Cour d'Appel — 2 février 2011

Ch. civile B 

ARRET du 02 FEVRIER 2011 

R. G : 10/ 00720 C-JB 

Décision déférée à la Cour : 
jugement du 17 mars 2009 
Tribunal d'Instance d'AJACCIO 
R. G : 11-08-102 


X... 


X... 

S. A. R. L X...- Y... 


C/ 

Synd. de copropriété IMMEUBLE... 




COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU DEUX FEVRIER DEUX MILLE ONZE 

MIXTE 



APPELANTS : 

Monsieur Claude X... 

né le 06 Juillet 1946 à CASTIGLIONE (ALGERIE)

... 

20160 COGGIA 

représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour 

ayant pour avocat Me Paule MADRIOTTI, avocat au barreau d'AJACCIO 



Madame Annie-X... 

née le 20 Février 1955 à CASTIGLIONE (ALGERIE)

... 

20160 COGGIA 

représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour 

ayant pour avocat Me Paule MADRIOTTI, avocat au barreau d'AJACCIO 



S. A. R. L X...- Y... 

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

... 

20000 AJACCIO 

représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour 

ayant pour avocat Me Paule MADRIOTTI, avocat au barreau d'AJACCIO 

INTIMEE : 

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE... 

Pris en la personne de son Syndic la SARL SECIC 
Elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice 
34, Cours Napoléon 
20000 AJACCIO 

représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour 

ayant pour avocat Me Philippe ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 janvier 2011, devant la Cour composée de : 

Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre 
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller 
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Madame Marie-Jeanne ORSINI. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 02 février 2011. 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



* 

* * 
Vu le jugement du Tribunal d'instance d'AJACCIO du 17 mars 2009 qui dit que Monsieur Claude X... et Madame Annie X... devront payer à la copropriété du..., représentée par son syndic en exercice, la SARL SECIC, la somme de 16. 232, 02 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 décembre 2007, dit que les éventuels paiements effectués par les consorts X..., non comptabilisés par la présente décision viendront en déduction des sommes dues, déclare irrecevable l'intervention volontaire de la SARL X...- Y... MAISON DU LIVRE, dit que Monsieur Claude X... et Madame Annie X... devront verser à la copropriété du..., représentée par son syndic en exercice, la SARL SECIC, la somme de 1. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et met les entiers dépens à la charge des consorts X.... 

Vu la déclaration d'appel des consorts X... et de la SARL X...- Y... déposée au greffe de la Cour le 3 avril 2009. 

Vu l'arrêt avant dire droit du 5 mai 2010. 

Vu les dernières conclusions des appelants en date du 21 juillet 2010 tendant à voir déclarer recevable l'appel interjeté par la SARL X...- Y..., à voir déclarer recevable l'intervention volontaire principale de la SARL X...- Y..., à voir constater la perte de jouissance subie par la SARL X...- Y... en raison des travaux exécutés et condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble... au paiement de la somme de 15. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation dudit préjudice outre 2. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre dépens. 

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble... en date du 28 juin 2010, aux fins de confirmation du jugement dont appel sauf à réactualiser la demande de paiement de charges à assortir des intérêts à compter du 7 février 2008 et à l'augmenter de 3. 988, 87 euros outre 3. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Vu l'ordonnance de clôture du 13 octobre 2010. 

* 

* * 

MOTIFS : 



Attendu sur l'appel interjeté par la SARL X...- Y... conjointement avec les consorts X... qu'il convient de relever que cette société est aujourd'hui totalement in bonis puisque le Tribunal de commerce d'AJACCIO a adopté son plan de redressement par jugement du 26 octobre 2009 ; 

Attendu qu'à la date de son intervention volontaire ainsi que de l'appel, la SARL était normalement administrée par son dirigeant conformément à l'article L 622-11 du code de commerce et pouvait en l'absence d'administrateur continuer d'exercer sur son patrimoine les droits et actions de sorte que l'intervention volontaire ainsi que l'appel apparaissent recevables ; 

Attendu cependant que l'action en paiement de dommages et intérêts de la part d'un locataire commercial d'un lot de copropriété à l'encontre de la copropriété pour le préjudice subi à la suite de travaux sur les parties communes ne se rattache pas à la demande principale contre son bailleur portant sur le paiement de charges par un lien suffisant au sens de l'article 70 du code de procédure civile ; 

Attendu qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement dont appel sur ce point et de déclarer l'intervention volontaire irrecevable, demande formulée expressément par le syndicat des copropriétaires devant la Cour ; 

Attendu sur les charges réclamées que le tribunal, au vu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, a, par des motifs que la Cour adopte, jugé à bon droit recevable la contestation des consorts X... intervenue au demeurant antérieurement au quitus donné au syndic ; 

Attendu que la discussion devant la Cour porte comme devant le Tribunal sur la nature des travaux inclus dans les charges réclamées ; 

Attendu qu'il convient en premier lieu de souligner que les travaux de réfection des balcons de la copropriété ont été votés à l'unanimité par l'assemblée générale des copropriétaires à laquelle participaient les consorts X... ; 

Que dès lors ceux-ci ne peuvent aujourd'hui sans se contredire soutenir que ces travaux dans leur ensemble concernaient des parties privatives ou invoquer le critère de l'utilité pour la totalité s'agissant de la conservation et l'entretien des parties communes ; 

Attendu en deuxième lieu qu'en l'absence de règlement de copropriété, le principe de l'usage exclusif conduit à considérer le copropriétaire utilisateur du balcon tenu de supporter le coût d'entretien et de réfection des éléments superficiels, restant cependant communes les structures du balcon intégrant le gros oeuvre ainsi que l'étanchéité ; 

Attendu qu'en l'espèce, les travaux des balcons concernaient selon le devis soit le gros oeuvre soit les parties superficielles telles que la réfection des enduits par mortiers bâtards ; 

Attendu que la Cour n'est pas en mesure de statuer sur la ventilation à réaliser entre les travaux sur les balcons affectant les parties communes et ceux concernant les parties privatives de sorte qu'une mesure d'instruction doit être organisée sur ce point ; 

Attendu que cette mesure exclura les travaux de peinture de la façade et ses accessoires qui devront être cependant évalués dans leur ensemble, les consorts X... les évaluant à 24. 277 euros ; 

Attendu que sur ce point, la prétention des consorts X... de voir écarter leur lot no 1 local commercial du ravalement des façades au motif que la propre façade de ce local n'était pas concernée et que ce lot n'a donc pas vocation à participer à l'uniformité des façades ne saurait être accueillie ; 

Qu'en effet la façade d'un commerce fait intégralement partie de l'aspect général de l'immeuble et de la même façon les travaux de rénovation de l'ensemble de la façade de celui-ci ont une incidence positive sur cet aspect dont profite en premier lieu le commerce ; 

Attendu que les consorts X... doivent donc être tenus aux travaux de ravalement de la façade pour leurs deux lots dans la limite ci-dessus précisée concernant les balcons ; 

Attendu que compte tenu des travaux reconnus comme communs par les consorts X..., toiture et peinture, de la participation du lot no 1 au ravalement de façade et de la partie commune des balcons à déterminer ainsi que du règlement déjà intervenu, il apparaît qu'une provision de 8. 000 euros à valoir sur le montant des charges arrêtées au mois de novembre 2009 doit être mise à leur charge ; 



Attendu que les dépens de l'instance seront réservés. 

* 

* * 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la SARL X...- Y..., 

Le réforme pour le surplus, 

Statuant à nouveau, 

Dit que le lot no 1 des consorts X... doit participer aux travaux communs de ravalement de façade de l'immeuble, 

Avant dire droit sur le caractère commun ou privatif de la réfection des balcons au vu du devis et des travaux effectivement réalisés, 

Ordonne une expertise, 

Désigne pour y procéder : 

Monsieur Henri Paul D... 


... 20179 AJACCIO 
Tél :
... 


Fax :
... 



avec mission de : 

décrire les travaux réalisés sur la façade de l'immeuble, évaluer les travaux de ravalement proprement dit, 

décrire les travaux de réfection des balcons, 

détailler les divers postes de facturation en les classant selon qu'ils affectent la structure de l'immeuble, le gros oeuvre et l'étanchéité ou selon qu'ils sont superficiels ou de simple rénovation des balcons à usage exclusif, 

apporter à la Cour tous éléments de fait utiles à la solution du litige, 



Dit que l'expert conduira ses opérations de manière contradictoire et répondra aux dires des parties, 

Dit que le syndicat des copropriétaires consignera au greffe de la Cour la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 500 €) à valoir sur les frais et honoraires de l'expert dans le délai de 45 jours à compter du présent arrêt et qu'à défaut la mesure d'instruction sera déclarée caduque, 

Dit que l'expert déposera son dossier dans le délai de QUATRE MOIS à compter de sa saisine et en toute hypothèse au plus tard le 1er septembre 2011, 

Désigne Madame le conseiller chargé de suivre les expertises pour surveiller les opérations, 

Dit que l'affaire sera appelée à la première audience de mise en état du mois de septembre 2011, 

Condamne les consorts X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble... la somme de HUIT MILLE EUROS (8. 000 €) à valoir sur les charges dues arrêtées au mois de novembre 2009, 

Réserve les dépens. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT