Cour d'Appel — 20 septembre 2011

R. G : 10/ 03984 

COUR D'APPEL DE LYON 

8ème chambre 

ARRET DU 20 Septembre 2011



Décision du 
Tribunal de Grande Instance de LYON 

du 17 mai 2010 

RG : 2009/ 10089 
ch no10 



SAS PART DIEU AUTOMOBILES 

X... 


Y... 


C/ 


Z... 




APPELANTS : 

SAS PART DIEU AUTOMOBILES venant aux droits de la Société ETABLISSEMENTS CLAMAGIRAND 
représentée par ses dirigeants légaux 
36 rue de l'Université 
69007 LYON 

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour 
assistée de Me Philippe GENIN, avocat au barreau de LYON 
substitué par Me GIGNOUX, avocat 

Maître Claude X... ès qualités d'administrateur judiciaire de la société PART DIEU AUTOMOBILES 

...

69281 LYON CEDEX 01 

représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour 
assisté de Me Philippe GENIN, avocat au barreau de LYON 
substitué par Me GIGNOUX, avocat 

Maître Jean-Philippe Y... ès qualités de mandataire judiciaire de la société PART DIEU AUTOMOBILES 

...

69427 LYON CEDEX 03 

représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour 
assisté de Me Philippe GENIN, avocat au barreau de LYON 
substitué par Me GIGNOUX, avocat 

INTIME : 

Monsieur Robert Z... 

né le 11 Mai 1931 à LYON (69007) 

...

69007 LYON 
ayant pour mandataire de gestion la SARL Régie de VENDIN 
26 rue de la République 
69002 LYON 

représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour 
assisté de Me Olivier PIQUET-GAUTHIER, avocat au barreau de LYON 



****** 

Date de clôture de l'instruction : 10 Juin 2011 

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Juin 2011 

Date de mise à disposition : 20 Septembre 2011 
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller 

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier 

A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile. 

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 

**** 

Suivant bail commercial sous seing privé fait à Lyon le 15 novembre 1994, monsieur Charles Z... aux droits duquel se trouve aujourd'hui monsieur Robert Z..., a donné en location un local en forme de garage pour automobiles à la société CLAMAGIRAND devenue la société PART DIEU AUTOMOBILES dans l'immeuble sis 8 rue Béchevelin à LYON 7ème. 

La société preneuse se plaignant d'infiltrations en toiture, une mesure d'expertise a été ordonnée et confiée à monsieur Jacques D... par ordonnance du juge des référés du 28 Janvier 2008. 

Monsieur D... a déposé un rapport le 26 Janvier 2009 prescrivant d'importants travaux en toiture. 

Par autre ordonnance de référé du 15 juin 2009, monsieur Z... a été enjoint de procéder aux travaux de réparation et de remise en état de la toiture sous peine d'une astreinte de 400 euros par jour de retard. 

Par cette même décision, la société PART DIEU AUTOMOBILES a été autorisée à suspendre le paiement des loyers jusqu'à ce que les travaux soient achevés. 

Le bailleur ayant accepté cette décision, il a mandaté l'entreprise AIR pour la reprise de la charpente et la réfection de la couverture tuile, et l'entreprise 2CPI pour la réfection de l'entière verrière. 

Selon le bailleur, les délais impartis à monsieur Z... auraient été largement respectés puisque le démarrage des travaux a été effectif le 21 septembre 2009, alors que l'ordonnance prescrivait un délai de quatre mois expirant le 15 octobre 2009 et que les travaux étaient terminés les 12 et 13 octobre avec une échéance fixée par le juge ne devant pas dépasser le 15 décembre 2009. 

Parallèlement, par assignation du 8 juillet 2009, la société preneuse formait opposition à commandement émanant du bailleur visant la clause résolutoire du fait d'un défaut prétendu et contesté d'exploitation du fonds. Il était soutenu dans le cadre de cette instance que les désordres en toiture persistaient. 

C'est dans le cadre de la mise en état de cette instance qu'a été rendue le 17 mai 2010 l'ordonnance présentement déférée à la cour qui a :
- ordonné une nouvelle expertise et désigné à nouveau monsieur D... pour y procéder avec mission de :
- décrire les travaux réalisés, vérifier leur bonne fin et fixer si possible la date de leur achèvement,
- dire si les travaux réalisés sont conformes aux préconisations de l'expertise précédemment ordonnée,
- vérifier si les infiltrations subsistent malgré les travaux réalisés, dans ce cas en déterminer les causes, indiquer poste par poste les travaux susceptibles de remédier aux désordres ou non conformités constatés... 

Cette même décision a condamné à titre provisionnel la société PART DIEU AUTOMOBILES à payer à monsieur Z... la somme de 18. 533, 33 euros correspondant aux loyers à compter de novembre 2009 jusqu'à l'échéance du 1er trimestre 2010. 

Monsieur D... a procédé au contrôle de bonne fin des travaux pour déplorer dans un premier temps que les travaux prévus dans son premier rapport n'aient pas été complètement réalisés notamment en ce qui concerne la zinguerie, d'autres travaux étant mal réalisés s'agissant des verrières ou pas totalement engagés s'agissant des tuiles. 

Par la suite les travaux en question ont été repris par la société 2CPI s'agissant de la verrière, par l'entreprise BALLADA pour les tuiles et par l'entreprise GRET pour la zinguerie aux lieu et place de l'entreprise AIR BOIS CHARPENTE défaillante. 

Devait suivre une attestation de fin de travaux et factures des 27 et 29 octobre 2010. 

C'est dans ces conditions que l'expert D... a pu dire et constater que les travaux avaient été entièrement terminés le 8 novembre 2010, qu'ils étaient alors conformes aux préconisations de l'expertise précédemment ordonnée, contenues dans le rapport du 26 janvier 2009. 



Forte de ces conclusions expertales, la société preneuse mise en liquidation judiciaire en juin 2010, maître Claude X..., administrateur judiciaire de la dite, maître Jean-Philippe Y..., mandataire judiciaire, entendent voir réformer devant la cour l'ordonnance entreprise qui a fixé la fin des travaux à fin novembre 2009, voir dire que les loyers à compter de novembre 2009 jusqu'au premier trimestre 2010 n'étaient pas exigibles, soit la somme de 18. 533, 33 euros, dire en conséquence que la créance de monsieur Z... d'un montant de 18. 533, 33 euros ne peut être admise au passif de la société PART DIEU AUTOMOBILES, condamner monsieur Z... à payer à la société PART DIEU AUTOMOBILES la somme de 16. 066, 15 euros au titre des loyers du troisième trimestre 2010 indûment réclamés et payés par la société PART DIEU AUTOMOBILES. 

Il est soutenu en substance que la date de fin des travaux n'a été fixée que provisoirement par le juge de la mise en état à la fin novembre 2009, qu'en réalité à cette date les travaux alors réalisés n'étaient pas conformes aux préconisations de l'expert pour avoir été effectués à l'économie et surtout qu'ils n'étaient pas terminés. 

Partant, il est demandé à la cour de constater que les locaux restaient inutilisables et qu'en conséquence la suspension du paiement des loyers devait être maintenue puisque jusqu'à la note finale de l'expert il est avéré que les locaux étaient impropres à leur destination du fait de ces infiltrations. 



A l'opposé, monsieur Z... argue de sa bonne foi en l'état des deux attestations de fin de chantier qui lui étaient remises par les entreprises chargées des travaux de reprise en octobre 2009. 

Le fait que les travaux n'aient pas donné satisfaction, qu'une nouvelle expertise ait été ordonnée et que de nouveaux travaux aient été prescrits, ne devrait pas permettre à la cour de reporter la date de fin des travaux ordonnés judiciairement. 

La cour statuant dans le cadre de la mise en état de première instance, ne devrait pas pouvoir suspendre à nouveau le paiement des loyers au bénéfice de la société PART DIEU AUTOMOBILES, pas plus que revenir sur les paiements faits par le locataire au titre des loyers courants, toute question relevant de l'appréciation du tribunal qui statuera sur le fond. 

A toutes fins il est demandé à la cour de noter que la société PART DIEU AUTOMOBILES n'assure plus aucune activité de station service, de réparation, de mécanique et de carrosserie dans ce local depuis 2005, soit bien avant la survenance des infiltrations, de même les locaux seraient à l'état d'abandon. 

Par voie de conséquence il serait ainsi établi que le locataire n'est pas dans l'impossibilité de jouir des lieux du fait des infiltrations alléguées, l'expert n'ayant au surplus retenu qu'un trouble de jouissance partiel et temporaire limité ne concernant pas le local commercial proprement dit mais des locaux administratifs à l'étage. 

Tout au plus pourrait on faire état d'un trouble de jouissance temporaire, d'environ 25 % de la surface totale du garage, évalué par l'expert à la somme de 14. 595 euros sur la période concernée. 

Il est ainsi conclu à la confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et il est demandé à la cour de condamner la société PART DIEU AUTOMOBILES à payer à monsieur Robert Z... la somme de 5. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 

SUR QUOI LA COUR 

En l'état des éléments dont disposait le juge de la mise en état du tribunal de Lyon le 17 mai 2010, il pouvait légitimement considérer comme acquis que des travaux avaient été faits en toiture puisque les entreprises ayant travaillé sur elle en attestaient de façon circonstanciée, et comme possible le fait qu'ils ne donnent pas entière satisfaction puisque la qualité des réparations effectuées était contestée, là encore de façon circonstanciée. 

Fort de ces deux éléments qui ne sont contradictoires qu'en apparence, ce magistrat a pu à bon droit ordonner une mesure d'instruction complémentaire à l'effet de vérifier ce qu'il en était des désordres subsistants et ordonner dans le même temps la reprise du paiement des loyers à compter de novembre 2009, partant du principe que des travaux importants effectués par des entreprises sérieuses ayant été réalisés, les désordres subsistants ne pouvaient être que résiduels ce qui fait que les locaux loués ne devaient plus être considérés comme impropres à leur destination, seul motif légal de suspension du paiement des loyers dus et seule motivation de la suspension ordonnée en juin 2009 par le juge des référés. 

La décision déférée était donc à la fois pertinente et appropriée. 

Elle s'est révélée par la suite au surplus perspicace car le rapport d'expertise subséquent de monsieur Jacques D... du 21 février 2011, si il a mis en évidence les insuffisances des réparations effectuées et le fait que les travaux ordonnés devaient être considérés comme achevés uniquement en novembre 2010, a également permis de constater que les locaux n'étaient restés impropres à leur destination pendant la période considérée que sur 25 % seulement de la surface du garage, la partie atelier restant parfaitement utilisable. 

Il est constant en droit que dans de telles circonstances le loyer reste du sauf à obtenir une indemnisation pour trouble de jouissance de la part du propriétaire. 

Ce rapport a également permis de mettre en évidence le fait que ce garage serait inexploité depuis 2005. 

Il pourrait ainsi être soutenu devant le juge du fond que peu importe l'impropriété à destination résiduelle de partie de ce local puisque la locataire n'en fait rien et ne peut donc se plaindre de ne pouvoir l'utiliser, son trouble de jouissance étant nul. 

Partant, l'intégralité du loyer resterait du nonobstant l'imperfection des travaux réalisés par monsieur Z.... 

Pour toutes ces raisons, connues ou subodorées, le juge de la mise en état a donc légitimement ordonné la reprise provisionnelle du paiement des loyers sous réserve en tout état de cause de l'appréciation du tribunal en sa collégialité saisi de l'entier litige au fond. 

L'article 700 du code de procédure civile doit recevoir application pour une somme de 2. 000 euros. 

PAR CES MOTIFS 

Confirme l'ordonnance déférée en tous ses effets, 

Y ajoutant, 

Condamne la société PART DIEU AUTOMOBILES à payer à monsieur Robert Z... la somme de 2. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

La condamne aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de la SCP d'avoués BAUFUME-SOURBE, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Le greffierLe président