Cour d'Appel — 6 juillet 2011

Ch. civile A 


ARRET 


du 06 JUILLET 2011 


R. G : 10/ 00243 R-JG 


Décision déférée à la Cour : 
jugement du 04 mars 2010 
Tribunal de Grande Instance de BASTIA 
R. G : 08/ 1192 





X...



C/ 



Y...


B...







COUR D'APPEL DE BASTIA 


CHAMBRE CIVILE 


ARRET DU SIX JUILLET DEUX MILLE ONZE 


AVANT DIRE DROIT 








APPELANTE : 


Madame Mouna X...

née le 17 Octobre 1943 à DAMAS 

...



représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour 


ayant pour avocat Me Martine CAPOROSSI-POLETTI, avocat au barreau de BASTIA 


(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 1599 du 27/ 05/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA) 




INTIMES : 


Monsieur René Y...


...



représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour 


ayant pour avocat Me Marie-Odile SOMMELLA-ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA 




Madame Marie B... épouse Y...


...



représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour 


ayant pour avocat Me Marie-Odile SOMMELLA-ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA 


COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 mai 2011, devant Madame Julie GAY, Président de chambre, et Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats. 


Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 


Madame Julie GAY, Président de chambre 
Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseiller 
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 




GREFFIER LORS DES DEBATS : 


Madame Sophie DUVAL. 


Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2011 




ARRET : 


Contradictoire, 


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 


Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 




* 


* * 
Monsieur et Madame René Y...ont acquis le 3 février 1989 des époux E...dans une maison d'habitation située sur la commune de PIETRA DI VERDE cadastrée A 247 lieu dit ...par acte dressé par Maître F...notaire à BASTIA les lots 1, 2, 3, 4, 5 et 6 composé d'un réduit sous la terrasse du perron, au rez de chaussée deux pièces à usage de caves l'une côté ouest et l'autre côté nord avec vestibule d'entrée, deux pièces au premier étage une côté ouest et une côté nord, deux pièces au deuxième étage dont l'une côté ouest à l'usage de séchoir, l'autre côté nord, le grenier au dessus des pièces du lot 4, le four à pain attenant à la maison qui est en copropriété. 


L'état descriptif de division dressé le même jour précise que ce bien immobilier comprend outre ces six lots dont les consorts Y...se sont portés acquéreurs, un lot no 7 composé du " surplus de l'immeuble " cadastré A 247, le notaire certifiant n'avoir pu identifier ou joindre le ou les propriétaires intéressés ou leurs représentants. 




Maître G..., notaire à CALENZANA, a dressé le 26 juillet 2005 un état descriptif de division complémentaire, du même immeuble cadastré à PIETRA DI VERDE sous le no A 247 en y créant les lots 8, 9 et 10 comprenant pour le premier deux pièces côté sud-est en rez de chaussée, le deuxième deux pièces côté sud-est au premier étage, et le troisième deux pièces côté sud-est au deuxième étage donnant accès au lot no 6 de la maison figurant au cadastre sous le no 249. 




Le même officier ministériel a dressé concomitamment un acte de notoriété indiquant que Madame X...est propriétaire de ces lots 8, 9, et 10 de l'immeuble cadastré A 247 pour les avoir possédés pendant plus de trente ans. 




Exposant que ce bien immobilier provient de la succession de son grand-père Jules Matthieu H..., que tant sa tante Madame I... qu'elle-même ont été contraintes par des voisins les consorts J...d'y effectuer des travaux de réfection en 1987 et que l'accès à ce bien immobilier qui se faisait normalement par la façade principale et un hall d'entrée a été muré tout comme les encadrements des passages aux lots 8, 9 et 10, Madame X...a introduit une procédure à l'encontre des époux Y...afin d'en obtenir le libre accès avec la reconnaissance de l'application du statut de la copropriété devant le Tribunal de grande instance de BASTIA. 




Par jugement du 4 mars 2010, le Tribunal a retenu :


- que les époux Y...ne pouvaient avoir acquis la totalité de l'immeuble cadastré A 247 en l'état de l'existence du lot no 7 dont le notaire a indiqué n'avoir pu identifier les propriétaires et de l'état descriptif de division complémentaire attribuant ce lot à Madame X..., après création des lots 8, 9 et 10,


- qu'aucun des actes n'ayant créé de parties communes dans l'immeuble A 247, seules des pièces ayant été réparties dans un immeuble imbriqué, le statut de la copropriété n'est pas applicable en l'espèce. 




Il a en conséquence :


- débouté Madame X...de sa demande de condamnation des époux Y...à rétablir l'accès aux lots 8, 9 et 10 dans la maison d'habitation cadastrée A 247, de sa demande de condamnation des époux Y...à lui payer une indemnité de 30. 000 euros en réparation de son trouble de jouissance et de 1. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,


- condamné Madame Mouna X...à payer aux époux Y...la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 




Madame X...a relevé appel de ce jugement par déclaration du 19 mars 2010. 




En ses écritures déposées au greffe le 14 juin 2010, auxquelles il sera référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions Madame X...soutient que ses lots 8, 9 et 10 ne disposent d'aucun accès et qu'il s'ensuit qu'elle ne peut accéder au bâti cadastré A no 249 dont l'accès se fait à partir du lot no10. 




Elle soutient que l'existence de parties communes n'est pas contestable et se déduit d'ailleurs de l'acte d'acquisition des époux Y...qui énonce en page 7 " qu'aucun syndic n'administre la copropriété de l'immeuble et qu'à la connaissance des vendeurs, il n'existe pas de travaux en cours ou votés ". 




Elle précise qu'il importe peu que les conjoints Y...ne soient pas les auteurs de l'obstruction qu'elle dénonce à juste titre dans la mesure où il est porté atteinte à son droit du fait de l'annexion de parties communes. 




Elle ajoute que les époux Y...ne peuvent exciper ni de la prescription abrégée puisqu'ils ne disposent pas du juste titre pour l'intégralité de l'immeuble cadastré A no 247 ni de la prescription trentenaire qui n'est pas acquise. 




Elle conclut en conséquence à la réformation du jugement déféré et demande à la Cour de :


- constater l'annexion des parties communes par les conjoints Y...,


- dire que cette annexion s'est effectuée à son préjudice puisqu'elle est copropriétaire de la maison d'habitation cadastrée section A no 247, 


en conséquence,


- condamner les conjoints Y...à rétablir l'accès aux lots 8, 9 et 10 dont elle est propriétaire et ce dans le délai d'un mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamner les conjoints Y...à lui payer la somme de 30. 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,


- les condamner à lui payer la somme de 1. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. 




En leurs conclusions déposées le 28 septembre 2010 auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé de leurs moyens, les époux Y...font observer que Madame X...ne justifie nullement de son titre de propriété et a créé artificiellement en 2005 les lots 8, 9 et 10 suivant acte de division complémentaire établi par Maître G.... 




Ils précisent que l'acte de vente du 1er juillet 1980 par Madame H...ne leur est pas opposable faute de publication à la Conservation des Hypothèques et ne peut concerner que la moitié indivise de la maison cadastrée A 249. 




Ils soulignent qu'à la matrice cadastrale, la parcelle A 249 est portée au nom de Monsieur Augustin K...pour le rez de chaussée et de Monsieur Simon J...pour les niveaux 1 et 2. 




Ils contestent la possession trentenaire dont se prévaut Madame X..., la notoriété acquisitive n'étant rien de plus qu'un témoignage dont les juges du fond doivent apprécier la valeur probante et ils soutiennent qu'en l'espèce Madame X...ne démontre nullement avoir possédé de manière continue, non interrompue et paisible pendant trente ans, d'autant que cet acte ne pourrait en toute hypothèse établir sa propriété que sur la parcelle A 249 qui est effectivement en copropriété bien qu'un doute subsiste sur sa qualité de propriétaire. 




Ils font observer que les lots 8, 9 et 10 n'existent pas sur la parcelle A 247 et qu'en conséquence l'accès à ces lots ne peut s'effectuer par la parcelle A 247 qui n'est débitrice d'aucune servitude de passage. 




Ils ajoutent qu'il n'existe pas de parties communes sur la parcelle A 247, qu'il ont acquis avec le lot no 2 situé en rez de chaussée le vestibule d'entrée qui constitue une partie privative et qu'ils n'ont jamais obstrué d'espace de copropriété. 




Ils demandent à la Cour :


- de dire et juger que Madame X...ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'un droit de propriété sur la parcelle A 247 ni de l'existence de parties communes dans l'immeuble A 247 de sorte que le statut de la copropriété n'est pas applicable en l'espèce,


- constater que la possession trentenaire ne peut concerner que la parcelle A 249,


- dire et juger qu'ils sont fondés à se prévaloir de la prescription abrégée de l'article 2272 du code civil, en l'espèce de la possession décennale au regard de leur acte du 3 février 1989 et de leur possession de la maison acquise depuis plus de 10 ans et qu'ils ne sauraient être troublés dans leur propriété plus de 20 ans après,


- dire et juger qu'ils n'ont procédé à aucune opération de comblement ni sur la parcelle 249 ni sur la parcelle A 247,


- débouter Madame X...de ses demandes infondées et la condamner aux entiers dépens et au paiement à leur bénéfice d'une somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 




La procédure a été clôturée par ordonnance du 15 décembre 2010. 




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* * 


SUR CE : 




Attendu qu'il sera observé qu'alors que Madame X...invoque l'annexion de parties communes par les intimés et se prévaut des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter l'accès au bien immobilier dont elle se prétend propriétaire au sein de l'immeuble sis à PIETRA DI VERDE et figurant au cadastre de cette commune sous le no A 247, les époux Y...lui contestent tout droit de propriété sur ce bien, ce qui impose à la Cour de se prononcer sur ce point avant de trancher la question de l'éventuelle application en l'espèce du statut de la copropriété ; 




Attendu que l'article 544 du code civil pose en principe que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; 


Que l'article 711 dispose que la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaires et par l'effet des obligations ; 




Attendu que la propriété ne se perd pas par le non usage et la preuve en est libre ; 


Attendu qu'en l'espèce Madame X...démontre être la fille de Judith H...et la nièce de Françoise Angèle H...épouse I..., elles-mêmes filles de Jules Matthieu H...au nom duquel était porté à la matrice cadastrale de la commune de PIETRA DI VERDE partie de la maison cadastrée A 247 ; 




Attendu que l'analyse des actes versés aux débats démontre qu'il n'existe aucune contrariété entre l'état descriptif de division établi par Maître F...en 1989 et l'état complémentaire dressé par Maître G..., le premier créant un lot no 7 correspondant au surplus de l'immeuble non vendu aux intimés et le second divisant celui-ci en trois lots supplémentaires attribués par l'acte de notoriété acquisitive établi le 24 juillet 2005 à Madame X...; 




Attendu que des éléments du dossier, il résulte que pour mettre un terme aux désordres que leur occasionnait cette partie d'immeuble en mauvais état et inoccupé depuis de très nombreuses années, les consorts J...ont actionné en justice tant Madame I... que ses neveux Jean Marc et Mouna X...afin de les contraindre à réaliser les travaux de réfection qui s'imposaient dans les lieux ; 


Qu'en l'état du constat dressé par Maître L..., huissier de justice, le 8 septembre 2006 versé aux débats qui indique que cette maison est en mauvais état mais que sa toiture a été réhabilitée, force est de constater que les consorts X...et Madame I...en ont toujours été considérés comme les véritables propriétaires et se sont comportés comme tels en y réalisant des travaux ; 


Qu'en l'absence d'actes de possession d'autres revendiquants, cet immeuble est bien resté dans le patrimoine de la famille de Madame X...; 




Attendu que celle-ci dispose ainsi de droits de propriété sur ce bien en sa qualité d'héritière avec son frère Jean-Marc de la part de sa mère et pour avoir acquis avec ce dernier celle de sa tante Madame I... par acte des 29 mai et 1er juillet 1980 ; 




Attendu que si l'acte de notoriété acquisitive qui a été établi à son profit par Maître G...le 26 juillet 2005 ne peut suffire, en l'absence de preuve d'actes de possession qu'elle aurait seule réalisés sur ce bien à démontrer qu'elle est titulaire de son entière propriété, les époux Y...ne sont en revanche nullement fondés à lui dénier tous droits sur l'immeuble litigieux puisque ceux dont elle bénéficie suffisent à l'exercice de la présente action ; 


Qu'il convient dès lors de vérifier si Madame X...peut invoquer l'application en la cause de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 


Attendu que l'article 1er de cette loi dispose qu'elle régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ; 




A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs comportent des parcelles bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; 


Qu'aux termes de l'article 3 de cette même loi sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. 




Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :


- le sol, les cours, parcs et jardins, les voies d'accès,


- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs,


- les coffres, gaines et têtes de cheminées,


- les passages et corridors. 




Attendu qu'il importe en l'espèce de vérifier si la division de l'immeuble litigieux en lots privatifs a entraîné la création de parties communes dont implicitement mais nécessairement une quote-part a été attribuée à chacun des copropriétaires, même si aucun règlement de copropriété n'a été établi et si un (ou plusieurs) passage (s) commun (s) permettant à Madame X...d'accéder à son bien a (ont) été obstrué (s) ; 


Que la cour ne disposant d'aucun élément pour trancher cette difficulté, une mesure d'expertise apparaît indispensable ; 


Qu'elle sera diligentée aux frais avancés de l'aide juridictionnelle dont Madame X...est bénéficiaire et les dépens seront réservés ; 






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PAR CES MOTIFS, 


LA COUR : 




Avant dire droit au fond, 


Commet en qualité d'expert Monsieur Raymond N..., ...(tél : 
...
, fax : 
...) avec mission après avoir convoqué les parties et leur conseils respectifs de :


- visiter les lieux sis à PIETRA DI VERDE, lieu dit ...,


- les décrire,


- donner tous éléments permettant à la Cour d'apprécier si le statut de la copropriété est applicable en la cause et si un passage commun qui aurait été obstrué permet à Madame X...d'accéder à son bien,


- faire toutes constatations utiles à la solution du litige, 


Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises de la Cour d'appel, rendue sur simple requête ou d'office, 


Autorise l'expert à se faire assister de tout sapiteur de son choix, si nécessaire, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge d'en aviser le magistrat chargé du contrôle de l'exécution des mesures d'instruction de la Cour, et de solliciter, si besoin est, une consignation supplémentaire à cet effet, 


Dit que l'expertise se fera aux frais avancés de l'aide juridictionnelle dont Madame X...est bénéficiaire, 


Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe de la Cour en deux exemplaires, et en remettre une copie à chacune des parties avant le délai de quatre mois à compter de sa saisine, 


Dit que l'affaire sera à nouveau appelée à l'audience de mise en état du 20 janvier 2012 pour conclusions des parties, 


Réserve les dépens. 






LE GREFFIER LE PRESIDENT