Cour d'Appel — 27 janvier 2012

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 27 JANVIER 2012 

R. G : 06/ 00330 



S. A. R. L LA CASE A PLANTES 

C/ 

S. C. I. CLUNY IMMOBILIER 



Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 11 Avril 2006, enregistré sous le no 04/ 01349 

APPELANTE : 

S. A. R. L LA CASE A PLANTES, anciennement dénommée TROPICA, représentée par son gérant Mr. Marie Frédéric Joseph 
JARRIN. 
Quartier Dosithée 
Petite Lézarde 
97213 GROS MORNE 

représentée par Me Gérard DORWLING-CARTER de la SELARL DORWLING-CARTER, avocat au barreau de MARTINIQUE 



INTIMEE : 

S. C. I. CLUNY IMMOBILIER, représentée par sa gérante Madame 
Marie-Rose Y... 
Z....

... 

97233 SCHOELCHER 

représentée par Me Béatrice DUFRESNE, avocat au barreau de MARTINIQUE 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 25 novembre 2011 en audience publique, devant la cour composée de : 

M. BARROIS, Président de chambre 
Mme DERYCKERE, Conseillère 
Mme TRIOL, Conseillère chargée du rapport 

qui en ont délibéré, les parties ayant été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 27 Janvier 2012. 



Greffier, lors des débats : Mme SOUNDOROM, 



ARRET : 

Contradictoire 
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte notarié des 15 décembre 1983 et 27 mai 1987, la SCI CLUNY IMMOBILIER a consenti à la SARL TROPICA, devenue la SARL LA CASE A PLANTES, un bail commercial, pour une durée de neuf ans à compter du 1erjanvier 1983, portant sur un terrain nu sis à Schoelcher, route de Cluny, cadastré section BP no277 pour 391 m ², moyennant un loyer annuel de 18 000, 00 francs, soit 2 744, 08 euros. 

Le bail a été renouvelé le 1erjanvier 1992, par tacite reconduction. 
Par acte d'huissier de justice du 7 mai 2001, le bailleur a fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement, proposant de fixer le nouveau loyer à la somme annuelle de 10 364, 42 euros. Par mémoire du 18 novembre 2002, la SARL LA CASE A PLANTES a sollicité la réévaluation du loyer à la somme de 5 431, 00 euros par an à compter du 1erdécembre 2001. 
Saisi par cette dernière, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Fort de France a, le 11 avril 2006, prononcé la nullité de la signification du 18 novembre 2002 et du mémoire ainsi signifié, déclaré irrecevables les demandes de la demanderesse et débouté la SCI CLUNY IMMOBILIER de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par déclaration enregistrée au greffe le 27 avril 2006, la SARL LA CASE A PLANTES a relevé appel du jugement. 

Par arrêt du 7 août 2008, la présente cour a infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait annulé la signification du 18 novembre 2002 et le mémoire subséquent, déclaré la demande de la SARL recevable, sursis à statuer sur les autres demandes et, avant dire droit, ordonné une expertise aux fins d'information sur les caractéristiques de l'espace loué, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la valeur locative actuelle de l'espace loué. 

Suite à changement d'expert, le rapport a été déposé le 20 juillet 2009. Dans son rapport, l'expert a émis des réserves sur la rédaction et la qualification du bail d'origine, indiqué ne pas avoir de référence de prix pour un bail identique dans le voisinage et conclu que la modification des facteurs locaux de commercialité ne paraît pas prouvée, que le type d'activité restreinte ne permet pas de considérer un déplafonnement, qu'une majoration de 15 % du loyer en 2001 aurait été envisageable dans la mesure où la 
superficie du bien loué serait restée inchangée, que cette majoration peut être compensée par la perte de 13 % de la superficie louée, que la SARL LA CASE 0 PLANTES devant 7 172, 16 euros au titre des arriérés de la révision annuelle des loyers, la SCI CLUNY IMMOBILIER devant 7 811, 00 euros au titre des impôts fonciers payés par le preneur, ces dettes pourraient s'annuler par compensation. Il a préconisé la rédaction d'un avenant au bail d'origine, la modification du paragraphe sur la fiscalité foncière et une prise en charge de cet impôt à 50/ 50, la fixation du loyer révisé à la somme de 554, 03 euros, de préférence sans rétroactivité et la régularisation du bail s'agissant de l'emplacement de panneaux publicitaires par le bailleur. 

Mme Y... 
Z... née A... est intervenue volontairement à l'instance, par conclusions déposées au greffe le 19 avril 2010. 

Par de dernières conclusions déposées au greffe le 25 octobre 2010, la SARL LA CASE A PLANTES a demandé à la cour d'homologuer le rapport d'expertise, de fixer le loyer révisé à la somme de 553, 00 euros par mois sans rétroactivité, de condamner la SCI au paiement de la somme de 7 811, 00 euros du fait de l'impôt foncier réglé par ses soins, d'enjoindre au bailleur, sous astreinte de 500, 00 euros par mois de retard, de faire rédiger un avenant au bail suite à la modification de la qualité des parties et face à la nécessité de revoir le paragraphe relatif à la fiscalité foncière, de lui donner injonction de communiquer la convention de location des panneaux publicitaires et le montant du revenu locatif qu'il en tire, condamner la SCI et Mme Y...
Z... à lui verser la somme de 10 000, 00 euros de dommages intérêts pour procédure dilatoire, abusive et vexatoire et celle de 5 000, 00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur le rapport d'expertise qui préconise une appréciation des facteurs locaux de commercialisation au regard de l'intérêt qu'ils présentent pour le commerce considéré et non pour la zone dans son ensemble et qui a révélé un triplement de l'impôt foncier. Elle justifie sa demande tendant à la non rétroactivité du nouveau loyer par le fait que l'attitude dilatoire du bailleur est seule responsable du temps écoulé à sa fixation. Elle souligne enfin qu'il est nécessaire d'apporter des modifications à la convention de bail suite à l'existence de la convention de libération provisoire des lieux passée par la ville de Schoelcher pour le tracé de la ravine avec indemnisation de la locataire, à la détérioration du fonds de cette dernière du fait de travaux effectués par la DDE, à l'implantation d'un panneau publicitaire sans qu'il y ait un accord conclu entre bailleur et preneur et enfin à la réduction de près de 13 % de la surface initialement louée. 

Par de dernières conclusions déposées au greffe le 26 janvier 2011, la SCI CLUNY IMMOBILIER et Mme Y...
Z... ont demandé à la cour de donner acte à Mme Y...
Z... de son intervention volontaire à l'instance, de rejeter le rapport d'expertise judiciaire, de fixer le loyer par déplafonnement à la somme de 1 364, 42 euros par mois à compter du 1erdécembre 2001 et de condamner la SARL au paiement de la somme de 130 984, 32 euros, outre intérêts au taux légal, et sous réserve de l'augmentation légale applicable. 



A titre infiniment subsidiaire, elles ont sollicité la fixation du montant du loyer à la somme mensuelle de 603, 06 euros à compter du 1erdécembre 2001, la non déduction du montant des impôts fonciers payés par la locataire au titre du bâti, la condamnation de cette dernière à payer la différence entre le loyer versé et celui révisé, outre intérêts au taux légal, à la somme de 8 486, 76 euros, au titre de l'arriéré de loyer hors taxe foncière depuis le 1erdécembre 2001. 

Elles ont réclamé enfin la somme de 3 000, 00 euros en réparation de la résistance abusive de la SARL et celle de 2 000, 00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de leurs prétentions, elles justifient d'abord l'intervention volontaire de Mme Z... par le fait qu'elle est la propriétaire de l'immeuble dépendant de l'actif de la société. Ensuite, elles exposent que le déplafonnement du loyer est envisageable sur le fondement des dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce. Elles contestent les conclusions du rapport d'expertise, affirment l'existence de modifications notables des éléments déterminant la valeur locative et des facteurs locaux de commercialité et estiment possible de déterminer un ratio euros/ m ² exprimant la valeur locative à un moment donné. Elles soulignent encore qu'il est normal que le paiement de l'impôt foncier revienne à la locataire puisqu'il porte sur le bâti, lequel a été édifié par la locataire. Elles affirment que celle-ci a été indemnisée de l'emprise réalisée par la ville de Schoelcher et que les pieds du panneau publicitaire constituent une emprise au sol de 20 centimètre carré par poteau, ne générant aucune gêne et ne justifiant aucune immixtion de la locataire dans les affaires de son bailleur. Elles soutiennent enfin qu'il n'appartenait pas à l'expert de prendre position quant à la question de la rétroactivité du nouveau loyer. 

La clôture de la procédure est intervenue le 8 septembre 2011. 

MOTIFS DE L'ARRET : 

Sur l'intervention volontaire de Mme Y...
Z... : 

La qualité de propriétaire de l'immeuble dépendant de l'actif de la SCI CLUNY IMMOBILIER de Mme Y...
Z... est parfaitement démontrée. La cour la reçoit en conséquence en son intervention volontaire, la demande de donné acte telle que formulée par les intimées n'ayant aucun effet juridique. 

Sur la fixation du loyer : 

Sur le plafonnement ou le déplafonnement de ce loyer : 

Aux termes de l'article L 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnées aux 1o à 4o de l'article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans. 

En l'espèce, le bail d'origine a pris effet au 1erjanvier 1983. Il s'est poursuivi, par tacite reconduction, puisque les parties ne justifient d'aucun avenant signé postérieurement. Il a donc plus de douze ans et son déplafonnement s'impose eu égard à la règle légale sus rappelée. 

De plus, et contrairement aux affirmations de l'appelante, il est évident que les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés notablement depuis l'installation du preneur en 1983. En effet, à proximité de la parcelle louée, se trouve aujourd'hui une galerie de boutiques ; une enseigne d'hypermarché a installé une grande surface ; il existe de nombreux commerces de proximité, un bureau de poste … 

Sur le prix du loyer : 

Aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage) … 

En l'espèce, il est certain, comme précisé au développement précédent, que depuis l'installation du preneur en 1983, la physionomie du quartier s'est largement modifiée avec la l'installation de commerces, banques et services bancaires et d'une poste. Le prix du loyer tel que fixé dans le contrat de bail ne correspond donc plus à la valeur locative, telle que définie dans l'article L 145-33 sus rappelé. Au regard des éléments légaux d'appréciation, le montant proposé par le bailleur est cependant excessif, s'agissant de la location d'une parcelle nue, dont la taille s'est trouvée réduite suite aux travaux de voirie de la commune de Schoelcher. La locataire a certes été indemnisée des nuisances occasionnées par l'aménagement de la ravine mais pas de la diminution de la surface d'exploitation de son commerce. En dernier lieu, la cour considère que l'exploitation de panneaux publicitaires par la SCI CLUNY IMMOBILIER cause à la SARL LA CASE A PLANTES une gêne extrêmement modérée et peu influente quant à la détermination du nouveau loyer. Dans ces conditions, la cour peut fixer à la somme de 800, 00 euros le prix mensuel du loyer du bail ainsi renouvelé. 

Sur la rétroactivité du montant du nouveau loyer : 

Il est parfaitement démontré par les conclusions de l'appelante et les pièces de la procédure que la SCI CLUNY IMMOBILIER a manqué de diligence suite à la signification du congé le 7 mai 2001. En effet, faute de réponse apportée à son mémoire signifié le 18 novembre 2002, la SARL LA CASE A PLANTES a dû saisir le juge des loyers commerciaux par acte d'huissier de justice du 17 mai 2004. Cette absence de réaction justifie la non rétroactivité du nouveau loyer qui s'appliquera le premier mois suivant la signification du présent arrêt. 

Sur le paiement de l'arriéré de loyers : 

Selon les dispositions de l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

Il est prévu dans le contrat de bail signé par les parties une révision annuelle du loyer selon la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction. Le bailleur et le preneur ont, de plus, spécifiquement prévu, qu'en cas de désaccord sur le montant d'un nouveau loyer, le paiement des termes venant à échéance se fera sur les mêmes bases que pour la période écoulée jusqu'à ce que le loyer puisse être fixé. 

Il est justifié par l'appelante du paiement de la somme mensuelle de 414, 66 euros depuis le 5 juin 2003 et jusqu'à ce jour, suite à la mise en place d'un virement permanent au profit de son propriétaire. Elle ne conteste pas ne pas avoir procédé à la réévaluation conventionnelle prévue. La SCI CLUNY IMMOBILIER est dès lors bien fondée à lui en réclamer le paiement. Il convient, en conséquence, de condamner la SARL LA CASE A PLANTES au paiement de la somme de 8 486, 76 euros à ce titre, compte arrêté au 31 décembre 2009. 

Sur le paiement de l'impôt foncier : 

Les parties ont conventionnellement prévu que les impôts de toute nature auxquels les lieux pourront être assujettis restent à la charge du bailleur, sauf la taxe d'habitation qui sera acquittée par la locataire. Le contrat de bail autorise, par ailleurs, celle-ci à édifier des constructions, avec le consentement exprès du propriétaire. Or, ce dernier ne remet pas en cause le bâti réalisé par la SARL LA CASE A PLANTES. Dans ces conditions, il convient de donner son effet à la convention des parties et condamner l'intimer à rembourser à sa locataire le montant des sommes par elle versée au titre de l'impôt foncier, soit la somme de 7 811, 00 euros. 

Par application des termes de l'article 1290 du code civil, il convient d'opérer compensation entre les dettes respectives des parties et de condamner la SARL LA CASE A PLANTES au paiement de la somme de 675, 76 euros au profit de la SCI CLUNY IMMOBILIER. 

Sur la rédaction d'un avenant au contrat de bail : 

Compte tenu des dispositions du présent arrêt, il n'y a lieu à la rédaction d'un avenant au contrat de bail d'origine. La demande d'astreinte est, dès lors, sans objet. 

Sur la communication de la convention de location de panneaux publicitaires et le montant du revenu locatif au bénéfice de l'intimée : 

S'agissant de relations contractuelles nouées entre la SCI CLUNY IMMOBILIER et des tiers, la demande de communication, tant de la convention relative à l'exploitation des panneaux publicitaires, que des revenus qu'en tire l'intimée, formée par l'appelante doit être rejetée. 

Sur les demandes en dommages intérêts : 

La SARL LA CASE A PLANTES ne prouve pas le caractère abusif de la procédure de la part de l'intimée, aussi sera-t-elle déboutée de sa demande en dommages intérêts. 

De même, la SCI CLUNY IMMOBILIER ne démontrant pas la résistance abusive de l'appelante, sa propre demande de dommages intérêts doit être rejetée. 

Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : 

L'équité commande le débouté des demandes formées au titre des frais irrépétibles. 

Sur les dépens : 

La nature de l'affaire et les situations respectives des parties justifient un partage par moitié entre elles des dépens. 

PAR CES MOTIFS : 

Fixe le nouveau loyer, par déplafonnement, à la somme mensuelle de 800, 00 euros à compter du premier mois plein suivant la signification du présent arrêt ; 

Condamne la SARL LA CASE A PLANTES à verser à la SCI CLUNY IMMOBILIER la somme de 8 486, 76 euros, au titre de l'arriéré de loyers au 31 décembre 2009 ; 

Condamne la SCI CLUNY IMMOBILIER à verser à la SARL LA CASE A PLANTES la somme de 7 811, 00 euros, au titre des impôts fonciers payés par la locataire ; 

Ordonne la compensation entre les dettes respectives des parties et condamne en conséquence la SARL LA CASE A PLANTES à verser à la SCI CLUNY IMMOBILIER la somme de 675, 76 euros ; 

Déboute la SARL LA CASE A PLANTES de sa demande relative à la rédaction d'un avenant au contrat de bail signé les 15 décembre 1983 et 27 mai 1987 ; 

Déclare sans objet la demande de la SARL LA CASE A PLANTES relative à l'astreinte ; 

Déboute la SARL LA CASE A PLANTES de sa demande relative à la communication de la convention d'exploitation de panneaux publicitaires et du montant du revenu locatif tiré de cette exploitation ; 

Déboute la SCI CLUNY IMMOBILIER et la SARL LA CASE A PLANTES de leurs demandes respectives en dommages intérêts ; 

Déboute la SCI CLUNY IMMOBILIER et la SARL LA CASE A PLANTES de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Fait masse des dépens et condamne la SCI CLUNY IMMOBILIER et la SARL LA CASE A PLANTES à en payer chacune la moitié. 



Signé par M. BARROIS, présidente de chambre, et Mme SOUNDOROM, greffier, auquel la minute a été remise. 

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,