Cour d'Appel — 6 mars 2013

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 






COUR D'APPEL DE PARIS 


Pôle 2- Chambre 1 


ARRET DU 6 MARS 2013 


(no 84, 6 pages) 


Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 13034 


Décision déférée à la Cour : 
jugement du 4 avril 2011- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 07270 




APPELANTS 


Madame Cécile X...


... 

75011 PARIS 




Monsieur Eric Y...


... 

93260 LES LILAS 


représentés et assistés de Me Patricia HARDOUIN de la SELARL HJYH Avocats à la cour (avocat au barreau de PARIS, toque : L0056) et de Me Corinne ILLOUZ (avocat au barreau de PARIS, toque : D0763) 






INTIME 


Maître Guy Z...


... 

75020 PARIS 


représenté et assisté de la SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034) et de Me Valérie DE HAUTECLOQUE (avocat au barreau de PARIS, toque : D 848) 






COMPOSITION DE LA COUR : 


L'affaire a été débattue le 16 Janvier 2013, en audience publique, devant la Cour composée de : 


Monsieur Jacques BICHARD, Président 
Madame Maguerite-Marie MARION, Conseiller 
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller 


qui en ont délibéré 




Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN 




ARRET :


- contradictoire


-rendu publiquement par Monsieur Jacques BICHARD, Président


-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Monsieur Jacques BICHARD, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


****************** 




Selon compromis de vente en date du 14 décembre 2005, la Sci du Moulin Joly a vendu à M. Y... et à Mme X... épouse Y... moyennant un prix de 925 000 € plusieurs lots de copropriété correspondant à un grand appartement en triplex, rez-de chaussée, premier étage ainsi que sous-sol aménagé d'une surface totale de 255, 50 m2, dans l'immeuble sis... 75011- Paris, le compromis comportant une annexe dans laquelle les acquéreurs acceptaient de ne pas acquérir la propriété de deux caves correspondant aux lots Nos 41 et 40. 


L'acte de vente a été réitéré suivant acte reçu le 3 mai 2006 par Maître Guy Z..., notaire à Paris, avec la participation de Maître Salzes, notaire à Paris assistant la société venderesse, et a porté sur les lots portant les Nos 35, 39, correspondant à deux autres caves, 44, 45, 46, 47, 48, 51, 52, 53, la description mentionnée pour chacun de ces lots étant conforme à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété reçus par Maître A..., notaire à Quincy 
Voisins, le 2 octobre 1973. 


En page 6 de l'acte, il a été précisé : 
" L " acquéreur reconnaît avoir été informé, dès la signature de l'avant-contrat, que le vendeur a annexé les lots suivants :
- le lot No 41 appartenant à la société Sodim,
- le lot No 40 appartenant à M. B.... Observation faite qu'en contrepartie, M. B... occupe le lot No 35. 
L'acquéreur reconnaît avoir été informé par le notaire soussigné des conséquences de cette situation et déclare vouloir en faire son affaire personnelle. 
Le vendeur reconnaît, en outre, que ni le propriétaire du lot No 41, ni le propriétaire du lot No 40, n'ont intenté une procédure en vue de la libération des lieux et de leur remise en état, 
Telles que lesdites fractions d'immeubles existent, sans autre exception, ni réserve. 
L'acquéreur déclare parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités en vue des présentes et d'être entouré de tous les éléments d'information nécessaires à tous égards. " 


Désireux de revendre leur bien, les époux Y... ont signé le 24 avril 2008 un compromis de vente sous condition suspensive d'obtention de prêt au profit de M. C..., moyennant la somme de 1 040 000 €. 


Les époux Y... étant en instance de divorce, Mme X... s'est engagée seule dans l'acquisition d'un bien immobilier le 1er Juillet 2008 qui devait être financé par la vente du bien commun. 


Or, le 7 janvier 2009, les parties sont convenues de la résolution dudit compromis, M. C... n'ayant pas souhaité poursuivre la vente, car alerté par son propre notaire ayant mis en exergue, notamment à partir du mesurage effectué, les irrégularités de l'acte d'achat des époux Y... en les comparant au règlement de copropriété. 


Les époux Y... ont finalement régularisé la vente de leur bien le 15 juillet 2009, moyennant le prix de 890 000 €. 


Reprochant à Maître Z... d'avoir manqué à ses obligations, de ne pas les avoir, malgré la lecture des titres de propriété, de la promesse de vente, du règlement de copropriété et de l'état réalisé par le géomètre expert au titre de la loi Carrez, mis en garde lors de leur acquisition, notamment d'avoir omis de leur conseiller d'exiger la régularisation des lots correspondant à des parties communes annexées irrégulièrement et sans autorisation de la copropriété, à savoir des cours, courettes et sous-sol, alors que le notaire de M. C... avait été en mesure de relever des irrégularités dans l'acte après avoir procédé aux vérifications d'usage et notamment comparé cet acte avec le règlement de copropriété, Mme X... et M. Y... ont assigné le notaire devant le tribunal de grande instance de Paris et recherché sa responsabilité civile professionnelle pour défaut de conseil, demandant sa condamnation à les indemniser de leurs préjudices matériels et moraux. 


Par jugement en date du 4 avril 2011, le tribunal a :
- débouté Mme Cécile X... et M. Eric Y... de l'intégralité de leurs demandes,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire,
- dit n'y avoir lieu à allouer à M. Z... d'indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme Cécile X... et M. Eric Y... aux dépens. 


CELA ETANT EXPOSE, la COUR : 


Vu l'appel interjeté le 9 juin 2011 par Mme X... et M. Y..., 


Vu les conclusions déposées le 2 décembre 2011 par les appelants qui demandent de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que Maître Z... avait commis des fautes,
- le réformer dès lors que la preuve du lien de causalité est rapportée, 
en conséquence,
- condamner Maître Z... à indemniser Mme X... et M. Y... des préjudices matériels et moraux qui sont les conséquences directes de ses fautes et à leur payer les sommes de : 
* 150 000 € au titre de la perte de chance de vendre leur bien immobilier le 24 avril 2008 au prix de 1 040 000 €, 
* 4300 € au titre des frais de régularisation du règlement de copropriété, 
* 4800 € au titre des frais d'achat de parties communes à la copropriété, 
* 3903 € au titre des frais de travaux sur parties communes de la copropriété, 
* 12 586 € au titre des intérêts du prêt relais payés du 1er septembre 2008 au 1er Septembre 2009, 
* 5577 € au titre de charges de copropriété de septembre 2008 à septembre 2009, 
* 8152 € au titre des intérêts du prêt principal payés du 1er septembre 2008 au 1er septembre 2009, 
* 10 000 € à chacun au titre du préjudice moral pour trouble dans leur condition d'existence, 
* 10 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
ainsi qu'à payer tous les dépens, 


Vu les conclusions déposées le 17 octobre 2011 par M. Guy Z..., notaire, qui demande de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la faute à son encontre, de le confirmer en ce qu'il a retenu l'absence de lien de causalité entre la faute et le préjudice susceptible d'engager sa responsabilité et en ce qu'il a débouté Mme X... et M. Y... de l'intégralité de leurs demandes, les condamner à lui payer la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens. 


SUR CE : 


Considérant que les faits de l'espèce ont été exactement rappelés par le tribunal aux termes d'un exposé auquel la cour se réfère expressément ; 


Sur la faute : 


Considérant que le notaire conteste les manquements qui lui sont reprochés et, sur les faits, rappelle qu'il n'est pas intervenu lors de la signature du compromis de vente en date du 14 décembre 2005, rédigé par une agence immobilière, comportant une annexe, également signée par les époux Y..., indiquant : 
" Nous soussignés, 
M. Y... et Mme X..., avons pris connaissance de la situation concernant le sous-sol du bien en question, à savoir :
- Mme D... s'est aperçue, posteriori à son acquisition, qu'elle n'avait pas la propriété de l'ensemble de la surface, et donc des caves annexées précédemment :
- Lot No 41 : propriété de la société Sodim,
- Lot No 40 : propriété de M. B..., lui-même bénéficiant de l'usage de la cave dont Mme D... est propriétaire (lot No 35) suivant un accord tacite. 
L'acquéreur accepte donc d'acheter des biens tels qu'actuellement constitués sans recours et réclamation possible " ; 


Que la clause figurant en page 6 de l'acte authentique, ci-dessus reprise, qui rappelle la situation des lots 41 et 40, correspond à la volonté contractuelle entre les époux Y... et leur vendeur, la Sci du Moulin Joly et ne concerne nullement les lots à l'origine du présent litige et des griefs des appelants ; 


Que l'intimé observe que les appelants ont prétendu en première instance que la désignation juridique des lots vendus, telle qu'elle résulte du règlement de copropriété, ne correspondrait pas à la désignation réelle notamment que :
- le lot No 53 désigné comme une cour, s'avérerait être, en réalité un salon et une véranda,
- le lot No 51 désigné comme une pièce et toilettes, s'avérerait être, en réalité, une cour,
- le lot No 52 désigné comme une cave aurait été agrandi par une annexion de parties communes, ce qui les aurait contraints, compte tenu de ces " irrégularités " à procéder à l'établissement d'un modificatif au règlement de copropriété après autorisation de l'Assemblée Générale des copropriétaires ; qu'ils reprochent au notaire d'avoir seulement rédigé une clause de pure forme en fin d'acte ; 


Considérant qu'il est constant, ce que les premiers juges ont relevé, que le bien acquis par les époux Y... par acte authentique reçu par Maître Z... le 3 mai 2006, était composé de plusieurs lots, constitués chacun d'une partie privative et d'une fraction des parties communes ; 


Qu'il est également constant que dans l'acte rédigé par Maître Z..., la description de ces lots est conforme à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété d'origine ; 


Que les biens immobiliers objets de la vente constituaient en réalité, ce qui ressort de la description du bien figurant sur le certificat surface privative-Loi Carrez, établi le 10 juin 2005 par un géomètre et annexé à la minute de l'acte authentique, un grand appartement, plusieurs des lots ayant fait l'objet d'une modification de leur consistance et de leur usage par rapport au règlement de copropriété et à l'acte descriptif de division d'origine ; 


Que cette situation était connue des époux Y... ; que d'ailleurs, s'il est indiqué en page 5 de l'acte de vente : 
" il est ici précisé que par suite de travaux effectués avant 1986, les lots Nos 44, 45, 46, 51, 52 et 53 sont réunis et ne forment qu'une seule unité d'habitation dont la désignation actuelle est la suivante : 
entrée, cuisine-salle à manger, salon, quatre pièces, deux salles de bains, deux WC, sous-sol et cour privative. 
A cet égard, le vendeur déclare qu'aucune autorisation n'a été sollicitée ni auprès de la copropriété ni auprès de la ville de Paris en vue de constater le changement d'usage du lot 48 initialement à usage d'atelier. 
Il déclare à cet égard n'avoir reçu aucune injonction ni du syndicat des copropriétaires ni de la ville de Paris lui enjoignant de remettre les biens dans leur état initial d'atelier ", il ne s'agit pas, contrairement à la motivation retenue à cet égard par les premiers juges, d'une clause susceptible de faire apparaître aux yeux du notaire une quelconque discordance ou une possible annexion de parties communes ; que la clause n'est précise du point de vue du notaire qu'en ce qu'elle est relative qu'au changement d'usage du lot 48 ; 


Que c'est pertinemment que le notaire rappelle qu'il s'est référé au règlement de copropriété d'origine et qu'il n'existe aucune divergence entre ledit règlement de copropriété et la désignation des lots figurant dans l'acte de vente ; que le fait de reprendre le descriptif figurant à l'état descriptif de division ne saurait lui être reproché ; que la désignation actuelle de l'appartement contenant les lots réunis ne pouvait lui laisser penser que des parties communes avaient été annexées et qu'il n'est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux objets d'une vente ; 


Que par ailleurs, à la lecture du mesurage des lieux effectué dans le cadre des dispositions de la loi Carrez, effectué par le cabinet Lefevre-Giraud, 56 rue de Paradis, 75010- Paris, Géomètre-expert, ainsi qu'il résulte du certificat établi par ce dernier le 10 juin 2005, annexé à l'acte de vente, faisant mention pour les lots réunis d'une surface privative Loi Carrez de 195, 42 m2, le notaire ne pouvait constater d'irrégularités en le comparant au descriptif des lots figurant au règlement de copropriété ; qu'en effet, il vise bien la superficie privative des biens vendus, le géomètre expert ayant pris soin d'écarter de la superficie Loi Carrez un sous-sol aménagé et une cour 
constituant le lot No 35 ; que le notaire n'avait aucun moyen de constater une éventuelle annexion des parties communes ; 


Que le notaire ne peut être tenu pour responsable de la non conformité entre la situation matérielle réelle des lieux et la désignation figurant au règlement de copropriété ; qu'il n'est pas tenu de vérifier le travail du géomètre ni de contrôler l'exact mesurage ; 


Que dans ces conditions, le notaire n'encourt aucun reproche quant à des vérifications complémentaires qu'il n'aurait pas effectuées, alors qu'elles ne lui incombent pas ; qu'il n'a pas commis de fautes susceptibles d'engager sa responsabilité ; 


Que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme X... et M. Y... de toutes leurs demandes et infirmé en ce qu'il a condamné M. Guy Z... aux dépens ; 


Considérant que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du notaire dans les termes du dispositif ci-après ; 


Considérant que les appelants, succombant en leurs prétentions, supporteront les entiers dépens, de première instance et d'appel. 




PAR CES MOTIFS : 


Confirme le jugement déféré sauf sur les dépens, 


Statuant à nouveau de ce seul chef, 


Condamne Mme Cécile X... et M. Eric Y... aux dépens de première instance, 


Y ajoutant, 


Condamne Mme Cécile X... et M. Eric Y... à payer à M. Guy Z... la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 


Condamne Mme Cécile X... et M. Eric Y... aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.