Cour d'Appel — 15 mai 2012

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 2 - Chambre 1



ARRET DU 15 MAI 2012



(no 149 , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/01716



Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 novembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 10/03961





APPELANT:



Monsieur Mohand X...


...


93500 PANTIN

Représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY (Me Alain FISSELIER) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0044)





INTIME :



Maître Jean Michel Y...


...


75008 PARIS

Représenté par la SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034)

Assisté de Me Sidonie FRAICHE DUPEYRAT plaidant pour la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES (avocats au barreau de PARIS, toque : P238)





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 mars 2012, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :



Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre

Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller 

Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller



qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mlle Sabine DAYAN























ARRET :



- contradictoire



- rendu publiquement par Madame Brigitte HORBETTE conseiller ayant délibéré et en l'empêchement du président de chambre



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Brigitte HORBETTE conseiller ayant délibéré, en l'empêchement du président de chambre et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





 ***********





Le 5 décembre 2002 a été signée en l'étude de M. Jean-Michel Y..., notaire à Paris, une promesse unilatérale de vente sous seing privé entre d'une part M. Stilianos Z... et Mme Irène A... divorcée Z... et d'autre part M. Mohand X..., portant sur la cession à ce dernier par les consorts Z..., pour un prix de 45 000 €, de 22 parts de la Société Civile Immobilière du ... 18 ème, ci-après la Sci, constituée le 17 juin 1952 et gérée par le syndic de l'immeuble, le cabinet Morel Berthet, lesdites parts correspondant au lot No 30 constitué d'un appartement de deux pièces situé au 6 ème étage de l'immeuble. 



Il était mentionné dans l'acte que la promesse de cession :

* en principe, " devra être réalisée par acte authentique, au plus tard le 5 février 2003 à 17 heures (...)", 

* "sera caduque de plein droit, si le bénéficiaire ( M. X...) ou tout substitué, à l'intérieur du délai fixé, n'a pas :

- soit réalisé la présente promesse de cession, par la signature de l'acte authentique de cession avec paiement effectif du prix et des frais, 

-soit demandé la réalisation de la présente promesse de cession au promettant ( M. et Mme Z.../Bozinis), par lettre recommandée avec accusé de réception, avec justification du dépôt entre les mains du notaire rédacteur, du prix et des frais, sous déduction, s'il y a lieu ( ...). 



A la date prévue pour la signature définitive, la vente n'a pu intervenir, le notaire ayant découvert dans le cadre de ses vérifications d'usage que la Sci n'était pas immatriculée au Registre du commerce et des sociétés alors que la loi relative aux nouvelles régulations économiques du 15 mai 2001 imposait aux sociétés civiles immobilières constituées avant le 1er Juillet 1978 de s'immatriculer avant le 1er Novembre 2002. 







Par divers courriers en date du 2 avril 2003 puis du 27 avril 2004, le notaire a demandé au cabinet Morel Berthet de le tenir informé de ses démarches de régularisation et il a également informé M. X... le 20 juin 2003 de l'impossibilité de réaliser la cession : du fait de la volonté persistante de ce dernier d'acquérir, il a invité les parties dès le mois de décembre 2003 à conclure un premier avenant à la promesse prévoyant la vente des biens immobiliers après retrait de la société, en lieu et place de celle des parts sociales, la signature de l'acte authentique devant d'abord intervenir au plus tard le 16 février 2004, puis un second avenant devant permettre la vente en avril 2004, mais en septembre 2004, la situation n'avait pu être régularisée. 



Les 4 et 8 Novembre 2005, M. X... a assigné les consorts Z... devant la 9 ème chambre 2 ème section du tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir la cession forcée des parts de la Sci, instance dans laquelle les Consorts Z... ont assigné en intervention forcée pour garantie M. Y... le 27 juin 2006 et M. X..., par des conclusions du 21 avril 2008, a reconventionnellement demandé la condamnation de M. Y... à réparer le préjudice qu'il estimait avoir subi, évalué à la somme de 100 000 €. 



Par jugement du 18 juin 2008, passé en force de chose jugée, le tribunal a rejeté l'action de M. X... pour caducité de la promesse du 5 décembre 2002, relevant notamment que le bénéficiaire ne justifiait pas de l'envoi, à l'intérieur du délai imparti, sus-rappelé, de lettres recommandées aux promettants pour les mettre en demeure en temps utile de réitérer l'acte en la forme authentique et qu'il ne pouvait demander l'exécution forcée de la promesse, ajoutant que, pour les mêmes motifs, il n'y avait pas de lien de causalité entre les fautes imputées par M. X... aux promettants et à M. Y... dans la non-réalisation de la cession envisagée " celle-ci résultant exclusivement de la caducité intervenue du fait de l'abstention du bénéficiaire à lever l'option dans le délai imparti, soit avant le 16 février 2004". 



C'est dans ces conditions que M. X..., par assignation du 9 mars 2010, a recherché devant le tribunal de grande instance de Paris la responsabilité civile professionnelle de M. Y... et a demandé la condamnation du notaire à lui payer, en réparation de son préjudice, la somme de 120 000 €, reprochant à M. Y... d'avoir manqué à son obligation de conseil, ainsi qu'à son devoir d'information, de vérification et à son obligation d'efficacité. 



Par jugement en date du 17 novembre 2010 le tribunal a débouté M. Mohand X... de toutes ses demandes et l'a condamné aux dépens. 



CELA ETANT EXPOSE, la COUR :



Vu l'appel interjeté le 28 janvier 2011 par M. X..., 



Vu les conclusions déposées le 4 mai 2011 par l'appelant qui demande, au visa des dispositions de l'article 1383 du code civil, de dire que M. Y... a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle et de le condamner à lui verser la somme de 100 000 € en réparation du préjudice subi, la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer tous les dépens, 



Vu les conclusions déposées le 28 juin 2011 par l'intimé qui, au visa des articles 122 et 480 du code de procédure civile, demande la réformation du jugement en ce qu'il a déclaré recevable M. X... en son action, statuant à nouveau, de le déclarer irrecevable, subsidiairement, au visa des articles 1382 et suivants du code civil, la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté M. X... de ses demandes à son encontre, plus subsidiairement le débouté de l'appelant de toutes ses demandes au constat de l'absence de lien direct de causalité entre la faute prétendue et le préjudice revendiqué, ce dernier au surplus non justifié, la condamnation de M. X... à lui verser la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer tous les dépens. 



SUR CE :



Sur la recevabilité de la demande de M. X... : 



Considérant que le notaire intimé la conteste et invoque l'autorité de la chose jugée qui s'attache selon lui au jugement définitif du 18 juin 2008 de la 9 ème chambre 2 ème section du tribunal de grande instance de Paris ; qu'il fait valoir que dans le cadre de cette instance non seulement M. X... a été débouté de l'intégralité de ses demandes mais que la responsabilité du notaire a été discutée, explicitement écartée et qu'il a été mis hors de cause ; qu'ainsi il conteste le raisonnement retenu par les premiers juges, lesquels retiennent une absence d'autorité de la chose jugée, dès lors qu'elle n'est en l'espèce que partielle, puisque seul le dispositif de la décision doit être pris en compte ; que M. X... a fait valoir en réponse devant les premiers juges qu'il n'existe pas d'identité d'objet entre les deux instances dès lors que dans la précédente procédure il n'a jamais recherché la responsabilité professionnelle du notaire, ce qui exclut que cette question ait été, implicitement ou explicitement tranchée par le tribunal dans sa décision du 18 juin 2008 ; 



Considérant qu'il est constant que le jugement du 18 juin 2008 n'examine à aucun moment dans ses motifs les fautes imputées par M. X... au notaire ; qu'après avoir statué uniquement sur les arguments développés par les parties sur la caducité de la promesse, il se borne seulement à ajouter " pour les mêmes motifs, il n'y a pas de lien de causalité entre les fautes imputées par M. X... aux promettants et au notaire et la non réalisation de la cession envisagée, celle- ci résultant exclusivement de la caducité intervenue du fait de l'abstention du bénéficiaire à lever l'option dans le délai imparti" ; que dans son dispositif, il se limite à déclarer caduque la promesse de vente du 5 décembre 2002 modifiée par des avenants des 17-18 décembre 2003 et à débouter M. X... de l'ensemble de ses prétentions ; 



Considérant que c'est par des motifs pertinents qui doivent être approuvés que la la décision déférée retient que le jugement du 18 juin 2008 déclare "caduque" la promesse litigieuse, mais qu'il n'y a pas d'identité d'objet car dans cette précédente instance, l'action était dirigée contre les promettants et non contre le notaire pour faute professionnelle et ce sont seulement les promettants qui agissaient en garantie contre le notaire, ce dans l'hypothèse où une faute aurait été retenue contre eux, ce qui n'a pas été ; qu'ainsi c'est à juste titre que la décision déférée, qui sera confirmée sur ce point, ne retient pas l'autorité de la chose jugée, ce qui rend donc l'action de M. X... recevable ; 



Sur la faute du notaire :



Considérant que M. X... fait valoir que le notaire a une obligation d'information et de vérification ainsi qu'une obligation d'efficacité qui l'oblige notamment à avertir ses clients des risques que comportent les transactions auxquelles il prête le concours de son office et des conséquences entraînées par le défaut de réitération de l'acte sous la forme authentique dans les délais impartis ; qu'il soutient que M. Y... n'a pas veillé à l'efficacité de l'acte dressé par lui, qu'il n'est d'ailleurs pas en mesure de rapporter la preuve du conseil donné et ne verse à cet égard aucun document permettant de démontrer qu'il a averti M. X... avant l'expiration du délai sur les risques de caducité de la convention ; qu'ainsi la faute du notaire est avérée et engage sa responsabilité, que le jugement déféré a conclu à tort à l'absence de faute du notaire et doit être infirmé ; 



Considérant que le notaire intimé conteste avoir commis un quelconque manquement; qu'il rappelle qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir accompli toutes les diligences nécessaires préalablement à la conclusion de la promesse de cession ni d'avoir ainsi accepté de recevoir un acte qui s'est ultérieurement révélé inefficace, manquant ainsi à son devoir de vérification ; qu'en effet, l'objet de la promesse est de prendre acte de la volonté des parties de vendre et de leur permettre à elles ou à leur mandataire, l'accomplissement de l'ensemble des vérifications d'usage et formalités et lors de cet avant-contrat, acte préparatoire à la vente, le notaire rédacteur ne peut avoir les obligations qui sont ensuite les siennes entre la signature de l'avant-contrat et l'acte de cession ; qu'il fait valoir qu'il s'est régulièrement acquitté de ses obligations ultérieurement ; qu'en l'espèce, il n'avait pas à vérifier l'immatriculation de la Sci préalablement à la conclusion de la promesse, qu'il a ensuite procédé à cette vérification puisque ce sont ses diligences qui ont permis de découvrir le défaut d'immatriculation de la Sci, sur lequel ni les promettants ni leur mandataire le cabinet Morel-Berthet n'avaient attiré son attention ; qu'il fait encore valoir qu'il a alors fait toutes diligences pour tenter de lever la difficulté par lui identifiée, a procédé à de nombreuses démarches auprès des promettants, a conseillé aux parties de conclure un avenant à la promesse de cession, ce qui a donné lieu à la signature d'un avenant daté des 17 et 18 décembre 2003, et fait par là-même la preuve d'avoir respecté son devoir de conseil, ce dont attestent les nombreuses correspondances produites ; qu'il ajoute qu'il n'existe au surplus aucun lien entre les fautes qui lui sont imputées et la non réalisation de la cession envisagée, laquelle a résulté exclusivement de la caducité intervenue du fait de l'abstention du bénéficiaire à lever l'option dans le délai imparti, alors que la promesse de vente, dont une copie avait été remise à M. X..., était rédigée de manière particulièrement explicite en ce qu'elle mentionnait qu'à défaut du respect de l'une des modalités de réalisation, elle serait caduque de plein droit ; 



Considérant que M. Y... rapporte en l'espèce la preuve qu'il a respecté ses obligations professionnelles ; qu'il souligne à juste titre qu'il n'a pas commis de manquement en ce qu'il n'avait pas à vérifier avant même le compromis, l'immatriculation de la Sci et qu'il l'a découvert précisément dans le cadre de ses vérifications ; qu'il doit être également relevé que les démarches liées à cette situation ne lui incombaient pas directement et qu'il a ensuite donné les conseils appropriés ; que notamment parmi les divers courriers qu'il a adressés aux parties, dont ceux des 9 décembre 2002, 4 et 10 décembre 2003, 27 avril 2004 destinés aux promettants ou à leur mandataire, figure également sa lettre du 18 décembre 2003 à M. X..., dans laquelle il lui indique : " Monsieur, Comme convenu, je vous prie de trouver sous ce pli l'avenant à la promesse de vente du 5 décembre 2002 signé par M. Stilianos Z... et Mme Irène A.... Une copie de ce document a été adressée par télécopie, ce jour, à la Banque Populaire. Vous en souhaitant bonne réception, (...)"; qu'il a expliqué à M. Pierre-Olivier Levi, avocat de M. X..., dans une lettre du 16 avril 2004, la situation, qu'il a répondu à ses demandes d'explication dans un nouveau courrier du 12 mai 2004, lequel est resté sans réponse sur les intentions de M. X... ; qu'il a encore écrit à M. X... le 30 novembre 2004 pour connaître ses intentions sur la restitution de l'indemnité d'immobilisation ; qu'en conséquence c'est par des motifs pertinents qu'il convient d'approuver que les premiers juges ont estimé que le notaire n'avait commis aucun des manquements qui lui étaient imputés en lien avec la caducité et ont débouté M. X... de toutes ses demandes ; que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ; 



Considérant que l'appelant succombant en toutes ses prétentions supportera les dépens d'appel et que pour les mêmes motifs l'équité commande de faire application en appel au profit de l'intimé pour ses frais irrépétibles et dans les termes du dispositif ci-après des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS : 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne M. Mohand X... à payer à M. Jean-Michel Y... la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. Mohand X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 dudit code. 







LE GREFFIER, LE PRESIDENT,













Grosses délivrées