Cour d'Appel — 18 avril 2013

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délivrées le
à




COUR D'APPEL DE MONTPELLIER


1o Chambre Section AO1


ARRÊT DU 18 AVRIL 2013


Numéro d'inscription au répertoire général : 11/06385






Décision déférée à la Cour : Arrêt du 11 MAI 2011 
COUR DE CASSATION DE PARIS No RG H10-14.651
qui casse et annule l'arrêt rendu le 10 novembre 2009 par la Cour d'appel de MONTPELLIER, sur appel du jugement du Tribunal de grande instance de BEZIERS en date du 7 avril 2008




APPELANTE :


SCI CAVOK 2
1 rue Lochet
51000 CHALONS
représentée par la SCP Yves et Yann GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER




INTIMES :


Monsieur Michel X...

né le 5 Décembre 1940 à NANTES
de nationalité française

...

34490 THEZAN LES BEZIERS
représenté par la SCP Gilles ARGELLIES - Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER
assisté de Me Jean-Pierre BERTHOMIEU, avocat plaidant de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER




Madame Corinne X...

né le 1er Janvier 1950 à NEUILLY
de nationalité française

...

34490 THEZAN LES BEZIERS
représentée par la SCP Gilles ARGELLIES - Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER
assistée de Me Jean-Pierre BERTHOMIEU, avocat plaidant de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER




SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER
28 avenue de Thiers
33100 Bordeaux
représentée par Me Florent CLAPAREDE, avocat substituant la SELARL JURIPOLE SELARL, avocats au barreau de MONTPELLIER




ORDONNANCE de CLOTURE du 12 FÉVRIER 2013




COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue le MARDI 5 MARS 2013 à 8H45 en audience publique, Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :


Madame Anne BESSON, Président de Chambre
Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller
Monsieur Robert BELLETTI, Conseiller
qui en ont délibéré.


Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE




ARRÊT : 


- CONTRADICTOIRE,










- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;


- signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Marie-Françoise COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




****


Suivant compromis de vente en date du 7 mars 2006, la SCI Cavok 2 s'est engagée à vendre aux époux X... un bien immobilier situé à Pomerols, Hérault, moyennant le prix principal de 526 000 €.


Les époux X... ont versé à titre de dépôt de garantie la somme de 20 000 € sur le compte séquestre de l'agence immobilière intervenue, la société Bourse de l'Immobilier.


L'acte n'ayant pas été réitéré à la date butoir du 30 juin 2006, la SCI Cavok 2 a, par acte en date du 21 décembre 2006, assigné les époux X... et la société Bourse de l'Immobilier devant le Tribunal de Grande Instance de Béziers.


Par jugement en date du 7 avril 2008, le Tribunal de Grande Instance de Béziers a :
- débouté la SCI Cavok 2 de ses demandes,
- ordonné à la société Bourse de l'Immobilier de restituer aux époux X... la somme de 20 000 € qui lui avait été remise par ces derniers à titre de dépôt de garantie,
- dit que cette somme sera productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement du 14 juin 2006 avec application des dispositions de l'article 1154 du Code Civil,
- condamné la SCI Cavok 2 au paiement de ces intérêts,
- condamné la SCI Cavok 2 à payer au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile 3 000 € aux époux X... et 1 500 € à la société Bourse de l'Immobilier.


La SCI Cavok 2 a interjeté appel du jugement le 16 mai 2008. 


Par arrêt en date du 10 novembre 2009, la Cour d'Appel de Montpellier a :


- confirmé par substitution des motifs le jugement déféré en ce qu'il avait débouté la SCI Cavok 2 de ses demandes, ordonné à la société Bourse de l'Immobilier de restituer aux époux X... la somme de 20 000 € remise à titre de dépôt de garantie et ordonné la capitalisation des intérêts par application de l'article 1154 du Code Civil,


- infirmé le jugement déféré en ce qu'il avait dit que cette somme serait productive d'intérêts au taux légal majoré de la moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement du 14 juin 2006 et condamné la SCI Cavok 2 au paiement de ces intérêts,


Et statuant de nouveau,
- prononcé la nullité du compromis de vente du 7 mars 2006 entre la SCI Cavok 2 et les époux X...,


- dit que la somme de 20 000 € détenue par la société Bourse de l'Immobilier portera intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2007,


- condamné la SCI Cavok 2 au paiement de ces intérêts,


Y ajoutant,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné la SCI Cavok 2 à payer aux époux X... ensemble la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


Statuant sur les pourvois formés par la SCI Cavok 2, la Cour de Cassation a, par arrêt en date du 11 mai 2011, cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 10 novembre 2009 entre les parties et les a renvoyées devant la Cour d'Appel de Montpellier autrement composée.


Dans ses dernières conclusions en date du 8 novembre 2011, elle fait valoir qu'à l'origine, les époux X... avaient contesté ses demandes en indiquant que les offres de prêt reçues ne permettaient pas la réalisation des conditions suspensives, qu'en cause d'appel ils ont opposé à titre subsidiaire la nullité de l'acte au motif que le bien vendu aurait été situé dans une zone inondable, que concernant les prêts, les époux X... n'ont pas versé aux débats les éléments d'information communiqués aux banques, qu'au moins une offre de prêt répondait au besoin en financement dans le cadre fixé par le compromis, et qu'enfin une confusion a été commise entre, d'une part un arrêté prescrit devant une enquête publique et ne préjugeant en rien d'un classement ultérieur, d'autre part un arrêté procédant effectivement au classement.


Dans leurs dernières conclusions en date du 16 mai 2012, les époux X... font valoir qu'aucune des offres de prêt formulées ne permettait de satisfaire à la condition suspensive, le taux du crédit proposé par l'UCB étant stipulé hors frais, hors assurance et révisable, et que l'information concernant l'arrêté prescrivant l'élaboration d'un plan de prévention des risques d'inondation sur l'ensemble du territoire communal de Pomerols ne leur a jamais été communiquée.


Dans ses dernières conclusions en date du 9 juillet 2012, la société Bourse de l'Immobilier fait valoir que le débat relatif à la restitution de la somme de 20 000 € intéresse uniquement le vendeur et les acquéreurs, et qu'à titre subsidiaire aucune faute ne peut lui être reprochée.




L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2013.




S U R Q U O I :




Attendu qu'il est constant qu'un compromis de vente a été passé le 7 mars 2006 entre, d'une part la SCI CAVOK 2, vendeur, d'autre part les époux X..., acquéreurs, la société BOURSE de l'IMMOBILIER ayant prêté son concours audit compromis ;


Attendu que le compromis précisait que la vente était soumise à la condition suspensive que l'acquéreur devrait obtenir un ou plusieurs prêts d'un montant global minimum de 560 000 € au taux maximum de 3,50% en au moins cinq ans ;


Attendu que par lettre en date du 14 juin 2006, les époux X... ont indiqué à la société BOURSE de l'IMMOBILIER n'avoir pu obtenir une offre de financement conforme aux mentions du compromis et ont sollicité la restitution du dépôt de garantie ;


Attendu que la SCI CAVOK 2 demande à la Cour de constater que la condition suspensive est réalisée conformément aux modalités fixées dans le compromis et que les intimés n'ont pas justifié avoir déposé des dossiers de financement dans les délais fixés contractuellement et répondant aux caractéristiques fixées au compromis ;


Attendu qu'aux termes du compromis, l'acquéreur s'engageait à déposer des dossiers de financement auprès des établissements suivants : Crédit Lyonnais, UCB, autres banques de son choix ;


Attendu que les époux X... versent aux débats :


- une télécopie de la Banque Privée Européenne en date du 7 mars 2006, d'une part, rappelant les grandes lignes du projet à savoir un achat de 580 000 € frais compris et la vente d'un appartement et d'une maison résidence principale pour un montant de 700 000 €, d'autre part proposant les financements suivants :
• soit un prêt relais de 80% de la valeur des biens à vendre, le paiement des intérêts mensuels plus un prêt complémentaire pour arriver au total des 580 000 €, le taux moyen global du financement étant de 5%,


• soit un prêt relais de 70% de la valeur des biens à vendre, le paiement des intérêts à la vente des biens et au remboursement du prêt relais, plus un prêt complémentaire pour arriver au total des 580 000 €, le taux moyen global du financement étant de 4,91%,


- une télécopie de IMMO REVENTE en date du 9 mars 2006 proposant un prêt relais de 424 000 € doublé d'un crédit à long terme de 137 000 €, le taux du prêt relais étant de 3,63%,


- une télécopie de l'UCB en date du 10 mars 2006 proposant un crédit achat revente de 560 000 € au taux de 3,60% hors assurance et hors frais,


- une télécopie de LCL en date du 31 mars 2006 proposant un prêt relais de 400 000 € d'une durée de 24 mois au taux effectif global de 3,81% et un prêt révisable d'une durée de 57 mois au taux effectif global de 4,54%,


- une lettre de l'UCB en date du 2 juin 2006 proposant un prêt de 552 000 € dont 432 000 € devaient être remboursés au bout de 24 mois, le taux nominal de 3,15% étant stipulé hors frais et étant révisable ;


Attendu qu'aucune de ces offres ne réunit les conditions prévues au compromis de vente ;


Attendu que la SCI CAVOK 2 fait valoir que les dossiers de financement devaient être déposés le 17 mars 2006 au plus tard et que les époux X... n'ont pas produit les éléments d'information communiqués aux banques ;


Attendu cependant que l'application de l'article L.312-16 alinéa 1 du Code de la Consommation ne peut être affectée par la stipulation des obligations contractuelles opposées à l'acquéreur et étant de nature à accroître les exigences résultant de ce texte ;


Attendu par ailleurs que les réponses des banques sont toutes parvenues avant le 30 juin 2006, date limite fixée par le compromis de vente pour la signature de l'acte authentique ;


Attendu qu'il apparaît au vu de la teneur des réponses des organismes bancaires que les demandes de financement ont été déposées par les époux X... dans le respect des stipulations du compromis de vente ;


Attendu que s'agissant de la valeur des biens mis en vente, si une différence existait entre le prêt relais proposé par la Banque Privée Européenne et celui proposé par IMMO REVENTE, cette différence s'explique par le fait que la valeur la plus élevée concernait un appartement et une maison ;


Attendu enfin que si le taux du prêt de IMMO REVENTE était de 3,10%, le taux effectif global était de 3,30% révisable ;


Attendu qu'il résulte de ces éléments que la condition suspensive liée à l'octroi d'un crédit et définie par la promesse de vente du 7 mars 2006 ne s'est pas réalisée ; qu'en conséquence le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;


Attendu que la SCI CAVOK 2 qui succombe sera tenue aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;




P A R C E S M O T I F S 




La Cour, statuant publiquement, sur renvoi de cassation,


- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- Condamne la SCI CAVOK 2 aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,


- Condamne la SCI CAVOK 2 à payer aux époux X... la somme supplémentaire de 600 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.




LE GREFFIER LE PRÉSIDENT


LS/MFC