Cour d'Appel — 26 octobre 2010

PREMIERE CHAMBRE CIVILE B 

R. G : 10/ 01518 

décisions :
- du Tribunal de Grande Instance de LYON du 
11 septembre 2007
- cour d'appel de Lyon en date du 28 février 2008
- cour de Cassation en date du 25 février 2010 


X... 


C/ 


Y... 

Sarl BOSAGE 

Z... 


A... 


A... 


COUR D'APPEL DE LYON 

ARRET DU 26 OCTOBRE 2010 

APPELANTE : 

Madame Marie-Chantal X... veuve A... 

née le 09 octobre 1939 à MEKNES (Maroc)

... 

69003 LYON 

représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET 
avoués à la Cour 

assistée de Me Anne TESTON 
avocat au barreau de LYON 

INTIMES : 

Monsieur Guillaume Y... 

né le 12 octobre 1973 à SAINT-REMY (Saône et Loire)

... 

69007 LYON 

représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE 
avoués à la Cour 

assisté de Me Julien RIVET 
avocat au barreau de PARIS 

Sarl BOSAGE 
exploitant sous l'enseigne 
LAFORET IMMOBILIER Sarl 
55 avenue Jean Jaurès 
69007 LYON 

représentée par la SCP LAFFLY-WICKY 
avoués à la Cour 

assistée de la SCP MARGER & SKOG 
avocats au barreau de PARIS 

Madame Delphine Z... épouse Y... 

née le 13 avril 1975 à PARIS 8ème (Ville de PARIS)

... 

69007 LYON 

représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE 
avoués à la Cour 

assistée de Me Julien RIVET 
avocat au barreau de PARIS 

Mademoiselle Anne Jeanne Paule Angelina A...


... 

38490 SAINT ANDRE LE GAZ 

intervenante volontaire 

représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET 
avoués à la Cour 

assistée de Me AnneTESTON 
avocat au barreau de LYON 

Monsieur Frédéric Roger Sadi Parviz A...


... 

69300 CALUIRE ET CUIRE 

intervenant volontaire 

représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET 
avoués à la Cour 

assisté de Me AnneTESTON 
avocat au barreau de LYON 

L'audience de plaidoiries a eu lieu le 28 septembre 2010, date à laquelle l'affaire a été clôturée 

L'affaire a été mise en délibéré au 26 octobre 2010 

COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré : 

Président : Monsieur BAIZET, 
Conseiller : Monsieur ROUX, 
Conseiller : Madame MORIN 

Greffier : Madame JANKOV, pendant les débats uniquement. 

A l'audience ROUX a fait son rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile. 

ARRET : contradictoire 

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, 

signé par Monsieur BAIZET, président de chambre et par Madame JANKOV greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

EXPOSE DU LITIGE 

Le 19 avril 2007 Madame Marie-Chantal X... veuve A... propriétaire indivis avec ses deux enfants Frédéric et Anne desquels elle avait reçu pouvoir a donné à la Sarl BOSAGE agent immobilier exerçant sous l'enseigne LAFORET un " mandat de vente semi-exclusif " concernant le bien suivant : 

un appartement de six pièces, cave et grenier constituant les lots numéros 6, 46 et 60 d'un immeuble en copropriété situé... à LYON 7ème (Rhône) et un parking constituant le lot numéro 3 situé... à LYON 7ème. 

Selon cet acte les biens devaient être présentés au prix de 350. 000 euros maximum, et 260. 000 euros minimum, rémunération du mandataire comprise. 

La rémunération du mandataire était fixée à 6 % et le mandant donnait son accord pour un prix minimum de 250. 000 euros net vendeur. 

Cet acte comportait un renvoi en bas de page ainsi rédigé : 

‘ Cet intitulé (mandat de vente semi-exclusif) issu de la pratique professionnelle s'analyse en un mandat de recherche d'acquéreur qui ne confère à son titulaire aucun pouvoir exprès de signature d'un quelconque engagement pour les mandants ". 

L'article 4 a des conditions générales stipulait : 

" le mandant... s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire ". 

Un double du mandat a été remis à Madame A.... 

Monsieur Guillaume Y..., à la suite d'une offre diffusée sur un site internet a adressé à la Société BOSAGE une proposition d'achat au prix de 350. 000 euros. 

Le 25 avril 2007 un compromis de vente a été signé par Monsieur Y.... 

Madame A... a refusé de signer ce compromis pour des motifs exprimés dans une lettre du 27 avril 2007. Elle exposait que le mandat de vente avait été signé à son domicile sans qu'il lui en soit remis un exemplaire, et que le prix ne correspondait pas à la valeur du bien. Elle déclarait dénoncer ce mandat. 

Monsieur Y... a assigné Madame A... et la Sarl BOSAGE devant le Tribunal de Grande Instance de LYON afin que soit déclarée parfaite la vente faite à son profit. 

Madame A... résistait à la demande en soutenant que le mandat avait été signé à son domicile, et qu'il était nul pour ne pas comporter de formulaire de rétractation conformément à l'article L 121-21 du Code de la consommation. Elle faisait valoir qu'aucun exemplaire du mandat ne lui avait été remis lors de la signature, l'exemplaire lui revenant ayant été remis dans sa boîte aux lettres le 27 avril 2007 au mépris des dispositions des articles 6 de la Loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972, ce qui entraînait également sa nullité. 

Elle soutenait enfin qu'il s'agissait d'un mandat de recherche, l'offre diffusée par le mandataire ne constituant pas une offre de vente puisque le mandant n'avait pas le pouvoir d'engager le mandataire. 

Par jugement en date du 11 septembre 2007 le Tribunal de Grande Instance de LYON a relevé :

- que le mandat du 19 avril 2007 portait une mention selon laquelle il avait été fait en double exemplaire dans les locaux du mandataire,

- que l'article 78 du Décret du 20 juillet 2002 était ainsi rédigé : 

" lorsque mandat portant sur une des opérations visées par la loi du 2 janvier 1970 est assorti d'une clause d'exclusivité, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse du mandat dont un exemplaire a été remis au mandant ",

- qu'il résultait de ce texte que la remise de l'exemplaire revenant au mandant faite postérieurement à la signature n'entachait que la validité de la clause d'exclusivité et non pas l'engagement du mandant,

- que l'article 4- a des conditions générales obligeait le mandant à exécuter les engagements contractés par le mandataire dès lors qu'ils étaient conformes au pouvoir donné. 

Le Tribunal déclarait parfaite la vente conclue entre Madame Chantal A... et Monsieur Guillaume Y..., ordonnait à Madame A... de signer le compromis de vente du 25 avril 2007 sous peine d'astreinte, et la condamnait à payer à Monsieur Y... la somme de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Le Tribunal relevait que la Société BOSAGE avait mal conseillé Madame A... en lui proposant un prix de 266. 000 euros minimum et 350. 000 euros maximum alors que le bien avait une valeur de 420. 000 euros à 450. 000 euros. La Société BOSAGE était condamnée à payer à Madame A... 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts et 1. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Madame A... a relevé appel de cette décision. 

Par un arrêt en date du 28 février 2008 la Cour d'Appel de LYON a confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions en adoptant les motifs par lesquels le Tribunal avait écarté les moyens de nullité tirés de l'absence de formulaire de rétractation et de remise d'un second original à Madame A.... 

La Cour relevait toutefois que le pouvoir donné par ses enfants à Madame A... ne concernait pas le parking situé... à LYON 7ème et disait que le compromis ne devait concerner que l'appartement outre cave et grenier. 

Madame A... était condamnée au paiement de la somme de 1. 200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Madame A... a formé un pourvoi contre cette décision. 

La vente a été réalisée par acte authentique en date du 2 juillet 2008 sous la condition résolutoire que l'arrêt de la Cour d'Appel de LYON en date du 28 février 2008 soit cassé. 

Par un arrêt en date du 25 février 2010 la Cour de Cassation a sanctionné un motif du jugement adopté par la Cour d'Appel. 

Elle a en effet relevé que pour rejeter la demande en nullité de la vente l'arrêt attaqué avait retenu que la remise tardive d'un exemplaire du mandat à Madame A... n'entachait que la validité de la clause d'exclusivité alors que la remise immédiate d'un des exemplaires du mandat comportant une clause d'exclusivité est exigée pour sa validité même, de sorte que la Cour d'Appel avait violé les articles 6 alinéas 2 et 4 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 78 alinéa 1o du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972. 

La Cour Suprême cassait et annulait en toutes ses dispositions l'arrêt du 28 février 2008, remettait la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et les renvoyait devant la Cour d'Appel de LYON autrement composée. 

Madame Marie-Chantal X... veuve A... expose qu'elle a signé à son domicile le 19 avril 2007 le mandat semi-exclusif de vente que lui a présenté Monsieur B... de la Société BOSAGE qui s'est retiré sans lui laisser aucun exemplaire de cet acte, qu'elle a reçu le 26 avril 2007 un télégramme lui indiquant qu'un acquéreur avait été trouvé et lui confirmant un rendez-vous le 27 avril à son domicile pour la signature du compromis. Elle précise que le lendemain 27 avril elle a trouvé dans sa boîte aux lettres un courrier de l'agence LAFORET daté du 19 avril 2007 accompagné de l'exemplaire du mandat lui revenant. 

Elle maintient que la Sarl BOSAGE a failli à ses obligations de lui remettre immédiatement un double du mandat ainsi qu'un bordereau de rétractation. 

Elle soutient qu'en application de l'article L 110-3 du Code de commerce elle est recevable à apporter la preuve de ces faits par tous moyens et que l'article 1341 du Code Civil n'a pas lieu de s'appliquer en raison de la qualité de commerçant de la Sarl BOSAGE. 

Elle maintient que le double du mandat de vente ne lui ayant pas été remis immédiatement ce mandat est nul ainsi qu'en a jugé la Cour de Cassation. 

Elle maintient également que le mandat ayant été signé à son domicile il devait comprendre un formulaire détachable de rétractation conformément aux articles L 121-21 et suivants du Code de la consommation, et que l'absence de respect de cette formalité entraîne la nullité du mandat. 

Elle ajoute que le mandat litigieux était un mandat de recherche et non de vente et qu'elle était libre de refuser la vente sauf à engager sa responsabilité contractuelle à l'égard du mandataire et délictuelle à l'égard de l'acquéreur présumé. 

Elle précise que la vente du 2 juillet 2008 réalisée en exécution de l'arrêt de la Cour d'Appel de LYON comporte une clause résolutoire en vertu de laquelle cette vente serait résolue en cas de cassation de l'arrêt de la Cour d'Appel de LYON du 28 février 2008. Elle soutient que la cassation étant intervenue il y a lieu de prononcer la résolution de la vente et la restitution du bien par les acquéreurs et du prix par elle-même. 

Elle demande à la Cour de prononcer la nullité du mandat et partant de la vente, ou à tout le moins la résolution de la vente. 

Elle sollicite en conséquence la restitution du bien par les époux Y... et celle de la commission de l'agence soit 21. 000 euros par la Société BOSAGE. 

Elle demande la condamnation de cette dernière à lui payer 20. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les manquements dans l'exécution de sa mission. 

Elle demande que soit déclarée fautive l'exécution forcée de la décision sanctionnée par la Cour de Cassation et sollicite en conséquence la condamnation in solidum de la Société BOSAGE et de Monsieur Y... à lui payer 40. 000 euros à titre de dommages et intérêts réparant les frais de déménagement et de relogement. 

Elle demande la condamnation des mêmes à lui payer 5. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 

La Société BOSAGE soutient contre l'avis de la Cour de Cassation que l'absence de remise immédiate d'un exemplaire d'un mandat assorti d'une clause d'exclusivité n'entraîne pas la nullité du mandat mais seulement de la clause d'exclusivité ; 

Elle expose que dans le cas présent un exemplaire du mandat a bien été remis immédiatement à Madame A... comme le démontre la mention portée sur ce mandat et signée par Madame A... qui n'apporte aucune preuve contraire, en dehors de simples attestations d'un tiers et de ses enfants. 

Elle soutient par ailleurs que la nullité du mandat n'entraînait pas la nullité de la vente puisque Madame A... ne conteste pas avoir mis le bien en vente au prix minimum net vendeur de 250. 000 euros de sorte qu'un accord sur la chose et le prix a bien été conclu, Monsieur Y... ayant accepté d'acheter le bien au prix de 350. 000 euros, rémunération de l'agence comprise. 

Elle soutient enfin que la vente ne pourra être résolue du seul fait de la cassation puisque l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 25 février 2010 est une cassation avec renvoi. 

Elle sollicite la confirmation du jugement rendu le 11 septembre 2007 sauf en ce qu'il l'a condamnée à payer à Madame A... 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts et 1. 000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Elle demande la condamnation de Madame A... à lui payer la somme de 4. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Monsieur et Madame Y... demandent à la Cour de déclarer parfait le mandat confié par Madame A... à la Société BOSAGE ainsi que la vente conclue le 25 avril 2007. 

Ils sollicitent la condamnation de Madame A... à leur payer 7. 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 

A titre subsidiaire en cas de résolution de la vente ils sollicitent la condamnation de Madame A... à leur payer 420. 000 euros correspondant au prix de l'appartement et aux travaux réalisés à leurs frais, et la condamnation de l'agence BOSAGE à leur payer 223. 310, 19 euros en réparation de l'ensemble de leurs préjudices résultant de l'annulation de la vente et de la restitution de l'appartement. Ils demandent qu'un délai de douze mois leur soit accordé pour quitter les lieux et que l'agence BOSAGE soit condamnée à payer l'indemnité d'occupation pour leur compte. 

DISCUSSION 

Attendu que Madame A... soutient que le mandat de vente en date du 19 avril 2007 a été signé par elle à son domicile et qu'il ne lui en a pas été remis immédiatement un exemplaire ; qu'elle en déduit d'une part que ce mandat serait nul pour ne pas comporter de bordereau de rétractation et d'autre part que la non remise immédiate d'un exemplaire du mandat entache la validité de celui-ci ; 

Attendu que le mandat comporte la mention suivante signée par Madame A... en date du 19 avril 2007 : " Le mandant reconnaît avoir pris connaissance des conditions particulières figurant au recto des présentes et des conditions générales ci-dessus et avoir reçu un exemplaire du contrat. Fait en double exemplaire, dans les locaux du mandataire " ; 

Attendu que par sa signature Madame A... a reconnu que le mandat avait été rédigé dans les locaux de l'agence BOSAGE et qu'un exemplaire lui en avait été remis immédiatement ; 

Attendu que Madame A... soutient que le mandat a été signé à son domicile et que la remise d'un exemplaire a été faite postérieurement ; qu'elle verse à l'appui de ses dires des attestations émanant de ses enfants et d'un témoin Monsieur C... ; 

Attendu que si la liberté de la preuve prévaut en droit commercial c'est à condition que la loi n'en dispose pas autrement ; 

Or attendu que la preuve de l'existence d'un mandat donné à un agent immobilier ne pouvant être rapportée que par un écrit et étant soumise aux exigences de l'article 1341 du Code Civil il ne peut, en application du même texte être prouvé par témoins contre le contenu d'un tel mandat ; qu'il s'ensuit que les attestations versées par Madame A... doivent être écartées ; 

Attendu par ailleurs que la lettre de transmission du double du mandat datée du 19 avril 2007 soit du jour même de la signature de ce mandat, lettre qui selon Madame A... était contenue dans une enveloppe non affranchie ne démontre aucunement que le double du mandat lui ait été remis tardivement, cette lettre ayant pu être remise en mains propres dans les locaux de l'agence après signature et enregistrement du mandat ; 

Attendu qu'il s'ensuit que Madame A... n'apporte pas la preuve qui lui incombe que le mandat ait été signé à son domicile et que le double lui ait été remis tardivement ; qu'il s'ensuit que ce mandat est parfaitement valide ; 

Attendu qu'aux termes de l'article 4 a des conditions générales Madame A... mandant s'est engagée à signer toutes promesses de vente ou tout compromis aux prix, charges et conditions du mandat ; 

Attendu que le mandat portait sur un appartement, une cave, un grenier et un parking qui devaient être présentés au prix minimum de 266. 000 euros et au prix maximum de 350. 000 euros, le prix minimum net vendeur étant de 250. 000 euros et la rémunération de l'intermédiaire de 6 % TTC ; 

Attendu que l'agence BOSAGE a diffusé une annonce au prix de 350. 000 euros ; que Monsieur et Madame SEGONDont fait une offre au prix de 350. 000 euros portant sur les mêmes biens ; qu'il s'ensuit qu'en application des dispositions de l'article 4 a des conditions générales Madame A... était tenue de signer le compromis de vente ; qu'il y lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré parfaite la vente entre Madame A... et Monsieur Guillaume Y... de l'appartement situé ... à LYON 7ème au prix de 350. 000 euros ; 

Attendu que la vente définitive a été passée le 2 juillet 2008 sous la condition résolutoire que l'arrêt de la Cour d'Appel de LYON du 28 février 2008 soit cassé ; 

Mais attendu que la cassation ayant été prononcée avec renvoi et la décision du Tribunal confirmée sur d'autres motifs que l'arrêt cassé il n'y a pas lieu de prononcer la résolution de la vente ; 

Attendu que Madame A... reproche à la Société BOSAGE un défaut de conseil en ce qu'elle aurait estimé le bien à un prix trop faible et inclus à tort le parking dans les biens à vendre alors que ses enfants ne lui avaient pas donné mandat pour vendre le parking ; 

Attendu que les enfants de Madame A... lui ont donné pouvoir de vendre le bien situé... à LYON 7ème au prix de 250. 000 euros ; 

Attendu que le mandat a été donné pour vendre à un prix minimum de 266. 00 euros et un prix maximum de 350. 000 euros incluant la rémunération du mandataire de 6 % ; que le prix minimum net vendeur a été fixé à 250. 000 euros ; 

Attendu que la vente a été passée au prix de 350. 000 euros incluant l'appartement, le grenier et les deux caves, à l'exclusion du parking susceptible de faire l'objet d'une vente distincte ; 

Attendu qu'il apparaît que la Société BOSAGE a agi conformément au mandat qui lui avait été donné et qu'il n'est pas établi qu'elle ait mal conseillé Madame A... en sous évaluant le bien ; que Madame A... sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la Société BOSAGE ; 

Attendu que l'équité commande d'allouer 3. 000 euros à la Société BOSAGE en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Attendu que les époux Y... qui n'ont fait que répondre à une offre régulière de vente n'ont commis aucune faute susceptible de causer un préjudice à Madame A... ; que cette dernière sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l'encontre des époux Y... ; que l'équité commande par ailleurs d'allouer à ces derniers une indemnité de 2. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR, 

Vu l'arrêt de la Cour de Cassation en date du25 février 2010, 

Dit que Madame Marie-Chantal X... veuve A... n'apporte pas la preuve d'une remise tardive d'un exemplaire du mandat de vente semi-exclusif du 19 avril 2007, 

Dit que ce mandat est parfaitement valide, ainsi que le compromis de vente signé le 25 avril 2007, 

Déboute Madame Marie-Chantal A... de ses demandes de dommages et intérêts dirigées contre la Société BOSAGE et les époux Y..., 

Dit n'y avoir lieu à prononcer la résolution de la vente passée par acte authentique du 2 juillet 2008, 

Condamne Madame Marie-Chantal X... veuve A... a payer à Monsieur Guillaume Y... et Madame Delphine Z... épouse Y... la somme de DEUX MILLE EUROS (2. 000 EUROS) en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

La condamne à payer à la Société BOSAGE, sur le même fondement, la somme de TROIS MILLE EUROS (3. 000 EUROS), 

La condamne aux dépens de première instance de l'arrêt cassé et du présent arrêt, avec pour les dépens d'appel, droit de recouvrement direct au profit des Sociétés Civiles Professionnelles BAUFUME-SOURBE et LAFFLY-WICKY, Sociétés d'avoués.