Cour d’appel — 19 août 2013

COUR D'APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 19 Août 2013

Chambre Civile

Numéro R. G. :
12/ 381

Décision déférée à la cour :
rendue le : 27 Août 2012
par le : Tribunal de première instance de NOUMEA

Saisine de la cour : 14 Septembre 2012

PARTIES DEVANT LA COUR

APPELANTE

LA SOCIETE IMMOBILIERE CALEDONIENNE D'ECONOMIE MIXTE, dite SIC, prise en la personne de son représentant légal en exercice
demeurant 15 rue Guynemer-Quartier Latin-BP. 412-98845 NOUMEA CEDEX

représentée par la SELARL PELLETIER-FISSELIER-CASIES

INTIMÉE

Mme Catherine X...

née le 13 Juin 1975 à POINDIMIE (98822)
demeurant...-98874 MONT-DORE

représentée par la SELARL AGUILA-MORESCO

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 08 Juillet 2013, en audience publique, devant la cour composée de :

Pierre GAUSSEN, Président de Chambre, président,
Anne AMAUDRIC DU CHAFFAUT, Conseiller,
François BILLON, Conseiller,
qui en ont délibéré,
François BILLON, Conseiller, ayant présenté son rapport.

Greffier lors des débats : Stephan GENTILIN

ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par Pierre GAUSSEN, président, et par Stephan GENTILIN, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Catherine X... a acquis de Sabrina Y... un fonds de commerce destiné à l'activité de coiffeuse par acte notarié des 7 et 8 août 2000, où elle exerce à l'enseigne de SALON HAIR STYLE.

Le local dans lequel est exploité le fonds de commerce a été donné à bail par la S. I. C. selon contrat du 1er septembre 2000 d'une durée de 9 ans, moyennant un loyer mensuel initial de 68 190 F CFP porté à 91 431 F CFP compte tenu de la révision selon l'indice BT21 prévue au contrat.

Par acte du 10 août 2009, Catherine X... a demandé le renouvellement du bail à la bailleresse.

La S. I. C. n'ayant pas fait connaître officiellement ses intentions dans le délai de trois mois, a accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Souhaitant céder son fonds de commerce, Catherine X... a signé avec Sylvie Z... un compromis de vente le 15 février 2010, moyennant le prix de 3 000 000 F CFP, prévoyant que l'acte de vente serait réitéré le 15 avril 2010.

Catherine X... a informé le 16 février 2010 le bailleur de son intention de céder son fonds de commerce, lui a transmis copie du compromis de vente et a sollicité son accord à la cession du droit au bail.

Par courrier du 12 mars 2010 adressé à Sylvie Z... dont Catherine X... a reçu copie (via son conseil juridique), la S. I. C. a fait savoir que le montant du loyer allait changer en tenant compte des critères de commercialité du secteur géographique, pour être porté à la somme mensuelle de 310 521 F CFP et a invité Mme Z... à lui faire savoir si elle acceptait de reprendre le bail à ces conditions.

Par courrier du 17 mars 2010, Sylvie Z... a fait savoir à Catherine X... que compte tenu de l'augmentation du loyer que lui a signifié la S. I. C., elle n'acceptait pas de reprendre le bail en cours aux nouvelles conditions et qu'elle n'achèterait plus le fonds de commerce.

Par acte du 5 juillet 2010, Catherine X... a fait citer la S. I. C. devant le tribunal de première instance de NOUMÉA, afin d'obtenir la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur, pour inexécution fautive de ses obligations à l'égard du preneur.

Par commandements de payer des 10 août 2010 et 10 septembre 2010 visant la clause résolutoire du bail du 1er septembre 2000, la S. I. C. a fait sommation à Catherine X... d'avoir à lui payer les sommes de 274 293 FCFP et de 654 980 FCFP au titre des loyers impayés à compter de juin 2010.

Par actes des 15 septembre 2010 et 22 décembre 2010, Catherine X... a fait citer la S. I. C. devant le tribunal de première instance de NOUMÉA afin de former opposition aux commandements de payer qui lui ont été délivrés et obtenir leur annulation, au motif qu'ils ne reposent sur aucune créance de la S. I. C.

Les trois requêtes introduites par Catherine X... à l'encontre de la S. I. C. ont fait l'objet d'une ordonnance de jonction rendue par le juge de la mise en état le 1er août 2011.

Par conclusions récapitulatives déposées le 21 décembre 2011, Catherine X... demandait au tribunal de dire que la défenderesse n'avait pas respecté ses obligations de bailleur s'agissant de la fixation du loyer, constater la faute de la S. I. C. qui avait fait volontairement obstacle à la cession du fonds de commerce, prononcer la résiliation du bail commercial passé entre la demanderesse et la S. I. C. aux torts du bailleur, condamner la S. I. C. à lui payer les sommes de 3 000 000 F CFP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice engendré par l'échec de la cession du fonds de commerce et de 1 000 000 F CFP au titre des frais de déménagement, débouter la S. I. C. de l'intégralité de ses demandes, subsidiairement ordonner la compensation entre les créances réciproques entre les parties, condamner enfin la S. I. C. à lui payer la somme de 250 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de NOUVELLE-CALÉDONIE.

Par conclusions récapitulatives déposées le 17 février 2012 prises au visa des articles L145-9 et suivants du code de commerce, la S. I. C. demandait au tribunal de constater que le bail du 1er septembre 2000 avait été renouvelé à compter du 1er septembre 2009, qu'en l'absence d'accord des parties ou de saisine du juge, le loyer avait été maintenu à 91 431 F CFP par mois, constater que la S. I. C. n'avait commis aucun manquement à ses obligations contractuelles, constater la résiliation du bail un mois après le commandement de payer du 10 août 2010, soit à compter du 11 décembre 2010, constater que les lieux ont été restitués le 22 février 2011, débouter Catherine X... de l'ensemble de ses demandes, prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir et condamner reconventionnellement la défenderesse à lui payer les sommes de :

-301 770 F CFP au titre des loyers impayés de juin 2010 au 10 septembre 2010, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 août 2010 sur la somme de 271 293 F CFP et à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2010 pour le surplus,

-680 000 F CFP à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 11 septembre 2010 au 28 février 2011, majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2010 sur la somme de 654 980 F CFP,

-800 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de NOUVELLE-CALÉDONIE.

Par jugement du 17 août 2012, le tribunal de première instance de NOUMÉA a statué ainsi qu'il suit :

VU les articles 1134 et 1147 du code civil, les articles L145-10 et suivants du code de commerce ;

PRONONCE la résolution du bail commercial conclu entre Catherine X... et la S. I. C., aux torts exclusifs de la S. I. C. ;

CONDAMNE la S. I. C. à payer à Catherine X... la somme de TROIS MILLIONS (3. 000. 000) FCFP à titre de dommages et intérêts ;

REÇOIT les oppositions aux commandements de payer des 10 août 2010 et 10 septembre 2010, les déclare fondées et met à néant lesdits commandements ;

DÉBOUTE la S. I. C. de l'ensemble de ses demandes en paiement dirigées à l'encontre de Catherine X... ;

CONDAMNE la S. I. C. à payer à Catherine X... une somme de CENT CINQUANTE MILLE (150. 000) FRANCS CFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l'exécution provisoire de cette décision, sans garantie ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE enfin la S. I. C. aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile de la NOUVELLE-CALÉDONIE.

PROCÉDURE D'APPEL

Par requête enregistrée le 14 septembre 2012, la SIC a interjeté appel de la décision.

Dans son mémoire ampliatif déposé le 18 octobre 2012 et ses conclusions récapitulatives enregistrées le 25 mars 2013, la SIC fait valoir, pour l'essentiel :

- qu'elle sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture du 21 mars 2013, au motif que Mme X... a produit dans ses écritures du 18 mars 2013 qui lui ont été notifiées le 22 mars 2013, soit postérieurement à la clôture, une pièce nouvelle selon laquelle Mme Z... soutient qu'elle aurait écrit à la SIC pour annoncer son retrait du projet d'acquisition du fonds de commerce de Mme X... du fait de l'augmentation abusive du loyer ; que la SIC soutient que cette attestation est mensongère ;

- que c'est à tort que le premier juge a retenu que la SIC avait imposé la hausse du montant du loyer alors qu'elle avait seulement proposé à Mme Z... un nouveau montant de loyer, conformément aux dispositions légales de l'article L 145-11 du Code de commerce ; que Mme Z... n'a en réalité jamais répondu à cette proposition et que celle-ci ne saurait soutenir le contraire, à défaut de produire le prétendu courrier qu'elle soutient avoir adressé à la SIC ; que l'attestation ainsi produite par Mme Z..., avec trois années de retard, doit être considérée comme mensongère ;

- qu'en conséquence, la résolution du bail commercial ne pouvait être prononcée aux torts de la SIC ;

- que le bail de Mme X... ayant été renouvelé, aucune indemnité d'éviction, de dommages et intérêts (3 000 000 F CFP), ou de frais de déménagement (1 000 000 F CFP) n'est due ; qu'en outre, le préjudice allégué par Mme X... n'est qu'hypothétique, Mme Z... ne justifiant pas que la condition suspensive, qui figurait dans le compromis de vente signé par Mmes X... et Z... le 15 février 2010 et portait sur l'obtention d'un crédit pour le 15 avril 2010, ait été levée ;

- qu'en tout état de cause, rien ne justifie l'allocation de la somme réclamée par Mme X..., étant précisé que le montant de 3 000 000 F CFP correspond au prix d'acquisition dudit fonds par Mme X..., et que ce prix comprenait des éléments d'agencement pour 1 100 000 F CFP, du matériel pour 75 000 F CFP, des produits pour 124 811 F CFP et des marchandises pour 54 850 F CFP ; que tous ces éléments matériels ont été conservés par Mme X..., qui se trouve enrichie par la somme de 3 000 000 FCFP allouée par le premier juge alors même qu'elle a laissé péricliter son fonds dont elle a abandonné l'exploitation ;

- que la demande formée, en appel, au titre du préjudice moral (1 000 000 F CFP), qui est nouvelle, doit être rejetée ;

- que s'agissant du commandement de payer du 10 août 2010, le bail renouvelé s'étant poursuivi aux mêmes conditions que le précédent, au même loyer, soit 91 431 F, en l'absence d'accord pour une augmentation ou d'une saisine du juge, l'opposition présentée par Mme X... au paiement du loyer est injustifiée et que la somme de 274 293 F CFP est due pour les loyers de juin à août 2010 inclus (91 431 x 3 mois) ;

- que s'agissant du commandement de payer du 10 décembre 2010, les loyers finalement dus pour la période de juin à décembre 2010 inclus représentent une somme totale de 654 980 F CFP ;

- qu'en définitive, Mme X... n'ayant pas donné suite à la mise en demeure de payer du 10 août 2010, la résiliation du bail était acquise depuis le 11 septembre 2010 et les loyers dus jusqu'à cette date pour une somme de 301 770 F CFP (soit 91 431 x 3 mois + 91 431 x 10/ 30) ;
q'une indemnité d'occupation est également due du 11 septembre 2010 au 28 février 2011sur la base mensuelle de 120 000 F CFP soit une somme totale de 680 000 F CFP (120 000 x 20/ 30 + 120 000 x 5 mois).

En conséquence, la SIC demande à la Cour de statuer ainsi qu'il suit :

Vu les articles 3, 16, 910-1, 910-21 et suivants du Code de Procédure Civile de Nouvelle Calédonie,
CONSTATER l'existence d'une cause grave justifiant la révocation de, l'ordonnance de clôture en date du 21 mars 2013.

En conséquence,

ORDONNER la révocation de ladite ordonnance ;
DIRE recevables les conclusions en réponse et récapitulatives no 2 de la SIC ;
Vu les articles L 145-9 et suivants du Code de commerce,
Vu le jugement déféré,
Vu les pièces versées au débat,
DIRE ET JUGER l'appel recevable ;
ECARTER des débats l'attestation de Mme Z... ;
REFORMANT la décision déférée et statuant à nouveau,
REFORMER la décision déférée en ce qu'elle a prononcé la résolution du bail aux torts exclusifs de la SIC, condamné la SIC à verser 3 000 000 F CFP de dommages et intérêts à Mme X... ;
REFORMER la décision déférée en ce qu'elle a condamné la SIC à verser la somme de 150 000 F CFP à Mme X... au titre des frais irrépétibles et condamné la SIC aux dépens ;

Statuant a nouveau,

CONSTATER que la SIC n'a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles ;
DIRE que la résiliation du bail a été acquise un mois après le commandement du 10 août 2010, soit à compter du 11 septembre 2010 ;
CONSTATER que la restitution des lieux est intervenue le 22 février 2011 ;
CONDAMNER Mme X... à payer à la SIC :
* 301 770 F CFP au titre des loyers impayés de juin 2010 au 10 septembre 2010, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 août 2010 sur 271 293 F CFP, et à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2010 pour le surplus,
* 680 000 F CFP à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 11 septembre 2010 au 28 février 2011, outre intérêts à compter du 10 décembre 2010 sur 654 980 F CFP ;.
DÉBOUTER Mme X... de sa demande nouvelle de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral ;
CONDAMNER Mme X... à payer à la SIC la somme de 800 000 F CFP en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie, au titre des frais irrépétibles de première instance et 300 000 F CFP au titre des frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNER Mme X... aux entiers dépens, de première instance, et d'appel, y compris les frais des deux commandements, le tout distrait au profit de la Selarl PELLETIER/ FISSELIER/ CASIES ;
REJETER toutes fins ou conclusions contraires.

Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 18 mars 2013, Mme X... réplique, pour l'essentiel :

- que la SIC ne saurait tenter d'échapper à ses responsabilités en faisant croire qu'elle n'aurait pas imposé d'augmentation du loyer mais aurait simplement proposé un nouveau montant ;

- qu'il sera ainsi rappelé les termes particulièrement explicites du courrier du 12 mars 2010 adressé à Mme Z... qui souhaitait acquérir le fond de commerce de Mme X... ;
- que Mme X... verse aux débats une attestation de Mme Z... établissant que celle-ci avait adressé un courrier à la SIC pour renoncer à l'achat du fond de commerce à cause de l'augmentation abusive du loyer ;
- que si la SIC avait souhaité dissiper ce prétendu malentendu, elle n'aurait pas hésité à répondre immédiatement à Mme Z... pour la rassurer, ce qu'elle n'a pas fait ;
- que la SIC a ainsi commis une faute grave en faisant obstacle, sans aucun motif, à la vente du fonds de commerce de Mme X... et en augmentant d'autorité et de manière inconsidérée, le loyer du bail ; que la Cour d'appel confirmera la résiliation du bail commercial loué par la SIC à Mme X... aux torts exclusifs du bailleur ;

- que la SIC ne saurait prétendre que l'octroi des 3. 000. 000 F CFP reviendrait à enrichir Mme X... au motif qu'elle aurait récupéré les éléments d'agencement, du matériel et des produits qu'elle aurait conservé ce qui est parfaitement totalement inexact ; qu'en effet, en prenant possession des lieux, Mme X... soutient avoir dû tout refaire à neuf en y posant notamment du parquet et en rénovant cuisine et salle de bain et qu'elle a été également contrainte de refaire tout le stock des produits et de se débarrasser des éléments laissés n'ayant aucune valeur ;
- que la demande complémentaire de dommages et intérêts à hauteur de 1 000 000 F CFP n'est pas nouvelle mais a déjà été formulée en première instance ;

- que Mme X... conteste fermement devoir une quelconque somme à la SIC, au titre des loyers impayés, exposant avoir été évincée par celle-ci et privée du prix de son fonds de commerce ;

- qu'en tout état de cause, si par extraordinaire, la Cour considérait que Mme X... était redevable de sommes sollicitées par la SIC, il sera demandé d'ordonner la compensation des sommes dues de part et d'autre par les parties.

En conséquence, Mme X... demande à la Cour de statuer ainsi qu'il suit :

DÉBOUTER la SIC de la totalité de ses demandes,
CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal de première instance en date du 27 août 2012 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté Mme X... de sa demande tendant à obtenir la somme de 1 000 000 F CFP de dommages et intérêts,
CONDAMNER la SIC à payer à Mme X... la somme de 1 000 000 F CFP de dommages et intérêts pour son préjudice moral,
CONDAMNER la SIC à verser à Mme X... la somme de 300 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la NOUVELLE-CALÉDONIE.

Les ordonnances de clôture et de fixation d'audience ont été rendue le 21 mars 2013.

Une ordonnance de révocation de l'ordonnance de fixation et de nouvelle fixation a été rendue le 4 juin 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que l'appel, formé dans les délais légaux, est recevable ;

De la demande de révocation de l'ordonnance de clôture

Attendu que la SIC demande la révocation de l'ordonnance de clôture en date du 21 mars 2013, en application des dispositions des articles 910-21 et suivants du Code de Procédure Civile de Nouvelle Calédonie ;
Attendu que la SIC expose, au soutien de sa demande, que les conclusions de Mme X..., enregistrées au greffe de la Cour le 18 mars 2013, comprenaient en annexe une pièce nouvelle, à savoir une attestation de Mme Z..., lui avaient été notifiées le 22 mars 2013, soit en même temps que les ordonnances de clôture et de fixation et qu'elle se trouvait en conséquence, du fait de la clôture, irrecevable à faire valoir ses observations sur les dernières écritures et la nouvelle pièce produite par Mme X... ;

Attendu que la SIC fait valoir que Mme X... n'avait jamais, jusqu'à ses dernières écritures, prétendu que Mme Z... avait écrit à la SIC pour annoncer son retrait du projet d'acquisition du fonds de commerce de Mme X... du fait de l'augmentation abusive du loyer ; que la SIC soutient que cette attestation est mensongère ;
Attendu qu'il importe, conformément aux articles 3 et 16 du Code de Procédure Civile de Nouvelle Calédonie, de veiller au respect du contradictoire et de considérer que la production par Mme X... de l'attestation de Mme Z..., sur laquelle sont appuyées ses écritures, permet de considérer qu'il s'agit d'une cause grave justifiant qu'il soit fait application des dispositions de l'article 910-22 du Code de Procédure Civile de Nouvelle-Calédonie et que l'ordonnance de clôture soit révoquée, afin de permettre à la SIC de répliquer ;

De la résiliation du bail commercial conclu entre Mme X... et la S. I. C.

Attendu que l'article L145-10 du code de commerce prévoit que :

" A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction. (...)

Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent " ;

Attendu qu'en l'espèce les parties s'accordent à dire que Mme X... a, par acte du 10 août 2009, demandé le renouvellement du bail commercial du 1er septembre 2000 qui venait à expiration le 31 août 2009 et que la SIC, qui n'a pas fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois qui expirait le 10 novembre 2009 et n'a fait aucune proposition de modification de loyer à Mme X..., a par conséquent accepté le principe du renouvellement du bail au 1er septembre 2009 ;

Attendu que si l'article L. 145-16, alinéa 1er du Code de commerce dispose que : " Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ", régime dérogatoire au droit commun ayant pour objectif de permettre au commerçant de vendre son fonds de commerce en édictant la nullité des clauses d'interdiction de cession de bail, la jurisprudence interprète strictement l'article L. 145-16 du Code de commerce et décide que les clauses qui subordonnent la cession à des contraintes particulières, mais sans empêcher la cession, sont valables ; que la validité de ces clauses est strictement limitée aux baux commerciaux et que c'est ainsi que le bail commercial du 1er septembre 2000 qui liait la SIC à Mme X... a pu prévoir, dans son article XX, qu'en cas de cession par le preneur de son fonds de commerce en totalité, il convenait d'appeler le bailleur à ladite cession et que le compromis de vente du fonds de commerce à Mme Z... a prévu, au titre des conditions suspensives, la nécessité d'obtenir l'accord du bailleur à la cession ;

Attendu que bien que le bail du 1er septembre 2000 ait été renouvelé à compter du 1er septembre 2009 par tacite reconduction aux clauses et conditions en vigueur, la SIC a informé, par courrier du 12 mars 2010, Mme Z... qui venait de signer le 15 février 2010 un compromis de vente du fonds de commerce de Mme X..., que le prix du loyer serait porté de la somme mensuelle de 91 431 F CFP à celle de 310 521 F CFP ;

Attendu que la SIC soutient qu'il ne s'agissait que d'une simple proposition faite à Mme Z... et non d'une augmentation en dehors de tout cadre légal, faite en violation des dispositions d'ordre public prévues par les articles 10 et 11 de la délibération du 8 août 2000 applicable en NOUVELLE-CALÉDONIE ;

Attendu cependant que les termes du courrier de la SIC adressé le 12 mars 2010 à Mme Z... qui sont ainsi rédigés :
" Nous vous confirmons que le loyer va changer en tenant compte des critères de commercialité du secteur géographique. Il sera détaillé comme suit : Loyer commercial de 302 400 F CFP.
Vous voudrez bien nous indiquer si vous acceptez de reprendre le bail aux conditions de loyer ci-dessus énoncés ",

sont particulièrement impératifs et explicites et ne peuvent s'analyser que comme une augmentation de loyer ;

Attendu que si la jurisprudence admet que le bailleur, qui bénéficie d'une clause d'agrément, puisse subordonner son accord à la modification du bail transmis, encore faut-il que cette modification ait une cause légitime et ne tende pas à obtenir un avantage injustifié ; qu'ainsi : " ne constitue pas un motif légitime d'opposition la volonté du bailleur d'obtenir un loyer plus élevé ou une indemnité forfaitaire, conditions qui sont à l'origine de l'échec du projet de cession de droit au bail " (CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 27 mars 1997 et CA Nîmes, 2e ch. civ. A, 1er juill. 2008) ;

Attendu que l'initiative prise par la SIC, professionnel de la location immobilière, d'augmenter de manière particulièrement significative le loyer mensuel de 91 431 F C FP à 310 521 F CFP, soit une hausse de 340 %, ne pouvait qu'aboutir à l'échec du projet de cession de bail, sans qu'il soit utile de s'appuyer sur l'attestation de Mme Z... contestée par la SIC qui est effectivement fondée à relever le caractère bien tardif de cette production par Mme X... ; que cette demande de la SIC constitue une tentative du bailleur d'obtenir un avantage injustifié qui est directement à l'origine du renoncement de Mme Z... d'acquérir le fonds de commerce de Mme X... ; que la SIC a ainsi commis une faute grave en faisant obstacle, sans aucun motif, à la vente du fonds de commerce de Mme X..., en augmentant d'autorité et de manière inconsidérée le loyer du bail que Mme X... entendait céder à Mme Z... ;

Attendu que dans ces conditions, il y a lieu de prononcer la résolution du bail conclu entre Mme X... et la S. I. C., à compter du 30 avril 2010, aux torts exclusifs du bailleur qui a ainsi commis une faute caractérisée qui le prive du droit d'invoquer la clause résolutoire dont il entend se prévaloir (Cass. 3ème Civ. 9 octobre 1984) ;

Des demandes de dommages et intérêts présentées par Mme X...

Attendu que le refus injustifié du bailleur de donner son accord à la cession du fonds de commercer peut entraîner sa condamnation à des dommages-intérêts (Cass. com., 15 mars 1965), les tribunaux pouvant même autoriser la cession, en se fondant sur l'abus de droit, lorsque le refus du bailleur n'est pas justifié (Cass. 3e civ., 9 mars 1974) ; que la Cour de cassation a par ailleurs décidé que le fait pour le bailleur de ne pas répondre à la demande d'agrément faite par le preneur qui a consenti une promesse de cession de bail et qui par suite s'est trouvé dans l'impossibilité de céder son droit constitue une perte de chance de gain espéré (Cass. 3e civ., 1er avr. 1998) ;

Attendu que le bailleur ne saurait ainsi prétendre que le préjudice allégué par Mme X... ne serait qu'hypothétique, au motif que Mme Z... n'aurait pas justifié que la condition suspensive figurant dans le compromis de vente signé par Mmes X... et Z..., le 15 février 2010, qui prévoyait l'obtention d'un crédit, ait été levée ; qu'en effet Mme X... est bien fondée à faire valoir que le comportement du bailleur s'est traduit pour elle par une perte de chance de gain espéré ;

Attendu que Mme X... et Mme Z... ont signé un compromis de vente du fonds de commerce le 15 février 2010 moyennant le prix de 3 000 000 F CFP, que l'acte de vente devait être réitéré le 15 avril 2010 ;

Attendu que par courrier du 17 mars 2010, Mme Z... a fait savoir à Mme X... que, compte tenu de l'augmentation du loyer annoncée par la S. I. C. dans son courrier du 12 mars 2010, elle ne reprendrait pas le bail en cours aux nouvelles conditions et qu'elle renonçait par voie de conséquence à acquérir le fonds de commerce ;

Attendu que ces circonstances établissent que la faute contractuelle commise par la S. I. C. a causé un préjudice à Mme X..., laquelle a subi un manque à gagner d'un montant de 3 000 000 F CFP, sans que la SIC soit fondée à contester ce montant en se basant sur la valeur du fonds détaillé dans ses différents éléments dans l'acte de cession souscrit neuf ans auparavant, soit le 8 août 2000, par Mme X... ; que l'intimée fait en effet valoir que la SIC ne saurait soutenir qu'elle aurait récupéré les éléments d'agencement, du matériel et des produits qu'elle aurait conservés et soutient, qu'en prenant possession des lieux en 2000, elle a dû tout refaire à neuf en posant notamment du parquet et en rénovant cuisine et salle de bain et qu'elle a été également contrainte de refaire tout le stock des produits et de se débarrasser des éléments laissés qui n'avaient aucune valeur ; qu'il convient en conséquence de prendre en compte ces éléments, pour confirmer la disposition du premier juge condamnant la S. I. C. à payer à Mme X... la somme de 3 000 000 F CFP à titre de dommages et intérêts ;

Attendu que Mme X... réclame, en outre, une somme de 1 000 000 F CFP au titre du préjudice moral ;

Attendu que cette demande complémentaire de dommages et intérêts à hauteur de 1 000 000 F CFP n'est pas nouvelle mais a déjà été formulée en première instance et qu'elle est explicitée en appel, conformément aux dispositions de l'article 566 du Code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie, comme comprenant, outre les frais de déménagement visés précédemment, les soucis et tracas occasionnés par la procédure judiciaire ;

Attendu que le comportement fautif de la SIC, d'autant moins compréhensible qu'il émane d'un bailleur social à l'égard d'un preneur qui depuis neuf années avait un comportement exempt de tout reproche, est de nature à justifier la condamnation de la SIC à verser à Mme X... une somme de 500 000 F CFP, au titre du préjudice moral qu'elle a subi ;

Des oppositions aux commandements de payer et des demandes en paiement de la SIC

Attendu que la SIC soutient, qu'en dépit du fait que le bail ait été renouvelé à compter du 1er septembre 2009, Mme X... s'est abstenue à compter du mois de juin 2010 de payer les loyers et que faute d'avoir donné suite à la mise en demeure de payer qui lui avait été faite le 10 août 2010, la résiliation du bail se trouvait acquise à compter du 11 septembre 2010, les loyers dûs jusqu'à cette date, ainsi qu'une indemnité d'occupation pour la période du 11 septembre 2010 au mois de février 2011 inclus, date à laquelle Mme X... a libéré les lieux loués ;

Attendu toutefois que la Cour ayant prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur à compter du 30 avril 2010, Mme X... n'est redevable que d'une indemnité d'occupation ; que dans ces conditions, les oppositions aux commandements de payer délivrés les 10 août 2010 et 10 septembre 2010 à Mme X... seront déclarées recevables et fondées, qu'en conséquence lesdits commandements seront mis à néant ;

Attendu qu'il n'est cependant pas contesté par Mme X... qu'elle s'est maintenue dans les lieux jusqu'au 22 février 2011 et qu'elle s'est abstenue, à compter du mois du mois de juin 2010, de payer les loyers ;

Attendu qu'elle est par conséquent redevable d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer pour une période de huit mois et 22 jours et qu'elle doit être condamnée ainsi à verser à la SIC la somme de 803 286 F CFP (91 431 x 8 mois + 91 431 x 22/ 28jours) ;

Attendu qu'il convient d'ordonner la compensation des sommes dues par chacune des parties ;

Des autres demandes des parties

Attendu qu'il serait inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge de Mme X... et qu'il convient de condamner la SIC à lui verser, pour la procédure d'appel, la somme de 200 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la NOUVELLE-CALÉDONIE ;

Attendu que la SIC sera également condamnée aux dépens de la procédure d'appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire déposé au greffe ;

Déclare recevable, en la forme, l'appel de la Société immobilière calédonienne d'économie mixte (SIC) ;

Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture du 21 mars 2013 ;

Déclare recevables les pièces produites après l'ordonnance de clôture ;

Déclare les débats à nouveau clos le 8 juillet 2013 ;

Confirme le jugement du 27 août 2012 en ses dispositions, à l'exception de celles portant :

- sur le rejet de la demande formée par Mme X... à titre de dommages et intérêts (1 000 000 F CFP) pour son préjudice moral,

- sur les loyers impayés réclamés par la SIC ;

Statuant à nouveau :

Condamne Mme X... à payer à la SIC, à titre d'indemnité d'occupation du mois de juin 2010 au 22 février 2011, la somme de HUIT CENT TROIS MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-SIX (803 286) F CFP ;

Condamne la SIC à verser à Mme X... la somme de CINQ CENT MILLE (500 000 F CFP) de dommages et intérêts pour son préjudice moral ;

Ordonne la compensation des sommes dues par chacune des parties ;
Condamne la SIC à verser à Mme X..., pour la procédure d'appel, la somme de DEUX CENT MILLE (200 000 F CFP) au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la NOUVELLE-CALÉDONIE ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la S. I. C. aux entiers dépens de la procédure d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile de la NOUVELLE-CALÉDONIE.