Cour d'Appel — 16 octobre 2002

COUR D'APPEL DE LYON 
SIXIÈME CHAMBRE CIVILE 

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2002 

Décision déférée : 
Décision du Tribunal d'Instance RIVE DE GIER du 17 novembre 2000 
(R. G. : 200000028) 
N° R. G. Cour : 01 / 01288 
Nature du recours : APPEL 

Affaire : Prêt-Demande en remboursement du prêt 
Sans procédure particulière 

APPELANTE : SARL JAREZ IMMOBILIER 
Siège social : 26 Place de la Liberté, 42400 SAINT-CHAMOND 

représentée par Maître GUILLAUME, Avoué 
assistée par Maître ROY, Avocat, (SAINT-CHAMOND) 

INTIME : Monsieur André Y... 

Demeurant : ...


représenté par Maître DE FOURCROY, Avoué 
assisté par Maître GONON, Avocat, (SAINT-ETIENNE) 
Instruction clôturée le 03 Septembre 2002 
Audience de plaidoiries du 19 Septembre 2002 

LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de : 

Monsieur VEBER, Président. 

Madame DUMAS, Conseiller. 

Monsieur SORNAY, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame RIVOIRE, Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant prononcé à l'audience publique du 16 OCTOBRE 2002, 
par Monsieur VEBER, Président, qui a signé la minute avec Madame RIVOIRE, Greffier 

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 

Monsieur André Y... a donné, le 3 juin 1999, un mandat sans exclusivité à la Société JAREZ IMMOBILIER pour vendre un appartement sis à LA GRAND CROIX au prix de 380. 000 F. 

Selon un bon de visite du 13 octobre 1999, les époux DI BATROLOMEO ont visité cet appartement sans toutefois s'engager envers la Société JAREZ IMMOBILIER. 

Cette dernière apprenait le 16 novembre 1999 que l'appartement avait été vendu à cette date par Maître A... pour le prix de 270. 000 F aux époux Z... dans le cadre d'un autre mandat donné par Monsieur Y... le 4 octobre 1999. 

Par acte du 31 janvier 2000, la Société JAREZ IMMOBILIER a fait assigner devant le Tribunal d'Instance de RIVE-DE-GIER Monsieur Y... afin d'obtenir paiement de la somme de 22. 800 F à titre d'indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue par le mandat de vente, outre celle de 5. 000 F à titre de dommages et intérêts et celle de 5. 000 F sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Par acte du 31 mars 2000, Monsieur Y... a fait assigner les époux Z... afin d'être relevé et garanti des condamnations pouvant être prononcées à son encontre. 

Par jugement du 17 novembre 2000, le Tribunal d'Instance a débouté la Société JAREZ IMMOBILIER de l'intégralité de ses prétentions et l'a condamné à payer à Monsieur Y... la somme de 1. 500 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

La Société JAREZ IMMOBILIER fait valoir au soutien de son appel qu'elle a scrupuleusement respecté les termes du mandat en trouvant après de nombreuses démarches un acquéreur en la personne des époux Z... et que Monsieur Y... a commis une faute en diminuant le prix sans en avertir son mandataire, en contradiction avec les clauses contractuelles qui voulaient que le bien soit vendu au prix de 380. 000 F, rémunération du mandataire comprise sauf accord ultérieur écrit entre les parties. 
Elle précise que l'absence d'information sur le prix, sur la présence d'un deuxième mandataire en modifiant les clauses du contrat constituent des omissions fautives qui doivent lui permettre de recevoir le fruit de son travail car la vente été passée avec un acquéreur qui a été présenté à Monsieur Y... par elle. Elle demande ainsi la condamnation de Monsieur Y... à lui payer la somme de 22. 800 F à titre d'indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au contrat, la somme de 10. 000 F à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 8. 000 F en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur Y... fait remarquer que la Société JAREZ IMMOBILIER ne conteste pas le principe selon lequel, dans le cadre de mandats sans exclusivité, le mandant n'est tenu de payer la commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue. 

Il conteste toute faute de sa part en avançant qu'il appartenait à la Société JAREZ IMMOBILIER d'indiquer au mandant que le prix de l'appartement à vendre était trop élevé alors qu'en fait c'est la société qui refusait de baisser le prix. Il ajoute que le prix de 270. 000 F est le fruit d'une étude de la valeur de l'appartement réalisé par un praticien, que la Société JAREZ IMMOBILIER soutient une position corporatiste et que si la société reproche aux époux Z... d'avoir enfreint leur engagement, il lui appartenait de les mettre en cause. 
Il conclut à la confirmation du jugement et sollicite une somme de 8. 000 F en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

MOTIFS 

Attendu que par acte sous seing privé en date du 3 juin 1999, Monsieur Y... a donné à la Société JAREZ IMMOBILIER mandat non exclusif de vendre son appartement au prix de 380. 000 F, le montant de la rémunération de cet agent immobilier étant fixé à hauteur de 6 % soit 22. 800 F à la charge du vendeur ; 

Que par acte du 4 octobre 1999, Monsieur Y... a donné à Maître A..., notaire, un autre mandat de vente non exclusif pour le prix de 290. 000 F, honoraires de négociation inclus ; 

Que le 16 novembre 1999, la Société JAREZ IMMOBILIER a été informée par Monsieur Y... de la vente de l'appartement et par la suite, sur sa demande, a appris que les acquéreurs, les époux Z..., avaient réalisé l'opération par l'entremise de Maître A... ; 

Attendu que la Société JAREZ IMMOBILIER, qui avait fait visiter l'appartement aux acquéreurs le 13 octobre 1999, sans toutefois que ceux-ci ne s'engagent, s'est prévalue de la clause du mandat stipulant que le mandant s'interdisait, pendant la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, pour réclamer à Monsieur Y... une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue ; 

Que la Société JAREZ IMMOBILIER reproche au jugement déféré d'avoir rejeté cette demande ; qu'elle estime, en effet, que Monsieur Y... a commis une faute en la laissant continuer ses démarches sans l'informer de l'existence d'un second mandat à un prix inférieur alors que son propre mandat spécifiait que le prix de vente ne pouvait être modifié sauf accord ultérieur écrit des parties ; 

Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à démontrer une faute du vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ; 

Attendu, en l'espèce, qu'il résulte des pièces produites que Monsieur Y... a fait réaliser par l'étude de Maître A..., le 23 septembre 1999, une estimation de l'appartement concluant à une valeur de 270. 000 F ; que le 4 octobre 1999, il a donné à ce dernier un mandat non exclusif de vendre pour le prix de 290. 000 F, honoraires de négociation inclus ; 

Que, toutefois, avisé par la Société JAREZ IMMOBILIER par lettre du 17 octobre 1999 de la visite de l'appartement le 13 octobre par les époux Z..., Monsieur Y... n'a pas réagi alors qu'il ne pouvait ignorer qu'il avait consenti une baisse substantielle sur le prix de vente de l'appartement ; 

Qu'en agissant ainsi, alors que la Société JAREZ IMMOBILIER avait continué ses diligences, notamment en poursuivant la publication d'annonces dans les journaux spécialisés, Monsieur Y... a commis une faute qui a conduit la Société JAREZ IMMOBILIER à persister dans ses démarches en maintenant un prix nettement supérieur à celui déjà admis par le vendeur lors de la visite de l'appartement par les époux Z... et alors que ces derniers ne visiteront le même appartement avec le second mandataire que le 9 novembre 1999 pour conclure la vente une semaine plus tard ;

Qu'il ressort de ces éléments que Monsieur Y... par son comportement abusif n'a pas mis la Société JAREZ IMMOBILIER en état de réaliser la vente ; 
Que l'argument de Monsieur Y..., selon lequel la Société JAREZ IMMOBILIER se serait fermement opposée à toute baisse du prix de vente, ne résulte toutefois que de sa seule affirmation dans une lettre du 11 février 2000 adressée à Maître A... et postérieure à l'assignation délivrée par la Société JAREZ IMMOBILIER ; que, cependant, la société ne conteste pas cette affirmation mais se borne à soutenir que le prix initialement convenu avec Monsieur Y... était justifié ; 

Attendu qu'il n'y a lieu, dès lors, de ne retenir que l'omission fautive d'information à l'égard du mandataire constituant pour celui-ci une simple perte de chance que la cour estime devoir être indemnisée par l'allocation d'une somme de 1. 000 à titre de dommages et intérêts ; 

Attendu que ni la preuve d'un abus de procédure ni celle d'un préjudice indemnisable ne sont rapportées par la Société JAREZ IMMOBILIER ; qu'il convient en conséquence de la débouter de sa demande de ce chef ; 

Que, toutefois, l'équité commande que Monsieur Y... participe à hauteur de 750 aux frais irrépétibles que la Société JAREZ IMMOBILIER a été contrainte d'exposer ;

Attendu que Monsieur Y... qui succombe supporte les dépens ; 

PAR CES MOTIFS LA COUR, 

Réforme le jugement déféré, et statuant à nouveau, 

Dit que Monsieur Y... a commis une faute à l'égard de son mandataire la Société JAREZ IMMOBILIER, 

Condamne, en conséquence, Monsieur Y... à payer à la Société JAREZ IMMOBILIER la somme de 1. 000 à titre de dommages et intérêts outre la somme de 750 en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, 

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties, 
Condamne Monsieur Y... aux dépens de première instance et d'appel et autorise Maître GUILLAUME, Avoué, à recouvrer ceux d'appel aux formes et conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.