Cour d'Appel — 25 mai 2011

Ch. civile B 


ARRET 


du 25 MAI 2011 


R. G : 09/ 00994 R-MPA 


Décision déférée à la Cour : 
jugement du 22 octobre 2009 
Tribunal d'Instance de SARTENE 
R. G : 09/ 36 


CONSORTS 

Y...



C/ 



X...


C...















COUR D'APPEL DE BASTIA 


CHAMBRE CIVILE 


ARRET DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE ONZE 






APPELANTES : 


Madame Elisabeth Y... épouse Z...

née le 21 Août 1976 à PORTO-VECCHIO (20137) 

...

06110 LE CANNET 


représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour 




Madame Angela Y... épouse A...

née le 10 Octobre 1968 à PORTO-VECCHIO (20137) 

...

13800 ISTRES 


représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour 




INTIMES : 


Monsieur Paul X...

né le 28 Mars 1945 à BONIFACIO (20169) 

...

20137 PORTO-VECCHIO 


représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour 


ayant pour avocat Me Sandie B..., avocat au barreau d'AJACCIO 




Madame Annie C... épouse X...


...

20137 PORTO-VECCHIO 


représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour 


ayant pour avocat Me Sandie B..., avocat au barreau d'AJACCIO 




COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 mai 2011, devant Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 


Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre 
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller 
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 




GREFFIER LORS DES DEBATS : 


Madame Marie-Jeanne ORSINI. 


Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 mai 2011 




ARRET : 


Contradictoire, 


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 


Signé par Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, le président de Chambre empêché, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 




* 


* * 
FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES : 




Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... ont loué un logement situé LECCI DE PORTO VECCHIO 20137 routes de Calla Rossa aux parents de Madame Elisabeth Y... épouse Z...et Madame Angela Y... épouse A.... 




Selon sommation interpellative du 29 octobre 2008, il leur a été demandé s'ils étaient d'accord pour quitter le logement qu'ils occupaient depuis les années 1990/ 1991 pour le mois d'août 2009. 


A cette sommation, ils ont répondu qu'ils étaient entrés dans les lieux au mois de septembre 1990 et qu'ils étaient d'accord pour partir à condition de trouver un logement à un prix convenable et près du centre de Porto-Vecchio. Ils donnaient leur accord pour un délai modulable à plus ou moins 3 mois. 




Le 2 janvier 2009 ils ont saisi la Direction de la Solidarité et de la Santé de Corse concernant l'état de salubrité de leur logement. 




Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... ont fait constater l'état de l'appartement le 9 janvier 2009. 




Par acte huissier en date du 1er avril 2009, ils ont fait assigner Madame Elisabeth Y... épouse Z...et Madame Angela Y... épouse A...afin de voir constater l'état d'insalubrité du logement et obtenir le paiement de sommes. 




Vu le jugement en date du 22 octobre 2009 par lequel tribunal d'instance de Sartène a dit que la fin de bail était fixée au 15 mars 2009, dit que le départ des locataires et leur installation dans un autre logement étaient la conséquence directe de l'insalubrité du logement litigieux et de la carence des bailleresses à leur proposer une solution de substitution, condamné solidairement Madame Elisabeth Y... épouse Z...et Madame Angela Y... épouse A...à payer à Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... les sommes de 2. 266 euros correspondant à 50 % des loyers sur la période du 1er janvier au 31 novembre 2008, 1. 236 euros correspondant à trois termes de loyer du 1er décembre au 28 février 2009, 3. 400 euros au titre de la climatisation réversible, 742 euros au titre du déménagement, 2. 000 euros au titre du préjudice moral et 750 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 




Vu la déclaration d'appel formalisée par Madame Elisabeth Y... épouse Z...et Madame Angela Y... épouse A...le 19 novembre 2009. 




Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de ces dernières le 10 mars 2010. 




Elles concluent à l'infirmation de la décision déférée et au rejet des demandes des intimées. 




Elles soutiennent que le bail litigieux a été résilié à compter du 1er février 2009 et qu'elles ne peuvent être tenues pour responsables des conséquences des infiltrations qu'à la date de réception de la lettre d'information du 2 janvier 2009 et ce jusqu'à la fin du bail. 


Elles s'en rapportent donc à sagesse sur la demande de réduction du loyer ou à son annulation pour cette période. 




Pour la période du 1er février 2009 à la date de restitution des clés au 15 mars 2009, elles réclament le paiement d'une indemnité d'occupation 618 euros outre le paiement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 




Vu les dernières conclusions de Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... du 1er février 2011. 




Ils prétendent à la confirmation de la décision entreprise. 




Sur la date de fin du bail, ils exposent qu'ils ont restitué les clés le 15 mars 2009. 




Sur la suppression du loyer, ils invoquent les constatations du procès-verbal de constat du 9 janvier 2009 outre celles effectuées par les services de la Direction de la Solidarité et de la Santé de Corse. 




Sur la minoration du loyer pour la période du 1er janvier au 30 novembre 2008, ils prétendent que les désordres constatés justifiaient une minoration du loyer à hauteur de 50 %. 




Par ailleurs, ils font état du préjudice subi et de son indemnisation. 




Subsidiairement, si la Cour estimait ne pas devoir accorder de réduction des loyers, ils soutiennent qu'il s'évince des différentes pièces versées aux débats qu'ils ont subi au cours du contrat un trouble manifeste de jouissance leur occasionnant un préjudice grave. 




A ce titre, ils réclament le paiement de la somme de 3. 502 euros. 




A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent la désignation d'un expert pour visiter les lieux avec mission d'usage comme en pareille matière. 




Vu l'ordonnance de clôture en date du 9 février 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 6 mai 2011. 


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MOTIFS : 




Attendu sur la fin du contrat de location que selon sommation interprétative du 29 octobre 2008, Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... ont expressément accepté de libérer les lieux pour le mois d'août 2009 ; que plus précisément, ils ont demandé que l'accord soit modulable à plus ou moins 3 mois ; 




Attendu qu'il n'est pas contesté qu'ils ont restitué les clés le 15 mars 2009 ; que la lettre de voiture produite a été signée le 10 mars 2009 ; que la date de prise d'effet de leur nouveau contrat de location ne signifie pas pour autant que Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... aient libéré les lieux antérieurement ; que la date de cessation du bail litigieux sera donc fixée au 15 mars 2009 ; 




Attendu sur les obligations des bailleresses qu'il n'est pas contesté que Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... étaient locataires de l'appartement litigieux depuis l'année 1990 ; qu'ils ne se sont jamais plaints d'aucune infiltration avant le mois de décembre 2008 ; qu'à cet égard, il est à noter que dans le procès-verbal de constat du 9 janvier 2009, ils ont précisé qu'ils avaient immédiatement prévenu la propriétaire des infiltrations ; qu'en considération de ces éléments, il ne peut donc être établi que l'appartement présentait déjà un état d'insalubrité en raison des infiltrations durant toute l'année 2008 ; que les demandes principales et subsidiaires de Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... pour la période du 1er janvier au mois de novembre 2008 inclus seront donc écartées ; 




Attendu pour la période postérieure jusqu'au 15 mars 2009 que le procès-verbal de constat établi le 9 janvier 2009 fait état d'importantes infiltrations engendrant des désordres dans plusieurs pièces de l'appartement ; 




Attendu que la constatation de nombreux désordres relevant de la responsabilité du bailleur ressort également du courrier du 13 mars 2009 de la Direction de la Solidarité et de la Santé de Corse ; qu'il y est également précisé qu'une mise en demeure a été adressée par le service aux propriétaires concernés ; 




Attendu qu'en l'état de ce constat non pertinemment critiqué par les appelantes, il convient de considérer que ces dernières ont contrevenu aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; 




Attendu que la nature et l'importance des désordres constatés permettent de considérer que Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... étaient dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination ; que ce constat justifie qu'ils soient déchargés de leur obligation au paiement du loyer dans sa totalité sur la période concernée par les dégâts ; 




Attendu sur la fixation de cette période que le courrier du 2 janvier 2009 adressé par les locataires à leurs propriétaires dans lequel il est relaté que les infiltrations ont débuté au mois de décembre 2008 n'est pas contredit utilement par ces dernières ; 




Attendu qu'il n'est pas allégué que Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... ne se soient pas acquittés du loyer pour la période du mois de décembre 2008 au mois de janvier 2009 ; qu'en revanche, Madame Elisabeth Y... épouse Z...et Madame Angela Y... épouse A..., en réclamant le paiement d'une indemnité d'occupation pour le mois de février 2009 jusqu'au 15 mars 2009, signifient implicitement qu'elles n'ont pas perçu de loyer pour cette durée occupation ; qu'à l'opposé, Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... ne justifient nullement s'en être acquitté ; que dans ces conditions, il leur sera alloué la somme de 824 euros au titre des loyers non dus pour les mois de décembre 2008 et janvier 2009 ; qu'à l'opposé, Madame Elisabeth Y... épouse Z...et Madame Angela Y... épouse A...seront déboutées en leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période 1er février au 15 mars 2009 ; 




Attendu sur l'indemnisation du préjudice subi qu'il convient de rappeler qu'au terme de la sommation interpellative délivrée le 29 octobre 2008, il avait été demandé à Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... s'ils étaient d'accord pour libérer les lieux au mois d'août 2009 ; qu'ils avaient donné leur accord pour cette date avec une possibilité de la moduler à plus ou moins 3 mois ; 




Attendu qu'il est constant que le bail a pris fin le 15 mars 2009 soit bien antérieurement aux accords pris entre les parties ; que l'état de l'appartement tel qu'établi par le procès-verbal de constat du 9 janvier 2009 mais également par le courrier de la Direction de la Solidarité et de la Santé de Corse du 13 mars 2009 permet de considérer que Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... ont été contraints de libérer les lieux plus tôt que la date pour laquelle ils avaient donné leur accord entre le mois d'août et le mois de novembre 2009 ; 




Attendu toutefois que les frais de déménagement tels que réclamés auraient été, en toute hypothèse et dans tous les cas dans le courant de l'année 2009, exposés par Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... puisqu'ils avaient donné leur accord pour la résiliation du bail ; que leurs demandes en remboursement au titre des frais de déménagement et d'emménagement seront donc rejetées ; 


Attendu sur les travaux réalisés par Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... que ceux-ci justifient de la fourniture et de la pose d'un climatiseur réversible chaud/ froid d'un montant de 3. 400 euros ; qu'il ressort de l'avis de la Direction de la Solidarité et de la Santé de Corse que le mode de chauffage fourni par le propriétaire dans le logement litigieux était défaillant avec un risque manifeste d'émissions nocives de monoxyde de carbone ; que dès lors, Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... ont pu valablement faire l'acquisition d'un système de chauffage afin de pallier la carence des propriétaires ; 




Attendu qu'au regard dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l'accomplissement de tels travaux incombaient aux propriétaires ; qu'il n'est nullement établi ni même allégué que la pose de cet appareil de chauffage ait revêtu un caractère somptuaire ; qu'il sera donc fait droit à la demande de remboursement de ce chef sans qu'il y ait lieu à application d'un coefficient de vétusté, cette dépense ayant dû être réalisée par les propriétaires en leur temps ; 




Attendu en revanche, concernant les frais afférents à la fourniture et à la pose de d'une cuisine équipée et d'éléments de salle de bains, que par de justes motifs que la Cour adopte, Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... seront déboutés en leur demande de ce chef ; 




Attendu enfin qu'il ressort des motifs précédents que l'état de l'appartement a contraint Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... à le libérer plus tôt que prévu ; que cette situation mais également les conditions dans lesquelles ils ont vécu pendant plusieurs semaines justifient qu'il leur soit alloué la somme de 2. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; 




Attendu qu'en l'état des motifs précédents, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire en désignation d'un expert ; 




Attendu que Madame Elisabeth Y... épouse Z...et Madame Angela Y... épouse A..., qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et être déboutées en leur demande fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en outre aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de Madame Elisabeth Y... épouse Z...et Madame Angela Y... épouse A...ne permet d'écarter la demande de Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... formée sur le fondement de l'article 700 du même code ; que toutefois, il n'y a pas lieu d'en faire une application plus ample en cause d'appel ; 




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PAR CES MOTIFS, 


LA COUR : 




Confirme le jugement du tribunal d'instance de SARTENE en date de du 22 octobre 2009 en ce qu'il a fixé la date de fin du bail au 15 mars 2009, condamné solidairement Madame Elisabeth Y... épouse Z...et Madame Angela Y... épouse A...à payer à Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... les sommes de TROIS MILLE QUATRE CENTS EUROS (3. 400 euros) au titre de la climatisation réversible, DEUX MILLE EUROS (2. 000 euros) au titre du préjudice moral, SEPT CENT CINQUANTE EUROS (750 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, 


L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau, 


Condamne solidairement Madame Elisabeth Y... épouse Z...et Madame Angela Y... épouse A...à payer à Monsieur Paul X...et son épouse Madame Annie C... la somme de HUIT CENT VINGT QUATRE EUROS (824 euros) au titre du remboursement des loyers pour les mois de décembre 2008 et janvier 2009, 


Condamne solidairement Madame Elisabeth Y... épouse Z...et Madame Angela Y... épouse A...aux entiers dépens d'appel, 


Rejette toutes les autres demandes des parties. 








LE GREFFIER LE PRESIDENT