Cour d'Appel — 8 janvier 2009

COUR D'APPEL 
DE RIOM 
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 
Du 08 janvier 2009 
Arrêt no-CB / SP-
Dossier n : 07 / 01110 


S. C. I. DULLEC / Janine X..., mandataire ad hoc de la SCI MA BER LINE, S. A. R. L. GF 


Arrêt rendu le JEUDI HUIT JANVIER DEUX MILLE NEUF 


COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : 
M. Gérard BAUDRON, Président 
M. Claude BILLY, Conseiller 
M. Bruno GAUTIER, Conseiller 


En présence de : 
Mme Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l'appel des causes et du prononcé 


Arrêt au fond, origine Cour d'Appel de RIOM, décision attaquée en date du 19 Octobre 2005, 


ENTRE : 


S. C. I. DULLEC 
17, rue Grenet 
03700 BELLERIVE SUR ALLIER 
représentée par Me Martine-Marie MOTTET, avoué à la Cour 
assistée de Me Danièle POLTORACK, avocat au barreau de PARIS 


APPELANTE, DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION 


ET : 


Mme Janine X...,

... 

03000 BELLERIVE SUR ALLIER 
mandataire ad hoc de la SCI MA BER LINE 
rue de la Grange aux Grains 
03700 BELLERIVE SUR ALLIER 
représentée par la SCP GOUTET-ARNAUD, avoués à la Cour 
assistée de Me Chantal DAVID, avocat au barreau de BORDEAUX 


S. A. R. L. GF 
64, rue de Vichy 
03300 CREUZIER LE VIEUX 
représentée par Me Sébastien RAHON, avoué à la Cour 
ayant pour avocat Me TROUSLARD du barreau de PARIS 


INTIMEES 














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Le dossier ayant été communiqué au Ministère Public, après avoir entendu à l'audience publique du 1er décembre 2008 les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, celle-ci a mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue à l'audience publique de ce jour, indiquée par le Président, à laquelle a été lu le dispositif de l'arrêt dont la teneur suit, en application de l'article 452 du code de procédure civile : 




Attendu que, par acte du 27 août 1999, la S. C. I. MA. BER. LINE a donné à bail commercial à la S. A. R. L. M. C., propriétaire du fonds de commerce en vertu d'un acte du même jour, des locaux à usage d'hôtel situés lieu-dit " la Grange aux Grains ", à BELLERIVE SUR ALLIER ; 
Que l'acte contenait une promesse de vente des locaux par la S. C. I. MA. BER. LINE au profit de Monsieur et Madame Z..., gérant et associée de la S. A. R. L. M. C., avec une possibilité de levée d'option jusqu'au 1er août 2003 ; 
Que Monsieur et Madame Z...ont cédé la promesse de vente le 29 mars 2002 à Monsieur Y..., lequel a déclaré le 13 septembre suivant que le bénéficiaire de la cession de promesse de vente était la S. C. I. DULLEC, dont il était gérant ; 
Que celle-ci a levé l'option par acte notifié le 17 septembre 2002 à la S. C. I. MA. BER. LINE et a fait sommation à celle-ci de comparaître le 25 octobre 2002 en l'étude notariale de BELLERIVE SUR ALLIER pour signature de l'acte authentique, mais que, à cette date, un procès-verbal de difficulté a été établi, la S. C. I. MA. BER. LINE n'ayant pas accompli les formalités (diagnostic amiante) préalables à la passation de l'acte ; 
Que cette dernière a ensuite vendu l'immeuble à la S. A. R. L. G. F. par acte du 29 janvier 2004 ; 
Attendu que, sur l'assignation de la S. C. I. MA. BER. LINE par la S. C. I. DULLEC en réitération authentique de la vente, le tribunal de grande instance de CUSSET, par jugement du 19 janvier 2004, a dit la demande irrecevable ; 
Que la cour d'appel de RIOM, par arrêt du 19 octobre 2005, après que la S. C. I. DULLEC eût appelé en intervention forcée la S. A. RL. G. F., a infirmé le jugement, débouté la S. C. I. DULLEC et la S. A. R. L. G. F., et condamné la S. C. I. DULLEC à payer à la S. C. I. MA. BER. LINE la somme de 3. 000 € et à la S. A. R. L. G. F. celle de 2. 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; 
Que, saisie par un pourvoi de la S. C. I. DULLEC, la Cour de Cassation, par arrêt du 28 février 2007, a cassé cette décision en toutes ses dispositions et condamné ensemble la société MA. BER. LINE, Monsieur X... ès-qualités et la société GF à payer à la société DULLEC 2. 000 € au visa de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et a renvoyé les parties devant la même cour autrement composée ; 
Que la cour a été saisie par déclaration de la S. C. I. DULLEC du 2 mai 2007 ; 
Attendu que, alléguant que les demandes en réalisation de vente immobilière ne sont pas concernées par l'obligation de publication, que la promesse de vente est autonome de la vente du fonds de commerce et du bail, que la résolution de la vente du fonds de commerce à la S. A. R. L. M. C. n'a pas d'incidence sur la promesse de vente des murs aux époux Z..., que le prix de vente est indiqué, que la modalité de paiement 


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par compensation avec les loyers ne l'affecte pas, que la cession à Monsieur Y..., prévue par le contrat, est valable, que l'article L 223-21 est inapplicable ici, qu'il est exclu que la société M. C. ait acquis le fonds de commerce en qualité de marchand de biens, que la levée de l'option par Monsieur Y... est parfaite et qu'il a offert dans sa lettre du 13 septembre 2002 de payer le prix aux conditions de la promesse de vente, que la demande de rescision pour lésion n'a pas été présentée dans la première procédure devant la cour et est irrecevable, que le prix convenu n'était pas lésionnaire même par rapport à la valeur de 730. 000 € invoquée par la S. C. I. MA. BER. LINE, que la demande de paiement des charges de copropriété et autres charges est irrecevable n'ayant pas été présentée en première instance, que la vente à G. F. a été réalisée volontairement dans la précipitation au détriment des droits de DULLEC, que la procédure en réalisation forcée était en cours, qu'elle avait connaissance de cette procédure mentionnée dans l'acte de vente, que cette vente est donc nulle, que la vente à DULLEC était parfaite dès le jour de la levée de l'option, qu'il s'agit de la vente de la chose d'autrui (article 1599 du code civil), que le concert frauduleux des deux sociétés l'a empêchée de jouir de l'immeuble depuis le 25 octobre 2002, la S. C. I. DULLEC demande d'infirmer le jugement, d'ordonner sous astreinte à la S. C. I. MA. BER. LINE de régulariser l'acte authentique de vente, de dire qu'à défaut l'arrêt vaudra vente et sera publié, dire irrecevable la demande de rescision pour lésion et celle de paiement des charges de copropriété, recevoir sa demande d'intervention forcée de la S. A. R. L. G. F., de dire la vente du 29 janvier 2004 à celle-ci nulle ou à défaut inopposable, d'ordonner la publication de l'arrêt aux frais solidaires de la S. C. I. MA. BER. LINE et de la S. A. R. L. G. F. au bureau des hypothèques de GANNAT, de débouter ces deux sociétés et de les condamner solidairement à lui payer 90. 000 € de dommages-intérêts et 15. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
Attendu que, soutenant que deux actes ont été signés le 27 août 1999, l'un de vente de fonds de commerce par la S. A. VICHY RIVE GAUCHE, dont Monsieur Olivier X..., fils d'André et Janine X..., était président, au profit de la S. A. R. L. M. C., l'autre entre la S. C. I. MA. BER. LINE et la S. A. R. L. M. C. contenant bail et promesse de vente, que ces actes sont complémentaires et doivent être analysés ensemble, que la résolution de la vente du fonds de commerce a été prononcée par jugement du 17 décembre 2002, devenu définitif, que l'autre acte est de ce fait anéanti, que le bail a été résilié par ordonnances des 13 mai et 3 juin 2003, que la promesse de vente est nulle pour défaut de prix, l'article 1289 du code civil relatif à la compensation ne pouvant s'appliquer en l'absence de dettes de deux personnes l'une envers l'autre, que, à défaut, la cession est nulle en application de l'article L 223-21 du code de commerce, que Madame X..., mandataire ad hoc de la S. C. I. MA. BER. LINE a déposé une plainte pénale le 4 juin dernier, que la promesse de vente a été reçue par les époux Z...en qualité de marchand de biens, qualité de la société M. C. qui achetait en tant que telle le fonds de commerce, que le défaut de paiement du prix en totalité dans la levée de l'option entraîne la caducité de la promesse de vente, que les fonds représentant le prix de 303. 373, 54 € n'ont pas été versés chez le notaire, que Monsieur Y... a refusé de payer ou de consigner le prix, que la compensation du prix ne pouvait s'appliquer, qu'elle avait déjà présenté devant le tribunal une demande de rescision pour lésion dans le délai de deux ans de la levée d'option, que le prix offert par Monsieur Y... était de 265. 999 € alors que Monsieur G... évalue l'immeuble à 730. 000 € au jour de la levée d'option, Madame X..., ès-qualités de mandataire ad hoc de la S. C. I. MA. BER. LINE, demande de dire nulles la promesse de vente et la cession de promesse, de dire la promesse caduque du fait de la levée d'option imparfaite, de débouter la S. C. I. DULLEC, subsidiairement de la condamner à payer la totalité du prix de 381. 122, 54 € comptant le jour de la signature de l'acte de vente, à défaut d'indiquer expressément le prix que devra verser la S. C. I. DULLEC, de la condamner à lui rembourser la somme de 74. 779, 43 € de 


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frais et charges de copropriété et autres depuis la levée d'option, et de la condamner en toute hypothèse à lui payer 10. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
Attendu que, expliquant qu'elle est acquéreur de bonne foi, qu'elle n'a pas usé de moyen frauduleux ni dolosif d'acquérir le bien, qu'il ne peut lui être reproché d'avoir agi avec habileté et célérité, qu'elle a payé le prix correspondant à la valeur de l'immeuble, que la priorité est donnée à celui qui publie le premier, que la promesse de vente n'avait jamais été publiée, que peu importent les mentions de l'acte notarié du 29 janvier 2004 des informations données par le vendeur pour éviter tout recours à son encontre, que, si la cour estime que la S. C. I. DULLEC est bien devenue propriétaire, Madame X... ès-qualités devra lui rembourser le prix de 732. 000 € et 13. 800 € de frais, que la S. C. I. DULLEC devra lui rembourser les frais d'entretien, de conservation et d'amélioration de l'immeuble depuis le 29 janvier 2004, que le remboursement des impenses utiles est dû même au possesseur de mauvaise foi, qu'elle n'a pas pu jouir paisiblement de son immeuble, la S. C. I. DULLEC étant intervenue dans les assemblées générales de copropriétaires, la S. A. R. L. G. F. demande de dire régulière la vente à son bénéfice, de débouter la S. CI. DULLEC et de la condamner à lui payer 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, subsidiairement de condamner Madame X... ès-qualités à lui rembourser la somme de 745. 800 €, de condamner la S. C. I. DULLEC à lui payer 42. 122, 57 € de charges de copropriété, 20 % de plus-value apportée à l'immeuble, et diverses autres sommes et de condamner la partie succombant à lui payer 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
Attendu que, alléguant que le dossier devait être clôturé le 18 novembre, les parties ayant conclu en dernier lieu le 15 octobre, que la S. C. I. MA. BER. LINE a attendu le 12 novembre pour faire une sommation de communiquer et la clôture a été repoussée au 25 novembre pour permettre cette communication, que Madame X..., ès-qualités, a alors conclu le 21 novembre, de même que la S. A. R. L. G. F. qui a alors formé des demandes nouvelles et communiqué de nouvelles pièces, dont la plus récente date du 1er octobre, qu'elles se sont opposées à une demande de renvoi pour y répondre, la S. C. I. DULLEC demande de rejeter des débats les conclusions et pièces tardives de la S. A. R. L. G. F., et les conclusions tardives de Madame X..., ès-qualités ; 
Attendu que les nouvelles conclusions de Madame X... ès-qualités ne contiennent que des compléments d'argumentation, auxquels des réponses résultent des écritures antérieures, que l'augmentation de demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne nécessite aucune réponse, et que ces conclusions doivent être conservées aux débats ; 
Attendu que les écritures de la S. A. R. L. G. F. du 21 novembre ne contiennent pas des demandes nouvelles, mais une actualisation de ses prétentions à remboursement de frais et d'impenses, qu'elle avait déjà demandées et auxquelles la S. C. I. DULLEC a répondu dans ses conclusions antérieures ; 
Que ces prétentions nouvelles n'appelaient pas de nouvelle réponse, la S. C. I. DULLEC ayant conclu à leur rejet de principe, et les pièces nouvelles n'étant que les justificatifs de ces nouveaux frais, et que ces conclusions et pièces n'ont pas non plus lieu d'être écartées des débats ; 
Attendu que le jugement doit être réformé dès lors que l'article 28 du décret no 55-22 du 4 janvier 1955 n'imposait pas la publication de la présente instance en réitération authentique de la vente, consécutivement à la levée de l'option offerte par la promesse unilatérale de vente, seul motif d'irrecevabilité retenu par le premier juge ; 


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Que d'ailleurs, la S. C. I. MA. BER. LINE ne soulève à présent aucun motif d'irrecevabilité ; 
Attendu que la vente était convenue au prix de 2. 500. 000 Francs, financé pour 980. 000 Francs au moyen d'un prêt, 800. 000 Francs sur les propres deniers des acquéreurs et " 720. 000 Francs par compensation sur les loyers déjà versés le 1er septembre 1999 jusqu'au 1er août 2003 (48 mensualités de 15. 000 Francs chacune) ", et, en cas de refus du crédit la somme de 980. 000 Francs était payable en trois annuités de 150. 000 Francs, 35 mensualités de 15. 000 Francs et une mensualité de 5. 000 Francs étalées sur trois ans à partir du 1er août 2003, sans intérêt ni indexation ; 
Que l'option d'achat devait être levée au plus tard le 1er août 2003 à 17 H par lettre recommandée, faute de quoi le loyer serait majoré à 30. 000 Francs par mois ; 
Que la faculté de céder le bénéfice de la promesse de vente était prévue par l'acte ; 
Que Monsieur et Madame Z...en ont usé normalement au profit de Monsieur Y..., et que les parties ont convenu que le bénéficiaire était la S. C. I. DULLEC ; 
Attendu que l'indivisibilité des trois opérations réalisées par les actes du 27 août 1999, vente du fonds de commerce par la S. A. VICHY RIVE GAUCHE à la S. A. R. L. M. C., bail commercial par la S. C. I. MA. BER. LINE à la S. A. R. L. M. C. et promesse de vente des murs par la S. C. I. MA. BER. LINE à Monsieur et Madame Z...ne résulte d'aucun élément du dossier ; 
Qu'il n'y a aucune identité entre les propriétaires successifs du fonds de commerce et les propriétaires des murs ; 
Qu'aucune mention des deux actes ne subordonne un des contrats à la validité de l'un des deux autres ; 
Attendu que, en ce qui concerne les modalités de paiement de l'immeuble, il est manifeste que le terme de " compensation " a été improprement employé ; 
Qu'il ne résulte pas en effet de l'acte que la S. C. I. MA. BER. LINE ait eu ou ait prévu une dette envers les époux Z..., et que les loyers perçus entre la promesse de vente et la levée de l'option ne constituent certainement pas une dette de la promettante, sauf à donner de fait un effet rétroactif à la levée de l'option ; 
Que les parties ont manifestement entendu préciser que le vendeur se considérait rempli de ses droits sur le prix à hauteur du loyer déjà payé par la locataire, en imputant le montant des loyers sur le prix de vente de l'immeuble, faisant des loyers payés par la S. A. R. L. M. C. une indemnité d'immobilisation dont Monsieur et Madame Z...n'auraient pas la charge en cas de non levée de l'option mais dont ils auraient le bénéfice, bénéfice transmis à la personne substituée, en cas de levée de l'option ; 
Que le fait que le prix soit finalement dû par la S. C. I. DULLEC plutôt que par les époux Z..., alors que la promesse leur reconnaissait la possibilité de se substituer toute personne physique ou morale, n'a pas d'effet sur la validité du contrat ; 
Attendu que cet accord sur les modalités de paiement est sans incidence sur le prix lui-même qui a été précisément déterminé à 2. 500. 000 Francs dans l'accord des parties ; 


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Attendu que l'article L 223-21 du code de commerce n'a pas matière à s'appliquer ici, les époux Z...n'ayant cédé à Monsieur Y... qu'un droit qui leur appartenait et n'ayant en rien dépossédé la société M. C. qui n'a acquis qu'un fond de commerce qu'elle conserve et qui ne perd pas son bail commercial ; 
Que ce moyen est dépourvu de portée en ce qui concerne la cession à Monsieur Y... et que la cour ne peut voir en quoi l'intimée trouve un abus de bien social ; 
Que tout au plus y aurait-il infraction à l'article L 223-21 par la mise à la charge de la société, dont Monsieur Z...était gérant, d'une indemnité d'immobilisation et une partie du prix d'une acquisition à son bénéfice personnel, mais que la S. C. I. MA. BER. LINE n'invoque pas ce chef de nullité et ne justifie pas d'un intérêt légitime lésé par cette infraction ; 
Attendu que, dans sa lettre de levée de l'option du 13 septembre 2002, Monsieur Y... écrivait à la S. C. I. MA. BER. LINE que " le prix de 2. 500. 000 Francs soit 381. 112, 54 € sera payé comptant par compensation avec le montant des loyers payés jusqu'à cette date, et le surplus au moyen de deniers disponibles ", reprenant les termes de la promesse de vente ; 
Que, dans le procès-verbal de difficultés du 25 octobre 2002, le notaire indiquait que la S. C. I. DULLEC justifiait des sommes disponibles, ayant déposé dans ses comptes la somme de 120. 000 €, déduction faite du seul montant des loyers effectivement payés, et produisant une attestation de prêt de 230. 000 € et une attestation de disponibilité sur un compte chèque de 35. 999 € ; 
Que la cour de cassation a relevé que la cour n'avait pas tiré les conséquences légales de ses constatations en disant nulle la levée de l'option par la S. C. I. DULLEC alors qu'elle constatait qu'elle proposait de payer le prix déduction faite des seuls loyers payés ; 
Que le notaire a indiqué ne pouvoir procéder à l'établissement de l'acte de vente non parce que la S. C. I. MA. BER. LINE faisait valoir l'absence de paiement, mais parce qu'elle n'avait pas fait procéder au diagnostic amiante malgré la demande du notaire par lettre recommandée du 10 octobre 2002 ; 
Que ce moyen ne peut pas prospérer non plus ; 
Attendu que la S. C. I. MA. BER. LINE a demandé la rescision en première instance ; 
Que le délai de deux ans de l'article 1676 du code civil est un délai préfix, que la demande de rescision est intervenue dans ce délai devant le Tribunal et qu'un nouveau délai n'a pas couru depuis lors ; 
Que la demande de ce chef n'est donc pas nouvelle en appel ni frappée d'irrecevabilité pour non respect de délai ; 
Que la cassation a remis les parties dans l'état du litige à la date de l'appel et que l'absence de conclusion à ce titre au cours de la première procédure d'appel ne vaut pas renonciation à se prévaloir de la rescision ; 
Attendu que le prix de vente fixé par les parties était de 2. 500. 000 Francs, quelle que soit la date de la levée d'option, soit 381. 122, 54 € ; 


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Que la S. C. I. MA. BER. LINE a demandé une évaluation de l'immeuble cédé à Monsieur G..., lequel a estimé l'immeuble à 730. 000 € à la date du 1er août 2003, montant très proche du prix de vente de janvier 2004 (732. 000 €) ; 
Que cette somme n'est même pas supérieure au double du prix, que l'évaluation faite à la demande de la venderesse n'a certainement pas été sous-estimée, et que, si lésion il y a, elle est inférieure aux six douzièmes de la valeur ; 
Que, bien plus, et même à considérer comme prix le seul montant à débourser par l'acquéreur, compte tenu de loyers payés à hauteur de 26. 679 €, selon le procès-verbal de difficulté du 25 octobre 2002, ce prix s'élèverait à 354. 443, 54 €, soit une lésion éventuelle de 375. 556, 46 €, somme inférieure aux sept douzièmes lésionnaires ; 
Que la S. C. I. MA. BER. LINE, invoquant une unique évaluation, faite à sa demande, en considération d'une date postérieure de près d'un an à la levée de l'option à une époque où l'évolution des prix de l'immobilier était de notoriété publique très importante, de surcroît analysant le prix comme étant le seul montant théorique à payer effectivement à cette date en cas de paiement de tous les loyers par la société locataire, et se référant uniquement à des ventes d'appartements du secteur en 2006, quatre ans après la vente, n'articule pas de faits assez vraisemblables et graves pour faire présumer la lésion de plus des sept douzièmes et doit être déboutée de cette prétention ; 
Attendu que la vente de l'immeuble était donc valable dès la levée de l'option le 22 septembre 2002 et que la S. C. I. DULLEC en était dès lors la véritable propriétaire ; 
Que la S. C. I. MA. BER. LINE a néanmoins vendu ledit immeuble par acte du 29 janvier 2004 à la S. A. R. L. G. F., qui a fait publier la vente ; 
Que la venderesse savait toutefois à cette date d'une part que la S. C. I. DULLEC était acquéreur de l'immeuble et pour quelles raisons, qui lui étaient entièrement imputables, la vente n'avait pas été réitérée par acte authentique ; 
Que dès lors elle doit être déboutée de sa demande d'indemnisation de frais et charges de copropriété qu'elle a volontairement conservés à sa charge en refusant de signer l'acte authentique concrétisant le transfert de propriété et en privant la S. C. I. DULLEC de la jouissance dont les dits frais n'étaient que la contrepartie ; 
Attendu que l'action de la S. C. I. DULLEC contre la S. A. R. L. G. F. est une action en revendication ; 
Qu'il ne lui appartient pas de demander la nullité d'une vente de la chose d'autrui, nullité relative dont la maîtrise appartient à l'acquéreur évincé, mais seulement l'inopposabilité des droits allégués par la S. A. R. L. G. F. ; 
Attendu qu'il résulte des faits ci-dessus, particulièrement de la rédaction de l'acte de vente du 29 janvier 2004 où la S. A. R. L. G. F. reconnaissait avoir été parfaitement informée du litige entre la venderesse et la S. C. I. DULLEC, du jugement rendu annexé à l'acte et de l'appel, et des conséquences juridiques, fiscales et pécuniaires de cette situation, a acquis l'immeuble en parfaite connaissance de la précédente cession à la S. C. I. DULLEC, qu'elle a ainsi commis une faute qui lui interdit d'invoquer à son profit les règles de la publicité foncière ; 




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Que la vente à la S. A. R. L. G. F. est inopposable à la S. C. I. DULLEC, seule et véritable propriétaire de l'immeuble litigieux ; 
Attendu que l'attitude de la S. C. I. MA. BER. LINE a effectivement eu pour effet de priver la S. C. I. DULLEC de la jouissance de l'immeuble de rapport commercial depuis octobre 2002, soit à ce jour pendant plus de six ans ; 
Que le préjudice de la S. C. I. DULLEC de ce chef doit être estimé à 30. 000 € ; 
Que la S. A. R. L. G. F. n'est pas responsable de ce fait, que peut-être sa collaboration à la résistance de la S. C. I. MA. BER. LINE aura-t-elle pour conséquence de rendre plus difficile le retour à la pleine jouissance de l'immeuble, mais qu'il n'existe pas de préjudice acquis de ce chef et que la prétention de la S. C. I. DULLEC à son encontre doit être rejetée ; 
Attendu que la demande de la S. A. R. L. G. F. en remboursement du prix de l'acquisition de l'immeuble constitue une demande de nullité de la vente ; 
Que Madame X..., ès-qualités, n'y apporte aucune contradiction ; 
Que, s'agissant d'une vente de la chose d'autrui dont la S. A. R. L. G. F. s'est retrouvée évincée, il convient de faire droit à sa demande ; 
Attendu que les prétentions de la S. A. RL. G. F. à l'encontre de la S. C. I. DULLEC sont fondées sur l'obligation au remboursement des impenses utiles même au possesseur de mauvaise foi ; 
Que le paiement des impôts fonciers n'entre pas dans la catégorie des réparations et améliorations utiles pour la chose vendue ; 
Que la plus-value résultant de la sortie de l'immeuble de la copropriété depuis le 13 mai 2004 n'est pas justifiée et qu'il n'est donc pas démontré qu'il y ait eu là une amélioration utile ; 
Qu'elle n'a exposé les frais d'assurances qu'à raison de l'acquisition de l'immeuble qu'elle savait aléatoire, et que ces frais n'ont profité qu'à elle, et ne peuvent certainement pas donner lieu à indemnisation par le véritable propriétaire ; 
Qu'il n'est pas justifié que les travaux dont il est produit la facture ont été utiles à la conservation, l'entretien ou l'amélioration de l'immeuble, et que leur indemnisation n'est pas due par le propriétaire ; 
Qu'enfin, sur tous ces points et en ce qui concerne les charges de copropriété, il convient de rappeler que, bien qu'étant rétroactivement privée de la propriété, la S. A. R. L. G. F. a profité depuis le 29 janvier 2004 de tous les attributs et de la jouissance attachés à la propriété, qu'elle a déclaré, en faisant son acquisition, qu'elle connaissait le litige entre le vendeur et la S. C. I. DULLEC et donc les droits revendiqués par celle-ci et qu'elle était bien informée des conséquences, y compris pécuniaires, de l'acquisition de l'immeuble dans de telles conditions ; 
Qu'elle doit donc être déboutée de sa demande de remboursement de frais exposés en pleine connaissance de cause, en contrepartie de la jouissance dont elle bénéficiait, et sans bénéfice pour le véritable propriétaire ainsi spolié ; 


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PAR CES MOTIFS 
Statuant publiquement et contradictoirement, 
Infirmant, 
Dit recevable l'action de la S. C. I. DULLEC, 
Dit valable la levée le 13 septembre 2002 de l'option offerte par la promesse unilatérale de vente du 27 août 1999 concernant l'immeuble situé rue de la Grange aux grains, section AK no 83, lieudit " le Longchamp " et constituant, ou ayant constitué, les lots 400, 571 et 401 de l'immeuble en copropriété, 
Enjoint à Madame X..., ès-qualités d'administrateur ad hoc de la S. C. I. MA. BER. LINE de régulariser l'acte authentique constatant la vente aux conditions de la promesse de vente en l'étude de Maître BOUCOMONT, notaire associé à BELLERIVE SUR ALLIER, 8 avenue de Randan, sous astreinte de 1. 000 € (MILLE EUROS) par jour de retard à compter de la date fixée par la première convocation à venir par le notaire, 
Dit qu'à défaut de signature de l'acte dans le délai d'un mois à compter de cette première date, le présent arrêt vaudra acte de vente et sera publié conformément à la loi, 
Déboute Madame X..., ès-qualités, de sa demande de rescision pour lésion, 
La déboute de sa demande d'indemnisation de frais, 
La condamne à payer à la S. C. I. DULLEC la somme de 30. 000 € (TRENTE MILLE EUROS) de dommages-intérêts, 
Dit nulle la vente de l'immeuble susdit par la S. C. I. MA. BER. LINE à la S. A. R. L. G. F. le 29 janvier 2004, 
Condamne Madame X..., ès-qualités de mandataire ad hoc de la S. C. I. MA. BER. LINE à rembourser à la S. A. R. L. G. F. le prix payé, en principal et frais, de 745. 800 € (SEPT CENT QUARANTE CINQ MILLE HUIT CENTS EUROS), 
Déboute la S. A. R. L. G. F. de sa demande contre la S. C. I. DULLEC, 
Condamne Madame X..., ès-qualités, à payer à la S. C. I. DULLEC 5. 000 € (CINQ MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la S. A. R. L. G. F. à lui payer 3. 000 € (TROIS MILLE EUROS) du même chef, 
Rejette les autres prétentions des parties, 
Condamne Madame X..., ès-qualités, et la S. A. R. L. G. F. aux dépens des procédures les opposant respectivement à la S. C. I. DULLEC, et partage par moitié les dépens de la procédure opposant Madame X..., ès-qualités, et la S. A. R. L. G. F. lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




No 07 / 1110-10- 




Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par Mme PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé. 
le greffier le président