Cour d'Appel — 21 juin 2011

R. G : 10/ 03204 



Décision du 
Tribunal d'Instance de SAINT-ETIENNE 
Au fond 
du 11 mars 2010 



RG : 1109000761 
ch no 




Y... 




B... 




C/ 




Z... 




C... 




Z... 




COUR D'APPEL DE LYON 



8ème chambre 



ARRET DU 21 Juin 2011 



APPELANTS : 



Monsieur Nourdine 

Y... 




... 



42000 SAINT ETIENNE 



représenté par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER, avoués à la Cour 



assisté de Me Florence CARAFA-PEYRACHE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE 



Madame Saida 

B... 

épouse 

Y... 




... 



42000 SAINT ETIENNE 



représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER, avoués à la Cour 



assistée de Me Florence CARAFA-PEYRACHE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE 



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 015118 du 16/ 09/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON) 



INTIMES : 



Monsieur André 

Z... 




... 



42700 FIRMINY 



représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour 



Madame Ginette 

C... 

épouse 

Z... 




... 



42700 FIRMINY 



représentée par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour 



Monsieur Philippe 

Z... 




... 



69360 TERNAY 



représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour 



* * * * * * 



Date de clôture de l'instruction : 01 Avril 2011 



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Avril 2011 



Date de mise à disposition : le 7 Juin 2011, prorogé au 21 Juin 2011 
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller 



assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier 



A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile. 



Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 



* * * * 



EXPOSE DU LITIGE 



Suivant bail sous seing privé en date du 15 août 2002, madame Ginette 

Z... 

a donné location à monsieur Nourdine 

Y... 

et à madame Saida B...son épouse, un appartement type F1 meublé situé 

... 

, pour une durée de trois années moyennant un loyer mensuel initial de 250 euros outre charges et taxes d'enlèvement des ordures ménagères. 



Un état des lieux contradictoire a été établi par les parties le même jour. 



En raison du non paiement de plusieurs échéances de loyer, madame Ginette 

Z... 

, monsieur André 

Z... 

, usufruitier du bien immobilier et monsieur Philippe 

Z... 

, nu propriétaire, ont fait délivrer commandement le 23 février 2009 aux époux 

Y... 

d'avoir à payer la somme de 7. 465, 25 euros, outre 746, 52 euros à titre de clause pénale en déclarant se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail. 



Le 27 avril 2009, les consorts 

Z... 

ont fait ensuite assigner les époux 

Y... 

devant le tribunal d'instance de SAINT-ETIENNE pour voir constater la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit, pour avoir paiement de l'arriéré des loyers et charges au 30 avril 2009, d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges, de la somme de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts et de la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement réputé contradictoire du 11 mars 2010, le tribunal d'instance a :
- condamné solidairement monsieur et madame 

Y... 

à payer aux consorts 

Z... 

la somme de 7. 527, 72 euros à titre de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi que la somme de 300 euros au titre de la clause pénale,
- constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 23 avril 2009 et ordonné l'expulsion des locataires au besoin avec recours de la force publique, 



- fixé au montant du loyer et des charges le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er mai 2009 jusqu'à la libération effective des lieux loués et condamné les défendeurs au paiement de ces indemnités,
- rejeté le surplus de la demande,
- condamné solidairement les époux 

Y... 

aux dépens. 



Le 30 avril 2010, monsieur et madame 

Y... 

ont interjeté appel du jugement. 



Madame 

Y... 

demande à la cour :
- d'infirmer le jugement du tribunal d'instance,
- de constater que la prescription édictée par l'article 2224 du code civil est acquise concernant les sommes qui seraient dues avant le 23 février 2004 et de rejeter l'ensemble des demandes formées par les consorts 

Z... 

avant cette date,
- de rejeter comme non justifiées toutes les sommes réclamées au titre des arriérés à compter du 23 février 2004,
- de lui donner acte qu'elle reconnaît devoir la somme de 271 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères et la somme de 620, 53 euros au titre des charges d'eau chaude et d'eau froide,
- de rejeter comme non fondée la demande de dommages et intérêts,
- reconventionnellement, de condamner les consorts 

Z... 

à lui verser des dommages et intérêts d'un montant égal aux sommes qui seraient dues au titre des arriérés de loyers et charges,
- d'ordonner la compensation entre les créances des parties,
- de condamner les consorts 

Z... 

au paiement de 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



L'appelante prétend justifier son refus de paiement total des loyers en raison de la prescription quinquennale, de certaines erreurs de calculs et du fait que la non délivrance de plusieurs quittances des loyers par les bailleurs ont entraîné une suspension de l'allocation logement. 



A l'appui de sa demande reconventionnelle visant principalement à écarter la résiliation du bail et obtenir des dommages et intérêts, elle fait valoir l'insalubrité du logement et la non délivrance des quittances de loyer. 



Les consorts 

Z... 

, de leur côté, sollicitent la confirmation du jugement entrepris sur la résiliation et l'expulsion des locataires. 



Ils demandent que les époux 

Y... 

soient condamnés à leur payer les sommes suivants : 
* 8. 088, 35 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation actualisés à fin février 2011, 
* 379 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères de 2004 à 2010, 
* 3. 314, 17 euros au titre des charges d'eau, 
* 1. 178 euros au titre de la clause pénale, 
* 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, 
* 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Ils font d'abord valoir que la résiliation du bail conclu entre les parties est acquise pour défaut de paiement des loyers réclamés dans le commandement dans les deux mois de cet acte extrajudiciaire. 



Ils affirment que l'insalubrité du logement alléguée par madame 

Y... 

ne peut provenir que des locataires eux-mêmes dès lors que l'état des lieux d'entrée du 15 août 2002 décrit un appartement en parfait état, que le bailleur a procédé aux opérations de désinfection nécessaire et que si l'inspecteur des services de la mairie de SAINT-ETIENNE a pu constater quelques traces d'humidité et une faiblesse de l'aspiration VMC de la cuisine, il a été immédiatement remédié à ces désordres. 



Sur les sommes dues, ils indiquent qu'ils ont refait les comptes depuis 2004 en tenant compte de la prescription et que les versements crédités en faveur des locataires correspondent exactement aux versements de la caisse d'allocations familiales. 



Ils ajoutent que les quittances en litige n'ont jamais été réclamées par les locataires, qu'elles sont, en tout cas, subordonnées au paiement des échéances de loyer et que la preuve n'est pas rapportée par madame 

Y... 

de la suspension de l'allocation au logement. 



Monsieur 

Y... 

n'a pas conclu. 



MOTIF DE LA DÉCISION 



1o) Sur la prescription : 



Attendu qu'il résulte tant de l'article 2240 du code civil que de l'ancien article 2277 du même code que l'action en paiement de loyers et des charges se prescrit par cinq années ; 



Qu'en l'espèce, les consorts 

Z... 

ne peuvent donc réclamer aux époux 

Y... 

des loyers et des charges remontant à plus de cinq ans avant le commandement du 23 février 2009, soit antérieurement au 23 février 2004 ; 



2o) Sur la résiliation du bail : 



Attendu que les bailleurs versent aux débats un compte détaillé décrivant les échéances de loyers, les charges de consommation d'eau et la taxe d'ordures ménagères ainsi que les règlements effectués par les locataires ; 



Qu'ils produisent également divers courriers de la caisse d'allocations familiales, des relevés de charges de copropriété et des avis d'imposition les concernant ; 



Attendu qu'il résulte de l'examen de ces documents qu'à la date du commandement de payer du 23 février 2009, les époux 

Y... 

étaient débiteurs de la somme de 4. 648, 18 euros au titre des loyers impayés pendant les cinq années précédentes, outre les charges d'eau et la taxe d'ordures ménagères ; 



Qu'il apparaît également que les locataires ne se sont pas acquittés de cette somme dans le mois de l'acte extrajudiciaire, aucune somme n'ayant été réglée en février et mars 2009 et seulement 242, 15 euros en avril 2009 ; 



Que par l'effet de la clause résolutoire stipulée à l'article IX du contrat de location, ce contrat s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 mars 2009, étant rappelé qu'il s'agit d'une location meublée qui n'est pas soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; 



Attendu que pour s'opposer à la résiliation, madame 

Y... 

fait valoir que le jugement présentait un état d'insalubrité dénoncé à plusieurs reprises auprès du propriétaire sans que ce dernier ne fasse jamais rien pour y remédier de façon durable ; 



Attendu qu'il a lieu d'abord de constater que l'état des lieux établi par les parties le 15 août 2002 ne fait mention d'aucun désordre et que l'ensemble des revêtements et des équipements sont qualifiés de " bons " ; 



Que madame 

Y... 

produit l'attestation de deux personnes qui disent avoir vu des cafards dans son logement ainsi qu'un courrier du mandataire des bailleurs qui précise que des opérations de désinfection sont réalisées régulièrement et que la dernière a eu lieu le 27 août 2009 ; 



Que la présence de cafards constatée sept ans après le début du bail dans un appartement initialement en bon état d'entretien n'est pas suffisante pour engager la responsabilité du bailleur, d'autant moins que ce dernier a pris des dispositions pour y remédier ; 



Que madame 

Y... 

produit par ailleurs un diagnostic habitat de la société AGASEF du 25 août 2010 qui relève un logement en bon état général avec quelques traces d'humidité pouvant être anciennes sur les murs, un tirage faible de la VMC dans la cuisine mais aussi une entrée d'air sous la fenêtre de la chambre obturée et des VMC non entretenues ; que ces désordres sont manifestement le fait des occupants et que la responsabilité du bailleur n'est nullement engagée ; 



Attendu en conséquence que madame 

Y... 

ne justifie d'aucun motif valable pour s'opposer à l'exécution de ses obligations et qu'il y a lieu de confirmer le jugement du tribunal d'instance en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du contrat de location et ordonné l'expulsion des époux 

Y... 

, sauf à fixer la date de la résiliation au 23 mars 2009 au lieu du 23 avril 2009 ; 



Attendu que le jugement doit être également confirmé en ce qu'il a mis à la charge des locataires le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués ; 



3o) Sur le compte entre les parties : 



Attendu qu'il résulte des pièces produites par les consorts 

Z... 

que les époux 

Y... 

sont débiteurs de la somme de 8. 067, 49 euros au titre des loyers impayés pour la période de mars 2004 à février 2011 inclus ; 



Qu'ils sont également redevables de la taxe d'ordures ménagères au titre des années 2004 à 2010 inclus pour un montant total de 379 euros ; 



Que les consorts 

Z... 

justifient des charges récupérables d'eau chaude et d'eau froide pour les exercices 2002-2003 à 2005-2006, étant précisé qu'ils n'ont connu le montant des charges 2002-2003 qu'en 2004 et pour les exercices 2007-2008 et 2008-2009 ; que les charges réclamées pour l'exercice 2006-2007 sur la base d'une estimation très supérieure à l'exercice précédent comme à l'exercice suivant doivent être ramenées au montant de l'exercice 2005-2006 ; qu'il en va de même de l'estimation des charges de l'exercice 2009-2010 qui sera ramené au montant de celles de l'exercice précédent ; 



Que le montant de ces charges sera donc fixé à la somme totale de 3. 206, 10 euros ; 



Attendu que les bailleurs sollicitent l'application de la clause pénale égale à 10 % du montant des loyers et des charges prévus à l'article IX du contrat de location ; 



Que cette clause pénale apparaît manifestement excessive eu égard aux efforts, certes insuffisants mais réguliers des époux 

Y... 

avec le concours de la caisse d'allocations familiales pour s'acquitter de leurs obligations et qu'il convient donc d'en réduire le montant en application de l'article 1152 du code civil ; que les époux 

Y... 

devront régler la somme de 600 euros à titre de clause pénale ; 



4o) Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts : 



Attendu que les manquements reprochés par les époux 

Y... 

aux bailleurs n'étant pas fondés comme il l'a été précédemment indiqué, la demande en paiement de dommages et intérêts formée par les locataires ne peut qu'être rejetée ; 



Attendu que les consorts 

Z... 

de leur côté ne justifient pas d'un préjudice financier particulier distinct du préjudice réparé par les intérêts de retard et par la clause pénale, de sorte qu'il n'y a pas lieu de leur accorder de dommages et intérêts complémentaires ; 



Attendu que les époux 

Y... 

qui succombent supporteront les entiers dépens ; qu'il convient d'allouer aux consorts 

Z... 

en cause d'appel la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



PAR CES MOTIFS 



Dit l'appel recevable, 



Confirme le jugement entrepris sauf sur la date de résiliation du contrat de location et sur le montant des sommes dues par les époux 

Y... 

, 



Statuant à nouveau de ce chef, 



Constate que le bail entre les parties a été résilié de plein droit à la date du 23 mars 2009, 



Condamne solidairement monsieur Nourdine 

Y... 

et madame Saida B...son épouse à payer à madame Ginette 

Z... 

, monsieur André 

Z... 

, monsieur Philippe 

Z... 

ensemble les sommes suivantes avec intérêts légaux :
-8. 067, 49 euros à titre de loyers et indemnités d'occupation à fin février 2011,
-3. 206, 10 euros au titre des charges récupérables d'eau et d'indemnités d'occupation jusqu'à l'année 2010,
-379 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères et indemnités d'occupation,
-600 euros au titre de la clause pénale. 



Y ajoutant : 



Déboute les époux 

Y... 

de leurs prétentions, 



Condamne solidairement monsieur Nourdine 

Y... 

et madame Saida B...à payer aux consorts 

Z... 

ensemble la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne solidairement monsieur Nourdine 

Y... 

et madame Saida B... épouse 

Y... 

aux dépens d'appel distraits au profit de l'avoué de leur adversaire conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et comme il est prévu en matière d'aide juridictionnelle. 



Le greffier Le président