Cour d'Appel — 15 février 2012

Ch. civile B 

ARRET No 

du 15 FEVRIER 2012 

R. G : 10/ 00007 R-PL 

Décision déférée à la Cour : 
jugement du 07 décembre 2009 
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO 
R. G : 06/ 216 



Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE CAPRAGHJA III A CASAGLIONE 

C/ 


X...


D...


Y...


X...




COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

QUINZE FEVRIER DEUX MILLE DOUZE 



APPELANT : 

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE CAPRAGHJA III A CASAGLIONE 
Pris en la personne de son syndic en exercice 
SARL AJACCIO IMMOBILIER 
Imm Les Tamaris 10 Av Impératrice Eugénie 
20000 AJACCIO 

assisté de la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, et de Me Philippe ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence, 



INTIMES : 

Mademoiselle Céline Marie Françoise X...

née le 01 Février 1968 à AJACCIO (20000) 

...

33100 UDINE-ITALIE 

assistée de la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence, et de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA 



Madame Dominique Jeannie D... épouse X...

née le 28 Février 1952 à MARSEILLE (13000) 

...


...

20000 AJACCIO 

assistée de la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence, et de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA 

Monsieur Alessandro Gino Y...

né le 04 Décembre 1966 à UDINE (ITALIE) 

...

33100 UDINE-ITALIE 

assisté de la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence, Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA 



Monsieur Max X...


...

20000 AJACCIO 

assisté de la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence, Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 janvier 2012, devant la Cour composée de : 

Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre 
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller 
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Madame Marie-Jeanne ORSINI. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 février 2012 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



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* * 
ORIGINE DU LITIGE : 



Le syndicat de copropriétaires de l'immeuble CAPRAGHJA III (le syndicat) sis sur la parcelle cadastrée section c 699 lieu-dit " Grandinaja " à CASAGLIONE, prétend détenir un droit de passage sur la totalité de la parcelle limitrophe cadastrée 987 appartenant en indivision à Monsieur Max X..., Madame Dominique D... épouse X..., Madame Cécile X..., Monsieur Allessandro F...(les consorts X...). 



Statuant au contradictoire des parties, le tribunal de grande instance d'Ajaccio, par jugement du 7 décembre 2009, a débouté le syndicat de ses demandes tendant à faire constater d'une part l'état d'enclave de la parcelle de la résidence, d'autre part que l'assiette et le mode de la servitude de passage sont déterminés par trente ans d'usage continu de la parcelle 987 et l'a condamné à payer aux consorts X...la somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration remise au greffe le 6 janvier 2010, le syndicat a relevé appel de cette décision. 



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 18 octobre 2011, l'appelant demande à la cour de :

- débouter les intimés de leur fin de non-recevoir et de toutes leurs demandes,

- infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, constater l'état d'enclave sur le fondement de l'article 682 du code civil,

- principalement, constater que cet état résulte de la division d'un fond en application de l'article 684 du code civil et que l'assiette et le mode de la servitude de passage sont déterminés par trente ans d'usage continu de la parcelle 987 en application de l'article 685 du code civil,

- subsidiairement, constater qu'existe une servitude de passage par destination du père de famille en application des dispositions de l'article 693 du code civil,

- en tout état de cause, dire et juger que la parcelle cadastrée section C4 no 699 bénéficie d'une servitude de passage sur l'intégralité de l'assiette de la parcelle cadastrée section C4 no 987,

- condamner les intimés au paiement de la somme de 3. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 26 août 2011, les intimés demandent à la cour de :

- dire irrecevable l'action engagée par le syndicat en raison de l'absence des propriétaires des fonds voisins, confronts, et notamment du syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis sur la parcelle 603 issue du même héritage et inclus dans le même projet immobilier,

- à défaut, confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de l'appelant,

- en toute hypothèse, constater que le syndicat ne rapporte pas la preuve de ce que l'état d'enclave dont il se prévaut résulte de la séparation de la parcelle 699 d'avec la parcelle 901,

- constater que le syndicat ne rapporte nullement la preuve d'un usage trentenaire non contesté de l'assiette du passage,

- le débouter en conséquence de toutes ses demandes,

- dire que les parcelles cadastrées C 985, 986, 987 ne sont redevables d'aucune servitude de passage à l'égard de la parcelle 699,

- condamner le syndicat au paiement de la somme de 5. 000 euros pour procédure abusive et de celle de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2011 ; l'affaire a été fixée pour plaidoiries à l'audience du 5 janvier 2011. A cette audience, l'appelant a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture pour pouvoir conclure à nouveau sur un événement postérieur à celle-ci, à savoir l'édification par les intimés d'un ouvrage obstruant le passage revendiqué. Après en avoir délibéré, la cour, considérant que le motif invoqué n'était pas de nature à influencer l'appréciation des droits des parties et que, surtout, une action en référé avait été introduite de ce chef, a rejeté la demande de révocation. 



L'affaire a été plaidée puis mise en délibéré au 15 février 2012, les parties préalablement avisées. 



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SUR QUOI, LA COUR : 



La cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties. 

Les intimés font valoir, au soutien de leur fin de non-recevoir, que dans la mesure où le syndicat fonde sa revendication d'une servitude sur un état d'enclave, il est tenu de mettre en cause les propriétaires de l'ensemble des parcelles confrontant la sienne, notamment ceux de la parcelle 603 qui jouxte la voie publique et qui a originairement appartenu au même fond cadastré 586. 



Il convient de relever cependant que le moyen invoqué n'est pas constitutif d'une fin de non-recevoir au sens des dispositions de l'article 122 du code civil, l'appelant étant incontestablement en droit d'agir pour se désenclaver contre les propriétaires d'un fond sur lequel il prétend avoir prescrit une servitude de passage. 



En réalité le moyen invoqué s'analyse en une défense au fond, les intimés soutenant ainsi que le désenclavement recherché doit s'opérer par la parcelle 603 au lieu de la parcelle 987 leur appartenant. Il leur était cependant loisible d'appeler en la cause le propriétaire de la parcelle 603, si sa présence à l'instance s'imposait pour la solution du litige comme ils le soutiennent. 



Il convient par suite de rejeter la fin de non-recevoir qui a été soulevée et de renvoyer à l'examen du fond, la discussion de l'argumentation développée à son soutien. 



L'appelant se prévaut d'une analyse des détachements parcellaires et de l'évolution cadastrale qui démontrerait que la parcelle 699 lui appartenant et la parcelle 987 contre laquelle il dirige son action, sont issus de la division de la même parcelle 586 et qu'il peut dès lors revendiquer, compte tenu de l'état d'enclave affectant sa parcelle au sens de l'article 682 du code civil, l'application de l'article 684 du même code disposant qu'en pareille hypothèse, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet des actes ayant abouti à la division. 



L'appelant fait valoir, dans un second moyen, que depuis la construction de l'immeuble CAPRAGHJA III, les copropriétaires utilisent la parcelle 987 comme unique voie d'accès et qu'en conséquence l'assiette et le mode d'une servitude de passage sur ce fonds sont acquis par prescription trentenaire en application des dispositions de l'article 685 du code civil. Il ajoute que l'ensemble des réseaux d'alimentation en eau, en électricité et en téléphone de la copropriété transitent par la parcelle 907 et qu'aucun autre accès n'est possible au regard de la topographie des lieux. 



Il invoque enfin, à titre subsidiaire, le bénéfice d'une servitude par destination du père de famille en application des dispositions de l'article 693 du code civil. 



Les intimés soutiennent de leur côté, en premier lieu que la copropriété demanderesse fait partie d'un ensemble immobilier dénommée Résidence BALLARIN qui dispose d'un accès à la voie publique s'effectuant par la parcelle 603 prévue au permis de construire de sorte que l'état d'enclave n'est pas caractérisé ; en deuxième lieu, que les dispositions de l'article 684 ne peuvent trouver ici application étant donné que les deux parcelles en cause ne sont pas issus de la division d'un même fonds comme l'a d'ailleurs relevé le premier juge et qu'en conséquence l'enclave invoquée ne peut résulter de la division de ces parcelles ; en troisième lieu, que l'usage trentenaire revendiqué n'est pas établi, les copropriétaires ayant pris possession des lieux en juin 1979 soit moins de trente ans avant l'introduction de l'action le 10 février 2006. Enfin, les intimés indiquent que si un passage devait être recherché, ce ne pourrait être que sur la parcelle 603, issue de la parcelle 586 comme la parcelle 699 et qui, comme déjà indiqué, devait constituer la voie de desserte de l'ensemble immobilier incluant à l'origine la résidence du syndicat appelant. 



Aux termes de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. 



Par ailleurs, l'article 684 du même code dispose que si l'enclave résulte de la division d'un fonds, par suite d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. 



L'appelant produit aux débats une étude de l'évolution cadastrale des parcelles en cause émanant de l'association de géomètres experts G..., fondée sur une analyse minutieuse, circonstanciée, précise, des actes de vente, des documents d'arpentage, du cadastre et des procès-verbaux de bornage. 



Il résulte des énonciations non contestées de cette étude que :

- la parcelle 586, créée par un document d'arpentage en date du 8 janvier 1969, a ensuite fait l'objet de divisions successives ayant abouti à la création notamment des parcelles 699 et 700 le 12 juin 1974 ; la division de la parcelle 700 a donné lieu à la création le 3 septembre 1991 de la parcelle 901 acquise le 4 août 1999 par les consorts X...; le partage de cette parcelle le 22 août 2002 a abouti à la création des parcelles 985, 986 et 987. 



Il est donc établi par ces constatations qui ne se heurtent à aucune preuve contraire que les deux parcelles en cause dans le présent litige, dont on rappellera qu'il s'agit de la 699 appartenant au syndicat appelant et de la 987 appartenant aux intimés, procèdent de la division du même fonds, à savoir la parcelle 586. 



Les dispositions de l'article 684 précité ont donc vocation à s'appliquer à la double condition toutefois d'établir d'abord l'état d'enclave ensuite que celui-ci est la conséquence directe de la division ci-dessus décrite. 



Il n'est pas contestable, notamment au vu des plans cadastraux produits, qu'à la date de sa création le 27 juillet 1978 la copropriété de l'immeuble CAPRAGIA III, initialement dénommé " Résidence BALLARIN II ", ne disposait à partir de son implantation sur la parcelle 699 jusqu'alors inoccupée d'aucune issue directe sur la voie publique qui n'était accessible qu'à partir de la parcelle 603 ou de la parcelle 700 sur l'emprise correspondant à l'actuelle parcelle 987. 



La copropriété était donc dès l'origine enclavée du seul fait de la configuration des fonds issue du partage de la parcelle 586. 



Elle est dès lors fondée à réclamer un passage sur les fonds divisés dont fait incontestablement partie la parcelle 987 mais également, comme les intimés le soutiennent à bon droit, la parcelle 603 initialement comprise elle aussi dans la parcelle 586 et qui dispose, comme déjà indiqué, d'un accès à la voie publique. 



Toutefois, il résulte de la conjugaison des éléments ci-après d'une part que la copropriété appelante n'a jamais utilisé la desserte aménagée à partir de la parcelle 603 que les intimés tentent de lui opposer et qu'elle ne peut d'ailleurs le faire, d'autre part que dès l'origine elle a emprunté exclusivement la voie de passage qui existait à travers la parcelle actuellement cadastrée 987. 



Ainsi, dans une assignation délivrée le 22 avril 1981 à la SCI BALLARIN, le syndicat de la copropriété CAPRAGIA III invoquait, parmi divers désordres, le fait que la route donnant accès à l'immeuble n'était pas aménagée et que " le chemin d'accès actuel " était " par temps de pluie quasiment impraticable ". Il s'évince des deux rapports d'expertise judiciaire auquel cette demande a donné lieu que ce chemin d'accès, " constituée par deux bandes de roulement en béton " était aménagé sur la parcelle acquise depuis par les intimés. 



La réfection de ce chemin a été mis à l'ordre du jour d'assemblées générales de la copropriété tenues en août 1980 et en juillet 1984. Un devis avait été établi le 1er septembre 1982. 



L'utilisation de ce passage comme unique voie d'accès à la copropriété depuis l'origine résulte également des attestations produites par Madame Geneviève H...et par Monsieur I...Jean-Claude, dont la qualité de copropriétaire ne saurait suffire à établir la mauvaise foi. 



Dans un courrier en date du 29 juin 2004, Monsieur Max X...a proposé au syndicat appelant de lui céder à titre onéreux la parcelle 987 " pour résoudre le problème d'accès à la résidence ", cette proposition démontrant l'utilisation effective de cette voie d'accès, utilisation que Monsieur X...avait d'ailleurs déjà constatée suite au partage de 2002 comme en fait foi la lettre dénonçant cette situation qu'il a adressée au procureur de la République d'Ajaccio le 8 octobre 2002. 



Par ailleurs, il ressort des constatations consignées dans le procès-verbal établi le 19 novembre 2010 par Maître J...huissier de justice que la voie de desserte invoquée par les intimés n'est pas accessible à partir de la résidence CAPRAGHJA III qui s'en trouve séparée par des talus infranchissables au moyen de véhicules. Ces constatations ne sont pas démenties par le procès-verbal de constat de Maître K...en date du 18 juillet 2011 dont les intimés se prévalent. En effet, si cet acte mentionne la découverte de la trace d'un chemin " à travers le maquis " et " envahi de végétation ", il spécifie qu'il n'est pas utilisé. 



De plus, il ressort des justificatifs produits, notamment les actes notariés et les fiches hypothécaires, que la résidence CAPRAGHJA III n'est pas incluse dans un lotissement mais fait l'objet d'une copropriété autonome, dotée d'un règlement et d'un état de division spécifiques, de sorte que, contrairement à l'argumentation des intimés, elle ne saurait être tenue d'emprunter une desserte qui n'est mentionnée ni dans son titre ni dans ses actes constitutifs, qu'elle n'a jamais utilisée et à laquelle, en toute hypothèse, elle ne peut pas accéder comme on vient de le voir. 



L'appelant ne peut prétendre au bénéfice de la prescription acquisitive prévue par l'article 685 du code civil car l'usage continu du passage aménagé sur l'emprise de la parcelle 987 dont il se prévaut à juste titre n'a pas cependant atteint la durée de trente ans requise, compte tenu de la date de création de la copropriété en juillet 1978 et celle de la délivrance de l'assignation introductive d'instance le 10 février 2006. 



En revanche, son action en désenclavement de la parcelle 699 est fondée sur le principe susvisé de l'article 684 du code civil par rapport à la parcelle 987 résultant du partage du même fond. En outre, il ressort des éléments d'appréciation produits que le passage sur cette dernière parcelle constitue le trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique. 

Il convient dès lors, infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau, de dire que la parcelle cadastrée section C4 no 699 bénéficie d'une servitude de passage sur l'assiette de la parcelle cadastrée section C4 no 987. 



Cette décision rend sans objet la demande reconventionnelle des intimés tendant à la négation de la servitude et l'allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive. 



Le jugement déféré doit être également infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat aux dépens de l'instance et au paiement de la somme de 2. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Statuant à nouveau, il convient de faire masse des dépens et de les mettre intégralement à la charge des consorts X...qui finalement succombent. Ces dépens ne sauraient toutefois comprendre le coût de l'expertise privée mise en oeuvre par l'appelant dans son seul intérêt. Il convient en outre de condamner les intimés au paiement d'une indemnité de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 précité. 



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PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par le syndicat de copropriétaires de l'immeuble CAPRAGHJA III, 

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par les consorts X..., 

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau, 

Dit que la parcelle cadastrée section C4 no 699 située sur la commune de CASAGLIONE est enclavée au regard des dispositions de l'article 684 du code civil par rapport à la parcelle CA no 987, 

Dit que la parcelle cadastrée section C4 no 699 bénéficie d'une servitude de passage sur l'assiette de la parcelle CA no 987, 

Déboute Monsieur Max X..., Madame Dominique D... épouse X..., Madame Cécile X..., Monsieur Allessandro F...de leurs demandes reconventionnelles, 

Les condamne, solidairement, à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble CAPRAGHJA III la somme de DEUX MILLE EUROS (2. 000 euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Les condamne, sous la même solidarité, aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT