Cour d'Appel — 26 février 2010

ARRET No 

R. G : 08/ 00588 



COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE 


CHAMBRE CIVILE 


ARRET DU 26 FEVRIER 2010 








X... 




C/ 


Y... 




Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal d'instance de Fort-de-France, en date du 14 Avril 2008, enregistré sous le no 11-07-0309 



APPELANT : 

Monsieur Manuel Joseph X...


... 

97221 LE CARBET 

représenté par Me Roland CONSTANT-DESPORTES, avocat au barreau de FORT DE FRANCE 



INTIMEE : 

Madame Suzanne Y...


... 

97221 LE CARBET 

représentée par Me Dinah RIOUAL-ROSIER de la SELARL RIOUAL-ROSIER, avocat au barreau de FORT-DE-FRANCE 



COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2009, en audience publique les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. BENHAMOU, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 

Mme HIRIGOYEN, présidente, 
M. BENHAMOU, conseiller, 
Mme DERYCKERE, conseillère, 

Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 15 Janvier 
2010, puis prorogé à ce jour. 

Greffier, lors des débats : Mme DELUGE, 

ARRET : 

Contradictoire 
prononcé publiquement par mise à disposition de au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- FAITS ET PROCÉDURE-

M. Manuel X... a acquis de l'Etat selon acte en date du 11 décembre 2003 une parcelle située lieudit Lajus Ouest au Carbet sur laquelle est érigée une maisonnette donnée à bail verbal par les occupants précédents à Mme Suzanne Y... moyennant un loyer mensuel de 61 Euros. 

Sur assignation de M. Manuel X... à l'encontre de Mme Suzanne Y... tendant notamment à la constatation de la résiliation du bail ainsi qu'au paiement des sommes qui seraient dues au titre des loyers et indemnités d'occupation, le tribunal d'instance de Fort de France par jugement en date du 14 avril 2008 a :

- débouté M. Manuel X... de toutes ses demandes,
- condamné M. X... à payer à Madame Y... les sommes de :
-2000 Euros à titre de dommages et intérêts,
-500 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Le premier juge relève au soutien de cette décision que :

- les dispositions relatives à la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas opposables à M. X..., compte tenu de la qualité du vendeur,
- le bailleur est tenu en application des dispositions de l'article 1719 du code civil de délivrer au preneur un logement décent et d'entretenir la chose en état de servir pour l'usage pour laquelle elle a été louée,
- il est établi que le logement occupé par Mme Y... est dans un état de vétusté et de délabrement important,
- le logement ne respecte pas les conditions d'un logement décent et Mme Y... dès lors est fondée à faire jouer l'exception d'inexécution en ne payant les loyers dans la mesure où le bailleur ne respecte pas les obligations qui lui incombent,
- il y a lieu par suite de rejeter la demande tendant à la résiliation du contrat de bail et à l'expulsion de Mme Y...,



- Mme Y... démontrant l'existence d'un préjudice du fait de la vétusté des lieux donnés à bail, il ya lieu de lui allouer de justes dommages et intérêts. 

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 17 juin 2008 M. Manuel X... a interjeté appel de cette décision. 
Vu les conclusions de l'appelant régulièrement notifiées à la partie adverse le 7 avril 2009 et tendant à voir :

- réformer le jugement querellé sauf en ce qu'il a reconnu que l'appelant était régulièrement propriétaire en vertu de son titre,
- prononcer la résiliation du bail consenti à Mme Suzanne Y..., 

En conséquence :

- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux en cause, si besoin est avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 20 Euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

- condamner Mme Y... à lui payer la somme de 2074 Euros à titre d'arriérés de loyer septembre 2004 à juillet 2007, sans préjudice des loyers à échoir,

- la condamner en outre au paiement de la somme de 1000 Euros 
sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi 
qu'aux entiers dépens, 

Vu les conclusions responsives de l'intimée régulièrement notifiées à la partie adverse le 22 juin 2009 et tendant à voir :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé,

- condamner l'appelant à lui verser la somme de 1500 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Vu l'ordonnance de clôture intervenue le 24 septembre 2009.

- MOTIFS DE LA COUR-

- Sur le problème de l'application de la loi du 6 juillet 1989 dans les rapports entre Mme Suzanne Y... et M. Manuel X... : 

Le premier juge a considéré que les dispositions de la loi de juillet 1989 ne sont pas opposables à M. X... compte tenu de la qualité du vendeur (à savoir l'Etat). 

Or l'appelant souligne à juste titre que si effectivement les dispositions précitées ne sont pas applicables aux biens qui relèvent du domaine public, la même solution n'a pas été retenue s'agissant des biens qui relèvent du domaine privé de l'Etat. 

Dans le cas présent, le bien immobilier en cause a d'évidence appartenu au domaine privé de l'Etat étant bien entendu que le domaine public de l'Etat est inaliénable. 

L'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment : 

" Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.. 
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. "... 

Dans le cas présent, M. X... n'a pas dénoncé valablement la vente du bien litigieux à son occupante. Dès lors la vente ne saurait lui être opposable faute de l'accomplissement de ces formalités même s'il est à présent dûment établi que l'appelant est le légitime propriétaire du bien immobilier en cause. 

Par suite il y a lieu, en substituant les motifs susévoqués à ceux du jugement querellé, de confirmer cette décision en ce qu'elle a débouté M. X... de ses demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail et à l'expulsion de Mme Suzanne Y....

- Sur le problème de l'insalubrité des lieux loués et ses conséquences juridiques : 

Madame Y... occupe ainsi un logement soumis aux dispositions de la loi de 1989 et aux dispositions réglementaires en matière de salubrité des lieux loués à l'instar du décret no 2002-120 du 30 janvier 2002. 

C'est par suite à juste titre que le premier juge en se référant au constat d'huissier établi le 24 juillet 2007 a considéré que le logement litigieux ne respecte pas les conditions d'un logement décent au sens du décret précité du 30 janvier 2002 et que Mme Y... était fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution en ne payant pas les loyers dans la mesure où le bailleur ne respecte pas les obligations qui lui incombent. C'est donc à bon droit que le premier juge a débouté M. X... de sa demande en paiement des loyers.

- Sur la demande de dommages et intérêts de l'intimée : 

Le premier juge par des motifs pertinents que la cour adopte a justement arbitré les dommages et intérêts alloués à Mme Y... à raison de l'insalubrité des lieux en cause à hauteur de 2000 Euros. 

La décision querellée devra par suite être confirmée sur ce point.

- Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile : 

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme Suzanne Y... les frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens. 

Il y a lieu, par suite, de condamner l'appelant à lui payer la somme de 1000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

En revanche il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l'appelant les frais irrépétibles exposés par lui et non compris dans les dépens.

- Sur les dépens : 

Il y a lieu de condamner l'appelant qui succombe aux entiers dépens de l'instance d'appel.

- PAR CES MOTIFS, 

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

- Confirme en toutes ses dispositions le jugement querellé rendu le 14 avril 2008 par le tribunal d'instance de Fort de France, 

Y ajoutant :

- Condamne l'appelant à payer à Mme Suzanne Y... la somme de 1000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Le déboute de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- Le condamne aux entiers dépens de l'instance d'appel. 

Signé par Mme HIRIGOYEN, présidente, et par Mme SOUNDOROM, greffier lors du prononcé, auquel la minute a été remise. 



LE GREFFIER. LA PRESIDENTE.