Cour d'Appel — 22 mai 2013

Ch. civile A 

ARRET No 

du 22 MAI 2013 

R. G : 10/ 00348 C-JG 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 30 Mars 2010, enregistrée sous le no 08/ 1902 


X...


C/ 


Y...


D...


COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

VINGT DEUX MAI DEUX MILLE TREIZE 

APPELANT : 

M. Roger X...

né le 20 Avril 1955 à MARSEILLE (13000) 

...

13190 ALLAUCH 

ayant pour avocat Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA, Me Christine TRIBOLO, avocat au barreau de MARSEILLE 

INTIMES : 

M. Jean Charles Y...

né le 16 Novembre 1955 à BASTIA (20200) 

...


...

20233 SISCO 

ayant pour avocat Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA, Me Jean FILIPPI, avocat au barreau de BASTIA 



Mme Marlène D... épouse Y...

née le 28 Février 1957 à SAN MARTINO DI LOTA (20200) 

...


...

20233 SISCO 

ayant pour avocat Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA, Me Jean FILIPPI, avocat au barreau de BASTIA 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 mars 2013, devant la Cour composée de : 



Mme Julie GAY, Président de chambre 
Mme Rose-May SPAZZOLA, Conseiller 
Mme Marie BART, Vice-président placé près M. le premier président 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Martine COMBET. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2013. 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Mme Julie GAY, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Par arrêt mixte du 14 mars 2012 auquel il convient de se reporter pour un exposé plus complet des faits, des moyens des parties et de la procédure, la cour de ce siège a :

- confirmé le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur Roger X...de sa demande d'usage de la salle de bains et de sa demande en dommages-intérêts concernant le refus de raccordement à la fosse septique,

- débouté Monsieur Roger X...de sa demande de dommages-intérêts pour avoir été privé de l'usage de la salle de bains, 

Avant dire droit sur les autres demandes formées par Monsieur Roger X...,

- ordonné une expertise,

- commis pour y procéder : 

Monsieur Raymond G...


avec mission, après avoir convoqué les parties et leurs conseils respectifs et pris connaissance de tous documents utiles, de :

- se rendre sur les lieux,

- dire si dans l'immeuble litigieux, les lots appartenant aux deux parties sont superposés de telle sorte qu'existent entre eux des parties communes,

- dans l'affirmative, déterminer celles-ci,

- préciser le nombre de millièmes de chaque lot indispensable à la rédaction du futur règlement de copropriété,

- réservé les frais non taxables et les dépens. 



M. G...a rempli sa mission et déposé son rapport le 23 août 2012. 

L'affaire revenant en l'état de ce rapport d'expertise, Mr X...soutient dans ses dernières écritures déposées le 28 novembre 2012 auxquelles il sera référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions que l'application du statut de la copropriété à l'immeuble en cause n'est pas contestable. 

Il conclut en conséquence à l'infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bastia et demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 30 mars 2010 par le tribunal de grande instance de Bastia,

- homologuer les conclusions du rapport de M. G...expert en date du 23 août 2012 qui a constaté que l'immeuble litigieux est bien soumis au statut de la copropriété, 

Par conséquent,

- dire et juger que les travaux réalisés par les époux Y...l'ont été sans l'autorisation de M. X...et en violation des règles de la copropriété ainsi que de l'article R 421-17 du code de l'urbanisme,

- condamner les époux Y...in solidum à la remise en état des lieux,

- condamner les époux Y...au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi sur le fondement de l'article 1382 du code civil,

- ordonner l'établissement d'un règlement de copropriété de l'immeuble sis ...,

- dire et juger que les frais d'établissement de cet acte seront à la charge des époux Y...,

- désigner le cas échéant un mandataire ad hoc afin de représenter la copropriété actuellement vacante de tout représentant,

- condamner M. et Mme Y...au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens y compris les frais d'expertise avancés, distraits au profit de Me Albertini Antoine Paul, avocat aux offres de droit. 



En leurs dernières conclusions après expertise déposées le 24 janvier 2013 auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif de leurs moyens et conclusions, les époux Y...demandent à la cour de : 

Vu le rapport d'expertise de M. H...désigné en première instance, 

Vu le rapport d'expertise de M. G...en cause d'appel,

- entériner le rapport de M. G...,

- débouter M. X...de l'ensemble de ses demandes,

- désigner le président de la Chambre des notaires pour établir les actes utiles à la redéfinition des lots et à l'établissement du règlement de copropriété qui devra exclure les parcelles non bâties ainsi que la partie dite " four indépendant ",

- dire que les parties devront présenter une requête au président du tribunal de grande instance pour obtenir la désignation d'un administrateur provisoire,

- dire que les frais de l'expertise Vaillant seront supportés par les parties au prorata des millièmes,

- dire que tous les autres frais et dépens (y compris l'expertise Bonhomme) seront entièrement à la charge de M. X...,

- condamner M. X...à leur payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000 euros. 



L'instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance du 20 février 2013. 



SUR CE : 



Attendu qu'aux termes de l'article 1er de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, cette loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ; 



Qu'il résulte du rapport établi avec sérieux, conscience et compétence par l'expert judiciaire que l'immeuble litigieux est bâti sur les parcelles 1541-1542 et 1543 et ne comporte qu'une entrée située sur la parcelle 1542 avec trois toits différents : le toit d'origine couvrant la parcelle 1541, un toit couvrant la parcelle 1542 (escalier) et la partie à étages de la 1543 et un toit spécifique à l'ancien four sur la parcelle 1543 ; 

Que l'expert précise que les constructions récentes peintes en blanc édifiées dans la cour arrière contre la parcelle 1542 et contre la parcelle 1541, la majeure partie de construction ayant été réalisée sur la parcelle contiguë no 883, sans communication entre cette construction et l'ancienne, de même qu'une construction érigée sur trois niveaux accolée à la construction primitive sont sans répercussion sur l'expertise ; 

Qu'il ajoute que la parcelle 1542 comporte l'escalier conduisant aux étages supérieurs de chaque bâtiment, M. X...étant propriétaire du quart indivis de cette parcelle, l'autre moitié appartenant aux propriétaires de la parcelle 1541 : Cyrille I...et Marie Marguerite K...épouse L...; 

Qu'il indique que la partie en copropriété n'occupe pas toute la parcelle 1543, ce qui a été nommé dans les actes " four indépendant " étant à désolidariser du reste de l'immeuble puisque cette construction est indépendante, dispose d'un toit qui lui est propre et que toute modification ou réparation qui y serait faite serait sans répercussion sur les autres logements, en particulier sur les étages Gagliardi et ne fait donc pas partie de la copropriété, avec pour conséquence une modification de l'état descriptif de division ; 

Qu'il souligne que les parties communes des trois niveaux superposés sur la parcelle 1543 sont le gros oeuvre et particulièrement le toit ainsi que les réseaux électriques, d'eau potable et d'assainissement qui n'ont pas été identifiés car ils ne sont pas visibles, mais qui seraient communs en tout ou partie à Y...et X...; 

Qu'il ressort en outre du rapport de M. G...que :

- sur la partie de l'immeuble situé sur la parcelle 1543, les trois niveaux sont de superficies identiques, le grenier dont la hauteur est inférieure à 1, 60 m, accessible à partir d'une trappe n'apporte qu'une valeur négligeable aux biens X...avec des millièmes à répartir de la façon suivante :

. rez-de-chaussée 328/ 1000
. premier étage 328/ 1000
. deuxième étage 328/ 1000
. grenier 16/ 1000

- sur la partie d'immeuble situé sur la parcelle 1542, l'acte définit les millièmes en précisant que les époux Y...et X...sont propriétaires indivis du quart soit au total 50 % et les propriétaires de la parcelle 1541 de l'autre moitié, avec les millièmes suivants :



. rez-de- chaussée250/ 1000
. premier et deuxième 250/ 1000 

autres propriétaires 500/ 1000, 

les parties communes étant constituées par le toit et les escaliers ; 

Qu'il propose enfin une modification de l'état descriptif de division, puisque la petite cave sous l'escalier appartenant aux consorts Y...ne se trouve pas dans la parcelle 1543 mais dans la parcelle 1542 dont ils sont d'ailleurs propriétaires du quart, et qu'il en est de même de la petite pièce du premier étage comme de celle du deuxième étage ; 

Que les conclusions du rapport d'expertise qui n'ont fait l'objet d'aucune critique sérieuse quant à l'application en la cause des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis seront dès lors entérinées, et le jugement déféré qui en a écarté l'application infirmé sur ce point ; 

Qu'en revanche l'élaboration d'un règlement de copropriété nécessitant la présence de tous les copropriétaires, et tel n'étant pas le cas en l'espèce puisque ceux partageant la moitié des millièmes de la parcelle 1542 où est située la porte d'entrée commune aux trois parties du bâtiment litigieux et comportant aussi un escalier et un toit commun n'ayant pas été appelées à la présente instance, il est impossible en leur absence, même si les consorts Y...manifestent leur accord sur ce point, de commettre à cette fin le président de la Chambre des notaires aux fins de procéder à l'établissement des actes utiles à la redéfinition des lots et à l'établissement du règlement de copropriété, désignation qui ne pourra être obtenue en l'absence d'accord commun qu'après mise en cause des copropriétaires concernés ; 

Que le jugement déféré qui a rejeté la demande de M. X...aux fins de voir ordonner l'établissement d'un règlement de copropriété de l'immeuble sis à Sisco au lieudit Poraja sera confirmé par motifs substitués ; 

Qu'il en sera de même eu égard à l'absence de ces mêmes copropriétaires à la présente instance, du rejet de la désignation d'un mandataire ad hoc afin de représenter la copropriété actuellement vacante de tout représentant, une telle désignation échappant à la compétence de la cour et en tout état de cause les copropriétaires pouvant s'entendre à l'amiable sur le choix d'un syndic de copropriété ou à défaut d'un tel accord le plus diligent d'entre eux pouvant solliciter l'application des règles applicables en la matière pour obtenir la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 afin qu'il soit procédé à l'organisation de la copropriété ; 

Sur la remise en état des lieux sollicitée par Mr X...: 

Attendu qu'il sera observé que M. X...qui reproche aux intimés d'avoir réalisé des travaux portant atteinte au gros oeuvre de l'immeuble sans son autorisation et sollicite la remise en état des lieux, ne précise nullement dans le dispositif de ses écritures, alors que la cour ne peut statuer que sur les prétentions que celui-ci énonce en application de l'article 954 du code de procédure civile, ni l'objet ni les modalités de la remise en état qu'il entend obtenir ; 

Attendu qu'ainsi s'il conviendra pour l'avenir d'organiser la copropriété que constitue l'immeuble litigieux en application des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, il n'appartient nullement à la cour de se substituer à l'appelant dans la détermination des travaux de remise en état qu'il entend voir obtenir et qu'à défaut de précision sur ce point, la demande qu'il formule à ce titre ne peut qu'être rejetée ; 

Sur la demande de dommages-intérêts : 

Attendu que M. X...qui fait valoir que les époux Y...ont tenté par tous moyens de l'isoler et de le priver d'une utilisation normale de son bien dont ils n'a pu user et louer sur la période allant de 2004 à 2010, puisqu'il n'a pu se brancher sur la fosse septique jusqu'à l'installation du tout à l'égout par la mairie, alors qu'il aurait pu procéder à sa location au prix de 700 euros la semaine soit 6 000 euros pour les deux mois d'été, sollicite à ce titre une somme de 30 000 euros ; 

Mais attendu que M. X...a d'ores et déjà été débouté de sa demande d'usage de la salle de bains et de sa demande de dommages-intérêts concernant le refus de raccordement à la fosse septique des intimés par l'arrêt du 14 mars 2012 confirmant sur ce point le jugement déféré ; 

Qu'il ne peut en conséquence, alors qu'il n'avait jamais pourvu son bien des plus élémentaires commodités et que l'expert a d'ailleurs constaté que le rez-de-chaussée appartenant aux époux Y...est du fait des travaux effectués et financés par ces derniers, en meilleur état que les étages, reprocher aux intimés de n'avoir pu faire fructifier le lot dont il est copropriétaire ; 

Que la demande qu'il forme à ce titre sera dès lors rejetée ; 

Sur les frais non taxables et les dépens : 

Attendu que chacune des parties succombant dans la présente instance, il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise de M. H...et de M. G...qui seront partagés par moitié entre les parties ; 

Qu'il n'est pas inéquitable de laisser en outre à leur charge les frais non taxables que celles-ci ont engagés à l'occasion de la présente procédure ; 

Que le jugement déféré qui a condamné M. Roger X...à payer sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 1 500 euros à M. et Mme Y..., ainsi que les entiers dépens sera en conséquence réformé sur ce point. 



PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Vu l'arrêt mixte du 14 mars 2012, 

Réforme le jugement déféré en ce qu'il a dit non applicable à l'immeuble situé au lieudit Poraja à Sisco le statut de la copropriété des immeubles bâtis et condamné M. Roger X...à payer à M. et Mme Y...la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance, 

Le confirme pour le surplus par motifs substitués, 

Statuant de nouveau, 

Entérine les conclusions du rapport d'expertise de M. G..., 

Dit que la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est applicable à l'immeuble litigieux, 

Y ajoutant, 

Dit qu'à défaut pour l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble sis sur les parcelles 1543, 1542 et 1541 de s'entendre sur le choix d'un syndic de copropriété, il appartiendra au plus diligent d'entre eux de solliciter l'application des règles prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, 

Rejette la demande de dommages-intérêts présentée par M. Roger X..., 

Rejette la demande de remise en état des lieux formée par M. Roger X..., 

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Fait masse des dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise de M. H...et de M. G...avec distraction pour la part des dépens d'appel imputable aux intimés au profit de Me Albertini avocat et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT