages et intérêts et en annulation des Procès Verbaux des assemblées générales des 21 octobre et 7 juin 2003. 

Par jugement du 5 juillet 2006 le tribunal de grande instance d'AUCH a pour l'essentiel 

déclaré l'exception de nullité de l'assignation irrecevable, 

déclaré les procès verbaux de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble " Château des Gipières " établis les 21/10/2002 et 07/06/2003 nuls et de nuls effets, 

rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI LASNE, 

condamné reconventionnellement la SCI LASNE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.514,08 € au titre des charges sociales impayées au 7 juillet 2005 avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2005, 

rejeté la demande de modification de l'appellation de la SARL Château des Gipières Promotion présentée par la SARL le Château des Gipières, 

dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts au profit des défendeurs ni à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Dans des conditions de forme et de délais non contestées, la SCI LASNE a relevé appel de cette décision par déclaration du 6 novembre 2006. 

Aux termes de conclusions en date du 6 mai 2008, elle sollicite la confirmation partielle de la décision déférée quant au rejet de l'exception d'irrecevabilité de l'assignation et à l'annulation des Procès Verbaux des assemblées générales. 

Elle expose que les intimés ont géré et administré ses biens sans mandat et en infraction aux textes réglementant la profession d'agent immobilier, la privant de la jouissance de ses appartements. Elle sollicite donc la condamnation in solidum de la SARL Martin Pêcheur Promotion, Monsieur X..., Monsieur et Madame Z... et de la SARL Château des Gipières Promotion à lui payer la somme de 203. 639, 94 € à titre de dommages et intérêts. 
Les intimés sollicitent le paiement de charges approuvées par des procès verbaux d'assemblées générales nuls. L'intégralité de leurs demandes doit donc être rejetée. 

Elle justifie de l'implication de toutes les personnes et sociétés mises en cause et demande à la Cour de condamner la SARL Martin Pécheur Promotion, Monsieur X..., Monsieur et Madame Z..., la SARL château des Gipières Promotion à lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par conclusions en date du 4 juin 2008, Monsieur et Madame Z..., la SARL Château des Gipières Promotion et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé Château des Guipières à Montbrun demandent à la Cour de confirmer la décision des premiers Juges, à l'exclusion de celles concernant l'annulation des Procès Verbaux des assemblées générales, et de condamner la SCI LASNE à payer :

- au syndicat des copropriétaires les sommes de : 

* 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement des charges, 
* 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- à chacun des concluants la somme de 4.186 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Ils exposent que : 

> Les procès verbaux des assemblées générales des 21 octobre 2002 et 07 juin 2003 ont été notifiés par lettre recommandée du 15 juillet 2003 à la SARL Gestion Immobilière 78, mandataire de l'appelante. Cette réception a fait courir le délai de contestation de deux mois et il était écoulé lorsque la SCI LASNE a engagé son action. De plus, celle-ci n'allègue ni ne démontre un quelconque préjudice résultant des irrégularités constatées. 

L'appelante avait donné un mandat à la SARL Martin Pécheur Promotion en lui remettant les clés des appartements et elle ne justifie ni de l'existence d'une quelconque faute contractuelle, ni d'un préjudice qui découlerait d'une garantie de location annuelle de 37 semaines. 

> Même si l'appel des charges n'est pas conforme à la loi SRU, la SCI LASNE est débitrice de charges de copropriété. 

> La SARL le Château des Gipières ne démontre pas le caractère préjudiciable d'une éventuelle confusion avec la SARL Château des Gipières Promotion. 

> La carence persistante de l'appelante a entraîné pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble un déficit de trésorerie nécessitant un concours bancaire. 

Par conclusions du 28 mai 2008, les SARL Martin Pécheur Promotion, le Château des Gipières, Madame Y... et Monsieur X... demandent à la Cour de : 

confirmer les dispositions du jugement déféré concernant le débouté de la SCI LASNE de sa demande de dommages et intérêts, 

l'infirmer en ce qui concerne le rejet de la demande de la SARL le Château des Gipières à l'encontre de la SARL Château des Gipières Promotion et de :

- condamner Monsieur et Madame Z... et la SARL Château des Gipières Promotion à modifier la raison sociale de la société en cessant d'utiliser le nom " Château des Gipières " sous astreinte de 500 € par jour de retard, toute infraction étant génératrice de dommages et intérêts à hauteur de 1.000 € par infraction, 

condamner la SCI LASNE à payer pour procédure abusive : 

* 2.000 € à Monsieur X... et Madame Y..., 
* 3.000 € aux SARL Martin Pécheur Promotion et le Château des Gipières, 

condamner la SCI LASNE à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile 

* 1.000 € à Monsieur X... et Madame Y..., 
* 2.000 € aux SARL Martin Pécheur Promotion et le Château des Gipières. 

Ils exposent que : 

^ La SARL Martin Pécheur Promotion n'a aucune fonction de gérant ou de syndic, Madame Y... est salariée et sa responsabilité ne saurait être recherchée. 

^ La SARL le Château des Gipières conserve une activité et la propriété de nombreux lots de l'ensemble immobilier, le nom " château des Gipières Promotion " laisse accroire une proximité d'intérêts et se trouve génératrice de confusion. 

Vu l'ordonnance de clôture en date du 25 juin 2008. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 

C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a déclaré l'exception de nullité de la citation irrecevable, condamné la SCI LASNE à payer la somme de 16.514,08 € au syndicat des copropriétaires, rejeté la demande de modification de l'appellation de la SARL Château des Gipières Promotion et dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts au profit des défendeurs et ordonné l'exécution provisoire de sa décision. 

Sur la nullité des procès verbaux d'assemblées générales : 

Si lesdits procès verbaux ont été notifiés à l'appelante, ils l'ont également été à la SCI Gestion Immobilière 78 par lettre recommandée du 15 juillet 2003. Or le syndicat des copropriétaires avait été informé par la SCI LASNE de la qualité de mandataire permanent et exclusif de cette société. La SCI Gestion Immobilière 78 était donc censée représenter sa mandante à chaque assemblée sans avoir à justifier d'un pouvoir spécial. 

Dès lors, la notification à la SCI Gestion Immobilière le 15 juillet 2003 faisait courir le délai de contestation de deux mois prévu par la loi du 10 juillet 1965 et l'action engagée le 24 octobre 2004 était donc forclose, quelles que soient les irrégularités entachant les procès verbaux. Le jugement déféré sera donc réformé sur ce point. 

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI LASNE : 

Le premier juge a procédé à une analyse minutieuse et complète des moyens et prétentions des parties. Cette analyse est contestée en cause d'appel mais la SCI LASNE invoque les mêmes arguments à l'appui des mêmes prétentions. 

Les motifs du jugement déféré sont justes et bien fondés. Il suffira de faire observer que pas plus qu'en première instance, la réalité du préjudice subi par l'appelante n'est démontré et qu'il est pour le moins paradoxal d'alléguer que son bien a été donné en location à son insu sans se donner les moyens de faire cesser ces prétendus agissements. Il convient donc de confirmer également le jugement déféré sur ce point. 

Sur les dommages et intérêts demandés par les défendeurs : 

L'action en justice et l'exercice de voies de recours sont des droits qui ne dégénèrent en abus que lorsqu'il est démontré qu'ils ont été exercés de mauvaise foi ou dans une intention malicieuse, ce dont les défendeurs ne rapportent pas la preuve. 

Les dépens d'appel seront à la charge de la SCI LASNE partie succombante. 

L'équité commande de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en condamnant la SCI LASNE à verser à chacun des défendeurs une indemnité de 
1.000 € 



PAR CES MOTIFS 

La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, 

Déclare l'appel recevable, 

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré nuls et de nul effet les procès verbaux de l'assemblée des copropriétaires de l'immeuble " Château des Gipières " à Montbrun les Bains établis les 21 octobre 2002 et 7 juin 2003 et, statuant à nouveau, 

Dit et juge que la SCI LASNE était irrecevable pour soulever l'irrégularité des procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble " Château des Gipières " à Montbrun les Bains établis les 21 octobre 2002 et 15 juin 2003, 

Confirme le jugement déféré pour le surplus, 

Condamne la SCI LASNE aux dépens d'appel, 

Dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile, 

Condamne la SCI LASNE à payer aux SARL Martin Pécheur Promotion, le Château des Gipières, Château des Gipières Promotion, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Château des Gipières ", Messieurs Martin Z..., Ronald X... et Mesdames Maria Z... et Liselotte Y... une indemnité de 1.000 € chacun en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de chambre et par Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé. 

Le Greffier, Le Président,