Cour d'Appel — 17 novembre 2011

COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 7 


ARRET DU 09 Février 2012 
(no 20, 3 pages) 


Numéro d'inscription au répertoire général : S 10/ 00145 


Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 Décembre 2009 par le tribunal de grande instance de Paris RG no 09/ 132 


APPELANTE 
SOCIETE MATIMMOB 4 
59 Place Grand Clément 
69100 VILLEURBANNE 
représentée la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES (avocats au barreau de PARIS) 


INTIMES 
MONSIEUR LE MAIRE DE LA VILLE DE PARIS 
Hôtel de Ville 
75004 PARIS 
représenté par la SELARL LE SOURD DESFORGES (avocats au barreau de PARIS) 




COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT : 
SERVICE DES MISSIONS DOMANIALES (EXPROPRIATION) 
6, rue Paganini 
75972 PARIS CEDEX 20 
représenté par Mme Anne-Marie X... en vertu d'un pouvoir général 




COMPOSITION DE LA COUR : 


L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2011, en audience publique, devant la cour composée de : 


Monsieur Michel ZAVARO, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS, 


Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS 


Madame Valentine BUCK, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de CRETEIL, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique 


Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats 




ARRET :
- réputé contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
-signé par Monsieur Michel ZAVARO, Président et par Madame Noëlle KLEIN, Greffier présent lors du prononcé. 




Par jugement du 14 décembre 2009, le juge de l'expropriation de la Seine a fixé à la somme de 3. 851. 000 € l'indemnité à verser à la société MATIMMOB 4 pour la dépossession de l'immeuble 148/ 150 Bld Vincent Auriol en valeur libre ou à celle de 3. 851. 000 € en valeur occupée. 


La société MATIMMOB 4 a relevé appel le 11 janvier 2010. Elle a adressé son mémoire au greffe le 1er mars 2010. Elle demande que l'indemnité soit fixée à la somme de 6. 704. 000 €. 


La ville de Paris a reçu ce mémoire le 4 mars 2010. Elle a déposé son mémoire en réponse le 5 mai 2010, soit plus d'un mois après la notification du mémoire de l'appelant. Le fait que ce mémoire ait été en outre notifié au conseil de la ville le 21 avril et que ce dernier ait déposé un mémoire d'intimé le 5 mai 2010 est sans incidence sur l'irrecevabilité du mémoire de la ville. 


Le commissaire du gouvernement a reçu le mémoire de l'appelant le 4 mars 2010. Il a déposé son mémoire le 30 juillet 2010. Celui ci est irrecevable pour avoir été déposé plus d'un mois après la notification du mémoire de l'appelant. 


SUR CE 


Sur la description 


L'expropriation porte sur un ancien hôtel de 78 chambres, squatté après l'arrêt de l'exploitation commerciale puis évacué le 25 décembre 2008. L'ensemble est dégradé, mais le gros œ uvre est stable. Le juge de l'expropriation a recueilli l'accord des parties sur les surfaces hors œ uvre brutes (1545 mètres carrés), hors œ uvres nettes (1. 517 mètre carré) utiles (1. 244 mètres carrés). 


Sur l'indemnité 


La société MATIMMOB demande que l'indemnité soit calculée sur la base de 3. 900 € le mètre carré (SDPHO). Le juge de l'expropriation a fixé une valeur de 2. 800 € le mètre carré conforme à l'offre de la ville. Pour justifier sa décision, il a retenu deux termes de comparaison (vente du 9 octobre 2007 : 177 avenue de TOLBIAC à 2454 €) et 19 avenue Stéphen PICHON (1. 170 €) qu'il a corrigé pour tenir compte du fait que les biens ont été vendus occupés et qu'ils étaient en bon état alors que la remise en état de l'immeuble coûtera au moins 1. 200 € le m ². 


Sur l'abattement 


L'exproprié considère que l'abattement pour occupation commerciale est de 40 %. Il estime donc la vente avenue de TOLBIAC à 6. 136 € le m ² ; il conteste la pertinence de la vente avenue Stéphen PICHON et reprend les termes de comparaison suivants :
-61 rue de la Voute vente du 15 septembre 2008 Hôtel occupé : 2. 750 € le m ² porté à 7. 206 € le m ² utile en valeur libre
-91 rue de Cligancourt Vente du 31 juillet 2008 : Hôtel libre 4. 078 €
-144 bld Vincent Auriol vente du 12 septembre 2008 commerce 4. 683 € le m ² libre
-22 bis rue de Terre Neuve immeuble libre 4. 079 € le m ²
-164 avenue de Clichy vente du 18 février 2009 immeuble habitation mixte 3. 902 € le m ² occupé. 


Les immeubles à usage d'hôtel présentent des caractéristiques techniques qui rendent leur transformation difficile. Il est donc souhaitable de comparer des immeubles ayant la même destination pour avoir une idée précise de leur valeur. Par ailleurs, hormis les cas où ils sont achetés pour être exploités, ces biens constituent des placements financiers qui ne produisent que pour autant qu'ils soient convenablement loués. Il n'est donc pas du tout sûr qu'ils aient moins de valeur quand ils sont occupés. Enfin, ces immeubles supposent quelques aménagements intérieurs pour être utilisés. On peut toujours essayer de chiffrer ces aménagements, mais une part d'incertitude sur le coût et la durée des travaux subsistera toujours. Il en résulte que les démonstrations mathématiques de l'exproprié n'ont pas beaucoup de sens. 


Au cas d'espèce, le premier juge a retenu une valeur de 2. 800 € le m ² pour un immeuble qui avait été squatté et dont l'état intérieur justifie de gros travaux. Par ailleurs la mise aux normes pour permettre l'habitation suppose également des frais que l'exproprié lui même évalue à 1. 200 € le m ² utile, ce qui paraît extrêmement faible. En retenant tout de même cette somme, on arrive à 4. 000 € le m ², ce qui se situe dans les limites résultant des termes de comparaison relatifs à des ventes d'hôtel. 


Il convient donc de considérer que le juge de l'expropriation n'a pas commis d'erreur d'évaluation et de confirmer son jugement. 


PAR CES MOTIFS 


Confirme le jugement déféré, 


Condamne l'appelant aux dépens. 




LE GREFFIER LE PRÉSIDENT