Cour d'Appel — 14 février 2012

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 






COUR D'APPEL DE PARIS 


Pôle 2- Chambre 1 


ARRET DU 14 FEVRIER 2012 


(no 47, 4 pages) 


Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 15425 


Décision déférée à la Cour : 
jugement du 29 juin 2010- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 09/ 00533 


APPELANTS 


Maître Patrick X... 


...

94510 LA QUEUE EN BRIE 
représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN (avoués à la Cour) 
assisté de Me Valérie de HAUTECLOQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D 848 


SCI HUET, agissant poursuites et diligences de son représentant légal. 
12 rue des Chardonnerets 
77680 ROISSY EN BRIE 
représentée par la SCP FISSELIER CHILOUX BOULAY (avoués à la Cour) 
assistée de Me Ophélie MARREL, avocat au barreau de PARIS substituant Me Solange DOUMIC, avocat au barreau de PARIS, toque : R019 




INTIMÉ 


Monsieur Julien Y...


... 

77330 OZOIR LA FERRIERE 
représenté par la SCP VERDUN-SEVENO (avoués à la Cour) 
assisté de Me Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0731 




COMPOSITION DE LA COUR : 


L'affaire a été débattue le 14 décembre 2011, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de : 


Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre 
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller 
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller 


qui en ont délibéré 




Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN 




ARRET :


- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 




****************** 


La Cour, 


Considérant que, par acte reçu le 18 janvier 2008 par M. Patrick X..., notaire, la S. C. I. Huet a vendu à M. Julien Y... le lot no 6, ainsi que les millièmes des parties communes, correspondant à un appartement et dépendant d'un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, sis à La Queue-en-Brie (Val-de-Marne) moyennant le prix de 80. 124 euros ; 
Que le vendeur a déclaré à l'acte que la superficie des lots vendus répondant aux prescriptions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 était de 52 mètres carrés, aucun certificat de surface n'étant annexé à l'acte de vente, ni produit lors de la signature de l'acte ; 
Qu'après son entrée dans les lieux, M. Y... a fait établir un mesurage qui a fait apparaître que, calculée selon les prescriptions légales, la surface était de 30, 92 mètres carrés ; qu'il a donc fait assigner la S. C. I. Huet en réduction du prix de vente et la S. C. I. Huet a fait assigner M. X... en intervention forcée devant le Tribunal de grande instance de Créteil qui, par jugement du 29 juin 2010, a condamné la S. C. I. Huet à payer à M. Y... la somme de 32. 481, 04 euros et la somme de 2. 500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, débouté M. Y... de sa demande de dommages et intérêts, condamné M. X... à payer à la S. C. I. Huet la somme de 25. 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2. 000 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et condamné M. X... aux dépens ; 


Considérant qu'appelant de ce jugement, M. X..., qui en poursuit l'infirmation, demande que la S. C. I. Huet soit déboutée de toutes ses demandes et, notamment, de sa demande en garantie d'une somme de 32. 481, 04 euros ; 
Qu'à l'appui de son recours, l'appelant, qui s'en rapporte à justice sur la demande d'expertise formulée par la S. C. I. Huet qui conteste l'avis donné par la société Pac Expertise, fait valoir qu'il ne peut être tenu compte du mesurage fourni par le géomètre et énoncé par l'acte et que, conformément à son devoir d'information et d'alerte, il a mentionné dans l'acte que « le vendeur déclare que le mesurage a été effectué par ses soins » ; qu'il ajoute qu'avant et hors son intervention, les parties ont conclu un acte sous seing privé de sorte que le préjudice allégué trouve son origine, non pas dans l'acte authentique, mais dans l'acte sous seing privé ; 
Que, s'agissant du préjudice, l'appelant fait valoir que les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ont pour but de réduire le prix au montant que le vendeur aurait dû recevoir et qu'en l'espèce, la S. C. I. Huet ne justifie d'aucun préjudice ; 


Qu'également appelante, la S. C. I. Huet demande que M. Y..., qui a déclaré dans l'acte « parfaitement connaître les lieux », soit débouté de sa demande de réduction du prix de vente du lot de copropriété dès lors qu'il n'était pas de bonne foi et, comme l'a justement décidé le Tribunal, de sa demande de dommages et intérêts puisqu'elle n'a commis aucune faute qui lui soit préjudiciable ; 
Qu'à titre subsidiaire, l'appelante demande que soit ordonnée, aux frais avancés, une mesure d'expertise dès lors que le certificat de superficie produit par M. Y... est insuffisant pour apporter la preuve de la superficie calculée selon les modalités de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
Qu'estimant que le notaire, qui savait que la superficie « utile » du lot no 6 telle qu'elle figurait dans l'état descriptif de division ne correspondait pas à la superficie calculée selon les modalités de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, a fautivement omis de l'alerter sur le risque d'une action en réduction du prix et manqué à son obligation de conseil et d'information ; 
Qu'enfin, la S. C. I. Huet fait valoir que le préjudice qu'elle a subi correspond à la somme qu'elle doit restituer à M. Y... de sorte que M. X..., qui a commis une faute, doit être condamné à lui payer la somme de 32. 517, 60 euros ; 


Considérant que M. Y... conclut à la confirmation du jugement sauf en ce que les premiers juges l'ont débouté de sa demande de dommages et intérêts ; 
Qu'à l'appui de ses prétentions, l'intimé fait valoir que l'argumentation développée par la S. C. I. Huet ne saurait être tenue et que la superficie calculée selon les modalités de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne figure pas à l'acte de sorte que, au vu des preuves qu'il apporte, doit lui être restituée la somme de 32. 517, 60 euros et ce, sans qu'il y ait lieu de recourir à une mesure d'expertise ; 
Qu'invoquant notamment une perte locative, M. Y... demande une somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 


Sur les demandes en tant qu'elles sont dirigées contre la S. C. I. Huet : 


Considérant qu'en vertu de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, si la superficie d'un lot dépendant d'un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis est inférieure de plus d'un vingtième à celle figurant à l'acte authentique de vente de ce lot, l'acquéreur dispose contre le vendeur d'une action en réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure ; 
Considérant qu'en l'occurrence, la superficie mentionnée à l'acte, à savoir 52 mètres carrés, correspond, non pas à la superficie calculée selon les prescriptions de l'article 4-1 du décret du 17 mars 2007 pris pour l'application de la disposition législative susvisée, mais à la surface utile ; qu'en réalité, il ressort du certificat de superficie dressé par la société P. A. C. Expertise selon les modalités réglementaires que la surface du lot vendu moyennant le prix de 80. 124 euros par la S. C. I. Huet à M. Y... et portant sur le lot no 6 était de 30, 92 mètres carrés ; que la différence est de plus d'un vingtième en moins ; 
Qu'il n'est pas démontré que ce document serait erroné de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la mesure d'expertise sollicitée ; 
Que, peu important que M. Y... ait visité les lieux avant la vente et qu'il ait pu se rendre compte personnellement de la configuration de l'appartement, il convient de faire application des dispositions susvisées et d'approuver les premiers juges qui, par un calcul exempt de critique, ont diminué le prix de vente de 32. 481, 04 euros et condamné la S. C. I. Huet à payer cette somme à M. Y... ; 
Considérant que la perte locative alléguée par M. Y... n'est aucunement démontrée ; que sa demande de dommages et intérêts n'est donc pas fondée ; 
Considérant que, sur ces points, le jugement sera confirmé ; 


Sur la responsabilité du notaire : 


Considérant qu'en la matière, l'obligation du notaire consiste à alerter les parties à l'acte de vente des dispositions législatives applicables et des sanctions encourues en cas de mention d'un mesurage inexact ; que, toutefois, il n'a l'obligation, ni de vérifier personnellement la superficie du lot vendu, ni de contraindre le vendeur à recourir aux services d'un géomètre-expert ; 
Considérant qu'il ressort de l'acte authentique dressé par M. X..., sous la rubrique « DECLARATIONS RELATIVES A LA LOI CARREZ » que « vendeur et acquéreur reconnaissent avoir été informés par le rédacteur des présentes : de l'obligation résultant de la loi … de faire figurer dans toutes les contrats et avant-contrats ayant pour objet la vente d'un bien immobilier soumis au régime de la copropriété, l'indication de la superficie privative du local vendu, ainsi que des sanctions … encourues... Le vendeur déclare que la superficie du lot vendu, répondant aux caractéristiques des textes mentionnés ci-dessus est la suivante : le lot no 6 pour une superficie de 52 m2. Le vendeur déclare que le mesurage a été effectué par ses soins » ; 
Qu'il suit de là que M. X... a rempli ses obligations de rédacteur de l'acte dont il s'agit et qu'il n'a pas commis la faute qui lui est reprochée ; 
Qu'il convient donc, sur cette question, d'infirmer le jugement frappé d'appel et de débouter la S. C. I. Huet de ses demandes en tant qu'elles sont dirigées contre M. X... ; 




Sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile : 


Considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions susvisées ; que, succombant en ses prétentions et supportant les dépens, la S. C. I. Huet sera déboutée de ses réclamations ; qu'en revanche, elle sera condamnée à payer à M. Y... et à M. X..., chacun la somme de 4. 000 euros ; 


PAR CES MOTIFS, 


Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, 


Confirme le jugement rendu le 29 juin 2010 par le Tribunal de grande instance de Créteil mais seulement en ce qu'il a condamné la S. C. I. Huet à payer à M. Julien Y... la somme de 32. 481, 04 euros et la somme de 2. 500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et débouté M. Y... de sa demande de dommages et intérêts ; 


L'infirmant pour le surplus et faisant droit à nouveau : 


Déboute la S. C. I. Huet de ses demandes dirigées contre M. Patrick X... ; 


Déboute la S. C. I. Huet de sa demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamne, par application de ce texte, à payer à M. Y... et à M. X..., chacun la somme de 4. 000 euros ; 


Condamne la S. C. I. Huet aux dépens de première instance et d'appel et dit que les dépens d'appel seront recouvrés par les avoués de M. Y... et de M. X..., conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 








LE GREFFIER LE PRÉSIDENT