Cour d'Appel — 29 octobre 2008

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

25ème Chambre - Section A



ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2008



(no 342 , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 06/17826



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2006 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 04/14179





Monsieur Michel Bernard Henri X...


...


78170 LA CELLE SAINT CLOUD





Madame Nadine Françoise Fernande Z... épouse X...


...


78170 LA CELLE SAINT CLOUD



représentés par la SCP LAMARCHE-BEQUET- REGNIER-AUBERT - REGNIER - MOISAN, avoués à la Cour

assistés de Maître DONNET Isabelle avocat au barreau de Versailles, toque 380



INTIMÉE 



S.A.R.L. GIMCO-AISFA

 prise en la personne de son gérant

8 place du Docteur Berthet

78170 LA CELLE SAINT CLOUD



représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour

assistée de Maître Yves de BOISMILON avocat au barreau de Paris, toque E1170











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Septembre 2008, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Odile BLUM magistrat , chargé d'instruire l'affaire.







Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

Madame Marie Pascale GIROUD, président

Madame Odile BLUM, conseiller

Madame Marie Hélène GUILGUET-PAUTHE, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Marie-Claude GOUGE





ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Pascale GIROUD, président et par Mme Marie-Claude GOUGE, greffière.





 ***





Vu le jugement rendu le 7 septembre 2006 par le tribunal de grande instance de Paris qui a condamné les époux X... à payer à la société Gimco - Aisfa la somme de 43.275 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi que la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;





Vu l'appel relevé par M. Michel X... et Mme Nadine Z..., son épouse, qui, par leurs dernières conclusions du 30 juin 2008, demandent à la cour d'infirmer le jugement et de :

- débouter la société Gimco - Aisfa de l'ensemble de ses demandes ;

- subsidiairement, réduire la rémunération de la société Gimco - Aisfa à une somme qui ne saurait excéder celle de 8.000 euros t.t.c. ;

- en tout état de cause, condamner la société Gimco - Aisfa à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel ;



Vu les conclusions du 2 juin 2008 par lesquelles la s.a.r.l. Gimco - Aisfa demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner M. et Mme X... à lui payer une indemnité non inférieure à 4.000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel.



SUR CE, LA COUR



Considérant, les faits étant exactement exposés dans le jugement déféré, qu'il suffit à la cour de rappeler que par acte notarié du 29 novembre 1988, M. et Mme C... ont vendu à M. et Mme X... un bien immobilier, issu de la division d'une parcelle, M. et Mme C... prenant l'engagement, pour le cas où ils se décideraient à vendre l'autre parcelle cadastrée AC 205, de faire connaître aux époux X... l'acquéreur éventuel, le prix offert ainsi que toutes les conditions de la vente projetée et de leur donner la préférence "à égalité de prix et aux mêmes modalités de paiement et conditions" ; qu'après le décès des époux C..., M. et Mme X..., contactés par le notaire en charge du règlement de la succession, lui ont confirmé, par lettre du 24 juin 2003, leur intérêt pour l'achat de la maison et de son jardin incluant la parcelle cadastrée AC 205 sur laquelle ils ont demandé, préalablement, l'application du pacte de préférence ; que le 10 octobre 2003, le notaire de la succession C... a, "conformément aux termes du pacte de préférence" du 29 novembre 1998, notifié à M. et Mme X... le compromis de vente passé entre les héritiers et les époux D... ; que le 4 novembre 2003, M. et Mme X... ont déclaré exercer leur droit de préférence en vue d'acquérir les biens objet du compromis de vente au prix de celui-ci soit 823.225 euros ; que le 14 janvier 2004, le notaire leur a transmis le projet d'acte de vente pour faire courir leur délai de réflexion de sept jours ; que par acte notarié du 29 janvier 2004, les héritiers C... ont vendu à M. et Mme X... la maison et son jardin comprenant la parcelle cadastrée AC 205 au prix de 792.735,20 euros ;







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25ème Chambre, section ARG no06/17826 - ème page



Considérant que se prévalant du mandat de vente sans exclusivité qui lui avait été donné le 6 septembre 2003 ainsi que du mandat de recherche que lui avaient donné les époux D... le 17 septembre suivant et faisant valoir que M. et Mme X..., substitués aux époux D..., n'ont pas payé la commission de 43.275 euros à la charge de ceux-ci, la société Gimco - Aisfa a assigné M. et Mme X... en paiement de sa commission ;



Considérant que devant la cour, la société Gimco - Aisfa invoque d'une part, le mandat de vente qui lui a été confié par les vendeurs prévoyant qu'en cas d'exercice d'un droit de préemption, le préempteur sera subrogé dans tous les droits et obligations de l'acquéreur, d'autre part, le mandat de recherche que lui ont confié les époux D... et qui a mis à la charge de ceux-ci une commission forfaitaire de 43.275 euros devenant exigible "après achat effectivement conclu, levée étant obligatoirement faite de toutes conditions suspensives" ; 



Qu'elle fait valoir que sa commission est due par M. et Mme X... dès lors que l'acte de vente du 29 novembre 1988 leur a octroyé un droit de préférence sur la parcelle AC 205 "à égalité de prix et aux mêmes modalités de paiement et de conditions que celles convenues avec l'acquéreur originaire" et que le compromis de vente du 3 octobre 2003, qui leur a été notifié, rappelle, en page 8, l'obligation dans laquelle ils se trouveraient d'assurer le règlement de sa commission aux lieu et place des époux Casterman puis, en pages 11 et 12, les clauses et conditions du pacte de préférence ; 



Qu'elle soutient que le mandat de recherche, porté à la connaissance de M. et Mme X..., leur est opposable ; que si M. et Mme X... n'avaient pas exercé leur droit de préférence, les époux D... auraient nécessairement acquitté la rémunération et que l'ayant exercé, ils se sont substitués aux acquéreurs et sont tenus d'acquitter la commission ;



Qu'elle ajoute que le pacte de préférence ne pouvait se limiter à la seule parcelle AC 205 et ne pouvait s'entendre que de la globalité des parcelles ; qu'en leur "qualité de préempteurs", M. et Mme X... se sont purement substitués aux époux D...; que la différence de prix entre le compromis de vente et la vente conclue au bénéfice de M. et Mme X... résulte précisément de l'exercice qu'ils ont fait du pacte de préférence ; que par ailleurs, la commission a un caractère forfaitaire et qu'il n'y a pas lieu de la réduire ;



Mais considérant que les époux X... n'ont signé avec la société Gimco - Aisfa aucune convention écrite, répondant aux conditions posées par l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 de son décret d'application, qui mette à leur charge le paiement de la rémunération de l'agent immobilier ; 



Que par ailleurs, M. et Mme X... n'ont pas exercé un droit de préemption par lequel ils seraient substitués aux époux D... ; qu'ils ont fait jouer le droit de préférence qui leur a été conféré en vertu de l'acte du 29 novembre 1988 ; que ce droit de préférence ne portait que sur la parcelle cadastrée AC 205 et non sur la totalité des biens vendus ; qu'il n'était pas de nature à entraîner une substitution dans la totalité des droits et obligations découlant pour les époux D... du compromis de vente du 3 octobre 2003 ; que le fait que les parties à ce compromis de vente aient convenu entre elles, au vu d'une consultation du Cridon et au titre des conditions suspensives, que le "pacte s'exerce sur la globalité de l'immeuble vendu" est sans incidence à l'égard de M. et Mme X... qui sont tiers à l'acte ;



Que la société Gimco - Aisfa invoque vainement une qualité de "préempteurs" que M. et Mme X... n'ont pas et une substitution qui n'a pas eu lieu ; qu'il sera enfin relevé que M. et Mme X... ont manifesté leur souhait d'acquérir l'ensemble des biens et leur intention de faire jouer leur droit de préférence sur la parcelle cadastrée AC 205 dès le 24 juin 2003 et que l'intervention de l'agence à partir de septembre 2003 n'a été, en ce qui les concerne, aucunement déterminante ;





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Que la société Gimco - Aisfa sera déboutée de sa demande et condamnée aux dépens, le jugement étant infirmé sur les condamnations prononcées ;









Considérant, vu l'article 700 du code de procédure civile, que la société Gimco - Aisfa, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à M. et Mme X... la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS





Infirme, en toutes ses dispositions, le jugement déféré ;



Statuant à nouveau,



Déboute la société Gimco - Aisfa de l'ensemble de ses demandes ;



Condamne la société Gimco - Aisfa à payer à M. et Mme X... la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la société Gimco - Aisfa de sa demande à ce titre ;



La condamne aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT, 

























































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