Cour d'Appel — 25 mai 2011

Ch. civile B


ARRET 


du 25 MAI 2011


R.G : 09/00871 R-MPA


Décision déférée à la Cour :
jugement mixte du 13 juillet 2009
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R.G : 06/899





CONSORTS

X...



C/


Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE RESIDENCE LES FOUGERES






COUR D'APPEL DE BASTIA


CHAMBRE CIVILE


ARRET DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE ONZE








APPELANTES :


Mademoiselle Carole X...

née le 27 Décembre 1964 à ALBITRECCIA (20128)

...

75005 PARIS


représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour


assistée de la SCP RICHARD-LENTALI-LANFRANCHI, avocats au barreau d'AJACCIO




Mademoiselle Josiane X...

née le 29 Octobre 1962 à ALBITRECCIA (20128)

...

75005 PARIS


représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour


assistée de la SCP RICHARD-LENTALI-LANFRANCHI, avocats au barreau d'AJACCIO




INTIMEE :


Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE RESIDENCE LES FOUGERES
Prise en la personne de son syndic en exercice
Société de Gestion Immobilière
6, rue Général Fiorella
20000 AJACCIO


représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour


assistée de la SELAFA FIDAL Avocats, avocats au barreau de MONTPELLIER








COMPOSITION DE LA COUR :


En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 avril 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, dont l'un d'eux a été chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 


Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :


Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller




GREFFIER LORS DES DEBATS :


Madame Marie-Jeanne ORSINI.


Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 mai 2011




ARRET : 


Contradictoire, 


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


Signé par Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, le président de Chambre empêché, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




*


* *
FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :




Mademoiselle Carole X... et Mademoiselle Josiane X... sont copropriétaires d'un appartement situé au deuxième étage de la copropriété "Résidence Les Fougères" constituant le lot no7.




La dangerosité du fonctionnement de la chaudière à gaz de leur appartement ayant été révélée en 1998, différents examens ont permis d'en imputer la cause au conduit collectif d'évacuation des gaz brûlés.




Un rapport d'expertise judiciaire été déposée le 2 juillet 2002.




Par décision en date du 28 octobre 2004, le tribunal de grande instance d'Ajaccio a condamné Le Syndicat des copropriétaires rue DE CHOURY RESIDENCE LES FOUGERES à indemniser Mademoiselle Carole X... et Melle Josiane X... des loyers perdus en raison de l'impossibilité de louer leur appartement le temps de la remise en état d'un système de chauffage et d'alimentation en gaz.




Par assemblée générale du 25 novembre 2003, l'assemblée des copropriétaires a voté l'installation dans tous les appartements de la copropriété de chaudières à ventouses aux frais de chacun au plus tard le 28 février 2004 conformément aux conclusions du rapport d'expertise judiciaire.




Par actes d'huissier en date des 3 juillet 2007, 27 juillet 2006,24 janvier 2007, 13 juillet 2007 et 24 avril 2008, Mademoiselle Carole X... et Mademoiselle Josiane X... ont fait assigner Le Syndicat des copropriétaires rue DE CHOURY RESIDENCE LES FOUGERES en annulation de différentes délibérations et paiement de dommages et intérêts.




Ces différentes procédures ont fait l'objet de deux ordonnances de jonction du juge de la mise en état des 16 novembre 2007 et 1er octobre 2008.




Vu le jugement en date du 13 juillet 2009 pour lequel le tribunal de grande instance d'Ajaccio a annulé la résolution portant sur l'approbation des comptes 2005 de l'assemblée générale en date du 4 mai 2006, l'assemblée générale du 31 mai 2006 dans toutes ses dispositions, la résolution portant rejet de l'autorisation du syndic d'agir en justice à l'encontre des propriétaires qui se servent du conduit collectif des fumées et qui persistent dans son usage de l'assemblée générale en date du 28 novembre 2006, la résolution portant sur l'approbation des comptes de l'exercice 2006, sursis à statuer sur la demande de nullité portant sur la résolution de l'assemblée générale en date du 28 novembre 2006 autorisant les propriétaires du dernier étage à utiliser des conduits individuels à leur convenance et les équiper de tout type d'installation, comme bon leur semble, dans le respect de la réglementation en vigueur et ordonné une expertise sur ce point, rejeté les demandes plus amples et contraires, réservé les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.




Vu la déclaration d'appel formalisée par Mademoiselle Carole X... et Mademoiselle Josiane X... le 6 octobre 2009.






Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de ces dernières le 8 juin 2010.




Elles sollicitent la confirmation du jugement entrepris concernant les annulations de résolutions prononcées et l'infirmation pour le surplus.




Concernant l'assemblée générale du 4 mai 2006, elles contestent à nouveau le quitus donné au syndic estimant que le vote de cette résolution revient à le décharger de toute responsabilité. Elles en sollicitent donc l'annulation.




Sur l'assemblée générale du 28 novembre 2006, elles prétendent à l'annulation de la délibération sur l'approbation des comptes, sur le libre choix de l'équipement et sur l'autorisation donnée aux appartements du dernier étage.




De ce chef, elles soutiennent que les propriétaires des garages qui font partie intégrante du syndicat doivent également participer à toutes les charges communes générales telles que les dommages et intérêts qu'elles ont obtenus judiciairement. Elles ajoutent que les délibérations de cette assemblée générale constituent une prime aux récalcitrants et entraîne une rupture d'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes et dans la modification de la jouissance des parties privatives sans aucune contrepartie pour les copropriétaires lésés.




Toutefois, elles demandent à ce que la décision soit infirmée en ce qu'elle a ordonné une expertise afin d'obtenir des éléments techniques quant à la nécessité ou non de faire respecter la réglementation en vigueur aux copropriétaires du dernier étage. Elles estiment que les pièces techniques du dossier sont suffisantes notamment au regard des conclusions du rapport d'expertise judiciaire déposé le 2 juillet 2002.




Elles soutiennent toutefois que le double décompte des voix incluant d'un côté l'ensemble des millièmes de résidence et de l'autre les seuls millièmes du bâtiment n'est ni prévu par la loi ni par le règlement de propriété.




Elles demandent également l'annulation de la délibération sur le quitus de gestion et le budget prévisionnel 2007 et 2008 prise lors de l'assemblée générale du 24 avril 2007 pour les mêmes motifs que précédemment.




Concernant l'assemblée générale du 22 février 2008, elles prétendent à l'annulation de la délibération sur l'approbation des comptes, le quitus, le renouvellement du syndic et le budget prévisionnel 2008 et 2009.


Au terme de leurs écritures, elles indiquent avoir subi de nombreux préjudices à la fois personnels, moraux et financiers au regard de l'inertie et de la négligence persistante du syndicat en ce qu'il ne fait pas respecter la réglementation au risque de voir leur responsabilité engagée, n'a pas tout mis en oeuvre pour que tous les copropriétaires appliquent la décision de l'assemblée générale du 25 novembre 2003, en ce qu'elles ont perdu la jouissance des parties privatives et communes du conduit de la souche commune depuis 1998 mais également au regard d' un manque d'équité flagrant entre les copropriétaires outre son acharnement à prétendre abusivement qu'elles n'auraient pas payé les frais de procédure et de condamnation.




De ce chef, elles réclament le paiement de la somme de 75.000 euros à titre de dommages-intérêts.




Enfin, elles font état d'une perte de jouissance de la souche commune de 20 euros par jour jusqu'à ce que les travaux de mise en conformité soient totalement achevés et demandent sa liquidation à la somme de 45.820 euros.




Elles réclament en outre le paiement de la somme de 37.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




Vu les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires rue DE CHOURY RESIDENCE LES FOUGERES en date du 8 septembre 2010.




Il sollicite la confirmation partielle du jugement en ne formant pas appel incident sur les annulations prononcées par le tribunal et le rejet des demandes de Mademoiselle Carole X... et Mademoiselle Josiane X....




Reconventionnellement, il réclame le paiement des sommes de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 35 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Il soutient avoir régularisé depuis des mois ou même des années les quelques points posant difficulté.




Concernant le mode de chauffage des copropriétaires du dernier étage, il soutient qu'il serait illogique de leur imposer une mise en conformité alors qu'ils n'utilisent pas les conduits d'évacuation collectifs.




Vu l'ordonnance de clôture en date du 3 novembre 2010 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 27 janvier 2011.




A cette audience, l'affaire a été renvoyée au 7 avril 2011 date à laquelle elle a été mise en délibéré.




*


* *


MOTIFS :




Attendu sur l'assemblée générale du 4 mai 2006 concernant l'approbation des comptes et le quitus donné au syndic qu'au regard du premier point, en l'absence de critiques de la part de l'intimée, par de justes motifs que la Cour adopte, le jugement entrepris sera confirmé quant à l'annulation de la résolution ;




Attendu sur le quitus donné au syndic pour sa gestion que les motifs exposés au soutien de la demande d'annulation ne révèlent nullement l'existence d'une décision contraire à l'intérêt général ; que d'autre part, les carences du syndic à faire respecter les décisions antérieures de l'assemblée générale ne sont pas démontrées ; qu'enfin, la délibération sur le quitus est sans effet sur la responsabilité du syndic ; qu'il n'y a donc pas lieu à annulation de cette résolution ;




Attendu sur l'assemblée générale du 31 mai 2006 qu'en l'absence d'appel incident de ce chef, la décision de première instance, par de justes motifs que la Cour adopte, sera confirmée ;




Attendu sur l'assemblée générale du 28 novembre 2006 et concernant l'approbation de la comptabilité 2005 rectifiée que pour les mêmes motifs que précédemment la demande d'indemnisation résultant de la défectuosité d'un équipement commun ne sera pas modifiée au regard de la répartition des charges avec comme critère l'utilité ; qu'en effet, les conduits de gaz brûlés ne concernent que le bloc immeuble et non les blocs garages ;




Attendu que concernant les frais de ramonage, la répartition en 12 parts de la contribution des copropriétaires n'est pas contraire à l'intérêt général dans la mesure où la répartition a été effectuée entre ceux qui n'avaient pas encore débranché leurs chaudières ; que la demande d'annulation de cette résolution sera donc écartée ; 




Attendu sur la résolution ayant autorisé le libre choix en équipements de chauffage que le double décompte des voix n'est sanctionné par aucune nullité ; que par ailleurs, le résultat de deux votes distincts aurait été identique ;




Attendu d'autre part que le fait d'élargir les choix d'équipements postérieurement aux premiers changements de chaudières ne saurait être considéré comme une prime aux copropriétaires récalcitrants ; qu'elle a seulement pour but et incidence de permettre la mise en conformité de la collectivité le plus rapidement et le plus efficacement possible ; que dans cette mesure, l'intérêt général n'a pu être lésé ;




Attendu en effet que Mademoiselle Carole X... et Mademoiselle Josiane X... ne démontrent nullement avoir subi un préjudice financier en ayant été privé d'un meilleur choix ou d'un choix moins coûteux ; que la discrimination n'est donc pas caractérisée alors qu'il n'est nullement démontré que le choix admis par cette résolution aurait permis à certains copropriétaires de faire des économies substantielles ; que l'abus de majorité n'est donc pas établi en l'absence de démonstration d'une utilisation de la majorité dans un autre intérêt que l'intérêt collectif ; que la demande d'annulation de cette résolution sera donc également écartée ;




Attendu sur la résolution ayant autorisé les copropriétaires des appartements du dernier étage à utiliser les conduits individuels à leur convenance et à les équiper de tout type d'installation dans le respect de la réglementation en vigueur, que l'expert judiciaire a souligné dans son rapport le risque également présenté par les autres conduits similaires de la copropriété et non objets d'expertise ; que d'ailleurs les montants estimatifs des travaux qu'il propose concerne la totalité des appartements de l'immeuble ;




Attendu que dans un rapport ultérieur établi par la SOCOTEC à la demande du syndic et ayant pour objet de donner un avis technique sur les conduits de fumée, cette dernière indique que de manière générale, les conduits de la copropriété, bien qu'en bon état, présentent de nombreuses non-conformités par rapport à l'arrêté du 22 octobre 1969 ; que ce même organisme préconise de retenir un système homogène pour l'ensemble de la copropriété dans tous les appartements ; qu'elle rappelle la dangerosité de l'émanation des gaz brûlés et la nécessité d'intervenir au plus tôt ;




Attendu qu' au regard de l'ensemble de ces éléments techniques, non pertinemment critiqués par Le Syndicat des copropriétaires rue DE CHOURY RESIDENCE LES FOUGERES , il peut être considéré que la résolution ayant pour effet d'exclure les copropriétaires du dernier étage de l'obligation de s'équiper d'une installation conforme à la préconisation du rapport d'expertise judiciaire en leur permettant d'utiliser les conduits individuels est nécessairement contraire à l'intérêt général et ce, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une mesure d'expertise, le jugement entrepris étant donc infirmé sur ce point ;




Attendu ainsi que cette résolution constitue un abus de majorité dans la mesure où elle est contraire à l'intérêt collectif et réalise une rupture d'égalité entre les différents copropriétaires en ce qu'elle permet à certains de continuer à utiliser les conduits d'évacuation des gaz brûlés; que cette résolution sera donc annulée ;




Attendu sur la résolution par laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a refusé au syndic l'autorisation d'ester en justice à l'encontre des copropriétaires afin qu'ils ne se servent plus des conduits de fumée collectifs pour brancher leur chaudière et qu'ils se conforment à cet effet au rapport de l'expert judiciaire, qu'il convient de rappeler que dans le cadre du contrôle de l'abus de majorité, il n'appartient pas au juge de se prononcer sur l'opportunité des décisions prises par l'assemblée ;




Attendu toutefois que dans le cas présent, le rejet de l'autorisation du syndic d'agir en justice à l'encontre des copropriétaires qui persisteraient à ne pas se conformer aux décisions précédentes est nécessairement contraire à l'intérêt général tant au regard des raisons impératives de sécurité qui y ont présidé qu'en considération des autres copropriétaires ayant satisfait à leurs obligations ; que la neuvième résolution prise lors de l'assemblée générale du 28 novembre 2006 sera donc annulée ;




Attendu sur l'assemblée générale du 24 avril 2007 et concernant l'approbation des comptes pour l'exercice 2006 que l'annulation de cette résolution sera prononcée pour les justes motifs du jugement entrepris que la Cour adopte ;




Attendu sur le quitus de gestion que pour les mêmes motifs que précédemment pour l'assemblée générale du 4 mai 2006, il convient de considérer que cette résolution ne porte pas atteinte à l'intérêt général et n'est donc pas constitutive d'un abus de majorité ; que la demande d'annulation de cette résolution sera donc écartée ;




Attendu sur l'adoption du budget prévisionnel pour les années 2007 et 2008 qu'au regard des motifs précédant et en l'absence d'une démonstration circonstanciée sur l'existence d'une atteinte à l'intérêt général, la demande d'annulation de cette résolution ne saurait plus prospérer ;




Attendu sur l'annulation des résolutions prises lors de l'assemblée générale du 22 février 2008 qu'en l'absence de nouveaux moyens développés par les appelantes, par de justes motifs que la Cour adopte, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de ce chef ;




Attendu sur les demandes indemnitaires qu'au regard des seules annulations prononcées, Mademoiselle Carole X... et Mademoiselle Josiane X... ne démontrent nullement avoir subi un préjudice direct, distinct et personnel indemnisable ; qu'en effet, concernant la rupture d'égalité quant au choix du mode de chauffage mais également au regard de l'utilisation du conduit collectif, aucun préjudice ne peut être retenu en l'absence d'invalidation des résolutions concernées ; que la demande en paiement de dommages et intérêts sera donc écartée ;




Attendu sur la demande d'expertise refusée en première instance, qu'il convient de prendre acte que Mademoiselle Carole X... et Mademoiselle Josiane X... y renoncent en appel ; que la demande sera en tant que de besoin écartée pour les motifs adoptés de la décision entreprise ;




Attendu sur la perte de jouissance du conduit d'évacuation que cette demande fait évidemment double emploi avec la précédente demande en paiement de dommages et intérêts; que la non utilisation du conduit collectif d'évacuation des gaz brûlés ne leur est pas personnelle ;que surtout, elle résulte des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires et est conforme à l'intérêt général ; qu'elles ne peuvent valablement demander une indemnisation de ce chef alors que tout au long de la procédure, elles ont réclamé la non utilisation du conduit litigieux ; que leurs demandes indemnitaires au titre de la perte de jouissance du conduit sera donc rejetée ; 




Attendu qu'en l'état du prononcé de l'annulation de certaines résolutions, le caractère abusif des procédures initiées par Mademoiselle Carole X... et Mademoiselle Josiane X... n'est pas avéré ; que la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par Le Syndicat des copropriétaires rue DE CHOURY RESIDENCE LES FOUGERES doit donc être écartée ;




Attendu que Le Syndicat des copropriétaires rue DE CHOURY RESIDENCE LES FOUGERES, qui succombe pour partie, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et être débouté en sa demande fondée sur l'article 700 du même code; qu'en outre aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique du Syndicat des copropriétaires rue DE CHOURY RESIDENCE LES FOUGERES ne permet d'écarter la demande de Mademoiselle Carole X... et Mademoiselle Josiane X... formée sur le fondement de l'article 700 du même Code; que celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3.000 euros ;








*


* *




PAR CES MOTIFS,


LA COUR :




Confirme le jugement du tribunal de grande instance d'Ajaccio en date du 13 juillet 2009 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a sursis à statuer sur la demande de nullité portant sur la résolution de l'assemblée générale du 28 novembre 2006 autorisant les propriétaires du dernier étage à utiliser les conduits individuels à leur convenance et les équiper de tout type d'installation, comme bon leur semble, dans le respect de la réglementation en vigueur et ordonné une expertise,


Statuant à nouveau de ce chef,


Annule la résolution de l'assemblée générale en date du 28 novembre 2006 ayant autorisé les propriétaires des derniers étages à utiliser les conduits individuels à leur convenance et les équiper de tout type d'installation, comme bon leur semble, dans le respect de la réglementation en vigueur,


Condamne Le Syndicat des copropriétaires rue DE CHOURY RESIDENCE LES FOUGERES aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI,


Condamne Le Syndicat des copropriétaires rue DE CHOURY RESIDENCE LES FOUGERES à payer à Mademoiselle Carole X... et Mademoiselle Josiane X... la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,


Rejette toutes les autres demandes des parties.






LE GREFFIER LE PRESIDENT