Cour d'Appel — 21 juin 2011

R. G : 10/ 02450 

Décision du 
Tribunal d'Instance de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE 
Au fond 
du 16 mars 2010 

ch no 
RG : 1209000997 


X... 


X... 


C/ 

COMMUNE DE SAINT-GEORGES-DE-RENEINS 

COUR D'APPEL DE LYON 

8ème chambre 

ARRET DU 21 Juin 2011 

APPELANTS : 

Monsieur Bernard-Louis 
X...



... 

69830 SAINT GEORGES DE RENEINS 

représenté par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour 

assisté de Me Guillaume ANGELI, avocat au barreau de L'AIN 

Madame Michelle 
X...



... 

69830 SAINT GEORGES DE RENEINS 

représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour 

assistée de Me Guillaume ANGELI, avocat au barreau de L'AIN 

INTIMÉE : 

La COMMUNE DE SAINT GEORGES DE RENEINS 
représentée par son maire en exercice 
Mairie 
Parc Montchervet-BP 7 
69830 SAINT GEORGES DE RENEINS 

représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour 

assistée de Me Olivier GUITTON, avocat au barreau de LYON 

****** 

Date de clôture de l'instruction : 08 Novembre 2010 

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mai 2011 

Date de mise à disposition : 21 Juin 2011 

Audience présidée par Françoise CLEMENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier. 

Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller 

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 

***** 

Par délibération du conseil municipal en date du 10 juillet 2000, la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS a exercé son droit de préemption sur une unité foncière constituée d'une parcelle boisée cadastrée section B 221 et d'une parcelle bâtie cadastrée section B 228, contiguës au parc municipal " Monchervet " et situées.... 

Par délibération du 8 janvier 2001, le conseil municipal a envisagé, dans l'attente d'une décision relative à la destination des lieux acquis et pour éviter que le bâtiment ne se dégrade, de consentir une location à titre précaire du bâtiment d'habitation situé sur la parcelle section B 228. 

Par acte authentique en date du 22 février 2001, la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS a ainsi consenti aux époux 
X... 
un bail précaire portant sur la maison d'habitation susvisée. 

Il y était expressément exposé que le contrat consistait dans une convention d'occupation précaire soumise à l'article 40 V de la loi du 6 juillet 1989 dérogeant au statut des baux d'habitation et aux dispositions non contraires des articles 1714 et 1762 du code civil. 

Il était en outre stipulé que la durée du bail était de trente mois, prenant effet à compter du 1er mars 2001 pour se terminer le 1er septembre 2003. 

À l'issue du bail précaire, monsieur et madame 
X... 
sont restés occupants de la maison. 

Par exploit d'huissier signifié le 19 février 2009, la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS a notifié un congé à ses locataires pour le 31 août 2009, au motif suivant : 

" Démolition du bien en vue de la création d'un accès au parc Montchervet depuis la RD 306 et la construction de logements neufs sur le terrain libéré ". 

La commune a également fait une proposition de relogement aux époux 
X...
. Cette proposition a été purement et simplement rejetée par ces derniers manifestant leur volonté de se maintenir dans les lieux nonobstant le congé donné. 

La commune a alors saisi le tribunal d'instance de VILLEFRANCHE SUR SAONE aux fins de voir ordonner leur expulsion de la propriété communale et se voir indemnisée de l'occupation illicite. 

Par ordonnance rendue le 16 mars 2010, le juge des référés du tribunal d'instance de VILLEFRANCHE SUR SAONE a :

- rejeté les moyens tirés de l'incompétence du juge des référés du tribunal d'instance et de d'irrecevabilité de la demande,

- constaté la validité du congé délivré le 19 février 2009 par la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS à Bernard-Louis et Michelle 
X...
,

- constaté que le bail signé entre la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS et Bernard-Louis et Michelle X... est résilié de plein droit à compter du 1er septembre 2009,

- constaté que Bernard-Louis et Michelle 
X... 
sont depuis le 1er septembre 2009, occupants sans droit ni titre des lieux loués initialement au ...,

- autorisé la commune de SAINT GEORGES DE RENElNS, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Bernard-Louis et Michelle 
X... 
et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique conformément à l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

- condamné Bernard-Louis et Michelle 
X... 
à payer à la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant outre les charges dûment justifiées à compter du 1er septembre 2009 et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné Bernard-Louis et Michelle X... à payer à la commune de SAINT GEORGES DE RENElNS la somme de 800, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Bernard-Louis et Michelle 
X... 
aux entiers dépens. 

Vu les conclusions signifiées le 6 mai 2010 par monsieur et madame 
X... 
qui demandent à la cour de :

- réformer la décision du premier juge,

- se déclarer incompétente pour statuer sur la détermination de la domanialité publique ou privé du bien immobilier litigieux,

- ordonner que soit posée une question préjudicielle devant le tribunal administratif de LYON afin de déterminer si le bien immobilier litigieux dépend du domaine public ou du domaine privé de la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS,

- surseoir à statuer dans l'attente du jugement à intervenir de l'ordre administratif, 

Subsidiairement,

- relever l'existence d'une contestation sérieuse et se déclarer incompétent,

- à défaut, dire la demande présentée par la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS à l'encontre de monsieur et madame 
X... 
mal fondée,

- condamner encore la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS à payer à monsieur et madame 
X... 
la somme de 1. 500, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers frais et dépens, 

Vu les conclusions signifiées le 5 juillet 2010 par la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS qui demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance du 16 mars 2010,

- débouter les époux 
X... 
de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions,

- constater que le bien occupé par les époux 
X... 
appartient au domaine privé de la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS,

- dire et juger que le litige ressort de la compétence du juge judiciaire,

- constater la régularité du bail précaire,

- constater que le bail de droit commun tacitement conclu avec la commune venait à expiration le 31 août 2009,

- dire et juger que la commune a régulièrement dénoncé le bail le 19 février 2009,

- dire et juger que monsieur et madame X... se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre à compter du 1er septembre 2009,

- condamner monsieur et madame 
X... 
à verser à la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS la somme de 4. 341, 50 € à titre d'indemnité d'occupation des lieux du 1er septembre 2009 au 15 juin 2010,

- condamner monsieur et madame 
X... 
à verser à la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS la somme de 3. 000, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes à supporter les entiers dépens. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2010. 

MOTIFS ET DÉCISION

-I-Sur l'exception d'incompétence : 

Monsieur et madame 
X... 
soutiennent que dans la mesure où le terrain sur lequel est édifiée la maison qu'ils occupent a vocation à être intégré à un parc public, il relève du domaine public des communes et justifie en cela la compétence du juge administratif. 

La commune de SAINT GEORGES DE RENEINS rétorque quant à elle que la circonstance que la maison et le terrain ont été acquis dans la perspective de l'aménagement d'un accès direct au parc municipal depuis le centre du village n'est en aucun cas un élément suffisant permettant l'incorporation de l'unité foncière dans le domaine public. 

L'article L 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques dispose que : 
« Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public ». 

Il résulte de ces dispositions que l'incorporation d'un bien au domaine public n'intervient que si le bien à fait l'objet d'un aménagement indispensable à l'exercice de la mission de service public ou s'il est affecté à l'usage direct du public. 

En l'espèce le terrain sur lequel l'habitation des époux 
X... 
se situe appartient à la commune mais n'a fait l'objet d'aucun aménagement. 

La maison et le terrain ont immédiatement après l'acquisition été mis à la disposition des époux 
X... 
pour leur logement personnel. La maison n'a donc jamais fait l'objet d'une affectation ni à l'usage du public ni à un service public. 

La circonstance que la maison et le terrain ont été acquis dans la perspective de l'aménagement d'un accès direct au parc municipal depuis le centre du village n'est en aucun cas un élément suffisant permettant d'ores et déjà l'incorporation de l'unité foncière dans le domaine public. 

Il n'y a en l'espèce aucune contestation sérieuse quant à l'appartenance au domaine privé de la commune du bâtiment en cause ; aucune question préjudicielle n'a donc lieu d'être engagée et il convient de retenir la compétence du juge judiciaire.

- II-Sur la demande de la commune : 

Les époux 
X... 
contestent la validité et l'utilité du bail précaire convenu et soutiennent qu'un bail de droit commun aurait dû être conclu dès leur arrivée dans les lieux, reportant en cela son renouvellement jusqu'au 25 février 2013. 

La commune de SAINT GEORGES DE RENEINS soutient quant à elle que la cause objective de précarité ayant motivé la conclusion d'un bail précaire entre les parties consistait dans la mise en place d'un projet communal ; elle ajoute que la durée du bail est indifférente dès lors que son motif est légitime, une longue durée d'occupation n'étant pas incompatible avec le caractère dérogatoire de la convention ; elle expose enfin que le caractère dérogatoire de la convention est encore confirmé par la modicité du loyer réclamé et en conclut à un terme fixé au 1er septembre 2009, après renouvellement du bail initial expirant le 1er septembre 2003, pour une période de six années. 

La loi du 6 juillet 1989 n'exclut pas de son champ d'application les locations données par des personnes de droit public. Au contraire, il est notamment prévu que les logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par des collectivités locales voient la loi du 6 juillet 1989 leur être opposable sous réserve de l'article 10, d'une partie de l'article 15 et de l'article 17. 

En l'espèce, les parties ont expressément signé un contrat par acte authentique enregistré le 5 mars 2001, prévoyant très clairement qu'il s'agissait d'un bail précaire soumis à l'article 40 V de la loi du 6 juillet 1989. Il était prévu dès l'origine du projet que la maison serait détruite afin de créer un accès direct au parc municipal depuis le centre du village. 

La durée du bail dépendait donc manifestement d'un motif légitime consistant dans la mise en place du projet communal. Le prix du loyer était très inférieur (25 %) à l'estimation de la valeur locative réalisée par le service des domaines, circonstance constituant un indice caractéristique de la présence d'une telle convention précaire. 

Il ne saurait donc être sérieusement soutenu que cette convention ne contenait pas de cause objective de précarité. 

La convention d'occupation précaire ne pourra donc être requalifiée en bail de droit commun depuis l'origine des relations contractuelles. 

Le terme du contrat de bail dérogatoire était fixé au 1er septembre 2003. 

La commune de SAINT GEORGES DE RENEINS n'a pas souhaité à cette date demander aux consorts 
X... 
de libérer et lieux et un bail de droit commun s'est donc tacitement mis en place pour une durée de six années, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. 

Un congé a ensuite été régulièrement notifié le 19 février 2009 avec effet au 31 août 2009. 

Le premier juge a donc, à juste titre, considéré qu'à compter du 1er septembre 2009, les époux 
X... 
se maintenaient sans droit ni titre dans les lieux. 

C'est à bon droit que leur expulsion a été ordonnée. 

L'ordonnance critiquée sera donc confirmée, sauf à y ajouter la condamnation des époux 
X... 
à payer à la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS, une somme de 4. 341, 50 € réactualisée et arrêtée au 15 juin 2010, à titre d'indemnité d'occupation des lieux. 

Il convient enfin d'allouer à la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS une indemnité de 1. 200, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ces derniers qui succombent dans leurs prétentions ne pouvant qu'être déboutés de leur demande de ce chef. 

PAR CES MOTIFS 

LA COUR 

Confirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal d'instance de VILLEFRANCHE SUR SAONE le 16 mars 2010 en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

Condamne monsieur Bernard-Louis 
X... 
et madame Michelle X... à payer à la commune de SAINT GEORGES DE RENEINS les sommes de :

-4. 341, 50 € à titre d'indemnité d'occupation des lieux pour la période du 1er septembre 2009 au 15 juin 2010,

-1. 200, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 

Condamne monsieur Bernard-Louis 
X... 
et madame Michelle X... aux dépens d'appel qui seront distraits au profit de la SCP d'avoués BAUFUME SOURBE en application de l'article 699 du code de procédure civile. 

Le greffierLe président