Cour d'Appel — 29 février 2012

Ch. civile B 

ARRET No 

du 29 FEVRIER 2012 

R. G : 11/ 00059 R-PL 

Décision déférée à la Cour : 
jugement du 16 décembre 2010 
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO 
R. G : 09/ 224 




X... 


C/ 

SARL EMPIRE CINEMA 

Z... 


COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

VINGT NEUF FEVRIER DEUX MILLE DOUZE 

APPELANT : 

Monsieur Jean-Baptiste X... 

né le 21 Mai 1955 à FIGARI (20114)

... 

20114 FIGARI 

assisté de la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, et de Me Jean-Louis GRIMALDI, avocat au barreau de GRASSE 



INTIMES : 

SARL EMPIRE CINEMA 
prise en la personne de son représentant légal 
Route de Bonifacio 
Zone Sud 
20137 PORTO VECCHIO 

assistée de Me Florence ALFONSI, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Jean jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA 



Maître Philippe Z...


... 


...

20180 AJACCIO CEDEX 

défaillant 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 janvier 2012, devant la Cour composée de : 

Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre 
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller 
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Madame Marie-Jeanne ORSINI. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 29 février 2012 



MINISTERE PUBLIC : 

Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée le 14 novembre 2011 et qui a fait connaître son avis, dont les parties ont pu prendre connaissance. 



ARRET : 

Rendu par défaut, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



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ORIGINE DU LITIGE : 



Monsieur Marc-Aurèle X... a consenti à la SARL EMPIRE CINEMA un bail commercial portant su un bâtiment sis sur le territoire de la commune de Porto-Vecchio, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 762, 25 euros. 



En vertu d'un jugement du tribunal de grande instance d'Ajaccio en date du 18 octobre 2004 et d'un arrêt irrévocable de la cour d'appel de céans en date du 11 janvier 2006, ce bail a été résilié à effet du 18 octobre 2000, l'expulsion du preneur a été ordonnée, le preneur a été condamné au paiement depuis le 18 octobre 2000 d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1. 088, 32 euros outre 75 % de la taxe foncière, le bailleur a été pour sa part condamné au paiement d'une indemnité d'éviction de 216. 000 euros. 

L'indemnité d'éviction a été versée entre les mains de Maître Philippe Z..., notaire, désigné séquestre par ordonnance présidentielle du 13 juin 2008 rendue sur requête du bailleur. 



Invoquant un retard dans la restitution des locaux en outre laissés en mauvais état, Monsieur Jean-Baptiste X..., venant aux droits de Monsieur Marc-Aurèle X..., a fait assigner le preneur et le séquestre en remboursement de la somme versée à titre d'indemnité d'éviction, en paiement d'une pénalité de retard, du coût des travaux de remise en état et d'une indemnité d'occupation, enfin en indemnisation de son préjudice de jouissance. 



Le preneur s'est opposé à l'ensemble des prétentions du bailleur et a formé une demande reconventionnelle tendant au versement de la somme détenue par le séquestre au titre de l'indemnité d'éviction dont le montant n'aurait pas été intégralement réglé selon lui. 



Par jugement réputé contradictoire du 16 décembre 2010, Maître Z... n'ayant pas comparu, le tribunal de grande instance d'Ajaccio a :

- condamné la SARL EMPIRE CINEMA à payer à Monsieur Jean-Baptiste X... le trop perçu de 333, 63 euros versé au titre de l'indemnité d'éviction, la somme de 15. 671, 78 euros à titre de pénalité de retard en application des dispositions de l'article L 145- 30A11 du code de commerce, les sommes suivantes au titre de la remise en état des locaux : 

110 euros pour la dépose d'une bouche d'aération de la climatisation et de son conduit et rebouchage du trou restant dans la façade, 

2. 019, 08 euros pour la démolition du mur et de la salle de projection, 

le coût de remplacement-fourniture et pose-des 27 tôles de toiture endommagées selon devis établi par la partie la plus diligente et accepté par les deux parties,

- rappelé que ces sommes viendront s'imputer sur le dépôt de garantie de 7. 622, 45 euros prévu au contrat de bail,

- ordonné à Maître Z..., séquestre judiciaire, de rembourser la somme de 147 000 euros qu'il détient en cette qualité à la SARL EMPIRE CINEMA, après déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

- laissé les frais de séquestre à la charge de Monsieur Jean-Baptiste X...,

- condamné la SARL EMPIRE CINEMA à payer à Monsieur Jean-Baptiste X... la somme de 2. 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. 



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ETAT DE LA PROCÉDURE DEVANT LA COUR : 



Par déclaration remise au greffe le 25 janvier 2011, Monsieur Jean-Baptiste X... a relevé appel de cette décision. 



Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 17 juin 2011 et régulièrement notifiées, il demande à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :

- constater que les locaux n'ont pas été rendus vides et disponibles pour une libre jouissance, interdisant par là même une réelle remise des clefs,

- en conséquence, dire et juger que l'article L 145-30 du code de commerce trouve à s'appliquer et que conformément à ses dispositions, la pénalité de retard due par l'intimé à l'appelant s'élève à 261. 196, 28 euros,

- dès lors, ordonner à Maître Z... de rembourser à l'appelant la somme de 147. 000 euros qu'il détient en ses comptes à titre de séquestre judiciaire,

- et condamner l'intimée à rembourser à l'appelant, au titre du solde de la pénalité de retard, la somme de 114. 196, 28 euros et un trop perçu de 333, 63 euros, soit la somme totale de 114. 529, 92 euros,

- condamner l'intimée à indemniser l'appelant pour les travaux de remise en état que ce dernier a dû effectuer et à lui verser la somme de 53. 404 euros,

- le condamner en outre au paiement de la somme de 3. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Dans ses ultimes conclusions déposées le 16 septembre 2011, l'intimée demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en 

ce qu'il condamne la SARL EMPIRE CINEMA au paiement des réparations des tôles abîmées et de la somme de 2. 019, 08 euros en ce qui concerne les travaux de démolition de la mezzanine,

- ordonner à Me Z... de verser à la SARL EMPIRE CINEMA les sommes qu'il détient au titre du séquestre,

- subsidiairement, dire que le coût de réparation de ces tôles sera limité à la somme de 2. 653, 49 euros correspondant au devis communiqué par la SARL EMPIRE CINEMA à l'appelant,

- dans tous les cas, condamner ce dernier au paiement de la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Maître Z... n'a pas constitué avoué. Monsieur Jean-Baptiste X... l'a régulièrement assigné en lui signifiant la déclaration d'appel et les conclusions déposées dans cette instance, par acte du 26 avril 2011 qui n'a pas été remis à sa personne. 



Il sera en conséquence statué par défaut. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2011 ; l'affaire a été plaidée le 12 janvier 2012 et mise en délibéré au 29 février 2012, les parties préalablement avisées. 



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SUR QUOI, LA COUR : 



La cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties. 



Sur le paiement de l'indemnité d'éviction, c'est par des motifs précis et pertinents, d'ailleurs non contestés par les parties dans leurs conclusions déposées en appel, que le premier juge a constaté que cette indemnité avait été intégralement réglée par le bailleur le 31 juillet 2008 tant en principal (216. 000 euros) qu'en intérêts (45. 196, 28 euros) par les versements des sommes de 108. 000 euros le 17 mai 2008 et 147. 000 euros séquestrée ainsi que par la compensation au titre de l'indemnité d'occupation due au 31 juillet 2008 soit 6. 529, 92 euros. 

C'est à bon droit que, constatant que le montant des sommes dues s'élevait à 261. 196, 28 euros alors que celui des sommes versées représentait 261. 529, 92 euros, le tribunal a accueilli la demande de remboursement formée par l'appelant pour le trop perçu de 333, 63 euros. 



La disposition du jugement déféré condamnant la SARL EMPIRE CINEMA à payer à Monsieur Jean-Baptiste X... ladite somme, disposition à laquelle l'intimée a au demeurant acquiescé dans ses écritures d'appel, doit dès lors être confirmée. 



Sur la détermination du montant de la pénalité prévue par l'article L 145-30 du code de commerce, la cour constate en premier lieu que le tribunal a exactement appliqué les dispositions de l'article L 145-29 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur, en retenant, dans une motivation au demeurant non critiquée, que le point de départ de cette sanction devait être fixé au 20 septembre 2008. 



La cour considère en deuxième lieu que c'est par une application également exacte des dispositions de l'article L 145-30 que le premier juge a estimé que la pénalité ne pouvait courir au-delà de la date de remise des clefs. En soutenant, dans ses moyens d'appel, que la pénalité doit s'appliquer jusqu'à la restitution non seulement des clefs mais encore de locaux remis en état, le bailleur ajoute au texte précité des conditions qu'il ne contient pas et qui lui permettraient si elles étaient retenues de différer à sa guise le terme de la sanction dont la détermination dépendrait de sa propre appréciation de l'état des locaux. 



Or, la pénalité considérée vise à empêcher le preneur d'utiliser les locaux après la fin du bail et, ainsi, à permettre au bailleur de récupérer son bien. C'est pourquoi elle ne sanctionne que l'événement objectif constitué par la non-remise des clefs. Comme l'a relevé avec pertinence le premier juge, le contentieux lié à l'état des lieux se résout par la retenue du dépôt de garantie et l'allocation éventuelle de dommages et intérêts. Il ne saurait dès lors influencer la question de l'application de la pénalité prévue par l'article L 145-30. 



La cour estime enfin que la date de la remise des clefs a été exactement fixée par le premier juge au 26 septembre 2009, considérant que le refus du bailleur de les accepter à cette date à laquelle elles ont été confiées à un huissier de justice alors que le local était vide, se fondait sur le motif illégitime de l'état d'inachèvement des travaux de remise en état, question qui, comme déjà indiqué, justifiait seulement la rétention du dépôt de garantie. 



En définitive, le tribunal a exactement apprécié les textes et les faits de la cause en limitant l'application de la pénalité à la période comprise entre le 20 septembre 2008 et le 26 septembre 2008 et en fixant son montant à la somme de 15. 671, 78 euros. 

Par suite, la décision, à laquelle le preneur acquiesce en appel, condamnant la SARL EMPIRE CINEMA à payer à Monsieur Jean-Baptiste X... la somme de 15. 671, 78 euros de ce chef doit être confirmée, l'appelant n'étant fondé ni à solliciter la fixation d'une pénalité plus ample, ni à réclamer la restitution de l'indemnité d'éviction versée ente les mains du séquestre ni à demander la condamnation de l'intimée au paiement d'un solde auquel il prétend indûment. 



La date de remise des clefs précitée correspondant avec la restitution au bailleur d'un local vide et avec le départ effectif du locataire, l'appelant n'est pas mieux fondé à réclamer au-delà de cette date le paiement d'une indemnité d'occupation et d'une quote-part des taxes foncières. Le preneur qui, comme on vient de le voir, a tardé à remettre les clés, ne saurait pour sa part prétendre au paiement de dommages et intérêts. 



Le jugement déféré doit dès lors être confirmé en ce qu'il a rejeté l'ensemble de ces demandes. 



Sur la remise en état, la cour constate que le premier juge, après avoir justement relevé que le local loué n'avait fait l'objet d'aucun état des lieux lors de l'entrée du locataire dès lors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et devant les restituer dans le même état, s'est livré, au vu des éléments d'appréciation produits, à une analyse particulièrement circonstanciée des travaux qui pouvaient être légitimement exigés par le bailleur, de ceux qui ont été effectivement réalisés par le locataire, pour retenir à bon droit que ce dernier n'était finalement redevable que des seuls travaux spécifiés au dispositif du jugement. 



En l'absence d'éléments nouveaux, de moyens nouveaux et de preuves nouvelles, la cour entrera en voie de confirmation de ce chef par adoption de motifs. L'appelant n'est donc pas fondé dans sa demande d'indemnisation pour la réalisation de travaux plus amples et l'intimée ne saurait contester devoir les travaux de démolition de la salle de projection et le coût de la réparation de la toiture justement mis à sa charge. 



Les estimations retenues par le tribunal pour fixer le coût des travaux à la charge de l'intimée procèdent d'une évaluation sérieuse et non critiquée. Elles seront en conséquence confirmées. Il convient d'y ajouter la somme de 2. 655, 49 HT représentant le coût de la réfection de la toiture tel qu'il résulte du devis sérieux et non contesté produit par l'intimée. 



Enfin, c'est à juste titre que les frais de séquestre ont été mis à la charge du bailleur qui avait sollicité la mesure et qu'en revanche le 



preneur a été condamné au paiement des dépens et d'une indemnité pour frais irrépétibles. 



Monsieur Jean-Baptiste X..., qui succombe dans son appel, supportera les dépens liés à cette instance et il est équitable de le condamner au paiement de la somme de 2. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



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PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

Fixe à DEUX MILLE SIX CENT CINQUANTE CINQ EUROS ET QUARANTE NEUF CENTIMES HORS TAXES (2. 655, 49 euros hors taxes) la somme que la SARL EMPIRE CINEMA devra payer à Monsieur Jean-Baptiste X... au titre de la réfection de la toiture, 

Condamne Monsieur Jean-Baptiste X... à payer à la SARL EMPIRE CINEMA la somme de DEUX MILLE EUROS (2. 000 euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Le condamne aux dépens de l'appel. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT