Cour d'Appel — 17 février 2012

ARRET No 

R. G : 10/ 00458 




X... 




C/ 


Y... 

LA SCP FRANCOIS & CHARLES GALLET DE SAINT AURIN ROBERT CEAUX & PHILIPPE PERIE 



COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 17 FEVRIER 2012 



Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 24 Novembre 2009, enregistré sous le no 07/ 01199. 



APPELANTE : 

Madame Karine X... 


...


...

97200 FORT-DE-FRANCE 

représentée par Me Romain PREVOT, avocat au barreau de MARTINIQUE 



INTIMEES : 

Madame Mylène Y... 


...

97233 SCHOELCHER 

représentée par Me Nathalie DRIGUEZ, avocat au barreau de MARTINIQUE 



LA SCP FRANCOIS & CHARLES GALLET DE SAINT AURIN ROBERT CEAUX & PHILIPPE PERIE, Notaires Associés 
Croix de Bellevue 
Avenue Condorcet 
97200 FORT-DE-FRANCE 

représentée par Me Lyne MATHURIN-BELIA de la SELARL MATHURIN-BELIA & ROTSEN-MEYZINDI, avocats au barreau de MARTINIQUE 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Novembre 2011, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. CHEVRIER, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère 
Assesseur : M. CHEVRIER, Conseiller 
Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère 

Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 17 février 2012. 



GREFFIER, lors des débats : Mme SOUNDOROM, 



ARRET : contradictoire 
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



EXPOSE 

Suivant acte notarié passé le 11 septembre 2006 en l'étude de Maitre A... notaire Associé de la SCP dénommée « François et Charles GALLET de SAINT AURIN Robert CEAUXet Philippe A... », Madame Karine X... a fait l'acquisition auprès de Madame Y... Mylène d'une maison d'habitation situé route de l'Union, à Fort de France, moyennant le prix de 160. 000 euros. 

Alléguant la découverte de nombreux vices, Madame X... a fait assigner la venderesse et la SCP notariale, par acte d'huissier délivré le 19 mars 2007, en demandant au tribunal de grande instance de Fort de France de les condamner in solidum à lui payer la somme de 100. 000 euros et, subsidiairement d'ordonner une expertise permettant d'estimer le montant de la restitution partielle sur le prix de la vente. 

Par jugement en date du 24 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Fort de France a débouté Madame X... de toutes ses demandes et l'a condamnée à payer à chacun des défendeurs une indemnité de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Selon déclaration déposée au greffe de la cour le 25 janvier 2010, Madame X... a interjeté appel de la décision aux fins d'obtenir l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, et de :

- Condamner Madame Y... à lui payer la somme de 100. 000 euros avec intérêts de droit à compter de l'assignation,

- Condamner la SCP François et Charles GALLET de SAINT AURIN Robert CEAUXet Philippe A... à lui payer la somme de 10. 000 euros à titre de dommages intérêts, 



A titre subsidiaire et avant dire droit, l'Appelante sollicite une expertise destinée à estimer la partie du prix de vente à lui restituer et à préciser si les désordres qui affectent l'immeuble vendu pouvaient ou non être connus de la venderesse, 

Madame X... réclame une indemnité de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation in solidum des Intimés aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Romain PREVOT, avocat de la SCP WINTER-DURENNEL et PREVOT, avocat aux offres de droit. 

Par conclusions déposées le 8 juillet 2010, l'Appelante expose qu'elle a fait estimer le bien immobilier litigieux. Sans tenir compte des travaux de reprise, l'expert a évalué la maison à la somme de 60. 000 euros. 

Madame X... conteste l'application de la clause de non garantie en cas de vices cachés dont se prévalent les défendeurs car ceux-ci sont de mauvaise foi. 

Cette mauvaise foi résulte de la variation du prix du bien entre l'acquisition par Madame Y... (64. 250 euros le 2 avril 2004) et la vente à Madame X... (160. 000 euros le 11 septembre 2006). Or, la venderesse justifiait le prix par le bon état de l'immeuble et par la réalisation de travaux de rénovation. Pourtant, les factures versées aux débats, établies au nom d'un tiers, représentent un coût global de 5. 432, 00 euros et ne portent que sur des travaux de peinture et d'entretien mineur. 

L'appelante considère que les désordres relevés par l'Expert étaient nécessairement connus de l'Intimée. Elle invoque le constat d'huissier du 28 septembre 2006 dans lequel il est relevé que la terrasse s'enfonce sous le poids d'une personne, que le tuyau d'évacuation des eaux pluviales n'est relié à aucune canalisation, laissant stagner les eaux et provoquant des remontées d'humidité dans la chambre. Des infiltrations par le faux plafond font apparaître des traces de pourritures tandis que passent de nombreux fils électriques et que le compteur est lui-même placé à 60 cm de la conduite d'eau pluviale condamnée. 

Selon Madame X..., l'expert retient que la pente de la couverture ne devait pas être inférieure à 25 % alors qu'elle est de 11 % en partie basse. Les eaux de ruissellements ne peuvent s'évacuer, par un faux regard et inondent la terrasse par temps de pluie. Le carrelage de la cour se décolle avec des joints vides. Le soubassement et le bardage arrière sont très dégradés. Ces circonstances, sont à l'origine de l'humidité qui affecte la maison et qui avait été dissimulée lors de la vente de l'immeuble. De plus, le système électrique de la maison n'est pas aux normes et a dû être refait aux frais de la concluante, ce que ne pouvait ignorer Madame Y... qui s'est contentée de faire établir un devis par EDF qui préconisait cette mise aux normes. 

Selon l'Appelante ses griefs sont corroborés par les attestations de voisins. Elle soutient que son action est recevable dès lors qu'elle a agi dans le délai de trois mois suivant le dépôt du rapport de l'Expert. 

Faisant le choix de conserver l'immeuble et selon les conclusions du rapport établi par Monsieur C... expert, Mademoiselle X... s'estime fondée à réclamer une réduction du prix à hauteur de 100. 000, en vertu des dispositions des articles 1641 à 1644 du Code civil. 

Pour étayer ses demandes à l'encontre du Notaire, Madame X... affirme que la SCP « François et Charles GALLET de SAINT AURIN Robert CEAUXet Philippe A... » a manqué à son obligation d'information et de conseil en omettant de porter à l'acte authentique l'existence des obligations légales de contrôle. 

Selon ses dernières conclusions déposées le 19 octobre 2010, Madame Y... demande à la cour de :

- Débouter Mademoiselle X... de l'ensemble de ses demandes,

- La recevoir en son appel incident,

- Condamner l'appelante au paiement de la somme de 5. 000 
euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et appel dilatoire,

- La condamner au paiement de la somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Par conclusions déposées le 19 octobre 2010, Madame Mylène Y... expose qu'elle a fait l'acquisition du bien immobilier litigieux le 2 avril 2004 au prix de 94. 520 euros. Elle a réalisé d'importants travaux de rénovation pour un montant total de 27. 427, 69 euros. 

L'Intimée invoque la clause de non garantie à raison des vices cachés dans la mesure où, venderesse de bonne foi, elle n'est pas un professionnel de la vente d'immeuble. Elle soutient que la plus value réalisée à l'occasion de ventes successives d'un immeuble ne peut valablement induire sa mauvaise foi comme le prétend Madame X.... 

Madame Y... affirme que le prix de vente apparaît tout à fait raisonnable par rapport au prix du marché. Elle avait fait appel à trois agences immobilières qui ont respectivement évalué le prix du bien à 195. 000 euros, 215. 000 euros et 190. 800 euros, soit à un prix supérieur au montant payé par l'Appelante 

Madame Y... précise que, lors de la négociation, elle a permis à Madame X... de visiter minutieusement la villa à plusieurs reprises. 



Elle a aussi fait réaliser une modification du branchement électrique et du compteur EDF au mois d'avril 2006, contrairement aux allégations de l'Appelante. 

Pour soutenir sa demande reconventionnelle, Madame Y... plaide que Madame X... a attendu six mois pour engager son action sans jamais lui adresser préalablement de réclamation au sujet des vices cachés invoqués. 

Madame Y... considère que Madame X... a volontairement dégradé l'immeuble pour tenter d'obtenir une réduction conséquente du prix de vente. Elle n'aurait découvert aucun vice mais aurait agi avec préméditation en envisageant, dès le début des relations contractuelles, d'engager une action en réduction du prix. 

La SCP « François et Charles GALLET de SAINT AURIN Robert CEAUXet Philippe A... » (la SCP) a déposé ses dernières conclusions le 19 avril 2011, tendant à la confirmation du jugement du 24 novembre 2009, au rejet des prétentions de Madame X... et à la condamnation de cette dernière à lui payer une indemnité de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

L'intimée plaide pour l'absence de responsabilité délictuelle du notaire en rappelant que Madame X... fonde son action sur les dispositions de l'article 1147 du Code civil. 

Selon la SCP, elle n'avait pour mission que la rédaction de l'acte authentique. Dans ce cadre, aucune faute n'a été commise. 

L'intimée soutient que Madame X... ne rapporte pas la preuve d'une parfaite connaissance de l'immeuble par le notaire, même si celui-ci a pu établir les actes successifs de vente. 

La SCP considère que son obligation de conseil ne portait que sur les conséquences juridiques de l'acte pour lequel son concours est requis. Elle n'était pas tenue de vérifier les caractéristiques techniques de l'immeuble objet de la vente ni de procéder à des investigations techniques dès lors qu'il n'existait aucune raison de soupçonner le caractère erroné des informations données par le vendeur. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2011. L'affaire a été plaidée devant le conseiller rapporteur le 18 novembre 2011. 

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur l'action en garantie des vices cachés : 

Aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

Désordres apparents : 

Selon les dispositions de l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. 

L'acte authentique dressé le 11 septembre 2006 stipule que l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur, notamment en raison de l'état des constructions, de leurs vices même cachés …. 

L'appelante verse aux débats un constat d'Huissier de Justice dressé le 28 septembre 2006, soit moins de trois semaines après la régularisation de la vente, faisant référence à un constat dressé le 19 septembre 2006, soit huit jours après la vente. 

Il y est constaté un enfoncement de la dalle carrelée devant la maison, de 30 m2 environ, un tuyau d'évacuation d'eau orienté vers la maison, une ouverture dans le mur au pignon nord-est, des plinthes se décollant dans une chambre, des traces d'infiltrations d'eau par le faux plafond en lambris sur quatre ou cinq mètres environ. 

Il convient de remarquer que ces désordres, apparents dès le 19 septembre 2006, l'étaient sans équivoque à la date de la vente de l'immeuble le 11 septembre 2006, au vu des photographies jointes au constat de l'Huissier. 

L'attestation de Monsieur D... Stéphane indique que Madame X... a visité soigneusement et à plusieurs reprises la maison, même lorsqu'elle avait été vidée de ses meubles meublants. 

Madame X... est dès lors mal fondée à soutenir qu'il s'agit de désordres dont elle n'aurait pas pu avoir connaissance au moment de l'acquisition du bien. 

Vices cachés : 

L'article 1643 du Code civil autorise le vendeur non professionnel 
dont la mauvaise foi n'est pas démontrée à s'exonérer de la garantie des vices cachés. 

Le rapport d'expertise non contradictoire en date du 8 janvier 2007, conclut que la maison acquise par Madame X... est affectée de désordres qui n'étaient pas visibles lors de la visite des lieux et qui n'étaient pas décelables par une personne non avertie (pente de toiture, écoulement des eaux pluviales, bardage défectueux, etc..). 

Or, Madame Y..., professeur de piano, ne peut pas être qualifiée de vendeur professionnel, et ce d'autant moins que l'Expert requis par l'Appelante précise lui-même que les désordres ne pouvaient être décelés par une personne non avertie. 

Cependant, l'enfoncement de la dalle carrelée devant la maison, l'ouverture dans le mur au pignon nord-est, les plinthes se décollant dans une chambre, les traces d'infiltrations d'eau par le faux plafond en lambris sur quatre ou cinq mètres environ, étaient bien visibles à l'œ il nu même pour un profane. 

Madame Y... démontre qu'elle a donné mandat de vente de l'immeuble litigieux à des agences immobilières qui ont accepté de le proposer à la vente au prix de 195. 000 euros et 190. 800 euros. 

Elle présente des photographies et produit des attestations qui confirment la viabilité de l'immeuble. 

L'intimée verse aux débats les éléments établissant qu'elle a saisi EDF aux fins de changement du compteur électrique et modification du branchement au mois de juillet 2006. Elle verse aux débats des factures et des attestations tendant à justifier d'un entretien et de réparations de la maison litigieuse. 

L'Appelante, pour démontrer la mauvaise foi de l'Intimée, invoque la plus-value de près de 95. 000 euros dont aurait bénéficié Madame Y... entre le 2 avril 2004 et le 11 septembre 2006 sans rapporter aucun autre élément permettant d'étayer cette argumentation. Elle ne rapporte pas plus la preuve que Madame Y... avait connaissance des désordres non apparents allégués. 

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a maintenu l'application de la clause de non garantie du vendeur, la demande d'expertise devenant sans objet. 

Sur la responsabilité du notaire : 

Madame X... reproche à la SCP « François et Charles GALLET de SAINT AURIN Robert CEAUXet Philippe A... » d'avoir manqué à son obligation de Conseil et d'information en soutenant que le Notaire connaissait bien l'immeuble pour l'avoir vendu cinq fois depuis 1986. 

Outre le fait que le Notaire n'a pas pu vendre le bien litigieux mais seulement être le rédacteur des actes de cession, il convient de relever que l'Appelante ne démontre pas que la SCP Intimée avait connaissance de l'état allégué de l'immeuble, et encore moins de vices cachés. 

C'est donc par motifs propres, et adoptés par la Cour, que le jugement sera confirmé de ce chef. 

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts : 

Madame Y... sollicite la condamnation de Madame X... à lui payer des dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire en affirmant que l'Appelante aurait volontairement dégradé le bien litigieux dès son acquisition sans en rapporter la preuve. 



La demande reconventionnelle sera dès lors rejetée. 

Madame X..., partie succombant, supportera les entiers dépens de l'appel et de la première instance. Elle sera condamnée à verser à chacune des intimées une indemnité de 1200 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel. 

PAR CES MOTIFS 

La Cour ; 

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Fort de France le 24 novembre 2009 ; 

CONDAMNE Madame Karine X... à payer à Madame Mylène Y... et à la SCP « François et Charles GALLET de SAINT AURIN Robert CEAUXet Philippe A... » une indemnité de 1. 200 euros à chacune en application de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de l'appel ; 

CONDAMNE Madame Karine X... aux dépens. 



Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme SOUNDOROM, greffier, auquel la minute a été remise. 



LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,