Cour d'Appel — 22 février 2012

Ch. civile B 

ARRET No 

du 22 FEVRIER 2012 

R. G : 11/ 00073 C-MPA 

Décision déférée à la Cour : 
jugement du 25 janvier 2011 
Tribunal d'Instance de BASTIA 
R. G : 11-08-205 


X...


C/ 

SARL CABINET MARTELLI 

COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

VINGT DEUX FEVRIER DEUX MILLE DOUZE 

APPELANT : 

Monsieur Jean Marc X...

né le 27 Octobre 1960 à ANNECY (74000) 

...

20200 BASTIA 

Ayant pour avocat Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA et Me Alessandra FAIS, avocat au barreau de BASTIA 



INTIMEE : 

SARL CABINET MARTELLI 
Prise en la personne de son représentant légal 
41, Boulevard Paoli 
20200 BASTIA 

ayant pour avocat Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA et Me Ange-Laurent BINDI, avocat au barreau de BASTIA 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 janvier 2012, devant Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre 
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller 
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Madame Marie-Jeanne ORSINI. 



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 février 2012. 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



* 

* *FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES 



Monsieur Jean Marc X...est propriétaire de divers biens immobiliers dont il a confié la gestion locative à la SARL CABINET MARTELLI. 



Se plaignant de cette gestion, il a fait assigner la SARL CABINET MARTELLI, par acte d'huissier en date du 29 mai 2008, aux fins d'obtenir la résiliation du mandat de gestion en application des articles 1991 et 1992 du Code civil et le paiement de sommes au titre de son préjudice. 



Vu le jugement en date du 25 janvier 2010 par lequel le tribunal d'instance de BASTIA a condamné la SARL CABINET MARTELLI à payer à Monsieur Jean Marc X...la somme de 247, 56 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2008 date de la mise en demeure, rejeté les demandes pour le surplus et condamné la SARL CABINET MARTELLI à payer à Monsieur Jean Marc X...la somme de 200 euros en application article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



Vu la déclaration d'appel formalisée par Monsieur Jean Marc X...le 31 janvier 2011. 



Vu les dernières conclusions de la SARL CABINET MARTELLI du 10 juin 2011. 



Elle conclut au rejet de toutes les demandes estimant qu'elle n'est redevable que d'une obligation de moyens limitée, en l'espèce, par l'immixtion permanente de Monsieur Jean Marc X...dans la gestion. 

Elle réclame le paiement des sommes de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de Monsieur Jean Marc X...le 2 septembre 2011. 

Il sollicite l'infirmation de la décision entreprise et le prononcé de la résolution du contrat de mandat aux torts exclusifs de la SARL CABINET MARTELLI. 

Il sollicite le paiement de la somme totale de 9 193, 33 euros à titre de dommages-intérêts soit 5 000 euros pour préjudice moral, 3 204, 12 euros au titre des gains manqués, 430 euros, 247, 56 euros et 311, 61 euros au titre de la perte subie outre le paiement de la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il indique que le tribunal ayant retenu la faute de l'intimée, sa demande de résolution du contrat de gestion immobilière a été rejetée à tort. 

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts, il prétend que le tribunal a mal apprécié l'exacte étendue de son préjudice. 



Vu l'ordonnance de clôture en date du 9 novembre 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 13 janvier 2012. 



* 

* * 

MOTIFS : 



Attendu qu'en application des articles 1991 et suivants du Code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; qu'il répond non seulement du dol mais encore des fautes commises dans sa gestion ; que néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ; 



Attendu au cas d'espèce que s'agissant d'un mandat donné à un agent immobilier, il convient d'indiquer à l'instar du premier juge, que celui-ci est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ; 

Attendu que si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait s'étendre à l'hypothèse d'une mauvaise exécution de ce dernier ; qu'il appartient donc en cas d'allégation d'une mauvaise exécution, au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire ; 



Attendu sur ce point qu'au soutien de ses prétentions, Monsieur Jean Marc X...produit l'ensemble des courriers adressés à la SARL CABINET MARTELLI ; qu'il convient en premier lieu de noter que ces courriers sont afférents à l'ensemble du patrimoine immobilier de Monsieur Jean Marc X...et ne concernent pas exclusivement les biens à l'origine de la présente instance ; 



Attendu en second lieu et surtout que dans la mesure où l'on ne peut se faire de preuve à soi-même, de seules lettres de réclamation ne peuvent suffire, à défaut d'être objectivées par d'autres éléments, à établir le bien-fondé de celle-ci ; 



Attendu sur les loyers et charges impayés qu'il n'appartient pas à l'agent immobilier d'en garantir le paiement ; que les pièces versées aux débats ne permettent pas de constater la carence de ce dernier soit dans le recouvrement de ces derniers soit dans une défaillance de sa part au moment de la conclusion du bail notamment en considération de la solvabilité du locataire ; 



Attendu que Monsieur Jean Marc X...sera donc débouté en sa demande en paiement de ce chef au titre de la perte d'une chance ; que de même, et pour les mêmes motifs sa demande en répétition au titre de la gestion locative doit être écartée ; 



Attendu sur la demande de restitution de la caution qu'il convient de noter que dans le contrat de location produit il est indiqué que celle-ci a été versée au bailleur ; que cette demande en paiement n'est donc pas fondée et doit donc être rejetée ; 



Attendu sur la facturation d'eau qu'il n'est pas discuté que le compteur d'eau était au nom du propriétaire ; qu'il appartenait aux locataires de faire modifier l'abonnement ; qu'en effet, aucun élément contractuel ne permet d'affirmer que la modification du contrat d'abonnement incombait au mandataire ; 



Attendu à cet égard qu'il convient de noter qu'aucun mandat de gestion écrit n'ait produit ; que dans ces conditions, au-delà du principe de la validité de ce mandat, il ne peut être que constaté que la cour n'est pas en mesure de vérifier l'étendue exacte de celui-ci et les obligations pesant sur le mandataire ; 

Attendu dans ces conditions, qu'à défaut de rapporter la preuve d'un manquement de la SARL CABINET MARTELLI dans l'exécution du mandat qui lui était confié, toutes les demandes indemnitaires de Monsieur Jean Marc X...seront écartées ; 



Attendu sur la demande de résolution, qu'en l'absence de torts constatés, elle ne peut être que rejetée ; qu'au demeurant, il convient de noter qu'elle n'est pas fondée sur une condition résolutoire alors que les manières dont le mandat peut prendre fin sont spécifiquement prévues à l'article 2003 du Code civil ; 



Attendu qu'à défaut de justifier d'un préjudice direct et distinct du fait de la présente instance, la SARL CABINET MARTELLI doit être déboutée en sa demande en paiement de dommages-intérêts ; 



Attendu que Monsieur Jean Marc X..., qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et être débouté en sa demande en paiement fondé sur l'article 700 du même code ; qu'en revanche, aucune raison d'équité ne commande l'application de cet article au profit de la SARL CABINET MARTELLI. 

* 

* * 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Confirme le jugement du tribunal d'instance de BASTIA en date du 25 janvier 2010 en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes de Monsieur Jean Marc X..., 

L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau, 

Rejette la demande en paiement de la somme de DEUX CENT QUARANTE SEPT EUROS et CINQUANTE SIX CENTIMES (247, 56 €) présentée par Monsieur Jean Marc X..., 

Condamne Monsieur Jean Marc X...aux entiers dépens d'appel et de première instance, 

Rejette toutes les autres demandes des parties. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT