Cour d'Appel — 8 février 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 


Pôle 2- Chambre 1 


ARRET DU 8 FEVRIER 2011 


(no 67, 4 pages) 


Numéro d'inscription au répertoire général : 09/ 21755 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2009- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 08/ 00743 




APPELANTE 


LA COMMUNE DE BALLAINVILLIERS agissant poursuites et diligences de son Maire 
Hôtel de Ville 
1 rue de Longjumeau 
91160 BALLAINVILLIERS 
représentée par la SCP BOLLING-DURAND-LALLEMENT, avoués à la Cour 
assistée de Me Hirbod DEHGHANI-AZAR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0572 SELARL RSDA, avocats au barreau de PARIS 




INTIMES 


Maître Frédérique X... notaire associé de la SCP Y... 
X...


... 

91160 LONGJUMEAU 
représenté par la SCP ARNAUDY-BAECHLIN, avoués à la Cour 
assisté de Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379 
SCP KUHN 


Maître Loïc Y... notaire associé de la SCP Y... 
X...


... 

91160 LONGJUMEAU 
représenté par la SCP ARNAUDY-BAECHLIN, avoués à la Cour 
assisté de Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379 
SCP KUHN 




SCP Y... 
X... pris en la personne de son représentant légal Société civile professionnelle titulaire d'un office notarial

... 

91160 LONGJUMEAU 
représentée par la SCP ARNAUDY-BAECHLIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379 
SCP KUHN 






COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 décembre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre chargé du rapport et Madame Dominique GUEGUEN, conseiller 


Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 


Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre 
Mme Brigitte HORBETTE, Conseiller 
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller 


qui en ont délibéré 




Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN 




ARRET :


- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


****************** 


La Cour, 


Considérant que, par acte reçu le 2 avril 1993 par M. Loïc Y..., notaire, la commune de Ballainvilliers a conclu avec la S. C. I. Normande II un contrat de vente portant sur un immeuble non bâti sis à Ballainvilliers, à l'angle de la rue normande et du chemin de la Guy, formé des parcelles cadastrées section B, numéros 962, 963 et 964, moyennant le prix de 1. 350. 000 francs (205. 806 euros) payé comptant à hauteur de 900. 000 francs (137. 204, 12 euros) ; 
Que, s'agissant du solde, les parties étaient convenues de convertir la somme de 450. 000 francs (68. 602, 06 euros) en l'obligation, pour l'acquéreur, de construire et de livrer au vendeur un « hangar d'environ 132 m2 au sol, dallé avec grenier auquel on accède par un escalier métallique, sur partie de l'immeuble, objet de la présente vente, cadastré section B, no 964 pour 539 m2 » et ce, au plus tard, au cours du quatrième trimestre 1994 ; que la parcelle no 963 devait être cédée au domaine public, cette rétrocession devant s'effectuer moyennant la somme de 450. 000 francs (68. 602, 06 euros) à compenser avec la somme identique due au titre des constructions ; que, pour garantir les obligations de la S. C. I. Normande II, une inscription du privilège du vendeur a été prise au profit de la commune sur la parcelle cadastrée section B, numéro 964, pour avoir effet jusqu'au 31 décembre 1995 ; 
Que, l'acte de vente qui devait régulariser le transfert de propriété du bâtiment, où la commune abritait des services municipaux, n'a jamais été dressé ; 
Qu'à la suite de la liquidation judiciaire de la S. C. I. Normande II et d'une procédure de saisie immobilière, la S. C. I. Alexia a acquis les parcelles cadastrées section numéros 963 et 964, moyennant le prix de 86. 000 euros ; que, toutefois, le 13 mai 2005, la commune de Ballainvilliers a exercé son droit de préemption ; 


Considérant que, reprochant au notaire de n'avoir pas renouvelé une inscription d'hypothèque et d'avoir été contrainte de racheter la parcelle no 964, la commune de Ballainvilliers a fait assigner la S. C. P. Y... & X..., M. Y... et Mme X... aux fins d'indemnisation de leur préjudice devant le Tribunal de grande instance d'Evry qui, par jugement du 11 mai 2009, l'a déboutée de ses demandes et condamnée à payer à la S. C. P. Y... & X... la somme de 1. 200 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens ; 


Considérant qu'appelante de ce jugement, la commune de Ballainvilliers demande que la S. C. P. Y... & X..., en la personne de M. Y..., soit condamnée à lui verser la somme de 96. 700, 54 euros à titre de dommages et intérêts ; 
Qu'à l'appui de son recours, la commune fait valoir que la S. C. P. Y... & X..., en la personne de Mme X..., a manqué à son devoir d'information et de conseil, tant en sa qualité de rédacteur d'acte, que de conseil de la commune dès lors qu'il ne l'a pas avisée des risques courus en cas de défaut de renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur ; 
Que l'appelante soutient également que la S. C. P. Y... & X... a commis une faute, soit en omettant de passer la vente au profit de la commune, soit en omettant de renouveler l'inscription de privilège sur la parcelle no 964 et, en tous cas, au titre de l'obligation d'information et de conseil dès lors que le notaire lui a conseillé de préempter le bien qui devait lui revenir de plein droit à la lecture de l'acte dont M. Y... était le rédacteur ; 
Que la commune fait enfin observer que l'indemnisation de son préjudice correspond à la somme qu'elle a dû exposer pour recouvrer son bien, à savoir : 86. 000 euros au titre du prix d'acquisition et 10. 700, 54 euros au titre des frais de poursuites et de procédure ; 


Considérant que la S. C. P. Y... & X..., M. Y... et Mme X... concluent à la confirmation du jugement aux motifs que le notaire n'avait pas reçu mandat de renouveler l'inscription de la sûreté et qu'en outre, l'acte authentique rappelait que, pour conserver la garantie, la commune devait requérir le notaire ou aviser le notaire de sa volonté de conclure la vente dès la date d'achèvement des travaux qu'elle seule était à même de connaître ; 
Que les intimés, qui contestent l'existence d'un préjudice, ajoutent que les négligences de la commune sont à l'origine du préjudice allégué alors surtout qu'elle disposait d'un droit de rétrocession opposable à la S. C. I. Alexia et rendant inutile l'exercice du droit de préemption ; 


SUR CE : 


Considérant que, comme il est dit en tête du présent arrêt, l'acte authentique reçu le 2 avril 1993 par M. Y... et portant sur la vente de trois parcelles de terrain à bâtir moyennant le prix de 1. 350. 000 francs (205. 806 euros) payé comptant à hauteur de 900. 000 francs (137. 204, 12 euros), stipule expressément que « quant au solde, soit la somme de 450. 000 FF, il a été converti en l'obligation pour l'acquéreur de construire ou faire construire et livrer au vendeur pour une telle somme, un hangar environ de 132 m2 au sol... sur partie de l'immeuble, objet de la présente vente, cadastré section B no 964 pour 539 m2 » ; que l'article 7 de l'acte de vente prévoit que « dans le cas où l'acquéreur ne se serait pas entièrement libéré à la date prévue, le vendeur devra, s'il le juge utile pour conserver sa garantie, requérir le notaire soussigné de renouveler l'inscription et ce, au moins deux mois avant la date d'extrême effet ci-dessus fixée 31 décembre 1995 ; 
Considérant que M. Y... ne disposait d'aucun mandat pour procéder au renouvellement de la sûreté et que, selon les stipulations de l'acte de vente, il appartenait à la commune de requérir le renouvellement de l'inscription si la rétrocession de la parcelle devenue bâtie n'était pas intervenue avant le 31 décembre 1995, cette rétrocession ne pouvant être conclue qu'à l'initiative des parties qui connaissaient nécessairement l'état d'avancement des travaux d'édification du hangar ; 
Que, sur ce point, il convient de souligner que le hangar a été construit et que, pendant plusieurs années, la commune l'a utilisé pour y déposer du matériel ; qu'elle était donc à même de requérir le notaire d'établir l'acte de vente prévu par l'acte de 1993 aux termes duquel « le transfert de propriété s'effectuera au moyen d'une vente dès que possible » ; 
Qu'il suit de ce qui précède que la commune, qui n'a jamais informé le notaire de l'achèvement des travaux, a négligé de faire régulariser la rétrocession du bien dont il s'agit et que, surtout, le notaire démontre que, tant en sa qualité de rédacteur d'acte, qu'en sa qualité d'officier ministériel tenu à une obligation de conseil et d'information, il n'a commis aucun manquement à ses obligations ; 
Considérant qu'à cet égard, le notaire a rempli son devoir d'information dès lors que l'acte de vente, qu'il a rédigé, contient la clause insérée sous l'article 7 et rappelée ci-avant ; que, contrairement à ce que soutient la commune, cette clause, qui n'est pas « de style », comporte une information précise sur la conduite à tenir par le vendeur en cas de nécessité de reconduire la sûreté si la rétrocession n'intervenait pas dans le délai initialement stipulé ; 
Considérant que, comme l'ont justement décidé les premiers juges, le cahier des charges établi à la suite de la saisie immobilière et en vue de la vente sur adjudication mentionnait expressément le droit de rétrocession bénéficiant à la commune de sorte que l'usage du droit de préemption était inutile ; 
Qu'il n'est pas démontré que M. Y... ou l'un ou l'autre des membres de la S. C. P. Y... & X... ait conseillé à la commune d'exercer son droit de préemption, l'attestation de l'ancien maire étant insuffisante à cet effet ; 


Considérant qu'en conséquence, il convient d'approuver les premiers juges qui ont débouté la commune de Ballainvilliers de toutes ses demandes ; 


Et considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; que, succombant en ses prétentions et supportant les dépens, la commune de Ballainvilliers sera déboutée de sa réclamation ; qu'en revanche, elle sera condamnée à payer aux intimés les frais qui, non compris dans les dépens d'appel, seront arrêtés, en équité, à la somme de 3. 000 euros ; 


PAR CES MOTIFS, 


Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, 


Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 11 mai 2009 par le Tribunal de grande instance d'Evry au profit de la S. C. P. Y... & X..., de M. Loïc Y... et Mme Frédérique X... ; 


Déboute la commune de Ballainvilliers de sa demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamne, par application de ce texte, à payer à la S. C. P. Y... & X..., à M. Y... et à Mme X..., ensemble, la somme de 3. 000 euros ; 


Condamne la commune de Ballainvilliers aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la S. C. P. Arnaudy & Baechlin, avoués de la S. C. P. Y... & X..., de M. Y... et de Mme X..., conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 




LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.