Cour d'Appel — 25 novembre 2010

No 620 RGo 275/ CIV/ 09 



Copie exécutoire 
délivrée à 
Me Antz 
le 24. 12. 10. 



Copie authentique 
délivrée à 
Me Gaultier 
le 24. 12. 10. 
REPUBLIQUE FRANCAISE 

COUR D'APPEL DE PAPEETE 

Chambre Civile 



Audience du 25 novembre 2010 



Madame Roselyne LASSUS-IGNACIO, conseiller, à la Cour d'Appel de Papeete, assistée de Madame Maeva SUHAS-TEVERO, greffier ; 

En audience publique tenue au Palais de Justice ; 

A prononcé l'arrêt dont la teneur suit : 

Entre : 

L'Association des Copropriétaires du Lotissement Punavai Montagne, prise en la personne de son président Monsieur Lucien Z..., dont le siège social est sis à ...


Appelante par requête en date du 26 mai 2009, déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'Appel le 2 juin 2009, sous le numéro de rôle 09/ 00275, ensuite d'un jugement no 07/ 00710 par le Tribunal de première instance de Papeete en date du 9 mars 2009 ; 

Représentée par Me Brigitte GAULTIER, avocat au barreau de Papeete ; 

d'une part ; 

Et : 

Monsieur Jean Jacques X..., né le 9 juin 1939 à Papeete, de nationalité française, demeurant...
...
... 

; 

Intimé ; 

Représenté par Me Dominique ANTZ, avocat au barreau de Papeete ; 

d'autre part ; 

Après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 9 septembre 2010, devant M. SELMES, président de chambre, Mme LASSUS-IGNACIO et Mme PINET-URIOT, conseillers, assistés de Mme SUHAS-TEVERO, greffier, le prononcé de l'arrêt ayant été renvoyé à la date de ce jour ; 

Après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

A R R E T, 

LES FAITS ET LA PROCEDURE : 

Le lotissement PUNAVAI Montagne a été réalisé sur des terrains acquis par la SOCREDO à divers propriétaires, et notamment les consorts X... (en amont) et Y... (en aval). 

Ces terrains étant enclavés entre les propriétés restant appartenir aux vendeurs, une servitude a été constituée afin de permettre aux consorts X... d'accéder à leurs terres, dénommées " propriété FORTUNE " situées en amont du lotissement PUNAVAI Montagne. 

Sur les terrains FORTUNE en amont, Jean Jacques X... a réalisé deux lotissements, TOAROTU RAHI et FORTUNE desservis par la voie principale du lotissement PUNAVAI Montagne, et a commencé la réalisation d'un troisième ensemble dénommé FORTUNE 2. 

L'association des copropriétaires du lotissement PUNAVAI Montagne se plaignant des nuisances résultant de l'importante fréquentation de la voie par véhicules et camions, a saisi le Tribunal pour faire constater que selon les actes notariés fixant les droits respectifs des parties, Jean Jacques X... ne pouvait réaliser qu'un seul lotissement, de dire que Jean Jacques X... ne dispose plus du droit d'usage de la voirie pour la création de son troisième lotissement, et de lui faire interdiction d'utiliser cette voirie sous astreinte et de lui faire injonction de réaliser une route indépendante pour accéder aux constructions en cours. 

Par jugement du 9 mars 2009, le Tribunal de première instance de Papeete, faisant droit aux objections de Jean Jacques X... sur le fond, a rejeté les demandes de l'association des copropriétaires et l'a condamnée à payer à Jean Jacques X... 130 000 FCFP pour frais et honoraires non compris dans les dépens. 

Pour statuer ainsi le Tribunal a constaté que l'acte de constitution de servitude au profit du lotissement PUNAVAI Montagne du 12 avril 1972, signé entre la SOCREDO et les consorts Y..., stipule qu'en contrepartie d'une servitude de passage sur la route de desserte depuis la route de ceinture, les consorts Y... et leurs ayants droit et notamment les acquéreurs des lotissements qui pourront être ultérieurement entrepris sur les terrains situés en amont dans la propriété FORTUNE-Y..., auront le droit d'utiliser la route objet de la convention. 

L'acte de cession des terrains destinés au lotissement PUNAVAI Montagne, conclu le 1er septembre 1972 entre les consorts Y... 
X... et la SOCREDO prévoit une servitude de passage dans la cas de la réalisation d'un lotissement en amont sur la propriété FORTUNE. 



Alors que l'association des copropriétaires entend voir limiter les droits de Jean Jacques X... à la réalisation d'un seul lotissement, conformément à la lettre de cet acte, le Tribunal a considéré que compte tenu des mentions de l'acte constitutif de servitude prévoyant " des " lotissements, la mention " un " lotissement dans l'acte de cession reflète la nature de l'opération et pas le nombre d'opérations. 

Au surplus le Tribunal a considéré que la demande de l'association des copropriétaires était irréalisable. 

L'association des copropriétaires du lotissement PUNAVAI Montagne a interjeté appel de ce jugement. 

Elle rappelle que le droit de construire de Jean Jacques X... était limité à un seul lotissement, et qu'il n'a jamais respecté son obligation de ne pas laisser d'engins de chantiers emprunter la voirie du lotissement, ce sur quoi le Tribunal a omis de statuer. 

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement, de dire que Jean Jacques X..., en réalisant deux lotissements, qu'elle a tolérés, a épuisé son droit d'usage de la voirie du lotissement PUNAVAI Montagne, de sorte qu'il ne bénéficie plus d'aucun droit pour la construction de son troisième lotissement. 

Surabondamment elle demande à la cour de constater le caractère dangereux de l'utilisation, par de trop nombreux foyers, de cette route et elle demande à être autorisée à fermer l'accès en amont du lotissement FORTUNE. 

Elle demande en outre à la cour de faire injonction à Jean Jacques X... de réaliser une route indépendante pour accéder à son troisième lotissement. 

Enfin l'appelante réclame 400 000 FCFP sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de Polynésie française. 

En réplique aux moyens soulevés par Jean Jacques X..., qui, au-delà des conventions, rappelle son droit au désenclavement, l'association des copropriétaires fait valoir que la voie de désenclavement doit être établie sur les terrains restant appartenir à Jean Jacques X... après morcellement de sa parcelle, en application des articles 682 et 684 du Code Civil. 

Elle ajoute que si le droit de passage était accordé à Jean Jacques X..., celui-ci devrait payer à l'association des copropriétaires une indemnité proportionnelle aux dommages qu'il peut occasionner. 

Jean Jacques X... conclut à la confirmation du jugement déféré et réclame 500 000 FCFP de dommages et intérêts pour procédure abusive et 300 000 FCFP pour frais et honoraires non compris dans les dépens. 



Il s'étonne de faire, seul, l'objet de poursuites, alors qu'il existe dix lotissements en amont, et que la voirie du lotissement PUNAVAI Montagne est utilisée aussi par les consorts Y... pour accéder à leurs sept maisons en amont. 

Il rappelle que pour interpréter les conventions on doit rechercher la commune intention des parties et non se limiter au sens littéral des termes employés, et qu'en l'espèce, s'agissant d'un simple projet de lotissement, l'emploi du singulier ne saurait limiter son droit à construire à un seul lotissement, alors même que la convention de servitude conclue entre les consorts Y... et les consorts X... permettait l'accès à toutes les terres leur appartenant, sans restriction, le sol de la route demeurant la propriété des consorts Y..., de sorte que le droit, pour les consorts Y... et X..., d'exploiter le surplus de leur propriété, ne saurait se voir opposer de restriction. 

Quant au prétendu danger allégué, Jean Jacques X... fait valoir qu'il n'est pas démontré. 

MOTIFS DE LA DECISION, 

La recevabilité de l'appel n'est pas discutée. 

Sur les conventions des parties : 

Il appartient à l'association des copropriétaires de rapporter la preuve des obligations des consorts X... et des manquements allégués à ces obligations. 

Il convient de rappeler que les terres appartenant aux consorts X... et celles appartenant aux consorts Y... sont issues d'un même partage entre ces deux familles, et que les consorts X... sont aussi mentionnés dans les actes comme ayants droit des consorts Y.... 

Il convient d'observer au préalable que l'acte de cession des terrains des consorts X... à la SOCREDO ne sont pas produits par les parties, pas plus que les plans annexés, et comportant numéros de parcelles et différentes cotes, ce qui ne met pas la cour en position de vérifier l'emplacement des parcelles cédées. 

Il est allégué par l'appelante que l'acte de cession consorts X.../ SOCREDO est repris intégralement dans le cahier des charges du lotissement, or, Jean Jacques X... mentionne, sans être contredit, qu'il n'est que partiellement reproduit. 

Lors de la création du lotissement, la SOCREDO a sollicité l'accord des consorts Y... en vue de l'utilisation d'une voie prise sur leurs terrains pour constituer la voie d'accès au lotissement PUNAVAI Montagne. 

L'accord a été donné le 22 septembre 1971 sous la signature de 4 personnes de la famille Y... et 2 de la famille X..., en ces termes : 
" d'accord, à condition expresse que la route à créer puisse être utilisée sans restriction, depuis la route de ceinture, par les consorts Y... et X... et leurs ayants droit pour la desserte de toute leur propriété lots ABC et D de la terre TOAROTU RAHI ". 

Le 16 mars 1973, une acte notarié a constaté un accord sous seing privé 12 avril 1972 portant constitution d'une servitude entre les consorts Y... – X...et la SOCREDO. 

Cet acte du 12 avril 1972, ainsi authentifié, et n'est pas produit. 

L'acte notarié par lequel les consorts Y...-X...consentent à la création d'une servitude en faveur de la SOCREDO est ainsi rédigé : 
" les consorts Y... et leurs ayants droit et notamment les acquéreurs des lotissements qui pourront être ultérieurement entrepris dans la propriété Fortuné Y... auront le droit d'utiliser la route faisant l'objet de la présente convention …. 
les consorts Y... n'auront en aucune façon à participer aux frais d'entretien … il est bien entendu que le sol reste la propriété des consorts Y... ". 

Qu'il s'agisse de l'accord manuscrit du 22 septembre 1971 (produit aux débats) ou de l'accord du 12 avril 1972 (non produit), on constate qu'il n'est apporté aucune restriction au droit d'usage, par les consorts Y...-X..., et qu'il est bien fait mention DES lotissements futurs. 

L'acte de vente du 1er septembre 1972 entre les consorts X... et la SOCREDO n'est pas produit. 

Or, l'association des copropriétaires se prévaut des mentions de l'acte par lequel les consorts X... ont cédé des terres à la SOCREDO le 1er septembre 1972 ; cet acte n'est pas produit mais le notaire qui a rédigé le cahier des charges indique que cet acte est intégralement reproduit, ce que conteste Jean Jacques X.... 

Les extraits reproduits rappellent que l'acte de vente contient diverses clauses restrictives, dans le cas où les consorts X... réaliseraient UN lotissement, et notamment la prise en charge des frais d'entretien de la voirie et l'interdiction d'en faire usage pour accéder au chantier, ou l'usage de véhicules lourds, les consorts X... devant leur affaire personnelle d'une route d'accès au chantier ; par ailleurs les consorts X... s'engager à respecter le cahier des charges du lotissement PUNAVAI Montagne. 

Il est tout à fait curieux que les consorts X... aient renoncé au bénéfice des clauses qui assortissaient les précédentes constitutions de servitude, qui leur étaient plus favorables, des 22 septembre 1971 et 12 avril 1972. 

La cour ne peut le vérifier, puisque l'acte de vente X.../ SOCREDO ne figure pas aux pièces produites. 

Compte tenu de la formulation des actes précédents, qui mentionnaient la faculté de créer, en ces termes : " des lotissements ", il convient d'interpréter la clause figurant au cahier des charges, et supposée reproduire l'acte de vente, en faveur de Jean Jacques X..., et de dire que l'association des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que Jean Jacques X... a renoncé au droit d'exploiter ses terres en toute liberté. 

Le jugement déféré est donc confirmé. 

S'agissant des nuisances ou de l'usage de la voirie, il conviendra, pour l'association des copropriétaires d'agir en indemnisation si elle peut justifier du changement d'intention des consorts X... entre la constitution de servitude d'avril 1972 et la vente septembre 1972 en produisant l'acte authentique de vente devant le Tribunal de Première Instance. 

Il en est de même pour la prétendue obligation de participer aux frais d'entretien de la voirie. 

Il s'ensuit que compte tenu des pièces produites, il ne peut être fait droit à la demande d'interdiction de passer sur la voie du lotissement et encore moins de faire injonction à Jean Jacques X... de créer une voie d'accès au chantier. 

Sur les demandes annexes : 

La demande de dommages et intérêts n'est pas justifiée, Jean Jacques X... ne démontrant pas que le droit d'agir de l'association des copropriétaires a dégénéré en abus. 

Il convient de faire application de l'article 407 du code de procédure civile de Polynésie française en faveur de Jean Jacques X... comme il sera dit au dispositif. 

PAR CES MOTIFS, 

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort ; 

Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions ; 

Y ajoutant, 

Condamne l'association des copropriétaires du lotissement PUNAVAI Montagne à payer à Jean Jacques X... DEUX CENT VINGT MILLE (220 000) FRANCS PACIFIQUE supplémentaires sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; 

Condamne l'association des copropriétaires du lotissement PUNAVAI Montagne aux dépens ; 

Rejette toute autre demande. 

Prononcé à Papeete, le 25 novembre 2010. 

Le Greffier, Pour le Président empêché, 



Signé : M. SUHAS-TEVEROSigné : R. LASSUS-IGNACIO