Cour d'Appel — 11 janvier 2012

Ch. civile B 


ARRET No 


du 11 JANVIER 2012 


R. G : 09/ 00828 R-PH 


Décision déférée à la Cour : 
jugement du 11 août 2009 
Tribunal de Grande Instance de BASTIA 
R. G : 09/ 211 



X...


Y...



C/ 



Z... 


A... 


B...


C...













COUR D'APPEL DE BASTIA 


CHAMBRE CIVILE 


ARRET DU 


ONZE JANVIER DEUX MILLE DOUZE 






APPELANTS ET INTIMES : 


Monsieur Antoine X...

né le 23 Janvier 1971 à MARSEILLE (13000) 

...

20620 BIGUGLIA 


représenté par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour 


assisté de Me Marie-Pierre FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA 




Madame Nadège Jeanne Y...


...


...

83500 LA SEYNE SUR MER 


représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour 


assistée de Me Vanina CASIMIRI, avocat au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence, 




INTIMES : 


Madame Camille Z... 

née le 19 Juillet 1967 à BASTIA (20200) 

...

20200 BASTIA 


représentée par la SCP C. TOLLINCHI-C. PERRET-VIGNERON-K. BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour 


assistée de Me Antoine ALESSANDRI, avocat au barreau de BASTIA 




Madame Michèle A... 

née le 08 Mars 1977 à BASTIA (20200) 

...

20200 BASTIA 










représentée par la SCP C. TOLLINCHI-C. PERRET-VIGNERON-K. BARADAT-- BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour 


assistée de Me Antoine ALESSANDRI, avocat au barreau de BASTIA 




Monsieur Alain B...


...

20200 BASTIA 


représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour 


assisté de Me Antoine RETALI, avocat au barreau de BASTIA 




Monsieur Frédéric C...


...


...

20200 BASTIA 


représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour 


assisté de la SCP RETALI GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA 




COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 novembre 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats. 


Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 


Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre 
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller 
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 




GREFFIER LORS DES DEBATS : 


Madame Marie-Jeanne ORSINI. 


Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2012 




ARRET : 


Contradictoire, 










Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 


Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 




* 


* * 
Vu le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 11 août 2009 qui a :


- dit que la superficie de l'appartement acquis par acte authentique du 21 septembre 2005 par Monsieur Camille Z... et Madame Michèle A...de Monsieur Antoine X...et de Madame Nadège Y..., est de 85, 57 mètres carrés, compte tenu des critères de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996, dire loi Carrez,


- déclaré Monsieur Camille Z... et Madame Michèle A... recevables et bien fondés en leur action en diminution du prix de vente,


- condamné solidairement Monsieur X...et Madame Y...à payer à Monsieur Z... et Madame A... la somme de 33. 241, 85 euros,


- débouté Monsieur X...et Madame Y...de leurs demandes formées tant à l'encontre de Monsieur Z... et Madame A... que de Monsieur Alain B...,


- prononcé la mise hors de cause de Monsieur Frédéric C...,


- condamné solidairement Monsieur X...et Madame Y...à payer à Monsieur C...la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


- débouté Monsieur X..., Madame Y...et Monsieur B...de leurs demandes formées au même titre,


- condamné solidairement Monsieur X...et Madame Y...aux entiers dépens. 




Vu la déclaration d'appel déposée le 17 septembre 2009 pour Monsieur Antoine X.... 


Vu la déclaration d'appel déposée le 21 octobre 2009 pour Madame Nadège Y.... 




Vu l'ordonnance de jonction du 4 janvier 2010 du magistrat chargé de la mise en état. 




Vu les dernières conclusions du 21 juin 2011 de Monsieur X...aux fins d'infirmation du jugement entrepris et de voir, statuant à nouveau :


- débouter Monsieur Z... et Madame A... de leur demande en réduction du prix de cession d el'appartement litigieux,


- en cas de confirmation du jugement sur ce point, dire que Monsieur B...a commis une erreur de calcul et d'appréciation juridique dans ses deux attestations de superficie, qu'il a engagé à ce titre sa responsabilité contractuelle et le condamner en réparation de cette faute à payer à Monsieur X...la somme de 40. 307, 76 euros à titre de dommages et intérêts,


- en toutes hypothèses, condamner Monsieur B...à relever et garantir Monsieur X...de tous les dépens engagés par lui dans l'instance et condamner Monsieur B...aux dépens exposés en première instance et en appel par Monsieur X...et à lui verser la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




Vu les dernières conclusions du 9 mars 2001 de Madame Y...aux fins d'infirmation du jugement entrepris et de voir :


- constater que l'action des consorts Z...-A...est infondée et les débouter de leur action en réduction du prix,


- en cas de confirmation du jugement sur ce point, dire que la responsabilité contractuelle de Monsieur B...est engagée et le condamner à payer la somme de 7. 065, 90 euros au titre de l'erreur de 2003 et 33. 241, 85 euros au titre de l'erreur de 2006 et à la garantir de tous dépens engagés dans la présente instance,


- les condamner à lui payer la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. 




Vu les dernières conclusions du 26 octobre 2010 de Monsieur Frédéric C...aux fins de confirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a mis hors de cause et qu'il a condamné Monsieur Z... et Madame A... à lui payer la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et, y ajoutant, de voir constater que la restitution du prix auquel un contractant est condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable et condamner Monsieur Z... et Madame A... à lui verser la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 




Vu les dernières conclusions de Monsieur Z... et Madame A... du 15 septembre 2010 aux fins, à titre principal de voir confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et condamner Monsieur X...et Madame Y...à leur payer la somme de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et, à titre subsidiaire, si leurs demandes n'étaient pas accueillies de dire que par application des dispositions de l'article 1147 du code civil Monsieur C...devra les indemniser de leur préjudice tenant aux condamnations aux pourraient être mises à leur charge dans la présente instance et de le voir condamner au paiement de la somme de 2. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 




Vu les dernières conclusions de Monsieur B...du 16 mars 2010 aux fins de voir :


- statuer ce qu'il appartiendra sur les mérites de l'appel en ce qu'il tend à obtenir l'infirmation du jugement ayant déclaré les acquéreurs bien fondés en leur action en diminution du prix de vente,


- débouter Monsieur X...en ce qu'il demande l'infirmation du chef de la décision ayant rejeté la demande de garantie formée avec Madame Y...contre lui,


- constater et au besoin dire qu'il ne peut prétendre à un préjudice indemnisable et confirmer le jugement entrepris,


- le condamner au paiement de la somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 




Vu l'ordonnance de clôture du 17 novembre 2011. 




* 


* * 


Par acte authentique du 21 septembre 2005, Monsieur Antoine X...et Madame Nadège Y...ont vendu à Monsieur Camille Z... et à Madame Michèle A... un appartement de type F4 situé à BASTIA, ..., au prix de 210. 000 euros. 




L'acte de vente précise que la superficie des lots vendus correspondant aux caractéristiques de la loi Carrez est de 102, 81 mètres carrés, ce mesurage résultant d'un certificat établi par Monsieur Alain B...le 9 juin 2005. 




Les acquéreurs ont mandaté Monsieur Frédéric C...pour procéder à un mesurage de l'appartement et Monsieur C...a retenu une superficie " loi Carrez " de 86, 85 mètres carrés dans un certificat de superficie du 18 juillet 2006 qui a exclu la surface du balcon et des loggias no1 et 2, soit au total 19, 35 mètres carrés, de la superficie de l'appartement au sens de la loi Carrez alors que Monsieur B...avait fait le contraire. 




Par acte d'huissier du 4 et 18 septembre 2006, Monsieur Z... et Madame A... ont assigné Monsieur X...et Madame Y...en diminution du prix de vente devant le Tribunal de grande instance de BASTIA. 




Monsieur X...a appelé en cause Monsieur B.... 




Par ordonnance du 18 mai 2007, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à Monsieur Daniel K...qui a déposé un rapport daté du 1er octobre 2007 dans lequel il concluait à une superficie " loi Carrez " de 97, 80 mètres carrés. 




Monsieur Z... et Madame A... ont assigné en intervention forcée Monsieur C.... 




Les instances ont été jointes et, par jugement du 11 août 2009, le Tribunal de grande instance de BASTIA a accueilli l'action en diminution du prix de vente en relevant que les loggias dont la superficie a été retenue par l'expert judiciaire étaient à l'origine des balcons qui ont été clos par une baie vitrée malgré une décision d'interdiction de l'assemblée générale des copropriétaires rapportée par une décision du 17 novembre 1993, et en se référant à la désignation des lots vendus de l'acte de vente du 21 septembre 2005 qui ne mentionne pas les loggias comme des parties privatives closes et couvertes. 




Les premiers juges n'ont pas suivi l'expert judiciaire qui se référait à une réponse ministérielle du 23 mars 1998. Ils ont considéré que les Loggias en cause demeuraient des parties communes à usage privatif dont la surface doit être exclue du calcul de la superficie privative au sens de la loi Carrez. 




Ils ont retenu une superficie de 85, 57 mètres carrés présentant une différence de plus d'un vingtième par rapport à la superficie mentionnée dans l'acte de vente. Ils ont en conséquence condamné les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 33. 241, 85 euros. 




Ils ont jugé que Monsieur C...n'avait commis aucune faute, la superficie de 86, 85 mètres carrés qu'il avait retenue se situant dans la marge d'erreur tolérable de 5 %, et ont rejeté la demande dirigée contre Monsieur B...présentée par Monsieur X...au motif que la faute contractuelle invoquée n'était pas caractérisée. 




Devant la Cour, l'appelant soutient que les premiers juges ont dénaturé les données factuelles du litige en considérant que les loggias étaient à l'origine des balcons alors qu'il s'agissait de balcons qui ont été fermés par des baies vitrées et que l'état descriptif de division annexé à l'acte de vente précise que les balcons sont des parties privatives. Il verse aux débats un plan de l'appartement. 




Monsieur X...fait valoir que les balcons fermés d'une hauteur de 2, 5 mètres doivent être inclus dans la superficie " loi Carrez ", conformément à la réponse ministérielle qui a été selon lui mal interprétée par les premiers juges. Il relève que la superficie retenue par l'expert judiciaire n'est pas de nature à autoriser l'action en révision du prix de vente. 




Il précise que l'action récursoire qu'il entend exercer à titre subsidiaire contre Monsieur B...n'est pas nouvelle du fait qu'il n'avait pas abandonné cette demande en première instance. Il considère que Monsieur B...était tenu d'une obligation contractuelle de résultat et qu'il a engagé sa responsabilité si la superficie véritable de l'appartement s'avère inférieure à celle qu'il a calculée en 2003 puis en 2005. 




Madame Y..., qui précise n'avoir pas effectué de travaux susceptible de modifier la superficie de l'appartement en cause, invoque sa bonne foi et se fonde sur le rapport d'expertise judiciaire écarté selon elle à tort par les premiers juges. 




Elle partage l'analyse de Monsieur X...et considère que les balcons sont des parties privatives et qu'il y a lieu de prendre en compte, pour l'application de la loi Carrez les surfaces réellement habitables dans leur réalité matérielle au jour de la transaction sans forcément s'attacher à la réalité des lots résultant du règlement de copropriété. 




Elle fait sienne la position de Monsieur X...quant à la responsabilité de Monsieur B.... 




Monsieur Z... et Madame A... soutiennent que les loggias constituent des parties communes à usage privatif qui doivent être exclues du calcul de la superficie de la partie privative de l'appartement au sens de la loi Carrez et que le jugement entrepris mérite confirmation. 




Ils entendent obtenir, à titre subsidiaire, la condamnation de Monsieur C...à les garantir en indiquant que sans l'erreur commise par lui ils n'auraient pas engagé la procédure. 




Monsieur C...considère au contraire que la diminution du prix est une sanction automatique et non un préjudice dont le vendeur puisse être garanti par le responsable d'une erreur de superficie. 




Il soutient en outre qu'il n'avait pas à prendre en compte la superficie des loggias qui ne figurent pas dans le titre de propriété des demandeurs et ne sont pas des parties privatives mais des parties communes à usage privatif. 




Monsieur B...soutient que le calcul de la superficie " loi Carrez " soulevait en l'espèce un sérieux problème d'interprétation eu égard à la difficulté juridique qui démontre que sa faute n'est pas caractérisée, même en cas de confirmation du jugement entrepris. 




Il fait valoir en outre que la restitution doit peser sur les vendeurs et non sur le professionnel à qui serait imputé l'erreur sur la surface indiquée dans la vente, sauf si la partie qui a reçu un prix excessif n'est pas à même de restituer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 




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* * 


SUR QUOI : 




Attendu que, pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, la Cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions des parties déposées et régulièrement communiquées ; 




Attendu que Monsieur Z... et Madame A... ont convaincu les premiers juges du bien-fondé de leur action en diminution du prix de vente en se fondant sur la désignation du bien vendu qui ne mentionne pas les deux loggias en tant que partie privative close et couverte et sur la constatation de ce que ces loggias étaient des balcons qui ont fait l'objet d'une fermeture refusée puis autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires ; 




Attendu cependant que le plan de l'appartement versé aux débats mentionne deux terrasses et un séchoir tandis que l'état descriptif de division annexé à l'acte d'acquisition de Monsieur Z... et de Madame A... et à l'acte de vente du 21 septembre 2005 distingue les parties communes définies comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire, comprenant les ornements des façades, les balcons et loggias, des parties privatives réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire comprenant les balcons, les terrasses ; 




Attendu qu'il est établi que les Locaux appelés loggias ou balcons ne sont accessibles que depuis l'appartement vendu, qu'ils ne peuvent en conséquence être considérés comme des parties communes, le règlement de copropriété n'envisageant pas l'existence de parties communes à usage privatif ; 




Attendu que l'expert judiciaire qui a constaté que ces locaux étaient fermés et avaient une hauteur supérieure à 1, 80 mètre, a pu à bon droit inclure leur superficie dans le calcul de la surface au sens de l'article 46 de la loi du 18 décembre 1996 et de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 pris pour son application ; 




Attendu qu'il sera observé en outre que la mise en place de baies vitrées antérieurement à l'acquisition réalisée par Monsieur X...et Madame Y...a créé, indépendamment de la question de la qualification juridique des locaux, une surface réellement habitable dans sa réalité matérielle au jour de la vente conclue avec Monsieur Z... et Madame A... qui méritait d'être prise en compte dans le calcul de la surface " loi Carrez " ; 




Attendu qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement entrepris et de débouter Monsieur Z... et Madame A... de leur action en diminution du prix de vente et de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre les vendeurs ; 




Attendu que le certificat de superficie établi par Monsieur C...repose sur une analyse juridique inexacte mais que la décision d'agir en diminution du prix de vente a été prise par Monsieur Z... et Madame A... qui n'ont pas subi de préjudice et sont mal fondés à obtenir que Monsieur C...soit condamné à les indemniser des condamnations mises à leur charge ; qu'il y aura lieu de rejeter cette demande ; 




Attendu que l'équité commande de condamner in solidum Monsieur Z... et Madame A... à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2. 500 euros à Madame Y..., de condamner Monsieur C...à verser à Monsieur Z... et Madame A... la somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter le surplus des prétentions des parties présentées de ce chef ; 




Attendu que Monsieur Z... et Madame A... qui succombent supporteront les entiers dépens de l'instance et que l'avoué de Monsieur B...sera autorisé à faire application de l'article 699 du code de procédure civile ; 




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PAR CES MOTIFS, 


LA COUR : 




Infirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 11 août 2009 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, 


Rejette l'action en diminution du prix de vente intentée par Monsieur Z... et Madame A..., 


Les déboute des demandes présentées contre Monsieur X...et Madame Y...ainsi que de leur demande en garantie dirigée contre Monsieur C..., 


Condamne Monsieur C...à verser à Monsieur Z... et Madame A... la somme de DEUX MILLE EUROS (2. 000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 


Condamne in solidum Monsieur Z... et Madame A... à verser à Madame Y...la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2. 500 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 


Déboute les parties du surplus de leurs prétentions, 


Condamne Monsieur Z... et Madame A... aux entiers dépens et autorise l'avoué de Monsieur B...à faire application de l'article 699 du code de procédure civile. 






LE GREFFIER LE PRESIDENT