Cour d'Appel — 28 février 2012

R. G : 10/ 09032 

COUR D'APPEL DE LYON 

1ère chambre civile B 

ARRET DU 28 Février 2012 



Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 07 décembre 2010 

ch no10 
RG : 09. 4559 

SARL GESTETUD 

C/ 


X... 




APPELANTE : 

SARL GESTETUD 
7 rue Jean Gay 
69007 Lyon 

représentée par la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON 



INTIMEE : 

Mme Mireille X... 

née le 16 janvier 1949 à ROMANS-SUR-ISERE (Drôme) 

...

26000 VALENCE 

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, assistée de la SELARL ACCESS AVOCATS, avocats au barreau de LYON 



****** 



Date de clôture de l'instruction : 13 Janvier 2012 

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Janvier 2012 

Date de mise à disposition : 28 Février 2012 

Audience tenue par Jean-Jacques BAIZETet Claude MORIN, magistrats rapporteurs, sans opposition des parties dûment avisées, qui en ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier. 

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Jean-Jacques BAIZET, président
-Claude MORIN, conseiller
-Agnès CHAUVE, conseiller 

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 

Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 

***** 



EXPOSE DE L'AFFAIRE 

Le 21 octobre 1998, Madame Mireille X... a acquis en l'état futur d'achèvement un studio au sein de la résidence Victor Hugo, située ...à Lyon. 

Aux termes de cet acte de vente, il était précisé que la destination de l'immeuble dans lequel se trouvait le studio était la location de locaux meublés avec fourniture de services, et que l'acquéreur s'engageait à louer les locaux à la société Gestetud pour une durée de neuf ans. 

Un contrat de bail dit " bail commercial " a été régularisé entre les parties le 21 octobre 1998 pour se terminer le 30 septembre 2007. 

Par courrier du 16 février 2007, la société Gestetud a sollicité la renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2007, mais Madame X... a refusé de renouveler le bail et a donné congé à sa locataire pour le 30 septembre 2007. 

La société Gestetud a alors réclamé à Madame X... le paiement d'une indemnité d'éviction. 

La société Gestetud a saisi le juge des référés d'une demande d'expertise afin d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction ; 

Par exploit du 02 mars 2009, la société Gestetud a fait assigner Madame X... en fixation et paiement d'une indemnité d'éviction. 

Par jugement en date du 07 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Lyon a considéré que le bail conclu entre la société Gestetud et Madame X... n'était pas soumis au statut des baux commerciaux et a débouté la société de l'ensemble de ses demandes. 

Par déclaration remise au greffe le 20 décembre 2010, la société Gestetud a interjeté appel. Elle conclut à la réformation du jugement et soutient qu'elle a conclu avec Madame X... un bail commercial conformément aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce, qu'elle exploitait une activité de sous-location et qu'elle fournissait des services et prestations para-hôtelières à destination des résidents tels que le nettoyage des locaux privatifs et communs, la distribution de petits déjeuners, la fourniture de linge de maison et l'accueil gardiennage. Elle fait valoir en outre que l'exploitation de cette activité commerciale est conforme à la destination des biens loués puisque l'acte de vente précisait que la destination finale de l'immeuble serait la location de locaux meublés et la fourniture de services. 

A titre subsidiaire, l'appelante soutient que Madame X... a adopté le statut de bail commercial en toute connaissance de cause, notamment pour pourvoir bénéficier du remboursement de la TVA, et que le contrat signé était clairement nommé " bail commercial ". 

En conséquence, elle s'estime bien fondée à demander le paiement d'une indemnité d'éviction évaluée à 18. 000 euros. 

Madame X..., intimée, sollicite la confirmation du jugement. 

Elle soutient que pour se prévaloir du statut des baux commerciaux, il faut qu'un fonds appartenant à un commerçant, à un industriel ou à un chef d'entreprise soit exploité dans les lieux. Or, elle fait valoir qu'en l'espèce la société appelante ne justifie pas de la réalisation effective de prestations de service au profit des sous-locataires de son studio. Elle affirme qu'une distinction est opérée dans les services inclus et les services à la carte, que, s'agissant des services inclus (accueil, digicode, local à vélos, laverie...), il s'agit davantage d'équipements collectifs que de prestations de services et que, s'agissant des services à la carte, elle fait valoir que ce type de services (petits déjeuners, ménage, location télévision, kit literie...) sont ceux de la résidence et non des services effectivement fournis à son sous-locataire. 

Ensuite, elle soutient que lors de la signature du bail, elle n'avait pas l'intention de conclure un bail commercial, qu'elle avait seulement été informée de la durée du bail de neuf ans, et que le bail litigieux ne mentionnait aucun droit au renouvellement ou au paiement d'une indemnité d'éviction. 

A titre subsidiaire, elle estime que l'indemnité de remploi qui n'est pas justifiée doit être déduite du montant de l'indemnité d'éviction. 

MOTIFS 

Attendu qu'en application de l'article L 145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ; que dans le cas de baux portant sur des appartements donnés à bail à une entreprise qui les exploite dans le cadre d'une résidence avec services, il importe de rechercher si le preneur fournit dans les lieux loués de véritables prestations de service ; 

Attendu en l'espèce que le bail conclu le 16 septembre 1998, dénommé " bail commercial assujetti à la TVA " donne les biens à bail commercial conformément au décret numéro 53. 960 du 30 septembre 1953, pour l'exercice par le preneur dans les locaux d'une activité d'exploitation de résidence avec services, consistant en la sous-location meublée du logement, et, prévoit que le preneur s'oblige expressément, dans le cadre de cette destination, à assurer, vis à vis des futurs résidents, les services et prestations para-hôtelières suivantes :

- nettoyage des locaux privatifs et communs,

- la distribution de petits déjeuners,

- la fourniture de linge de maison,

- l'accueil gardiennage ; 



Attendu que certains services dont se prévaut la société Gestetud ne constituent pas de véritables prestations de services (laverie, borne wi-fi, équipements sportifs, distributeur de boissons...), mais représentent la mise à disposition d'équipements, sans intervention d'un employé ; 



Attendu par contre que l'appelante justifie par ses pièces 7 à 18 qu'elle assure, par l'intervention d'un intendant salarié dont elle communique les bulletins de paie, des prestations de nettoyage des locaux privatifs occupés par les résidents, le service de distribution des petits-déjeuners, un service de fourniture de linge de maison, l'intendante intervenant pour la collecte des draps et la gestion de leur location, ainsi que le service de l'accueil et du gardiennage ; qu'elle propose en outre d'autres services para-hôteliers, comme la location de télévisions, de fours à micro-ondes, de kits vaisselle ; que ces prestations de service ont été mises en place depuis la date d'effet du bail, et sont conformes à la destination conventionnelle des lieux loués ; qu'elles profitent à l'ensemble des logements, en particulier à celui de Madame X... ; qu'en conséquence, il est suffisamment établi que conformément au bail commercial signé entre les parties, le preneur fournit dans les lieux loués de véritables prestations de service et qu'il peut se prévaloir de l'application du statut des baux commerciaux ; 

Attendu que Madame X..., qui a refusé le renouvellement du bail, est tenue au paiement d'une indemnité d'éviction, dont le montant a été fixé par l'expert judiciaire à 18. 000 euros, décomposés comme suit :

- disparition partielle du fonds......................................................... 14. 800 euros

-trouble commercial....................................................................... 1. 100 euros

-indemnité de remploi..................................................................... 1. 900 euros 

17. 800 euros 

arrondis à 18. 000 euros 



Que la société Gestetud ne justifie pas avoir supporté des frais et des droits de mutation ; qu'en l'absence de justification, l'indemnité de remploi n'est pas due ; que l'indemnité d'éviction doit en conséquence être fixée à la somme de 15. 900 euros ; 

Attendu qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR, 

Réforme le jugement entrepris, 

Statuant à nouveau, 

Condamne Madame X... à payer à la société Gestetud une indemnité d'éviction de QUINZE MILLE NEUF CENTS EUROS (15. 900 EUROS), 

Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne Madame X... aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile. 

Le Greffier Le Président