Cour d’appel — 25 octobre 2012

COUR D'APPEL DE NOUMÉA Arrêt du 25 Octobre 2012

Chambre Civile

Numéro R. G. : 11/ 341

Décision déférée à la cour :
rendue le : 18 Avril 2011
par le : Tribunal de première instance de NOUMEA

Saisine de la cour : 29 Juin 2011

PARTIES DEVANT LA COUR

APPELANTE

Melle Lucette Marie-Louise X...

née le 25 Mai 1952 à NOUMEA (98800)
demeurant...-98800 NOUMEA

représentée par la SELARL POC

INTIMÉ

Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble CITRA, représenté par la SARL AUSTRAL IMMOBILIER
Siège social ...-98800 NOUMEA

représentée par la SELARL TEHIO-BEAUMEL

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 30 Août 2012, en audience publique, devant la cour composée de :

Jean-Michel STOLTZ, Conseiller, président,
Anne AMAUDRIC du CHAFFAUT, Conseiller,
François BILLON, Conseiller,
qui en ont délibéré,

Jean-Michel STOLTZ, Conseiller, ayant présenté son rapport.

Greffier lors des débats : Mikaela NIUMELE

ARRÊT : contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par Jean-Michel STOLTZ, président, et par Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par jugement du 18 avril 2011 auquel il est référé pour le rappel de la procédure ainsi que l'exposé des faits, moyens et demandes, le tribunal de première instance de Nouméa a :

- rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formulée par Mme Lucette X...,

- condamné Mme Lucette X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CITRA les sommes de :

+ la somme de 379 117 FCFP au titre des charges de copropriété du 3ème trimestre 2006 et de l'année 2007,

+ 80 000 F CFP au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CITRA du surplus de ses demandes,

- condamné Mme Lucette X... aux entiers dépens.

PROCÉDURE D'APPEL

Par requête déposée au greffe le 29 juin 2011, Mme Lucette X... a interjeté appel de cette décision signifiée le 30 mai 2011.

Par mémoire ampliatif déposé le 29 novembre 2011, écritures auxquelles il est expressément référé pour le détail de l'argumentation et des moyens, elle sollicite de la cour :

in limine litis :

- de constater l'absence de mandat donné par le syndicat des copropriétaires au syndic sans régularisation des années antérieures,

- de constater l'absence de mandat donné à la société CRPC,

- de déclarer l'action irrecevable,

Au fond,

- de constater :

+ l'absence de mise en demeure pour les années 2004 à 2006,

+ la demande de paiement des charges pour des années prescrites,

+ l'absence de mise en demeure pour les années 2007 et 2008,

+ l'absence d'accord et de textes sur de quelconques pénalités et autres frais de dossier,

+ son absence de convocation aux assemblées générales,

+ l'absence de transmission des procès-verbaux d'assemblées générales,

- de rejeter l'ensemble des demandes concernant les charges et les pénalités,

En tout état de cause,

- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CITRA à lui payer la somme de 210 000 FCFP au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CITRA aux dépens avec distraction.

Par conclusions déposées le 13 septembre 2011 complétées par des conclusions enregistrées au greffe de la cour le 13 mars 2012, écritures auxquelles il est expressément référé pour le détail de l'argumentation et des moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CITRA sollicite de la cour sur réformation partielle, :

- de condamner Mme Lucette X... à lui payer les sommes suivantes :

+ 728 592 F CFP au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2006,
+ 195 388 F CFP au titre des charges de copropriété dues pour 2007,
+ 83 062 F CFP au titre des charges de copropriété dues pour 2008,
+ 67 426 F CFP au titre des charges de copropriété dues pour 2009,
+ 68 855 F CFP au titre des charges de copropriété dues pour 2010,
+ 93 052 F CFP au titre des charges de copropriété dues pour 2011,

- de débouter Mme Lucette X... de toutes ses demandes,

- de la condamner au paiement de la somme de 300 000 FCFP au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ainsi qu'au paiement des dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 juin 2012.

A la demande du magistrat en charge du rapport, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CITRA a produit les tableaux de répartition des charges et appels de fonds pour les années 2005 et 2006.

A l'audience, le conseil de Mme Lucette X... a indiqué qu'il n'entendait pas faire d'observations sur les pièces communiquées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription :

Attendu que Mme X... soutient l'application de la prescription quinquennale aux demandes du syndicat des copropriétaires en faisant référence à un arrêt rendu par la Cour constitutionnelle de Belgique, alors que le syndicat réplique que la prescription est de 10 ans aux termes de l'article 42 de la loi de 1965 ;

Attendu que selon l'article 42 de la loi, dans sa rédaction applicable en Nouvelle-Calédonie, les actions personnelles nées de l'application de la loi entre les copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ;

Que la référence à une décision d'une juridiction étrangère est inopérante ;

Que le moyen tiré de la prescription n'est donc pas fondé ;

Sur l'absence de mandat du syndic :

Attendu que selon l'article 55 du décret no67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, l'autorisation de l'assemblée générale exigée du syndic pour agir en justice n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance ;

Que ce moyen est donc inopérant ;

Sur l'absence de mise en demeure :

Attendu que Mme X... soutient qu'une mise en demeure est nécessaire par application de l'article 19-2 de la loi de 1965 ;

Que le syndicat des copropriétaires fait valoir en réplique que cet article n'exige de mise en demeure que pour rendre immédiatement exigibles des provisions non échues ce qui n'est pas le cas d'espèce ;

Mais attendu que l'article 19-2 créé par la loi 2000-1208 du 14 décembre 2000 n'a pas été étendu à la Nouvelle-Calédonie ;

Que les moyens fondés sur son non respect sont inopérants ;

Qu'au demeurant, les charges réclamées ont des périodicités de paiement conventionnellement définies et ont fait l'objet d'un appel de fonds ;

Sur la demande de constat de l'absence de convocation à l'assemblée générale et de l'absence de communication du procès-verbal :

Attendu que Mme X... demande cette constatation sans en tirer aucune conséquence quant à ses obligations ;

Qu'il n'appartient pas à une juridiction de constater des faits dont il n'est inféré aucune conséquence juridique ;

Sur la créance du syndicat des copropriétaires :

Attendu qu'aux termes de l'article 10 de la loi dans sa rédaction applicable en Nouvelle-Calédonie :

" Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. " ;

Que selon le chapitre II " Charges de l'immeuble " en p. 29 du règlement de copropriété, chaque copropriétaire s'engage à régler les charges de l'immeuble qui comprennent les frais, dépenses et charges s'appliquant aux choses communes ; que ces charges sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs quote-parts ;

Que Mme X... ne saurait donc sérieusement contester le principe de sa dette ; qu'elle n'établit pas avoir payé la moindre charge depuis au moins 2005 ;

Attendu que dans le dernier état de ses demandes, la copropriété sollicite les sommes suivantes :

+ 728 592 F CFP au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2006,
+ 195 388 F CFP au titre des charges de copropriété dues pour 2007,
+ 83 062 F CFP au titre des charges de copropriété dues pour 2008,
+ 67 426 F CFP au titre des charges de copropriété dues pour 2009,
+ 68 855 F CFP au titre des charges de copropriété dues pour 2010,
+ 93 052 F CFP au titre des charges de copropriété dues pour 2011,

Qu'il convient d'examiner ces demandes étant rappelé qu'il appartient au syndic de copropriété de justifier des montants sollicités ;

Sommes dues au 31 décembre 2006 :

Attendu que les états produits en première instance conduisent à constater qu'il a été réclamé des sommes différentes :

PériodeMontant des chargesObservations
4ème Tr 200556 293 F CFP
Charges au 31/ 12/ 2005505 709 F CFPSuivant pv d'assemblée générale du 14/ 10/ 2009
1er Tr 200667 041 F CFP
2ème Tr 2006170 863 F CFP comprenant une somme de 69 503 F CFP au titre de lettres et frais divers non précisés
3ème Tr 2006183 729 F CFP comprenant une somme de 80 914 F CFP au titre de CRDC
4ème Tr 2006 39 154 F CFP selon la situation comptable au 23/ 03/ 2007
Attendu que l'examen des pièces établit des discordances ;

Qu'ainsi la somme de 505 709 F CFP censée correspondre aux charges dues au 31/ 12/ 2005 dans le pv d'assemblée générale correspond dans le document " reddition de compte du 2nd trimestre 2006 " à l'addition des sommes suivantes :

-211 512 F CFP différences sur reddition,
-56 293 F CFP charges du 4ème Tr. 2005
-67 041 F CFP charges du 1er Tr. 2006
-170 863 F CFP charges du 2nd Tr. 2006 ;

Attendu qu'il sera en premier lieu observé que l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne saurait constituer la preuve suffisante de l'imputabilité à Mme X... des sommes qui y sont indiquées ; que chaque copropriétaire approuve pour son compte ;

Attendu par ailleurs que le règlement de copropriété ne prévoit pas l'imputation au copropriétaire concerné des frais de recouvrement ou encore d'une clause pénale ; que cette demande ne peut prospérer que dans un cadre judiciaire ; que la somme de 80 914 F CFP au titre de la société de recouvrement sera écartée ;

Que, de même, la somme importante de 69 503 F CFP au titre de lettres et frais divers pour le seul 2ème trimestre 2006 n'est pas justifiée et sera écartée ;

Qu'il sera donc retenu au 31 décembre 2006 une créance de 366 663 F CFP (56 293 + 67 041 + 101 360 + 102 815 + 39 154) ;

Sommes dues pour 2007 :

Attendu que le pv d'assemblée générale vise la somme de 367 044 F CFP au titre des charges et des frais de contentieux ;

Que la demande faite le 18 mars 2008 au titre des charges 2007 l'était pour la somme de 195 388 F CFP ;

Que s'y ajoutaient les sommes suivantes :
-52 500 F CFP frais de dossier procédure juridique
-15 750 F CFP frais de suivi contentieux 2007
-132 724 F CFP clause pénale
soit un total de frais de 200 974 F CFP lesquels, ajoutés aux charges font 396 362 F CFP soit plus que la somme visée à l'assemblée générale ce qui démontre une certaine confusion dans la tenue des comptes ;

Attendu qu'en application des principes ci-avant rappelés, seule la somme de 195 388 F CFP sera retenue ;

Que la décision déférée qui a retenu cette somme sera donc confirmée ainsi d'ailleurs que le syndicat des copropriétaires le demande ;

Sommes dues pour 2008 :

Attendu que le pv d'assemblée générale vise la somme de 382 321 F CFP au titre des charges et des frais de contentieux ;

Que dans ses dernières écritures, le syndicat réclame la somme de 83 062 F CFP qui est justifiée par les pièces 5 et 6 et qui sera retenue ;

Sommes dues pour 2009 :

Attendu que le syndicat des copropriétaires est fondé à actualiser sa demande ;

Que le syndicat réclame la somme de 67 426 F CFP qui est justifiée par la pièce 11 et qui sera retenue ;

Sommes dues pour 2010 :

Attendu que le syndicat réclame la somme de 68 855 F CFP qui est justifiée par la pièce 9 et qui sera retenue ;

Sommes dues pour 2011 :

Attendu que le syndicat réclame la somme de 93 052 F CFP qui est justifiée par la pièce 7 et qui sera retenue ;

Sur les sommes dues :

Attendu que que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges s'établit ainsi :

PériodeMontant des charges
Dû au 31 décembre 2006366 663 F CFP
Charges 2007195 388 F CFP
Charges 200883 062 F CFP
Charges 200967 426 F CFP
Charges 201068 855 F CFP
Charges 201193 052 F CFP
Total874 446 F CFP

Attendu que Mme X... sera condamnée au paiement de la somme de 874 446 F CFP au titre des charges impayées jusqu'à 2011 ;

Qu'elle supportera également à hauteur de 300 000 F CFP la charge des frais irrépétibles que le syndicat a dû engager compte tenu de la parfaite mauvaise foi de l'intéressée établie par le refus systématique de recevoir les lettres recommandées avec accusé de réception et l'absence de tout justificatif du moindre paiement de charges depuis plus de 5 ans ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt contradictoire déposé au greffe ;

Dit les appels recevables ;

Vu l'article 42 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965,

Rejette l'exception de prescription de l'action du syndicat des copropriétaires ;

Dit les moyens tenant à l'absence de mandat du syndic et à l'absence de mise en demeure mal fondés ;

Dit n'y avoir lieu à constater l'absence de convocation à l'assemblée générale ainsi que l'absence de communication du procès-verbal ;

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a retenu que Mme Lucette X... était débitrice de la somme de 195 388 F CFP au titre des charges 2007 ;

Infirmant pour le surplus et y ajoutant ;

Dit que Mme Lucette X... est débitrice des sommes suivantes :

- trois cent soixante-six mille six cent soixante-trois (366 663) F CFP au titre des charges dues au 31 décembre 2006,
- quatre-vingt-trois mille soixante-deux (83 062) F CFP au titre des charges 2008,

- soixante-sept mille quatre cent vingt-six (67 426) F CFP au titre des charges 2009,

- soixante-huit mille huit cent cinquante-cinq (68 855) F CFP au titre des charges 2010,

- quatre-vingt-treize mille cinquante-deux (93 052) F CFP au titre des charges 2011 ;

en conséquence,

Condamne Mme Lucette X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CITRA en la personne de son syndic, la somme de huit cent soixante-quatorze mille quatre cent quarante-six (874 446) F CFP au titre des charges dues du 31 décembre 2006 au 31 décembre 2011 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CITRA de ses demandes plus amples ou contraires ;

Déboute Mme Lucette X... de toutes ses demandes ;

Condamne Mme Lucette X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CITRA en la personne de son syndic la somme de trois cent mille (300. 000) FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

La condamne aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl TEHIO-BEAUMEL, avocat, sur ses offres de droit.

Le greffier, Le président.