Cour d'Appel — 13 février 2013

Ch. civile A 

ARRET No 

du 13 FEVRIER 2013 

R. G : 08/ 00164 C-JG 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 20 Décembre 2007, enregistrée sous le no 03/ 1148 

Synd. de copropriété IMMEUBLE LE MARS 

C/ 

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE SAMOS LEMNOS PRINCIPAL BAT E1, E2, D1, D2 RESIDENCE PLEIN SOLEIL 
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE SAMOS LEMNOS SECONDAIRE BAT E1, E2, D1, D2 RESIDENCE PLEIN SOLEIL 

COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

TREIZE FEVRIER DEUX MILLE TREIZE 

APPELANTE : 

Syndicat de copropriété IMMEUBLE LE MARS 
Représenté par son Syndic en exercice la SARL DE GESTION IMMOBILIERE 
6 Rue Général Fiorella 
20000 AJACCIO 

assistée de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA, Me Chantal FLORES SAGNET, avocat au barreau d'AJACCIO 



INTIMEES : 

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE SAMOS LEMNOS PRINCIPAL BAT E1, E2, D1, D2 RESIDENCE PLEIN SOLEIL 
Représenté par son syndic en exercice la SARL CGI IMMOBILIER 
13 Cours Jean Nicolai 
20000 AJACCIO 

assistée de Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA Me Claudine LANFRANCHI, avocat au barreau d'AJACCIO 



Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE SAMOS LEMNOS SECONDAIRE BAT E1, E2, D1, D2 RESIDENCE PLEIN SOLEIL 
Représenté par son syndic en exercice la SARL CGI IMMOBILIER 
13 Cours Jean Nicoli 
20000 AJACCIO 

assistée de Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA, Me Claudine LANFRANCHI, avocat au barreau d'AJACCIO 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 décembre 2012, devant la Cour composée de : 



Madame Julie GAY, Président de chambre 
Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseiller 
Monsieur Pierre Yves CUZIN, Vice-Président placé près Monsieur le Premier Président 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Madame Martine COMBET. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 février 2013. 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

* 

* * 
Le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble SAMOS LEMNOS Bt E1, Bt E2, Bt D1 et Bt D2 Résidence PLEIN SOLEIL comme le syndicat principal des copropriétaires de ce même ensemble immobilier ont actionné devant le tribunal de grande instance d'AJACCIO le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MARS pour voir :

- constater l'état d'enclave de la parcelle figurant au cadastre de la commune d'AJACCIO lieudit Canniccio, route des Sanguinaires sous le no CM 388 sur laquelle est édifié l'immeuble LEMNOS et des parcelles cadastrées CM no 387 et 386 sur lesquelles a été érigé l'immeuble SAMOS,

- ordonner leur désenclavement par le passage situé pour partie sur la propriété de l'immeuble LE MARS utilisé depuis la construction des immeubles,

- imposer au syndicat de cet immeuble de laisser ce passage libre si besoin sous astreinte, le tout avec exécution provisoire. 

Par jugement du 20 décembre 2007, le tribunal de grande instance d'AJACCIO a :

- déclaré l'action du syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble SAMOS LEMNOS, bâtiments E1, E2, D1, D2, résidence PLEIN SOLEIL, route des Sanguinaires à AJACCIO pris en la personne de son syndic en exercice, irrecevable,

- déclaré l'action du syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble SAMOS LEMNOS, bâtiments E1, E2, D1, D2, résidence PLEIN SOLEIL, route des Sanguinaires à AJACCIO pris en la personne de son syndic en exercice, recevable,

- déclaré les dispositions de l'article 684 du code civil inapplicables au cas d'espèce,

- constaté l'état d'enclave des parcelles sises section CM no 386, 387 et 388 sur la commune d'AJACCIO et constituant la copropriété LEMNOS SAMOS, 

Avant dire droit sur l'assiette du passage,

- ordonné une expertise confiée à Monsieur René F...,

- réservé l'ensemble des autres demandes dont celles relatives aux frais non répétibles et aux dépens. 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MARS représenté par son syndic la SARL DE GESTION IMMOBILIERE a relevé appel de ce jugement par déclaration du 27 février 2008. 



Par ordonnance du 21 janvier 2009, le magistrat chargé de la mise en état a donné injonction aux syndicats des copropriétaires des immeubles SAMOS LEMNOS de produire l'acte dressé par Maître G..., notaire à AJACCIO invoqué dans leurs écritures de première instance, ce document portant création du syndicat des copropriétaires de la résidence DES ILES auquel serait annexé un plan déterminant les limites foncières de cette résidence. 

Ce document n'ayant pas été produit, par ordonnance du 3 décembre 2009, ce même magistrat a ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur Bernard H...avec mission de : 

1- à partir des titres de propriétés des parties produits aux débats, donner tous renseignements sur les règlements de copropriété des immeubles LE MARS, géré par la SARL DE GESTION IMMOBILIERE d'une part, et SAMOS LEMNOS d'autre part, correspondant pour ceux-ci aux bâtiments E1, E2, D1, D2 et D3, résidence PLEIN SOLEIL gérés par la SARL CGI IMMOBILIER à AJACCIO, aux fins de déterminer si les immeubles de la copropriété SAMOS LEMNOS font partie ou non de la résidence DES ILES, qui est voisine, et s'il existe un accès à la voie publique à partir des bâtiments E1, E2, D1, D2 et D3, résidence PLEIN SOLEIL de la copropriété SAMOS LEMNOS autre que celui qui traverse la parcelle occupée par la copropriété LE MARS à l'origine du litige, 

2- d'une manière générale, apporter tous autres renseignements techniques utiles à la solution du litige dans le cadre de la présente mission. 

Monsieur Bernard H...a rempli sa mission et déposé son rapport. Ses conclusions sont les suivantes : 

La copropriété SAMOS LEMNOS ne fait pas partie de la résidence DES ILES qui a été édifiée sur la propriété de Madame I..., dont l'ensemble est défini par les morcellements du 18 juillet 1961 et des 14 et 23 juin 1965, les parcelles sur lesquelles elle a été construite ne figurant dans aucun de ces arrêtés, 

L'état d'enclave de la copropriété des immeubles SAMOS LEMNOS résulte de la division de la propriété de Madame 
I...
par la vente consentie à Madame J... le 1er octobre 1956, 

Le désenclavement de la copropriété des immeubles SAMOS LEMNOS est possible à partir de la rue de l'Archipel, à condition que le statut juridique et les conditions d'utilisation de la route d'accès aux immeubles des GRENADINES soient définies. 



En ses dernières écritures déposées le 20 mars 2012 auxquelles il sera expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MARS pris en la personne de son syndic la SAS DE GESTION IMMOBILIERE soutient que l'origine de l'enclave dont souffre la copropriété SAMOS LEMNOS étant due à la division opérée par Madame I...d'abord, et par Madame J... ensuite, elle peut demander l'application de l'article 684 du code civil, lequel exclut que le propriétaire d'un fonds enclavé puisse réclamer un droit de passage sur des terrain voisins autres que ceux ayant fait l'objet de la division et qu'elle a commis une erreur en l'actionnant seul. 

Il précise que si la copropriété LEMNOS SAMOS ne fait pas partie de l'ensemble immobilier résidence DES ILES, il résulte toutefois de l'acte détenu par Maître G...qu'il existe des voies de desserte destinées à " desservir les groupes d'habitation projetés et le surplus de la propriété " et que le schéma annexé montre que la voie se poursuit à l'intérieur de la parcelle 479 p sur laquelle la copropriété SAMOS LEMNOS a en partie été édifiée. 

Il ajoute que la proposition de Monsieur H..., à savoir par le raccordement à la voie d'accès aux GRENADINES est techniquement réalisable, plus courte que toute autre et conforme à l'article 684 du code civil. 

Il conteste l'application en la cause des dispositions de l'article 685 du code civil, en faisant valoir d'une part que les affirmations de l'intimé prétendant que l'accès se fait depuis la création des immeubles par une route goudronnée qui avant la construction des bâtiments, desservait un terrain et une menuiserie situés en partie haute ne sont corroborées par aucun élément de preuve, d'autre part que si l'article 684 du code civil est applicable, le passage même trentenaire reste sans incidence du fait qu'en application de l'article 691 du code civil, les servitudes discontinues ne s'acquièrent que par titre, la possession même immémoriale ne suffisant pas pour les établir, seules l'assiette et le mode de passage pouvant être déterminés par trente ans d'usage continu. 

Il demande en conséquence à la cour de :

- déclarer son appel recevable et fondé,

- infirmer partiellement la décision de première instance,

- à titre principal, en raison de l'enclave avérée, faire application de l'article 684 du code civil, renvoyer la copropriété SAMOS LEMNOS à solliciter le passage sur les terrains divisés, et en tous cas juger non fondée l'action diligentée par la copropriété SAMOS LEMNOS contre la copropriété LE MARS,

- autoriser le syndicat de la copropriété LE MARS à interdire le passage utilisé jusque là par la copropriété voisine et prendre les mesures de fermeture adéquate,

- condamner l'intimé à le dédommager pour l'entrave à son droit de propriété depuis au moins 2003 date à laquelle il a voulu se clore mais en a été empêché indûment, par l'allocation d'une somme de 10. 000 euros,

- condamner encore l'intimé à payer la somme de 15. 000 euros en réparation du préjudice découlant de l'utilisation sans participation financière à l'entretien du passage utilisé qui a été remis en état,

- le condamner dans tous les cas à lui payer la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à assumer les entiers dépens notamment les frais d'expertise. 



En ses écritures déposées le 24 janvier 2012 auxquelles il sera renvoyé pour un exposé plus complet de ses moyens et prétentions, le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble SAMOS LEMNOS bâtiments E1, E2, D1, D2 et D3 pris en la personne de son syndic la SARL CGI IMMOBILIER soutient que depuis la création des bâtiments LEMNOS et SAMOS en 1965, leur accès en partant de la voie publique se fait par une route goudronnée qui desservait avant leur construction un terrain et une menuiserie situés plus haut, terrain qui a fait l'objet d'une division, sa partie haute ayant été cédée à la SCI immobilière LEMNOS et SAMOS promoteur desdits immeubles. 

Il précise qu'après l'édification des bâtiments, l'autre partie du terrain a été cédée à un autre promoteur Monsieur K...qui a édifié en contre bas ultérieurement l'immeuble LE MARS. 

Il explique que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MARS ayant barré l'accès le 19 septembre 2003, il lui a été ordonné par ordonnance de référé du 25 septembre 2003 de rétablir le passage litigieux sous astreinte, cette décision précisant que le passage rétabli provisoirement pourra être maintenu au delà d'un mois jusqu'à la décision définitive du juge du fond et qu'à la condition que le tribunal ait été valablement saisi dans ce délai. 

Contestant l'argumentation de l'appelant, il fait observer qu'en cas de désenclavement par la rue de l'Archipel, voie principale de la résidence DES ILES, il faudrait emprunter la route réalisée par la SARL LES GRENADINES dont l'assiette est située :

- en partie sur la parcelle cadastrée section CL no 466 propriété des GRENADINES,

- en partie sur une parcelle non numérotée donc présumée communale lors de la rénovation cadastrale, 

et qu'ainsi le désenclavement ne pouvant se faire exclusivement sur les parcelles issues de la division d'un fonds unique, les dispositions de l'article 684 du code civil ne peuvent trouver application en l'espèce. 

Il ajoute que si l'on se réfère aux dispositions de l'article 682 du code civil, force est de constater que le trajet le plus court et le moins dommageable est l'accès à partir de la route départementale 111 d'un longueur exacte de 147 mètres mais dont seuls 55 mètres empiètent sur la parcelle de l'immeuble LE MARS, voie qui permet l'accès aux bâtiments LEMNOS SAMOS et aux garages de l'immeuble LE MARS, empruntée depuis 1965, ce qui lui permet de se prévaloir des dispositions de l'article 685 du code civil. 

Il soutient que la demande de dommages-intérêts présentée pour la première fois devant la cour est irrecevable. 

Il demande en conséquence à la cour de : 

Vu les dispositions des articles 682, 683, 684 et 685 du code civil,

- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a constaté l'état d'enclave des parcelles sises section CM no 386, 387 et 388 sur la commune d'AJACCIO et constituant la copropriété SAMOS LEMNOS, (actuellement cadastrée CL 455),

- constater que le désenclavement de ces parcelles s'est toujours effectué depuis 1965 antérieurement à la construction des bâtiments SAMOS LEMNOS et LE MARS, soit depuis plus de trente ans, à partir de la route départementale no 111, par la rue des Crêtes, puis sur la parcelle de l'immeuble LE MARS, actuellement cadastrée no CL 448,



- à défaut, constater qu'il s'agit du chemin le plus court et le moins dommageable,

- dire et juger que le désenclavement devra s'effectuer par ledit passage,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MARS au paiement d'une somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



L'instruction de la procédure a été déclarée close par ordonnance du 5 septembre 2012. 

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SUR CE : 



Attendu que du rapport de Monsieur H...qui n'a fait l'objet d'aucune critique sérieuse, il ressort que les parcelles où ont été édifiés les immeubles SAMOS LEMNOS sont en situation d'enclave et que les fonds où sont implantées les deux copropriétés en cause ne résultent nullement de la division d'une même propriété ; 

Qu'en effet l'ensemble immobilier LEMNOS SAMOS a été construit sur des parcelles que Madame I...avait vendues à Madame J...-P... le 1er octobre 1956, cette dernière les ayant cédées à la SCI LEMNOS, alors que l'ensemble immobilier LE MARS a été édifié sur des parcelles vendues par Monsieur M...à la SCI PLEIN SOLEIL ; 

Attendu que Madame I...a procédé au morcellement des fonds dont elle était restée propriétaire le 18 juillet 1961, puis les 14 et 23 juin 1965, ces morcellements ayant donné lieu à des arrêtés préfectoraux de lotissement ; 

Attendu que le règlement et le cahier des charges établis pour le groupe d'habitation à construire par Maître O...le 2 août 1961 prévoit expressément que les voies et allées de desserte créées seront utilisables tant par les propriétaires du présent groupe d'habitation que par ceux du groupe d'habitation autorisé par arrêt préfectoral du 19 juillet 1961 et des groupes d'habitation qui pourraient être créés par la suite et peuvent être réalisés sur le surplus de la propriété ; 

Qu'il n'est toutefois nullement démontré que le désenclavement des parcelles vendues par Madame J...-P... à la SCI LEMNOS ait été réalisé au travers de la résidence DES ILES construite sur la propriété de sa venderesse, Madame I..., puisque si l'expert a constaté qu'un accès était possible à partir de la rue de l'Archipel, son tracé coïncidant avec l'emprise d'une voie prévue au plan d'urbanisme directeur de la ville d'AJACCIO approuvé par arrêté préfectoral du 5 juillet 1960 et apparaissant sur le cadastre rénové de 1973, il ne ressort nullement des éléments du dossier qu'un tel accès ait été aménagé et utilisé par le syndicat des copropriétaires intimé ; 

Que l'existence d'un tel accès ne saurait se déduire, faute d'éclaircissements supplémentaires à ce titre, du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2004 faisant état de la détérioration de l'état de la chaussée du fait d'importants écoulements d'eau sur la route desservant la résidence puisqu'aucune précision n'est donnée sur l'accès concerné qui peut parfaitement être celui qui fait l'objet du présent contentieux ; 

Que l'expert conclut d'ailleurs que le désenclavement n'est possible par la voie de l'Archipel qu'à condition que le statut juridique et les conditions d'utilisation de la route d'accès aux immeubles des GRENADINES soient définis ; 

Attendu qu'il résulte en revanche des éléments du dossier que l'accès aux immeubles LEMNOS et SAMOS se fait à partir de la route départementale no 111 par l'avenue des Crêtes, puis par une route existante d'une longueur de 55 mètres environ située à l'arrière de l'immeuble LE MARS ; 

Attendu que s'il n'est pas établi que cette voie ait donné avant la construction des immeubles LEMNOS et SAMOS accès à une menuiserie, aucun renseignement précis n'étant donné à ce titre, cette voie apparaît sur le plan cadastral rénové sous le no 391 et dessert la parcelle no 61 située au delà de l'immeuble, plan étant confirmé par la photo aérienne produite ; 

Attendu qu'il ressort de l'ordonnance de référé du 25 septembre 2003 que le syndicat des copropriétaires avait soutenu sans l'établir avoir tenté d'empêcher l'accès utilisé par l'intimé en 1982 ; 

Que la cour ne peut en conséquence que déduire des divers éléments produits que le passage litigieux était utilisé antérieurement à cette date et donc dès la construction de l'immeuble en 1965 ; 

Qu'ainsi lors de l'introduction de la procédure par acte du 24 octobre 2003, la copropriété LEMNOS SAMOS qui est enclavée, disposait de cet accès depuis plus de trente ans, ayant ainsi prescrit l'assiette de la servitude de passage conformément à l'article 685 qui dispose que " l'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu " ; 

Attendu que le jugement déféré sera confirmé sauf en ce qu'il a ordonné une expertise, cette mesure d'instruction s'avérant en l'état inutile, et réservé les demandes et les dépens, la cour disposant d'éléments suffisants pour dire que le désenclavement des immeubles LEMNOS et SAMOS se fera par le chemin actuellement utilisé ; 

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE MARS qui a fait procéder en 2010 à la réfection de sa voirie, sollicite le paiement d'une somme de 15. 000 euros à titre de participation financière à l'entretien du passage utilisé ; 

Attendu qu'une demande reconventionnelle en dommages-intérêts ayant été formulée par ce même syndicat aux termes d'écritures déposées le 7 juin 2006 devant le tribunal de grande instance d'AJACCIO, cette demande ne peut être considérée comme une demande nouvelle irrecevable en cause d'appel et doit être examinée ; 

Attendu qu'il ressort de la facture établie par la SAS CORSOVIA le 31 juillet 2010 que des travaux de décaissement de chaussée et d'enrobé ont été exécutés à la demande du syndicat des copropriétaires appelant dont la voie est utilisée par les occupants de l'ensemble immobilier LEMNOS SAMOS et qu'ils se sont élevés à la somme de 23. 788, 08 euros TTC ; 

Attendu qu'il est légitime de fixer la participation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LEMNOS SAMOS à la remise en état de cette voie dont les membres profitent puisqu'ils en ont l'utilisation, à la somme de 12. 000 euros ; 

Attendu que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Attendu que les deux parties succombant dans la présente instance, il sera fait masse des dépens d'instance et d'appel qui seront partagés par moitié entre les parties. 

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* * 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a ordonné une expertise pour déterminer l'assiette de la servitude et réservé les demandes et les dépens, 

Statuant de nouveau de ces chefs, 

Dit n'y avoir lieu à ordonner en l'état des éléments du dossier cette mesure d'instruction, 

Dit que le désenclavement des parcelles figurant au cadastre de la commune d'AJACCIO sous les numéros 386, 387 et 388 de la section CM constituant la copropriété LEMNOS SAMOS s'effectue depuis plus de trente ans à partir de la route départementale no 111 par la rue des Crêtes puis sur la parcelle de l'immeuble LE MARS actuellement cadastrée sous le numéro CL 448 et qu'il s'effectuera par ce passage, 



Y ajoutant, 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LEMNOS SAMOS pris en la personne de son syndic en exercice à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MARS pris en la personne de son syndic en exercice une somme de DOUZE MILLE EUROS (12. 000 €) à titre de participation aux frais de réparation dudit passage, 

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Fait masse des dépens d'instance et d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT