Cour d'Appel — 6 juillet 2011

Ch. civile B 


ARRET 


du 06 JUILLET 2011 


R. G : 10/ 00508 C-PH 


Décision déférée à la Cour : 
jugement mixte du 10 juin 2010 
Tribunal de Grande Instance de BASTIA 
R. G : 09/ 1669 



X...


X...



C/ 



Y...


Y...


Z...











COUR D'APPEL DE BASTIA 


CHAMBRE CIVILE 


ARRET DU SIX JUILLET DEUX MILLE ONZE 




APPELANTS : 


Monsieur Pierre Marie X...

né le 16 Mars 1953 à BASTIA (20200) 

...

20200 BASTIA 


représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour 


assisté de Me Josette CASABIANCA-CROCE, avocat au barreau de BASTIA 




Mademoiselle Marie-Catherine X...

née le 06 Mars 1980 à BASTIA (20200) 

...

20200 BASTIA 


représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour 


assistée de Me Josette CASABIANCA-CROCE, avocat au barreau de BASTIA 




INTIMES : 


Monsieur Pierre Simon Y...

né le 25 Septembre 1964 à BASTIA (20200) 

...

20620 BIGUGLIA 


représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour 


assisté de la SCP RETALI-GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA 




Monsieur Hector Y...

né le 25 Novembre 1940 à BASTIA (20200) 

...

20200 BASTIA 








représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour 


assisté de la SCP RETALI-GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA 




Madame Marie Jeanne Z...épouse Y...


...

20200 BASTIA 


représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour 


assistée de la SCP RETALI-GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA 




COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 mai 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats. 


Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 


Madame Julie GAY, Président de chambre 
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller 
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 




GREFFIER LORS DES DEBATS : 


Madame Marie-Jeanne ORSINI. 


Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2011. 




ARRET : 


Contradictoire, 


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 


Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


Vu le jugement du 10 juin 2010 du juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de BASTIA qui a : 


dit que le dernier renouvellement du bail concernant un local commercial situé au numéro 15 du boulevard Paoli a porté sur une période de neuf ans, 


dit que les facteurs de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage du local ont subi des modifications notables, 


avant dire droit sur la fixation du loyer du bail renouvelé, ordonné une expertise confiée à Monsieur C...avec notamment mission de fournir à la juridiction tous éléments d'appréciation permettant de déterminer à la date du 31 mai 2008 la valeur locative des locaux loués, 


fixé à 400 euros par mois le montant du loyer provisionnel et réservé les dépens. 




Vu la déclaration d'appel déposée le 29 juin 2010 pour Monsieur Pierre Marie X...et Mademoiselle Marie-Catherine X.... 




Vu les dernières conclusions valant mémoire des consorts X...du 17 janvier 2011 aux fins de voir : 


à titre principal : 


• confirmer le jugement rendu le 10 juin 2010 par le juge des loyers commerciaux en ce qu'il a dit que le bail renouvelé n'ayant pas excédé 9 ans, le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction, 


• l'infirmer pour le surplus et constater que les bailleurs n'apportent pas la preuve d'une modification notable des éléments prévus à l'article L 145-33 du code de commerce, fixer en conséquence le loyer mensuel du bail renouvelé résultant de la variation de l'indice du coût de la construction à la somme de 304, 07 euros par mois et rejeter le surplus des demandes du bailleur, 


à titre subsidiaire, voir : 


• compléter la mission d'expertise quant à la détermination de l'existence entre le 1er juin 1999 et le 31 mai 2008 d'une modification notable des facteurs de commercialité et à l'éventuel effet direct sur le commerce de parfumerie exploité par le preneur et dans cette hypothèse, voir déterminer la valeur locative en tenant compte de la clause limitant le commerce à la parfumerie, 


• fixer le loyer provisionnel à la somme de 304, 07 euros par mois à compter du 25 juillet 2008, 


• condamner les bailleurs aux entiers dépens. 




Vu les dernières conclusions valant mémoire du 7 décembre 2010 de Monsieur Pierre Simon Y..., Hector Y..., Marie-Jeanne Y...aux fins de confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamnation des consorts X...au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




Vu l'ordonnance de clôture du 9 mars 2011. 




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* * 
EXPOSE DU LITIGE : 




Monsieur André X...a bénéficié à compter du premier juin 1999 et pour neuf années d'un bail commercial concernant un local destiné à une activité de parfumerie situé ...moyennant un loyer annuel de 16 800 francs. 




Suivant acte authentique du 27 décembre 2000, il a fait donation de son fonds de commerce de parfumerie à son fils Pierre Marie X...et à sa petite-fille Marie Catherine X...qui ont par acte d'huissier du 16 mai 2008, sollicité le renouvellement du bail à compter du 31 mai 2008 auprès de Monsieur Pierre Simon Y..., Monsieur Hector Y...et de Madame Marie Jeanne Z...son épouse, les nouveaux propriétaires des murs depuis l'acquisition intervenue le 20 décembre 2007. 




Les consorts Y...ont accepté le renouvellement moyennant un nouveau loyer mensuel fixé à 800 euros puis ont notifié par courrier recommandé un mémoire demandant la fixation du loyer à la somme 753 euros par mois à compter du 25 juillet 2008. 




Devant le refus des consorts X...d'accepter ce loyer, les consorts Y...ont saisi le juge des loyers commerciaux par acte du 30 octobre 2009 aux fins de voir fixer le loyer à la somme de 753 euros par mois, outre les charges et taxes et, subsidiairement, pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée à voir fixer à 753 euros par mois le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance. 




Par jugement du 10 juin 2010, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de BASTIA a dit que les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage du local ont subi des modifications notables, ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative du local loué à la date du 31 mai 2008 et fixé à 400 euros par mois le montant provisionnel du loyer, charges et taxes payables en sus. 


Devant la Cour d'appel, les consorts X...font valoir que c'est à bon droit que le juge des loyers commerciaux a constaté dans les motifs du jugement que la durée du bail n'étant pas supérieure à neuf ans, la fixation du bail renouvelé est plafonnée mais qu'il n'a pu retenir l'existence d'une modification des facteurs locaux de commercialité au vu des éléments produits par les propriétaires des murs. 


Les appelants soulignent que le rapport non contradictoire de Monsieur E...n'est pas suffisamment précis quant aux dates retenues, qu'il ne prend pas en compte les caractéristiques des baux donnant lieu aux loyers de comparaison et qu'il retient à tort les améliorations des locaux loués réalisés par les preneurs. 


Ils soulignent qu'il n'existe aucune cause de déplafonnement depuis la dernière fixation du loyer en juin 1999, que le local loué est très allongé avec une surface de vente limitée à 42, 47 mètres carrés et qu'il est situé dans la partie haute du boulevard Paoli dont l'attractivité commerciale a baissé. 


Ils font valoir que la demande du bailleur aurait dû être rejetée ou, à tout le moins, que l'expertise devrait porter sur l'existence d'une modification notable des éléments de commercialité pendant la période de référence et que le loyer provisionnel ne devrait pas anticiper la réponse à cette question. 




Les consorts Y...répliquent en soutenant que le loyer ne correspond en rien à ceux pratiqués dans le voisinage. Ils se fondent sur plusieurs exemples de prix, une attestation de la société BASTIA IMMOBILIER évaluant à 13 euros le mètre carré le prix moyen pour les locaux commerciaux du centre ville et une expertise privée de Monsieur E...retenant une valeur locative de 753 euros par mois. 


Ils considèrent que le juge des loyers commerciaux s'est déterminé sur des éléments probants pour décider que les facteurs locaux de commercialité avaient subi des modifications notables permettant le déplafonnement du loyer. 




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MOTIFS : 




Attendu que le constat de ce que le dernier renouvellement du bail a porté sur une période de neuf ans, opéré par le premier juge n'est pas contesté et résulte des pièces versées aux débats ; qu'il y aura lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ce point ; 


Attendu que les termes de comparaison produits par les consorts Y...justifient la mesure d'expertise ordonnée afin de déterminer la valeur locative des locaux loués ; 




Attendu que ces éléments sont corroborés par l'expertise non contradictoire réalisée par Monsieur E...qui prend en compte l'attractivité, l'achalandage et la desserte du magasin au titre des facteurs locaux de commercialité ; 




Attendu cependant que les éléments produits ne suffisent pas à établir la modification notable depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, exigée pour un déplafonnement du loyer en application des dispositions des articles L 145-34 premier alinéa et L 145-33, 10 et 4o du code de commerce ; qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les facteurs de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage du local ont subi des modifications notables ; 




Attendu que l'expertise sera complétée afin de permettre à la juridiction de statuer sur ce point avant de procéder à la fixation du loyer du bail renouvelé ; 




Attendu que dans l'attente d'une décision rendue après le dépôt du rapport d'expertise il y a lieu de fixer à la somme de 304, 07 euros le montant du loyer provisionnel applicable à compter du premier juin 2008 ; 




Attendu que l'équité ne commande pas, à ce stade de la procédure de prononcer une condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 




Attendu que les dépens de l'instance d'appel seront mis à la charge des consorts Y...qui avaient soutenu que les pièces produites par eux établissaient l'existence d'une modification notable des facteurs de commercialité. 


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PAR CES MOTIFS, 


LA COUR : 




Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du 10 juin 2010 en ce qu'il a dit que le dernier renouvellement du bail a porté sur une période de neuf ans et a ordonné une expertise aux fins de déterminer la valeur locative des locaux loués ; 


L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau, 


Dit que l'expert désigné aura également pour mission de fournir tous éléments permettant au juge des loyers commerciaux de déterminer si une modification notable des caractéristiques du local considéré ne résultant pas des éventuels travaux effectués par les preneurs, et des facteurs locaux de commercialité, est intervenue entre le 1er juin 1999 et le 31 mai 2008 et si un déplafonnement est envisageable en l'espèce, 


Fixe à TROIS CENT QUATRE EUROS et SEPT CENTIMES (304, 07 €) par mois, outre charges et taxes à compter du 1er juin 2008, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance, 


Rejette le surplus des prétentions des parties, 


Met les dépens de l'instance d'appel à la charge des intimés. 




LE GREFFIER LE PRESIDENT