Cour d'Appel — 8 février 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS 

Pôle 2- Chambre 1 

ARRET DU 8 FEVRIER 2011 

(no 66, 6 pages) 

Numéro d'inscription au répertoire général : 09/ 21412 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement du 30 septembre 2009- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 05/ 08939 



APPELANTS 

Monsieur Joao Carlos X... 
Y...


... 

91100 CORBEIL ESSONNES 
représenté par Me Pascale BETTINGER, avoué à la Cour 
assisté de Me Caroline DUCREUX-AMOUR, avocat au barreau de l'ESSONNE 
SELARL FRANCK & LETAILLEUR 

Madame Amélia Z... 
Y... épouse X... 
Y...


... 

91100 CORBEIL ESSONNES 
représentée par Me Pascale BETTINGER, avoué à la Cour 
assistée de Me Caroline DUCREUX-AMOUR, avocat au barreau de l'ESSONNE 
SELARL FRANCK & LETAILLEUR 



INTIMES 

Monsieur Adriano Y... 
A...


... 

91100 CORBEIL ESSONNES 
représenté par la SCP DUBOSCQ et PELLERIN, avoués à la Cour 
assisté de Me Reine WAK-HANNA, avocat au barreau de l'ESSONNE 

Madame Maria de Fatima Y... 
B...


... 

91100 CORBEIL ESSONNES 
représentée par la SCP DUBOSCQ et PELLERIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Reine WAK-HANNA, avocat au barreau de l'ESSONNE 

Monsieur Jacques Henri C...


... 

91100 CORBEIL ESSONNES 
représenté par la SCP BOMMART-FORSTER-FROMANTIN, avoués à la Cour 

Monsieur Jean-Claude D... 


...

91452 MENNECY 
représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour 
assisté de Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque P 90 
SCP KUHN 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 13 décembre 2010, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de : 

Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre 
Mme Brigitte HORBETTE, Conseiller 
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller 

qui en ont délibéré 



Greffier, lors des débats : Melle Sabine DAYAN 



ARRET :

- contradictoire
- rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

*************** 



M. Y... 
A... et Mme Z... 
B... son épouse (les époux Y... 
A...) ont acquis d'une société un fonds de commerce de salon de coiffure, qui avait antérieurement été donné à bail le 3 novembre 1987 par M. C..., puis ont conclu avec celui-ci, par acte du 12 décembre 1991 rédigé par M. D..., notaire, un nouveau bail. 

Bien que la description des lieux loués par cet acte, savoir " une boutique comprenant un salon de coiffure de 28 m ² environ, cabinet de toilette WC, garage et cave ", soit différente de celle de l'acte antérieur " une boutique comprenant un salon de coiffure de 28 m ² environ, 2 pièces cuisine, cabinet de toilette, garage, cave ", les époux Y... 
A... ont toujours occupé l'ensemble jusqu'à ce que M. C... vende l'immeuble dans lequel est exploité le fonds à M. X... 
Y... et à Mme Z... 
Y... son épouse (les époux X... 
Y...), soeur et beau-frère des époux Y... 
A..., par acte du 12 juin 1998 reçu par M. D... dans lequel était mentionnée l'existence du bail commercial et précisé que les acquéreurs avaient pleine connaissance de ce bail dont ils recevaient copie. 

Lors du renouvellement du bail en 2000, du fait d'une dissension familiale et malgré les affirmations de M. C... selon lesquelles le bail de 1987 reflétait la réalité des lieux loués, les époux X... 
Y... ont refusé d'accéder à la demande des époux Y... 
A... d'inclure formellement dans le nouveau bail les deux pièces attenantes au salon. 

Ces derniers ont alors saisi le tribunal de leur demande d'interprétation et de rectification de l'acte de 1991 et souligné à cette occasion le manquement du notaire qui avait oublié les deux pièces lors de sa rédaction en 1991 et n'avait pas remédié à cette erreur avant la vente en 1998, par la rédaction d'un avenant, comme cela lui avait été demandé, mais avait conseillé aux parties d'attendre le renouvellement pour ce faire. 

Par jugement du 30 septembre 2009, le tribunal de grande instance d'Evry, interprétant le bail commercial du 12 décembre 1991 conclu entre les époux Y... 
A... et M. C..., a dit qu'il avait été de leur intention commune d'inclure dans ledit bail les deux pièces contiguës au salon de coiffure, ordonné en conséquence la rectification de l'acte en ce sens par M. D..., ordonné l'annexion du jugement à l'acte de bail par M. D..., dit que les époux X... 
Y... devront laisser aux époux Y... 
A... la jouissance paisible des lieux dans le mois de la signification et qu'à défaut ils seront expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, dit que M. D... a commis une faute dans la rédaction du bail et dans son devoir de conseil pour y remédier à l'origine du préjudice subi par les époux Y... 
A..., condamné in solidum M. D... et les époux X... 
Y... à payer aux époux Y... 
A... la somme de 20 000 € en réparation de ce préjudice pour la privation de jouissance depuis 2003, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement, ordonné la capitalisation des intérêts, débouté les époux X... 
Y... de toutes leurs demandes, notamment à l'encontre de M. C..., et les a condamnés, in solidum avec M. D..., à payer 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile à celui-ci et aux époux Y... 
A..., 
ordonné l'exécution provisoire. 

CECI ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR, 

Vu l'appel de ce jugement par les époux X... 
Y... en date du 19 octobre 2009, 

Vu leurs dernières conclusions déposées le 26 novembre 2010 selon lesquelles, poursuivant l'infirmation du jugement du fait des termes clairs du bail et de l'absence d'intention commune avec les époux Y... 
A... d'inclure les deux pièces dans le bail et dans l'acte de vente, ils demandent, subsidiairement, au motif de la faute du notaire rédacteur et de la participation de M. C... par son silence fautif en 1998 lors de la vente, de les condamner in solidum à leur payer 20 000 € de dommages et intérêts ainsi que les sommes réclamées par les époux Y... 
A... et de rejeter toute demande de ceux-ci à leur égard et de condamner tout succombant in solidum à leur payer 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

Vu les dernières conclusions déposées le 10 septembre 2010 par lesquelles M. D..., appelant incident, demande que les époux X... 
Y... soient déboutés de leur appel dirigé contre lui au motif qu'il n'a commis aucune faute, que, subsidiairement, le lien de causalité n'est pas établi et que les époux Y... 
A... soient déboutés de leurs demandes dirigées contre lui et que soit, le cas échéant, ordonné le remboursement des sommes versées en exécution du jugement et qu'ils soient condamnés solidairement à lui payer 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Vu les dernières conclusions déposées le 28 septembre 2010 aux termes desquelles M. C... demande la confirmation du jugement et subsidiairement le débouté des époux X... 
Y... de leurs demandes aux constats de la volonté des parties en 1991 d'inclure les deux pièces dans le bail, de la faute que le notaire a commise en omettant de les mentionner dans l'acte et dans l'acte de vente de 1998, de l'absence de faute par lui même et de lien avec leur dommage, le débouté de M. D... comme des époux Y... 
A... de leurs demandes dirigées contre lui et la condamnation de la partie succombante à lui payer 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Vu les dernières conclusions déposées le 11 octobre 2010 selon lesquelles les époux Y... 
A... demandent la confirmation du jugement et le rejet de toutes les prétentions formées contre eux par les époux X... 
Y... et par M. D... et la condamnation des époux X... 
Y... à leur payer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

SUR CE, 

Considérant que les époux X... 
Y... font valoir qu'il n'est pas besoin d'interpréter un bail dont les termes sont clairs et qu'il n'a jamais été de leur commune intention, à eux et aux époux Y... 
A..., d'inclure dans le bail les deux pièces litigieuses, l'article 1156 du code civil n'ayant donc pas vocation à s'appliquer ici ; que l'acte de vente de 1998 se réfère à ce bail de 1991 et désigne les biens vendus comme " une boutique, arrière-boutique et d'un logement " incluant également " le logement au rez-de-chaussée de type F2 ", ce qui démontre qu'il s'agit d'une " habitation " et non d'un " local interdépendant du fonds " ; que n'étant, eux, liés que par la vente du 12 juin 1998, ils n'ont manifesté leur volonté qu'en ce qui concerne l'acquisition d'un immeuble et la cession d'un bail uniquement dans sa partie strictement commerciale, l'acte ne faisant mention de rien d'autre ; que ce point était déterminant de leur volonté d'acquérir puisqu'ils souhaitaient y loger leur fille ; que l'attestation du vendeur, M. C..., en date du 19 février 1998, selon laquelle les deux pièces font partie du bail commercial, comme la lettre du notaire du 27 février suivant, sont sans incidence puisqu'elles n'ont pas été reprises dans l'acte de vente ; 

Considérant cependant que, comme l'ont retenu les premiers juges par des motifs pertinents et comme le demandent les intimés, il y a lieu d'interpréter le bail de 1991, auquel étaient seuls parties les époux Y... 
A... et M. C..., puisque, de première part, toutes deux constatent qu'il ne reflète pas leur commune intention, ce dont ils se sont ouverts au notaire, M. D..., qui a admis l'oubli en répondant par la lettre du 27 février 1998 précitée qu'il y avait lieu de comprendre le bail comme portant sur un local commercial " avec deux pièces contiguës " et indiquant qu'il serait remédié à cette erreur de désignation " lors de l'établissement du nouveau bail en décembre 2000 ", et que, de deuxième part, il vient en totale contradiction avec le bail octroyé au précédent preneur, qui était en cours et dont il ne devait donc être que la reproduction, dans la mesure où son établissement n'a été rendu nécessaire que du fait des exigences du prêteur des époux Y... 
A... ; 

Considérant qu'il suffit en effet de se reporter au constat fait des lieux le 16 janvier 2002 par un huissier qui indique, en décrivant le salon de coiffure, que " Dans celui-ci, il est posé deux canalisations avec vannes d'arrêts, l'une pour l'eau chaude et l'autre pour l'eau froide. Après avoir vérifié que ces deux alimentations desservaient l'appartement jouxtant ce local commercial, les deux vannes sont fermées et je constate, à cet instant, que l'eau chaude et l'eau froide ne coulent plus dans l'appartement. " et note que dans la cave, mentionnée expressément comme faisant partie des locaux commerciaux loués ce qui n'est pas contesté, est " installée une chaudière et je constate que les canalisations de chauffage alimentent les trois radiateurs installés dans le dit appartement. ", pour se convaincre que les deux pièces attenantes au salon de coiffure en sont dépendantes pour la fourniture de leur énergie et en sont, en conséquence, une partie intégrante n'ayant pu être louée séparément ; que le constat établi à la demande des appelants, postérieur de plus de 5 ans à celui-ci, qui atteste d'une fourniture autonome d'eau courante, ne saurait combattre utilement le précédent, cette autonomie récente résultant d'évidence de travaux effectués depuis dans les lieux par les époux X... 
Y..., comme ils précisent en avoir également fait pour séparer ce logement du salon de coiffure ; 

Considérant que la disposition initiale des lieux, attestée en outre par un plan, démontre ainsi que les deux pièces servant à l'habitation, au demeurant aménagées pour augmenter son confort par les époux Y... 
A... au cours du bail, constituent une annexe du local commercial, ce que les époux X... 
Y... savaient en acquérant l'immeuble, puisque d'une part leur mère et belle-mère, également mère et belle-mère des époux Y... 
A..., y a régulièrement habité à l'initiative de ces derniers, que d'autre part c'est par eux qu'ils ont appris la mise en vente dudit immeuble et que, de dernière part M. D... affirme, sans être contredit, qu'il avait reçu les deux beaux frères avant la promesse de vente, leur avait expliqué le montage de leur opération, s'était convaincu que les époux X... 
Y... connaissaient parfaitement les lieux et leur avait précisé que, le bail devant être renouvelé en 2000, la description serait corrigée à ce moment ; que d'ailleurs ils décrivent dans leurs écritures la situation juridique comme portant sur un " bail de 1991 remplaçant expressément celui de 1987 ", ce qui démontre leur connaissance exacte du fait qu'il n'en n'était que la suite ; 

Que les époux X... 
Y... ne sauraient donc, sans mauvaise foi, soutenir qu'ils ont fait de l'existence de ces deux pièces, occupées alors par les époux Y... 
A..., et de leur autonomie par rapport au salon de coiffure une condition de leur achat, alors qu'ils n'apportent aucune preuve, au delà de leurs affirmations pour les besoins de la cause, que tel était le cas ; qu'ils ne peuvent pas plus être suivis dans leur tentative de créer une confusion entre le deux pièces attenant au salon de coiffure et celui, indépendant, situé sur la cour, qui n'est pas en cause ; 

Considérant que le jugement, qui a décidé en ce sens de l'interprétation du bail de 1991, en de plus amples motifs qui ne peuvent qu'être approuvés, notamment par leur analyse des éléments de preuve apportés, tels que le congé délivré ou les multiples attestations versées, auxquelles s'ajoutent celles fournies en appel, notamment émanant du prêteur qui a visité les lieux, sera confirmé sur ce point ; 

Qu'il sera également confirmé en ce qu'il a décidé des conséquences de cette interprétation relativement à la rectification de l'acte concerné, à la libération des lieux indûment occupés par les époux X... 
Y..., à l'indemnisation des époux Y... 
A... pour leur privation de jouissance depuis 2003 ; 

Considérant que les époux X... 
Y... soutiennent encore, à titre subsidiaire, que la faute du notaire et le silence fautif de M. C... sont à l'origine du préjudice qu'ils subissent du fait de la " tromperie " qui les a privés de la jouissance d'une partie de l'immeuble ; 

Considérant toutefois que le tribunal a exactement énoncé, en des motifs ici approuvés, qu'ils savaient la consistance précise des lieux qu'ils acquéraient tenant à leur connaissance familiale de ceux ci et aux visites qu'ils en ont faites et qui sont attestées, de sorte qu'ils n'ont pu se méprendre sur ce qu'ils achetaient et alors qu'ils ne rapportent aucunement la preuve, comme déjà indiqué, ni d'une erreur ni d'une tromperie ; que le jugement a, pareillement, écarté justement toute faute de M. C... qui a, tout au contraire, mis en oeuvre ce qui était en son pouvoir pour remédier à l'erreur contenue dans le bail de 1991 ; 

Considérant que, pour l'ensemble de ces motifs et sans qu'il soit besoin, en conséquence, de répondre au surplus des développements de l'argumentation des époux X... 
Y..., le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de toutes leurs demandes ; 

Considérant que, appelant incident, M. D... demande que lui soient remboursées les sommes qu'il a dû verser aux époux Y... 
A... en exécution du jugement, in solidum avec les époux X... 
Y... ; que le jugement ne peut toutefois qu'être confirmé également sur ce point au vu de la faute commise par M. D... qui a commis un oubli dans la rédaction du bail de 1991 et n'a pas pris les précautions utiles pour y remédier au plus tard au moment de la vente en 1998, le cas échéant par une mention dans l'acte ; qu'il se trouve donc bien, comme les époux X... 
Y..., à l'origine de la privation de jouissance des deux pièces louées aux époux Y... 
A... depuis 2003 ; 

Considérant que, au vu de ces motifs, auxquels s'ajoutent ceux du jugement querellé, il sera confirmé dans son entier ; 

Considérant que les circonstances légitiment l'octroi par les époux X... 
Y..., en appel, à M. C... et aux époux Y... 
A..., d'indemnités procédurales dans la mesure précisée au dispositif ; 

PAR CES MOTIFS, 

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, 

Condamne les époux X... 
Y... à payer à M. C... et aux époux Y... 
A... la somme de 3 000 € (trois mille euros) chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Les condamne, in solidum avec M. D... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.