Cour d'Appel — 21 juin 2011

R. G : 09/ 06986 

Décision du 
Tribunal d'Instance de NANTUA 
Au fond 
du 09 juillet 2009 

ch no 
RG : 1108000178 


X... 


Z... 


C/ 


Y... 


A...


COUR D'APPEL DE LYON 

8ème chambre 

ARRET DU 21 Juin 2011 

APPELANTS : 

Monsieur Josef X... 

né le 13 Juillet 1952 à BAD REICHENHAL (ALLEMAGNE)

... 

MIDDLESEX HA54 NF UK 

représenté par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour 

assisté de Me Christophe MOLINA, avocat au barreau de GRENOBLE 

Madame Irène Z... épouse X... 

née le 24 Décembre 1956 à DHAKA (BANGLADESH)

... 

MIDDLESEX HA54 NF UK 

représentée par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour 

assistée de Me Christophe MOLINA, avocat au barreau de GRENOBLE 

INTIMES : 

Monsieur Jacques Y...


... 

01220 DIVONNE LES BAINS 

représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour 

assisté de Me Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON 

Madame Josiane A... épouse Y...


... 

01220 DIVONNE LES BAINS 

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour 

assistée de Me Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON 

****** 

Date de clôture de l'instruction : 31 Janvier 2011 

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Mai 2011 

Date de mise à disposition : 21 Juin 2011 

Audience présidée par Pascal VENCENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier. 

Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
- Dominique DEFRASNE, conseiller
- Françoise CLEMENT, conseiller 

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 

***** 

Par acte authentique 5 juillet 2004, monsieur Josef X... et madame Irène Z... épouse X... ont consenti à monsieur Jacques Y... et à madame Josiane A... épouse Y... un bail d'habitation meublée portant sur une maison située sur la Commune de DIVONNE LES BAINS (AIN),..., pour une durée de vingt-cinq mois à compter du 1er juillet 2004 et moyennant le paiement d'un loyer annuel de 54. 000 euros. 

Par courrier du 6 mars 2007, les époux Y... ont informé leurs bailleurs de ce qu'ils n'entendaient pas renouveler le contrat de bail en cours au delà du 31 juillet 2007 et ont sollicité de pouvoir restituer dans ce cas les lieux loués le 30 juin 2007, ceci par dérogation aux dispositions contractuelles. 

Par un second courrier daté du 26 mars suivant et notifié aux époux X... selon les formalités prévues à l'article 9-2 du Règlement (CE) du 29 mai 2000-1348 du Conseil de l'Europe, ils les ont informés de ce que conformément à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, ils résiliaient le contrat de bail pour le 30 avril 2007. 

Par courrier du 3 avril 2007, maître D..., huissier de justice, mandaté par les époux X... fixait rendez-vous aux époux Y... pour l'établissement d'un état des lieux de sortie contradictoire le 30 avril suivant. 

Par courrier du 6 avril 2007, le notaire des époux X... rappelait aux époux Y... que le bail prévoyait un préavis de quatre mois qu'il convenait de respecter. 

Le 30 avril 2007, maître D... a constaté le désaccord des parties sur la durée du préavis applicable à leur cas d'espèce, monsieur X... se prévalant des dispositions contractuelles l'ayant fixée à quatre mois et monsieur Y... se prévalant de l'application de l'article L. 632-1 du code de l'habitation et de la construction la fixant à un mois. 

C'est dans ces conditions que, par exploit d'huissier du 3 avril 2008, les époux Y... ont assigné les époux X... devant le tribunal de ce siège. 

Ils demandaient alors au tribunal d'instance de NANTUA de condamner les époux X..., au paiement des sommes suivantes :
- 15 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal y afférents à compter du 27 juin 2007 et subsidiairement à compter de l'assignation,

- 4. 500 euros à titre de répétition du loyer indûment payé pour le mois d'août 2006, outre les intérêts à compter de l'assignation,

- 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Par jugement en date du 9 juillet 2009 cette juridiction a :

- fixé la créance de monsieur Josef X... et de madame Irène Z... épouse X... à l'égard de monsieur Jacques Y... et de madame Josiane A... épouse Y... aux sommes suivantes : 

* 3. 750 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 17 août et le 11 septembre 2007, 
* 160, 36 euros au titre du coût de la reprise de l'abonnement au service de sécurité de surveillance, 
* 30, 00 euros au titre du coût de souscription d'un nouvel abonnement téléphonique par les époux X..., 
* 327, 80 euros au titre des dépenses urgentes alléguées par ces derniers, 
* 1. 018, 17 euros au titre des " dommages observés ", 
* 1. 000 euros au titre des " dépenses causées suites aux modifications faites par le locataire, par négligence et par les travaux sans autorisation au préalable du propriétaire ", 
* 2. 180, 66 euros au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2005, 2006 et 2007 partiellement,

- fixé la créance de monsieur Jacques Y... et de madame Josiane A... épouse Y... à l'égard de monsieur Josef X... et de madame lrène Z... épouse X... aux sommes suivantes : 

* 15. 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, 
* 4. 500 euros au titre du remboursement du loyer indûment payé pour le mois d'août 2006,

- ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

- condamné en conséquence monsieur Josef X... et madame Irène Z... épouse X... à payer à monsieur Jacques Y... et à madame Josiane A... épouse Y... la somme de 11. 033, 01 euros, outre les intérêts au taux légal y afférents à compter du 1er juillet 2007,

- condamné monsieur Josef X... et madame Irène Z... épouse X... à délivrer gratuitement à monsieur Jacques Y... et à madame A... épouse Y... les quittances de loyer du mois de juillet 2004 au mois d'avril 2007. 

Les époux X... ont relevé appel de cette décision et demandent désormais à la cour de :

- dire et juger que les époux X... sont parfaitement fondés à conserver la retenue de garantie d'une valeur de 15. 000 euros ainsi que le loyer de 4. 500 euros du mois de juillet 2007,

- dire et juger que les époux Y... sont responsables des détériorations constatées dans la demeure sise... 01220 DIVONNE LES BAINS,

- dire et juger que les époux Y... ont occupé la demeure sise... 01220 DIVONNE LES BAINS jusqu'au 11 septembre 2007 et qu'à ce titre, ils sont redevables des loyers et indemnités d'occupation correspondants,

- dire et juger que les époux Y... sont redevables d'une somme de 33. 190, 44 euros aux époux X... au titre des différentes détériorations constatées et des taxes d'ordures ménagères non réglées, des loyers impayés (mai, juin, août et septembre 2007) et des frais de paiement des loyers en retard, en sus du dépôt de garantie, 

En conséquence,

- condamner les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 9. 000 euros correspondant aux loyers impayés du mois de mai et juin 2007,

- condamner les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 6. 096 euros correspondants à l'indemnité d'occupation pour la période du 1er août 2007 au 11 septembre 2007 inclus,

- condamner les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 19. 043, 94 euros correspondants aux sommes engagées par ces derniers en raison des détériorations de la maison, imputables aux époux Y...,

- condamner les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 7. 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi en raison des agissements et de la malveillance des locataires empêchant entre autre la location de la demeure,

- ordonner aux époux Y... la restitution aux époux X... du jeu complet des clefs extérieures, des neuf clefs intérieures restées en leur possession et du code du système d'alarme et cela sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant pourvoi,

- condamner les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 5. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les époux Y... aux entiers dépens. 

Il est soutenu en substance que le bail ayant été conclu le 5 juillet 2004, la loi du 18 janvier 2005 lui est inapplicable. L'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation doit donc être appliqué dans sa version antérieure à la loi du 18 janvier 2005 qui dit que toute personne qui loue un logement meublé à un bailleur louant habituellement plus de quatre logements meublés, le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. 

Or, monsieur X... ne louant pas à titre habituel plus de quatre logements meublés, le préavis de quatre mois stipulé à l'acte est donc parfaitement valable et doit être strictement appliqué. 

Ce ne serait que le 11 septembre 2007, date à laquelle maître E... a dressé un constat, que les consorts Y... sont réputés avoir quitté les lieux effectivement et s'être légalement libérés de leurs obligations envers monsieur et madame X.... Dans la mesure où les demandeurs sont restés dans les lieux au-delà du 31 Juillet 2007, ils doivent être considérés à compter de cette date comme occupants sans droit ni titre. 

Monsieur et madame Y... n'auraient pas rempli de bonne foi les obligations contractuelles leur incombant et liées à un respect des spécificités de la bâtisse renfermant des meubles de valeur, cela entraînerait le paiement de dommages et intérêts. 

De nombreuses dégradations auraient été causées à l'immeuble ainsi que des modifications apportées sans autorisation du propriétaire obligeant le locataire à réparations. 

De leur côté et à l'opposé, les époux Y... demandent à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris dans ses condamnations à l'encontre des consorts X...,

- pour le surplus, le réformer,

- débouter les consorts X... de l'intégralité de leurs demandes, en particulier, les débouter de leur demande au titre des loyers à compter du 1er mai 2007 jusqu'au 11 septembre 2007, les débouter de leurs demandes au titre des travaux, hormis le poste relatif à la taxe d'ordure ménagère,

- à titre incident, condamner les consorts X... à payer aux époux Y... la somme de 3. 000 Euros à titre de dommages et intérêts, les condamner à leur délivrer gratuitement des quittances de loyer du mois de juillet 2004 au mois d'avril 2007, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, les condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1. 500 euros, en cause d'appel, au titre des frais non compris dans les dépens, prononcer la distraction des dépens au bénéfice de la SCP AGUlRAUD-NOUVELLET sur son affirmation de droit. 

Il est affirmé en substance que la clause du bail, qui a été rédigée par le notaire des époux X..., est nulle comme l'a déjà jugée la Cour de cassation en décidant, au visa de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation, que nonobstant toute clause contraire, le locataire peut résilier le bail dès la première année de location sous réserve de respecter un préavis d'un mois. 

Sur les demandes autres que celles afférentes au paiement des loyers, les époux Y... les contestent toutes sollicitant pour l'essentiel confirmation du jugement déféré. Pour le surplus il est fait référence au constat de maître E..., huissier, qui a constaté le 11 septembre 2007 que « les lieux n'ont subi aucune dégradation et sont rendus dans un état propre ». 

SUR QUOI LA COUR 

Sur le terme du bail, la cour reprend purement et simplement à son compte la motivation du premier juge avec rectification de l'erreur matérielle concernant la reproduction de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation en sa version antérieure au 18 janvier 2005, le préavis à respecter étant alors non pas de six mais de un mois. 

Mais au demeurant, c'est en réalité l'article L.632-1 dans sa version du 18 janvier 2005 qui doit s'appliquer au bail reconduit au 1er août 2006 et celui-ci dispose que le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. 

Concernant l'absence de validité du premier congé du 6 mars 2007, il a été noté à bon droit que la renonciation à un droit d'ordre public n'est valable que si elle est éclairée, consentie sans fraude et porte sur un droit acquis. 

Le premier juge a très précisément détaillé les motifs selon lesquels le courrier du 6 mars 2007 ne pouvait être considéré comme valant renonciation à invoquer le préavis d'un mois. Il doit être suivi dans son raisonnement. 

C'est bien le congé du 26 mars 2007 qui doit être pris en considération avec fin du bail au 30 avril suivant. 

Il résulte clairement du constat de l'huissier D... du 30 avril 2007 que les époux Y... étaient disposés à rendre les clés de cet immeuble le jour même, qu'ils n'ont pu le faire par la faute de monsieur X... qui tenait alors un raisonnement erroné en droit. 

Peu importe alors les tentatives avortées ou infructueuses de les restituer postérieurement, la faute originelle de monsieur X... ne pouvant être constitutive de droits alors même qu'il n'est pas définitivement démontré que les époux Y... ont continué à habiter les lieux. 

C'est donc à tort que le premier juge a considéré pour la période du 17 août au 11 septembre qu'il appartenait aux époux Y... à la date du 17 août 2007 de remettre ou de faire remettre les clefs au bailleur et que si cela n'avait pas été fait, il convenait de le leur reprocher et de sanctionner cette attitude par une indemnité d'occupation. 

La décision de ce chef doit être réformée et les époux X... déboutés de leur demande. 

Par application de l'article 1376 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. 

Les époux X... ont donc reçu, de façon indue, le 3 juillet 2007 un paiement de 4. 500 euros correspondant à un mois de loyer de la part de monsieur et madame Y... alors même qu'ils n'étaient plus locataires des lieux. 

Le jugement qui ordonne répétition de l'indu doit être confirmé sur ce point. 

Le premier juge a justement condamné les consorts X... à délivrer gratuitement les quittances de loyer du mois de juillet 2004 au mois d'avril 2007. Il convient d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois qui suivra la signification du présent arrêt. 

Dès lors que le terme du bail est fixé au 30 avril 2007, la demande de paiement des loyers pour les mois de mai à septembre 2007, pour la somme de 19. 650 euros doit être rejetée. 

Sur les demandes des époux X... d'un montant total de 30. 427, 48 euros au titre de réparations locatives et obligations diverses, le premier juge s'est livré à une analyse consciencieuse et complète de ces différents postes. 

Il a ainsi retenu :
- la somme de 160, 36 euros au titre du coût de la reprise de l'abonnement au service de sécurité,
- la somme de 30 euros au titre de la souscription d'un nouvel abonnement téléphonique par les époux X...,
- la somme de 327, 80 euros au titre des dépenses urgentes alléguées par les époux X...,
- la somme de 1. 018, 17 euros au titre des dommages observés,
- la somme de 1. 000 euros au titre des dépenses causées suite aux modifications faites par le locataire,
- 2. 180, 66 euros au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2005, 2006 et 2007 partiellement. 

La cour à sa suite partage cette analyse et ce chiffrage sauf à rajouter forfaitairement une somme de 1. 000 euros au titre du petit entretien des cheminées et gouttières et des frais de recherche des bonnes clés par l'ébéniste. 

Les parties succombent largement dans leurs prétentions respectives, il n'y a donc pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Les dépens doivent être partagés par moitié entre les parties. 

PAR CES MOTIFS 

Dit n'y avoir lieu à indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 17 août et le 11 septembre 2007 à la charge des époux Y... et au profit des époux X..., déboute en conséquence les époux X... de leur demande de ce chef et réforme le jugement sur ce point. 

Condamne les époux Y... à payer en sus aux époux X... la somme de 1. 000 euros au titre du petit entretien des cheminées et gouttières, de la recherche par l'ébéniste des bonnes clés. Ce faisant, ajoute au jugement. 

Pour le surplus, 

Confirme en toutes ses autres dispositions la décision déférée. 

Assortit cependant l'obligation de délivrance des quittances de loyer à la charge des époux X... d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt. 

Dit n'y avoir lieu en cause d'appel à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Fait masse de l'ensemble des dépens engagés tant en première instance qu'en appel et les partage par moitié entre les parties distraits au profit des avoués de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Le greffier, Le président 

Nicole MONTAGNE, Pascal VENCENT