Cour d'Appel — 10 mai 2011

R. G : 09/ 05682 














Décision du 
Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE 
Au fond 
du 23 juillet 2009 


ch no 
RG : 1108001588 







X... 



C/ 


SCI SOLER 














COUR D'APPEL DE LYON 


8ème chambre 


ARRET DU 10 Mai 2011 






APPELANT : 


Monsieur Frédéric X... 

domicilié chez madame Lesya Z...


... 

KIEV (UKRAINE) 


représenté par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER, avoués à la Cour 


assisté de Me Sandrine ROUXIT, avocat au barreau de LYON 








INTIMÉE : 


SCI SOLER 
représentée par ses dirigeants légaux 
11 boulevard Kennedy-BP 90 
69923 OULLINS CEDEX 


représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour 


assistée de Me Anne BOLLAND-BLANCHARD, avocat au barreau de LYON substitué par Me PRUDHOMME, avocat 








****** 




Date de clôture de l'instruction : 04 Octobre 2010 


Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Mars 2011 


Date de mise à disposition : 10 Mai 2011 
Audience présidée par Catherine ZAGALA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier. 


Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Catherine ZAGALA, conseiller 


Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 


Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 




***** 


Madame Luce D... épouse E... a donné à bail à monsieur Frédéric X... un local à usage d'habitation situé... par acte du 14 février 2000 prévoyant le paiement d'un loyer mensuel de 327, 77 € outre 16, 77 € à titre de provision pour charges. 


A la suite de la saisie du bien immobilier de madame E..., la SCI SOLER est devenue propriétaire des lieux loués. 


Par acte du 19 mars 2008 visant la clause résolutoire prévue au bail, la SCI SOLER a fait délivrer à monsieur Frédéric X... un commandement de payer la somme de 1. 113, 03 € en principal due au 7 mars 2008 au titre des loyers et charges. 


Faute de paiement dans le délai imparti, la SCI SOLER a fait assigner monsieur Frédéric X... devant le tribunal d'instance de VILLEURBANNE. 




Vu la décision rendue le 23 juillet 2009 par le tribunal d'instance de VILLEURBANNE ayant :
- constaté la validité du commandement de payer délivré le 19 mars 2008,


- constaté la résiliation du bail ayant lié les parties,


- autorisé la SCI SOLER à faire procéder à l'expulsion de monsieur Frédéric X... et à celle de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, à défaut pour monsieur X... d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,


- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à une somme égale au montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus au cas de non résiliation du bail et condamné monsieur X... au paiement de cette somme à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux loués,


- condamné monsieur Frédéric X... à payer à la SCI SOLER en deniers ou quittances valables la somme de 749, 06 € montant des loyers, charges ou indemnités d'occupation dus au 20 août 2008, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,


- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 


Vu l'appel formé le 7 septembre 2010 par monsieur Frédéric X..., 
Vu les conclusions de monsieur Frédéric X... signifiées le 27 avril 2010, 
Vu les conclusions de la SCI SOLER signifiées le 7 juin 2010, 
Vu l'ordonnance de clôture du 4 octobre 2010, 






Monsieur Frédéric X... demande à la cour :


- de réformer le jugement entrepris,


- de constater qu'un commandement de quitter les lieux lui a été délivré le 19 août 2009,


- de prendre acte qu'il a quitté les lieux le 1er octobre 2009,


- de condamner la SCI SOLER à lui restituer la somme de 3. 062, 95 € se décomposant comme suit :
. 1. 222, 40 € correspondant aux loyers et charges indûment payés jusqu'au 18 mars 2008, date du commandement de payer,
. 38, 39 € correspondant aux loyers et charges indûment payés au jour de la délivrance de l'assignation en date du 20 août 2008,
. 524, 95 € correspondant aux loyers et provisions sur charges indûment payés, arrêtés au 30 septembre 2009,
. 528, 15 € correspondant au remboursement des provisions sur charges versées pour l'année 2008 et jusqu'au mois de septembre 2009,
. 749, 06 € correspondant aux sommes indûment payées en conséquence du jugement entrepris,


- de condamner la SCI SOLER à lui payer la somme de 3. 500, 00 € à titre de dommages et intérêts eu égard à l'acharnement dont elle a fait preuve et celle de 3. 000, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




La SCI SOLER demande à la cour :
- de dire que monsieur Frédéric X... est occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2009 en application du congé pour vendre qui lui a été délivré pour cette date,


- de prononcer la résiliation du bail de monsieur Frédéric X... en sa qualité de débiteur à son égard en application de la décision du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Lyon statuant en matière de surendettement des particuliers,


- de constater la résiliation du bail en raison du non paiement deux mois après la signification du commandement de payer, confirmant en cela le jugement entrepris,


- d'enjoindre à monsieur Frédéric X... sous astreinte de 100, 00 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir de justifier avoir réglé jusqu'au 14 avril 2010 toutes les impositions et taxes relatives au logement situé ...,


- de prendre acte que les lieux sont libres de toute occupation depuis le 14 avril 2010 date de l'ouverture des portes et des opérations d'expulsion menées par Maître F... huissier de justice le 13 avril 2010,


- d'enjoindre monsieur Frédéric X... sous astreinte de 100, 00 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir de lui remettre les clés de l'appartement litigieux,


- de condamner monsieur Frédéric X... au paiement de la somme de 3. 009, 80 € au titre des indemnités d'occupation dues à compter du 1er octobre 2009 jusqu'au 14 avril 2010, correspondant au montant actuel mensuel du loyer, des charges, de ses accessoires (420, 95 €) et de la clause pénale contractuelle de 10 %,


- de réformer partiellement le jugement entrepris et en conséquence de condamner monsieur Frédéric X... au paiement de la somme de 1. 579, 12 € correspondant à l'arriéré de loyers dû au jour de l'assignation, outre une clause pénale de 10 %,


- de débouter monsieur Frédéric X... de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,


- de condamner monsieur Frédéric X... au paiement de la somme de 3. 500, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 








MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur la rupture du bail 


Il résulte explicitement des conclusions de monsieur Frédéric X... que la cour n'est saisie d'aucune d'aucune contestation sur la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail. 


Il convient donc, sans avoir à examiner les effets du congé pour vendre délivré à monsieur Frédéric X... pour le 31 mars 2009 et ceux de la décision de la commission de surendettement, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que le bail était rompu à l'issue du délai de deux mois suivant le commandement de payer délivré le 19 mars 2008, soit le 20 mai 2008. 




Sur la date de libération des lieux 


Monsieur Frédéric X... soutient avoir libéré les lieux le 1er octobre 2009. 


La SCI SOLER soutient qu'elle n'a pas pu prendre possession des lieux loués que le 14 avril 2010 date à la quelle de nouvelles clés ont été mises à sa disposition à la suite de l'intervention d'un huissier. 


Monsieur Frédéric X... produit une attestation de madame G..., locataire dans le même immeuble, aux termes de laquelle, ce dernier a quitté les lieux depuis le mois d'octobre 2009 en lui remettant les clés à charge pour elle de les remettre à monsieur SOLER ou toute personne habilitée à les prendre. 


Il produit également une lettre de son conseil adressée au conseil de la SCI SOLER le 10 décembre 2009, l'informant que monsieur Frédéric X... avait quitté les lieux depuis le 1er octobre 2009 et que l'appartement était donc libre de toute occupation depuis cette date. 
Par lettre du 22 janvier 2010, transmise par télécopie au conseil de la SCI SOLER, le conseil de monsieur Frédéric X... rappelait les termes de son courrier du 10 décembre 2010, en concluant que la mesure d'expulsion prévue pour le 16 mars 2010 était inutile puisque l'appartement était à la disposition de la SCI SOLER depuis le 1er octobre 2009. 


Madame G... indique n'avoir remis les clés que le 13 avril 2010 et monsieur Frédéric X... ne justifie ni avoir informé la SCI SOLER de son départ dès le 1er octobre 2010 ni de la réception du courrier du 10 décembre 2010 par le conseil de cette dernière ; Il convient cependant de relever que le 22 janvier 2010, la SCI SOLER était informée expressément que le locataire avait quitté les lieux désormais libres de toute occupation. 


Si l'absence de remise des clés contraignait la SCI SOLER à procéder au changement des serrures, elle ne faisait pas obstacle à sa prise de possession des lieux, compte tenu de la volonté non équivoque exprimée par le conseil de monsieur Frédéric X... de remettre les lieux à la disposition du propriétaire, la présence de la plaque à son nom laissée par monsieur Frédéric X... n'étant pas de nature à remettre en cause l'expression de sa volonté. 


Il convient donc de conclure que les lieux ont été restitués le 22 janvier 2010 et que monsieur Frédéric X... ne peut être tenu au delà de cette date au paiement d'une indemnité d'occupation. 




Sur les comptes entre les parties : 


Ainsi que l'a relevé le premier juge par des motifs pertinents que la cour adopte, il a été imputé indûment sur le compte de monsieur Frédéric X... une somme mensuelle de 3, 00 € portée à 3, 06 € à compter de février 2008. 








Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a déduit la somme totale de 51, 12 € des sommes dues au titre de la période visée au commandement de payer et a considéré que la demande reconventionnelle en remboursement de ces sommes était sans objet pour cette période. 




S'il résulte en outre des quittances établies par la SCI SOLER qu'une même somme de 3, 00 € a été imputée a monsieur Frédéric X... à titre de " frais de confection du rôle " entre le mois de mars 2004 et le mois d'octobre 2006 soit une somme totale de 96, 00 €, elle a été déduite, à juste titre par le premier juge sur le montant des charges réclamées pour les années 2005 et 2006. Ainsi, Monsieur Frédéric X... ne peut donc prétendre qu'au seul remboursement des sommes payées à ce titre entre mars et décembre 2004, soit 30, 00 €. 
Il convient donc réformant le jugement entrepris sur ce seul point de faire droit à la demande reconventionnelle de monsieur Frédéric X... en remboursement de la somme de 30, 00 €. 


Il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a réduit la clause pénale due par monsieur Frédéric X... à la somme de 749, 06 € compte tenu de son caractère manifestement excessif. 


Monsieur Frédéric X... ne formule plus de contestation sur la somme qui lui a été réclamée au titre de l'augmentation du loyer pour la période du 1er avril 2004 au 31 décembre 2006. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. 


Il apparaît cependant à l'examen du décompte établi par la SCI SOLER que monsieur Frédéric X... a effectué deux versements en janvier 2007, l'un par virement de 379, 46 € intégré au décompte effectué par le premier juge et affecté au paiement du loyer du mois de décembre 2006, et un second de 317, 16 € qui n'a pas été comptabilisé au titre des sommes payées par monsieur Frédéric X.... 


Il convient donc de déduire cette somme du total retenu par le premier juge au titre des sommes dues au commandement de payer, ramenant le solde du par monsieur Frédéric X... à la somme de 225, 22 € au 31 mars 2008. 




Sur les charges réclamées pour les années 2005 et 2006 


Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge constatant que la répartition des sommes réclamées aux locataires au titre de la fourniture de l'eau avait été faite sans individualisation de la consommation, a rejeté à juste titre les demandes formulées par la SCI SOLER qui ne justifie pas en quoi la consultation des pièces par monsieur Frédéric X... aurait remédié à l'absence de décompte individuel de la consommation d'eau. 


Les sommes réclamées au titre de la taxe des ordures ménagères ont été à juste titre réparties par tiers entre les trois locataires. 


Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a fixé le montant du au titre des charges pour les années 2005 et 2006 à hauteur de 237, 33 €. 


Monsieur Frédéric X... s'étant cependant acquitté à titre de provision pour charges pour cette période de la somme de 631, 44 €, il apparaît un trop perçu en sa faveur d'un montant de 394, 11 €. 




Sur les sommes dues au titre des loyers et charges du 1er avril au 31 août 2008 


Compte tenu d'une somme mensuelle de 420, 95 € due au titre des loyers et charges pour la période d'avril 2008 à août 2008 soit au total la somme de 2. 104, 75 € comme mentionnée dans le tableau effectué par le premier juge, (la somme de 420, 95 € mentionnée par erreur pour mars 2008 n'ayant pas été comptabilisée) et d'une somme de 2. 559, 40 € perçue par la SCI SOLER (dont 31, 35 € versés par la CAF pendant cette période) et non pas 2. 135, 40 € comme mentionné dans le tableau effectué par le premier juge, la somme de 420, 00 € versée postérieurement au commandement de payer au titre du mois de mars 2008 devant être intégrée, il apparaît un solde de 454, 65 € en faveur de monsieur Frédéric X.... 


Compte tenu d'un solde débiteur de 225, 22 € du par monsieur Frédéric X... à la date du commandement de payer d'un trop perçu de 394, 11 € par la SCI SOLER au titre des charges 2005 et 2006 et d'un solde créditeur de 454, 65 € au profit de monsieur Frédéric X... au titre des loyers et charges ou indemnités d'occupation de mars 2008 à août 2008, il reste du au profit de monsieur Frédéric X... à fin août 2008 la somme de 623, 54 €. 




Sur les sommes dues de septembre 2008 à décembre 2008 


Sur la base d'un montant mensuel de 420, 95 € au titre des loyers et charges, monsieur Frédéric X... devait verser la somme de 1. 683, 80 € pour cette période. 


Le relevé de compte fait apparaître des versements de 1. 787, 80 € dont 62, 80 € versés par la CAF, soit un solde créditeur en faveur de monsieur Frédéric X... de 104, 00 €. 




Sur les sommes dues de janvier 2009 au 22 janvier 2010 


Compte tenu de la date de restitution des lieux fixée au 22 janvier 2010, monsieur Frédéric X... devait verser à la SCI SOLER sur la base d'une somme mensuelle de 420, 95 € la somme de 5. 051, 40 € pour la période de janvier à décembre 2010 et celle de 298, 54 € pour le mois de janvier 2010 soit au total la somme de 5. 349, 94 €. 


Il a versé au cours de cette période la somme de 3. 788. 55 €. 


Il reste donc devoir à la SCI SOLER la somme de 1. 561, 39 €. 


Alors que l'indemnité d'occupation a été justement fixée par le premier juge à la somme mensuelle de 420, 95 € et que le propriétaire n'a pas à justifier du montant des charges qui y ont été intégrées, monsieur Frédéric X... doit être débouté de ses demandes complémentaires à ce titre. 


Il résulte de l'ensemble de ces éléments que monsieur Frédéric X... débiteur à l'encontre de la SCI SOLER de la somme de 1. 561, 39 € et bénéficiaire d'une créance totale de 757, 54 € (623, 54 € + 104, 00 + 30, 00 €) doit être condamné au paiement en deniers ou quittance de la somme de 803, 85 €. 


La SCI SOLER indiquant avoir du procéder au changement de la serrure pour prendre possession des lieux, elle doit être déboutée de sa demande, désormais sans objet, tendant à voir condamner monsieur Frédéric X... sous astreinte à la de restitution des clés lui ayant été remises initialement. 


Il n'apparaît pas que la SCI SOLER ait fait preuve d'une attitude fautive à l'encontre de monsieur Frédéric X.... Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté monsieur Frédéric X... de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. 




Sur les dépens et les frais irrépétibles 


Il convient de confirmer le jugement entrepris et, y ajoutant, de dire qu'il n'apparaît pas inéquitable que chacune des parties garde à sa charge les frais qu ‘ elle a exposé pour assurer la défense de ses intérêts devant la cour. 








***** 








PAR CES MOTIFS 


LA COUR, 


Déclare monsieur Frédéric X... recevable en son appel, 


Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :


- constaté la résiliation du bail à l'issue du délai de deux mois suivant le commandement de payer délivré le 19 mars 2008, soit le 20 mai 2008,


- déduit la somme totale de 51, 12 € des sommes dues au titre de la période visée au commandement de payer,


- ramené la clause pénale à la somme de 749, 06 € compte tenu de son caractère manifestement excessif,


- fixé le montant du au titre des charges pour les années 2005 et 2006 à hauteur de 237, 33 €,


- fait droit à la demande de la SCI SOLER au titre de l'augmentation du loyer et fixé l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 420, 95 €, 


Le réformant pour le surplus et, y ajoutant, 


Dit que les lieux ont été restitués à la SCI SOLER le 22 janvier 2010, 


Dit que monsieur Frédéric X... est débiteur à l'encontre de la SCI SOLER de la somme de 1. 561, 39 €, 


Fixe la créance de monsieur Frédéric X... à la somme 757, 54 €, 


Condamne en conséquence monsieur Frédéric X... au paiement du solde du à hauteur de 803, 85 €, 


Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 


Condamne monsieur Frédéric X... aux dépens qui seront distraits au profit de l'avoué de son adversaire conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




La greffière Le président