Cour d'Appel — 28 février 2011

ARRET N.


RG N : 09/01529


AFFAIRE :


S.C.I. 940


C/


Mme Raymonde Andrée Y... veuve Z...





DB/iB




compromis de vente immobilière


grosse délivrée à maître Garnerie, avoué






COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE 
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ARRET DU 28 FEVRIER 2011
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Le VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE ONZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :


ENTRE :


S.C.I. 940, dont le siège social est 34, Rue Duranton - 75015 PARIS


représentée par Me Erick JUPILE-BOISVERD, avoué à la Cour
assistée de Me Xavier TOURAILLE, avocat au barreau de GUERET


APPELANTE d'un jugement rendu le 10 NOVEMBRE 2009 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GUERET


ET :


Madame Raymonde Andrée Y... veuve Z...

de nationalité Française, née le 05 Juillet 1927 à SAINTE FEYRE (23370), Retraitée, demeurant ...



représentée par Me Jean-Pierre GARNERIE, avoué à la Cour
assistée de Me Philippe PAULIAT-DEFAYE, avocat au barreau de LIMOGES




INTIMEE




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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 12 janvier 2011 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 16 Février 2011. L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2010.


A l'audience de plaidoirie du 12 Janvier 2011, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Serge TRASSOUDAINE, Conseillers, assistés de Madame Pascale SEGUELA, Greffier, Monsieur Didier BALUZE, Conseiller a été entendu en son rapport oral, Maîtres TOURAILLE et PAULIAT-DEFAYE, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie.


Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 28 Février 2011 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.


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LA COUR
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Mme Raymonde Y... veuve Z... et la SCI 940 ont signé un compromis de vente le 8 septembre 2006 selon lequel Mme Y... vendait à cette SCI une parcelle de terrain de 15.000 m² environ commune de Sainte Feyre mais en fait de Guéret, pour 31.000 €.


Le SDIS de la Creuse était aussi intéressé par ce terrain, il était éventuellement envisagé semble-t-il une expropriation, de telle sorte que les parties se sont rapprochées et ont signé un accord le 4 octobre 2006 "pour considérer que le compromis de vente signé entre eux le 8 septembre 2006 est nul et non avenu, ceci pour des raisons personnelles" sans indemnité.


Puis le SDIS a changé d'avis et les parties ont signé un nouvel acte le 2 décembre 2007 selon lequel elles "se sont mis d'accord pour considérer que le compromis de vente signé entre eux le 8 septembre 2006 est de nouveau valable et nous demandons à Me D... notaire de faire le nécessaire pour parvenir à la vente définitive le plus rapidement possible".


Mme Y... n'a pas donné suite.


La SCI 940 a engagé une action en validation de la vente dont elle a été déboutée par jugement du tribunal de grande instance de Guéret du 10 novembre 2009.


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La SCI 940 estime que quelle que soit la formulation de l'acte du 2 décembre 2007, les parties ont entendu renouveler le compromis selon ses conditions et effets antérieurs et que la condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulée d'ailleurs dans son seul intérêt a été remplie puisqu'elle avait obtenu l'accord de principe de la banque à la suite du compromis puis a eu le prêt ensuite après le nouvel acte. 


Elle demande de donner acte de la vente, de dire que l'arrêt vaudra vente et sera publié à la Conservation des hypothèques, et de lui donner acte de son offre de verser la somme de 31.000 € sous réserve de certaines déductions. Elle sollicite 4.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive.


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Mme Y... fait valoir que l'acte du 4 octobre 2006 s'analyse en une révocation du compromis qui a eu pour effet de l'annuler rétroactivement de telle sorte que les parties n'ont pas pu le déclarer à nouveau valable mais aurait dû le remplacer par un nouveau compromis.


Elle estime qu'au surplus la survivance de ce compromis était inefficace puisque le délai de réalisation de la condition suspensive était dépassé.


Mme Y... conclut donc à la confirmation, sauf à lui allouer 4.000 € de dommages et intérêts.


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Il est renvoyé aux conclusions des parties déposées par l'appelante le 11 février 2010 et par l'intimée le 30 mars 2010.




SUR CE,




La liberté des conventions et le principe du consensualisme qui préside à la création des contrats permettent aux parties de former toutes conventions, dans le respect des lois.


Au-delà des termes d'un accord, il convient de rechercher la commune intention des parties.


Or, il ressort manifestement de l'acte du 2 décembre 2007 que les parties ont conclu à nouveau un contrat de vente et ont entendu procéder à une telle vente.


Si elles ont fait référence au compromis qu'elles avaient déjà signé, et employé ainsi une formulation qui peut être juridiquement discutable formellement, il s'agit de profanes et cette référence s'analyse comme une facilité de rédaction. Au lieu de reprendre le contenu de l'accord précédent, il a été renvoyé ainsi par raccourci à celui-ci.


Et, l'essentiel est qu'il résulte clairement de cet acte que les parties ont convenu à nouveau d'une vente sur les mêmes bases que celles du compromis du 8 septembre 2006.


Il y a eu ainsi un accord sur la chose et sur le prix, rendant la vente parfaite, et la mention finale évoquant la rédaction d'un acte notarié confirme l'accord et l'intention des deux parties quant à la conclusion de cette vente.


Dans ces conditions, il convient de considérer que l'acte du 2 décembre 2007 constitue un contrat de vente sous seings privés valable.


La condition suspensive de l'obtention d'un prêt était stipulée au seul profit de l'acquéreur de telle sorte que Mme Y... ne peut s'en prévaloir. De plus, il apparaît que la SCI 940 avait et a de toute façon obtenu le prêt (vu lettres du Crédit Mutuel des 3 et 4 mars 2009 avec annexe du 26 février 2009)


Compte tenu de ces éléments, le jugement sera infirmé.


Il sera donné un délai aux parties pour régulariser la vente en la forme authentique devant la SCP D..., notaires associés, qui a déjà établi un projet et un procès-verbal de défaut le 26 juin 2008.


A défaut pour les parties et notamment pour Mme Y... d'avoir permis cette régularisation, le présent arrêt sera réputé valoir vente, avec les précisions énoncées au dispositif.


Il n'y a pas lieu de donner acte à l'acquéreur de son offre de régler le prix de vente, cette obligation résultant de son engagement constaté par le présent arrêt.


L'opposition de Mme Y... à l'action de la SCI 940 n'était pas abusive, la demande de dommages intérêts de ce chef ne sera donc pas admise.


Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l'appelante ses frais irrépétibles.


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PAR CES MOTIFS
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LA COUR 


Statuant par décision Contradictoire, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


Infirme le jugement,


Dit que par l'acte sous seings privés du 2 décembre 2007 il a été conclu entre Mme Raymonde Y... et la SCI 940 la vente par Mme Y... à la SCI 940 d'une parcelle de terrain de 15.121 m² située au lieu dit " le Petit Bénéfice", commune de Guéret , Creuse, cadastre rénové section ZB No 29, pour le prix de 31.000 €,


Fixe aux parties un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt pour régulariser cette vente par acte notarié à l'étude de la SCP Patrick D... et Laurent D..., notaires associés, ...,


Dit qu'à défaut d'avoir procédé à la réalisation de cet acte notarié dans ce délai, le présent arrêt vaudra vente aux clauses et conditions de l'acte du 8 septembre 2006, sous réserve des adaptation suivantes:


- paragraphe "propriété - jouissance" page 3: date d'entrée en jouissance lors de la publication à la Conservation des Hypothèques (au lieu du 15 décembre 2006),


- paragraphe G durée et réalisation de la condition suspensive (relative au financement) page 5: durée 60 jours, date d'échéance: 60 jours après l'expiration du délai de quatre mois fixé ci-dessus,


Dit que le présent arrêt, quand il aura force de chose jugée, sera publié à la Conservation des Hypothèques de Guéret, à l'initiative de la partie la plus diligente,


Donne acte à la SCI 940 qu'elle indique, pour permettre cette formalité, l'élément suivant quant à l'effet relatif du chef de Mme Y... :
" Procès verbal de remembrement en date du 28 novembre 2000 publié au bureau des hypothèques de Guéret le 28 novembre 2000 volume 2000 R numéro 2 compte 82. Il est précisé que les parcelles en contrepartie desquelles a été attribué au vendeur le bien présentement aliéné lui appartenaient en vertu 
- d'un acte de donation à titre de partage anticipé reçu par Maître Joseph E..., notaire à Guéret (Creuse) le 17 juillet 1945 publié au bureau des hypothèques de Guéret le 26 décembre 1945 volume 2936 numéro 38
- et d'un acte de partage reçu par Maître Joseph E... notaire à Guéret (Creuse) le 23 février 1946 enregistré à Guéret le 28 février 1946 volume 359 bis, folio 70, case 397 qui semble ne pas avoir été transcrit au bureau des hypothèques de Guéret"


Dit n'y avoir lieu à donner acte à la SCI 940 de son offre de versement de la somme de 31.000 € sous réserve de certaines déductions


Rejette les demandes de dommages intérêts et d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Condamne Mme Y... aux dépens de première instance (en y incluant le coût de la sommation du 17 juin 2008 et celui du procès-verbal de défaut de Me D... du 26 juin 2008) et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




LE GREFFIER, LE PRESIDENT,


Pascale SEGUELA. Martine JEAN.