Cour d'Appel — 10 janvier 2012

PL/ DA 




COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 


chambre civile-première section 


Arrêt du Mardi 10 Janvier 2012 




RG : 11/ 02215 


Décision attaquée : Ordonnance du Tribunal de Grande Instance d'ANNECY en date du 12 Septembre 2011, RG 11/ 179 


Appelante 


SARL LES BOULANGERIES CHEVALLIER 
dont le siège social est sis 10, rue Gustave Eiffel-74600 SEYNOD 


représentée par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avoués à la Cour 
assistée de la SCP LAMY LEXEL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON 




Intimées 


Mme Anne X... épouse Y..., 
demeurant...-75116 PARIS 
Mme Laurence X..., 
demeurant...-74220 LA CLUSAZ 
Mme Mary Z... épouse X... 

demeurant...-01360 BRESSOLLES 


représentées par la SCP FILLARD COCHET-BARBUAT, avoués à la Cour 
assistées de la SCP MAX JOLY ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY




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COMPOSITION DE LA COUR : 


Lors de l'audience publique des débats, tenue le 29 novembre 2011 avec l'assistance de Madame Vidal, Greffier, 


Et lors du délibéré, par :


- Monsieur Billy, Président de chambre,


- Monsieur Leclercq, Conseiller


-Monsieur Morel, Conseiller.


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Les dames X..., à savoir : 


Mme Anne X... épouse Y..., 
Mme May X... épouse Z... 

Mme Laurence X..., 


sont propriétaires en indivision de locaux à usage de commerce situés ... à Annecy, donnés en location le 29 novembre 2001 pour une durée de neuf ans à la SARL Chevallier ; 


Le bail met à la charge du preneur toutes les réparations nécessaires aux immeubles loués, sans aucune exception ni réserve, y compris le ravalement de la façade et réparation de la toiture ; 


Il comporte une clause résolutoire selon laquelle, deux mois après un simple commandement ou sommation de payer ou une mise en demeure d'exécuter contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la dite clause demeurée sans effet pendant ce délai, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bâilleur sans qu'il soit besoin de former une demande en justice ; 


Le 29 avril 2010, les dames X..., ont réclamé paiement au preneur de différentes sommes représentant des charges impayées ; 


Le 25 juin 2010, elles ont fait délivrer congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 92 000 € hors taxes et hors charges au lieu des 29 270 € du bail d'origine ; 


Le 27 juillet 2010, les bailleresses ont fait délivrer un commandement de payer une somme de 59. 320, 92 € visant la clause résolutoire comprise dans le bail ; 


Le 25 août 2010 le preneur a payé différentes sommes à l'huissier qui lui avait délivré cet acte ; 


Par acte d'huissier du 21 décembre 2010, les dames X... ont fait assigner la SARL Chevallier par-devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Annecy, notamment pour faire constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ; 


Les parties se sont rapprochées en vue de conclure une transaction ; 


Après l'échec de cette tentative, les dames X... ont déposé des conclusions de reprise d'instance le 22 février 2011 ; 


Par ordonnance du 12 septembre 2011, le juge des référés a :


- Constaté la résiliation du bail depuis le 28 septembre 2010,


- Enjoint à la SARL Chevallier et à tout occupant de son chef de quitter les lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance et dit que passé ce délai, elle pourra être expulsée par tout moyen de droit avec au besoin le concours de la force publique ;


- Débouté les dames X... de leurs demandes de provision ;


- Fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2011 à la somme de 4 000 € et condamné la SARL Chevallier à payer cette indemnité ;


- Condamné la SARL Chevallier à payer aux dames X... une indemnité de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, 


La SARL Chevallier en a interjeté appel par voie électronique le 3 octobre 2011 et s'est fait simultanément autoriser à assigner les dames X... à jour fixe par ordonnance du 6 octobre 2011 ; 


Vu l'assignation à jour fixe délivrée le 3 novembre 2011 par la SARL Chevallier aux dames X... ; 


Vu les dernières conclusions de la SARL Chevallier du 24 octobre 2011 intitulées « conclusions d'appel no 1 » qui tendent à voir :


- Confirmer les dispositions de l'ordonnance qui ont partiellement débouté les dames X... de leurs demandes en paiement d'une provision, notamment au titre de la réfection de la toiture,


- Réformer l'ordonnance pour le surplus et suspendre les effets de la clause résolutoire,


- Condamner les dames X... à payer une indemnité de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, y compris ceux découlant des articles 10 et 12 du décret du 12 décembre 1996 en cas d'exécution forcée, avec application pour ceux d'appel des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bollonjeon, Arnaud et Bollonjeon, avoués associés ; 


Vu les dernières conclusions des dames X... du 25 novembre 2011 intitulées « conclusions no 1 » qui tendent : 


À titre principal, à la confirmation de l'ordonnance déférée, sauf à voir condamner la SARL Chevallier à leur payer une provision de 21 838, 85 € 


À titre subsidiaire à voir prononcer la résiliation du bail, 


A voir fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à 7000 € hors taxes ; 


En toutes hypothèses, condamner la SARL Chevallier :


- à libérer les parties communes des objets et des équipements qui y sont installés sous peine d'astreinte définitive de 1000 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir,
- à rétablir l'accès au grenier loué à la SARL le Sarto sous peine d'astreinte de 400 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir ; 


Condamner la SARL Chevallier à payer une indemnité de 7000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Fillard et Cochet Barbuat, avoués associés ; 


À noter que les dames X... n'ont pas jugé utile de mettre en cause d'éventuels créanciers inscrits sur le fond de commerce ; 






SUR CE : 


Attendu qu'il y a lieu d'ordonner la jonction des deux appels ; 


1- sur le jeu de la clause résolutoire et ses conséquences : 


Attendu que le juge ne peut rejeter la demande du bailleur tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire sans avoir octroyé de délais de paiement ni constaté qu'il en avait été accordé (entre autres : Cassation- 3ème chambre civile-8 avril 2010- No 09-11. 292- Bull. 2010, III, no 78) ; 


Attendu qu'en l'espèce, le juge des référés n'a été saisi d'aucune demande de délais de paiement, qu'en cause d'appel, la SARL Chevallier se contente de soutenir qu'elle s'est acquittée de sa dette, au moins pour la partie qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse pour conclure au débouté de la demande en paiement formée contre elle ; 


Attendu qu'elle doit en conséquence être débouté de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; 


Attendu que les causes du commandement n'ont pas été payées complètement dans le cours du délai de deux mois, c'est-à-dire à tout le moins, les charges 2006 pour 17 839 € payées seulement le 3 mars 2011, de sorte que le premier juge a justement constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et ordonné en conséquence l'expulsion du preneur ; 


Attendu que le juge des référés ne saurait sans excéder sa compétence fixer l'indemnité d'occupation à un montant qui excède dans des proportions importantes le dernier loyer, de sorte qu'il y a lieu de confirmer les dispositions de l'ordonnance déférée qui ont fixé cette indemnité à 4 000 € par mois hors-taxes ; 




2- sur la demande en paiement formé par les dames X... : 


Attendu qu'aux termes des explications figurant en page 15 de leurs conclusions, les dames X... prétendent que 


« Le coût total des travaux s'établissait à la somme de 32 758, 28 €, soit 21 838, 85 € à la charge de la SARL Chevallier, qu'une rectification est intervenue spontanément dans le cadre de la procédure » ; 


Attendu qu'il apparaît par ailleurs que les dames X... ont calculé ce chiffre « sur la base de la répartition 2/ 3-1/ 3 entre les locataires (…) » sans indiquer selon quels critères ils ont retenu cette clé de répartition, qu'elle n'expliquent pas davantage la rectification spontanée qu'elles invoquent ; 


Attendu qu'il apparaît ainsi que la part du coût des travaux susceptible de revenir à la SARL Chevallier est affectée de graves incertitudes ; 


Attendu au surplus qu'il ressort implicitement de leurs explications que le loyer et les charges de copropriété sont intégralement payés, à l'exception du coût des travaux de la toiture ; 


Attendu que les Premiers Juges ont estimé à bon droit que la demande en paiement de cette somme se heurtait à une contestation sérieuse qui devait faire exclure la compétence du juge des référés, qu'en effet, la clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations et celles de la toiture n'exonère pas le bailleur de la réfection de cette dernière. ; 


Attendu dès lors qu'il y a lieu de débouter les dames X... de leurs demandes en paiement d'une somme de 21 838, 85 € et de les renvoyer à se pourvoir devant le juge du fond ; 




3- sur la demande visant à voir enjoindre à la SARL Chevallier de libérer les parties communes des objets et équipements qu'elle y a entreposés ou installés : 


Attendu que le premier juge a omis de statuer sur cette demande dont il était pourtant saisi par les conclusions de reprise d'instance du 22 février 2011 ; 


Attendu que selon l'énumération figurant dans les motifs des conclusions des dames X..., la demande porterait :


- Sur des appareils de climatisation, de ventilation, de réfrigération
-Sur un tableau électrique déplacé dans le couloir commun, des placards mis en place pour assurer un stockage supplémentaire, des chariots roulants entreposés dans les couloirs, une caméra de surveillance ajoutée dans les parties communes ;
- Sur la circonstance que la porte d'un galetas loué à un autre locataire serait condamnée par la SARL Chevallier ; 


Attendu qu'en pareille matière, le juge des référés n'est compétent que pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; 


Attendu qu'il résulte du constat de Me A...huissier de justice du 1er juillet 2010 que les parties communes sont encombrées par des ventilateurs et des groupes de réfrigération installés par la SARL Chevallier qui gênent l'accès aux boîtes aux lettres ainsi que par un tableau électrique dans un placard à côté de celles-ci ; 


Attendu que selon l'huissier, ces appareils provoquent un bruit et une chaleur importante ; 


Attendu que ces constatations caractérisent le trouble manifestement illicite provoqué par la SARL Chevallier qu'il convient de faire cesser ; 


Attendu que la SARL Chevallier ne conteste pas s'être approprié le galetas loué à la SARL le Sarto ; 


Attendu que le juge des référés ne saurait ordonner l'enlèvement des autres objets visés dans les conclusions des dames X... sans excéder sa compétence dès lors que leur présence ne cause pas de trouble manifestement illicite, comme la caméra de vidéo surveillance, qu'en ce qui concerne les chariots ils étaient susceptibles d'êtres déplacés, de sorte que leur présence dans les parties communes pouvait être occasionnelle ; 




PAR CES MOTIFS : 


Statuant publiquement contradictoirement et en matière de référé ; 


Ordonne la jonction des instances no 11/ 02215 et 11/ 02261 


Confirme les dispositions de l'ordonnance déférée qui ont :


- Constaté la résiliation du bail depuis le 28 septembre 2010,


- Enjoint à la SARL Chevallier et à tout occupant de son chef de quitter les lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance, et dit que passé ce délai elle pourrait être expulsée par tout moyen de droit avec au besoin le concours de la force publique ;


- Débouté les dames X... de leurs demandes de provision ;


- Fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2011 à la somme de 4 000 €, et condamné la SARL Chevallier à payer cette indemnité ;


- Ajoutant à l'ordonnance : 


Déboute la SARL Chevallier de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;


- Statuant par voie de réparation d'omission de statuer : 


Enjoint à la SARL Chevallier de retirer des parties communes de la copropriété les groupes de ventilation et de réfrigération ainsi que le tableau électrique installés à proximité des boîtes aux lettres, dans le délai de trois mois sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai ; 


Enjoint à la SARL Chevallier de rétablir l'accès au galetas loué à la SARL le Sarto dans le délai de 15 jours sous peine d'astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai ; 


Condamne la SARL Chevallier à payer aux dames X... une indemnité complémentaire de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance et d'appel avec application pour ces derniers des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Fillard et Cochet Barbuat, avoués associés ; 




Ainsi prononcé publiquement le 10 janvier 2012 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Claude Billy, Président de Chambre, et Marina Vidal, Greffier. 






Le Greffier, Le Président,