Cour d'Appel — 21 mai 2010

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 
11o Chambre A 


ARRÊT AU FOND 
DU 21 MAI 2010 


No 2010/ 263 


Rôle No 08/ 11955 




Christiane. X... épouse Y... 

Brigitte. Y... épouse Z... 

Anne. Y... 

François. Y... 

Jean-Marc. Y... 

Odile. Y... 





C/ 


Isabelle A... 

Fabrice B... 





Grosse délivrée 
le : 
à : 
SCP ERMENEUX 
SCP BLANC 




réf 
Décision déférée à la Cour : 


Jugement du Tribunal d'Instance de SALON-DE-PROVENCE en date du 06 Juin 2008 enregistré au répertoire général sous le no 11-08-0076. 


APPELANTS 


Madame Christiane X... épouse Y... 

née le 08 Octobre 1931 à MARSEILLE (13000), demeurant... 

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour, 
Assistée de la SCP BLANQUER-GIRARD-BASILE-JAUVIN-CROISIER, avocats au barreau de NARBONNE 


Madame Brigitte Y... épouse Z... 

née le 22 Mai 1956 à AIX EN PROVENCE (13100), demeurant... 

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour, 
Assistée de la SCP BLANQUER-GIRARD-BASILE-JAUVIN-CROISIER, avocats au barreau de NARBONNE 


Mademoiselle Anne Y... 

née le 17 Novembre 1963 à ROGNAC (13340), demeurant... 

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour, 
Assistée de la SCP BLANQUER-GIRARD-BASILE-JAUVIN-CROISIER, avocats au barreau de NARBONNE 


Monsieur François Y... 

né le 19 Mars 1955 à AIX EN PROVENCE (13100), demeurant... 

représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour, 
Assistée de la SCP BLANQUER-GIRARD-BASILE-JAUVIN-CROISIER, avocats au barreau de NARBONNE 


Monsieur Jean-Marc. Y... 

né le 25 Novembre 1952 à DRAGUIGNAN (83300), demeurant... 

représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour, 
Assistée de la SCP BLANQUER-GIRARD-BASILE-JAUVIN-CROISIER, avocats au barreau de NARBONNE 


Mademoiselle Odile Y... 

née le 26 Décembre 1964 à ROGNAC (13340), demeurant... 

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour, 
Assistée de la SCP BLANQUER-GIRARD-BASILE-JAUVIN-CROISIER, avocats au barreau de NARBONNE 






INTIMES 


Mademoiselle Isabelle A... 

née le 20 Décembre 1972 à NANCY (54000), demeurant... 

représentée par la SCP BLANC-CHERFILS, avoués à la Cour, 
Assistée de Me Richard ALVAREZ, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE substitué par Me Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE 


Monsieur Fabrice B... 

né le 19 Juillet 1971 à ARLES (13200), demeurant... 

représenté par la SCP BLANC-CHERFILS, avoués à la Cour 
Assistée de Me Richard ALVAREZ, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE substitué par Me Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE 




*- *- *- *- * 
11ème A-2010/ 
COMPOSITION DE LA COUR 




L'affaire a été débattue le 24 Mars 2010 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Danielle VEYRE, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. 


La Cour était composée de : 




Monsieur Robert PARNEIX, Président 
Madame Danielle VEYRE, Conseiller 
Madame Cécile THIBAULT, Conseiller 






qui en ont délibéré. 


Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH. 
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2010. 






ARRÊT 


Contradictoire, 


Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2010, 


Signé par Monsieur Robert PARNEIX, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


*** 






11ème A-2010/ 


Vu le jugement rendu le 06 juin 2008 par le tribunal d'instance de Salon de Provence qui, a dit que le congé pour vendre délivré le 30 novembre 2004 par Madame Christiane Y... née X... à Madame Isabelle A... et Monsieur Fabrice B... des locaux loués sis 215 chemin de Levun à VELAUX était nul, a condamné Madame Christiane Y... née X..., Madame Brigitte Z... née Y..., Monsieur François Y..., Monsieur Jean-Marc Y..., Madame Odile Y... à payer à Madame Isabelle A... et à Monsieur Fabrice B... la somme de 25. 000 euros à titre de dommages et intérêts, a condamné Madame Christiane Y... née X..., Madame Brigitte Z... née Y..., Monsieur François Y..., Monsieur Jean-Marc Y..., Madame Odile Y... à payer à Madame Isabelle A... et Monsieur Fabrice B... la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 


Vu l'appel formé le 1er juillet 2008 par Madame Christiane Y... née X..., Madame Brigitte Z... née Y..., Monsieur François Y..., Monsieur Jean-Marc Y..., Madame Odile Y... 



Vu les conclusions déposées le 11 mars 2009 par Madame Christiane Y... née X..., Madame Brigitte Z... née Y..., Monsieur François Y..., Monsieur Jean-Marc Y..., Madame Odile Y... ; 


Vu les conclusions déposées le 29 janvier 2009 par Madame A... et Monsieur B... ; 


MOTIFS DE LA DECISION 


Attendu que Monsieur Marcel Y... et son épouse Madame Christiane Y... née X... étaient propriétaires d'un bien immobilier situé à Velaux lieu-dit Le Levun ; 


Attendu qu'à la suite du décès de Monsieur Marcel Y... survenu le 24 octobre 1997, Madame Christiane Y... est devenue usufruitière de ce bien immobilier pour la totalité, la nue propriété étant partagée entre celle-ci, à concurrence d'un quart pour elle-même et des trois quarts pour ses enfants Madame Brigitte Z... née Y..., Madame Anne Y..., Monsieur François Y..., Monsieur Jean-Marc Y... et Madame Odile Y..., ainsi que cela résulte d'un acte notarié du 09 décembre 1998 ; 


Attendu que par acte sous seing privé du 11 mai 1999, Madame Christiane Y... a donné en location à Madame A... Isabelle et à Monsieur B... Fabrice la maison et le terrain attenant d'une superficie de 2000 m2 environ, à usage d'habitation principale, moyennant un loyer mensuel de 4. 300 francs outre par mois 200 francs de provisions sur charges, et 107, 50 francs de droit au bail ; 


Attendu que par lettres recommandées du 29 novembre 2004 avec accusé de réception du 30 novembre 2004, Madame Y... Christiane a donné congé à Madame A... et à Monsieur B... des lieux loués pour le 31 mai 2005, terme du bail renouvelé avec une offre de vente pour le prix de 397. 000 euros, au visa de l'article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 ; 


Attendu que par courrier du 10 janvier 2005 les locataires ont offert d'acheter soit la maison avec le terrain pour un prix de 297. 000 euros, soit la maison et 800 m2 de terrain pour un prix de 152. 000 euros ; que cette proposition a été refusée par Madame Y... le 14 avril 2005 ; que par lettre du 18 mai 2005 les locataires ont offert d'acheter la maison et l'ensemble du terrain pour le prix de 366. 000 euros ; 


Attendu que les pourparlers ultérieurs n'ont pas abouti et que Madame A... et Monsieur B... ont quitté les lieux le 14 juin 2005 ; 


Attendu que les consorts Y... après ce départ ont divisé leur propriété en trois parties ; 




11ème A-2010/ 


Attendu que le 28 juillet 2006 ils ont signé avec Monsieur et Madame C... un compromis de vente pour la maison et 462 m2 de terrain, pour un prix de 210. 000 euros ; que le 24 août 2007 ce bien immobilier a été vendu à Monsieur et Madame C.... 


* * * 


Attendu que Madame A... et Monsieur B... soutiennent que le congé pour vendre que leur a délivré le 30 novembre 2004, Madame Christiane Y..., usufruitière est nul et de nul effet faute pour tous les nu-propriétaires d'avoir concouru à ce congé pour vendre ; 


Attendu que dans un congé pour vendre donné par le bailleur au locataire, un acte de disposition est envisagé ; 


Attendu que lorsque le droit de propriété sur un bien immobilier est dissocié entre un usufruitier et un ou plusieurs nu-propriétaires il faut dans le cas d'un congé en vue de la vente d'un bien loué, que l'ensemble des intéressés intervienne à l'acte, l'usufruitier en tant que bailleur, les nu-propriétaires en leur qualité de propriétaire, l'usufruitier n'ayant pas seul le pouvoir d'aliéner un bien dont la propriété est démembrée ; 


Attendu aussi en l'espèce, que si Madame Y... en tant qu'usufruitière du bien immobilier sis à Velaux lieu dit Le Levun pouvait donner seule ce bien à bail, elle n'avait pas le pouvoir de délivrer seule un congé pour le vendre, s'agissant d'un acte susceptible d'entraîner l'aliénation de ce bien ; 


Attendu qu'il s'ensuit que le congé pour vendre délivré le 30 novembre 2004 par Madame Y... à Madame A... et Monsieur B..., en l'absence de l'ensemble des nu-propriétaires est nul et de nul effet, et que les locataires sont fondés à invoquer ce défaut de pouvoir de Madame Y... qui vicie l'acte de façon substantielle ; 


Attendu que Madame A... et Monsieur B... font ensuite valoir que l'immeuble qu'ils louaient (maison et terrain) a été vendu après leur départ par lots et que notamment la parcelle A, d'une superficie de 470 m2 sur laquelle se trouvait la villa qu'ils habitaient a été vendue le 24 août 2007 à Monsieur et Madame C... au prix de 210. 000 euros à des conditions plus avantageuses que celles qui leur avaient été faites le 30 novembre 2004 et sans que leur droit de préemption subsidiaire leur ait été notifié et qu'ils n'ont pu exercer ce droit et acquérir le bien immobilier ; 


Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 15- I de la loi du 06 juillet 1989 que lorsque le propriétaire décide de vendre le logement loué, à un prix plus avantageux pour l'acquéreur il doit notifier au locataire ces conditions et le prix à peine de nullité de la vente, et que s'il n'y a pas préalablement procédé cette obligation incombe au notaire ; que cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, et que cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception ; 


Attendu toutefois, que l'offre de vente conséquence légale et nécessaire du congé ne survit pas à l'annulation de celui-ci ; 


Attendu par conséquent que la nullité du congé ne peut laisser subsister la faculté de droit de préemption du locataire ; 


Attendu que tel est le cas en l'espèce, le congé pour vendre du 30 janvier 2004 délivré à Madame A... et à Monsieur B... ayant été déclaré nul ; que par suite ces derniers ne sont pas fondés à invoquer un défaut de notification par les consorts Y... de la vente du bien immobilier consenti à des tiers le 24 août 2007 et la privation de leur droit de préemption ; 


* * * 




11ème A-2010/ 


Attendu que Madame A... et Monsieur B... ont été dans l'obligation de quitter les lieux, où ils avaient vécu pendant six ans, à la suite d'un congé pour vendre qui était nul ; qu'ils ont dû engager des frais pour déménager, et se reloger ; qu'ainsi, il convient de les indemniser des conséquences de ce congé irrégulier et qu'il y a lieu de leur allouer en réparation la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts au paiement desquels sera seule condamnée Madame Y... née X... qui a délivré le congé ; 


Attendu que Madame Y... née X..., qui succombe, supportera les dépens et qu'il parait équitable d'allouer à Madame A... et à Monsieur B... la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile tout en rejetant les autres demandes ; 


PAR CES MOTIFS 


La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, 


CONFIRME le jugement entrepris, en ce qu'il a annulé le congé pour vendre délivré le 30 novembre 2004 par Madame Christiane Y... née X... à Madame Isabelle A... et Monsieur Fabrice B.... 


Le réforme pour le surplus ; 


CONDAMNE Madame Christiane Y... née X... à payer à Madame Isabelle A... et à Monsieur Fabrice B... :
- la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 


DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 


CONDAMNE Madame Christiane Y... née X... aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ; 


Le greffier Le Président