Cour d'Appel — 10 septembre 2013

Grosse + copie
délivrées le 
à


COUR D'APPEL DE MONTPELLIER


1o Chambre Section D


ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2013


Numéro d'inscription au répertoire général : 12/04874






Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 MAI 2012 
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN 
No RG 




APPELANTE :


SARL GOLFE HÔTEL à l'enseigne "Hôtel de la plage" prise en la personne de son représentant légal y domicilié en cette qualité
9 boulevard du Golfe du Lion
66240 Le Barcarès
représentée par la SCP BECQUE-MONESTIER-DAHAN PONS-SERRADEIL, avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES






INTIMES :


Monsieur Augustin X...

né le 15 Mars 1938 à Telagh (Algérie)
de nationalité Française

...

66000 PERPIGNAN
représenté par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et Me Valérie BOSC-BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant


Madame Cécilia Z... épouse X...

née le 27 Novembre 1938 à Casablanca (Maroc)
de nationalité Française

...

66000 PERPIGNAN
représentée par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et Me Valérie BOSC-BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant




ORDONNANCE DE CLÔTURE du 27 Mai 2013






COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue le 17 JUIN 2013, en audience publique, Madame Chantal RODIER ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :


Monsieur Jacques MALLET, Président
Madame Chantal RODIER, Conseiller
Mme Françoise VIER, Conseiller
qui en ont délibéré.


Greffier, lors des débats : Mme Monique AUSSILLOUS






ARRET : 


- contradictoire


- prononcé en audience publique par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;


- signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Mme Ginette DESPLANQUE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


*


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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES


Monsieur Augustin X... et Madame Cécilia Z... épouse X... sont propriétaires d'un immeuble situé .... 




Par acte authentique en date du 19 juin 1990, reçu par Maître B..., notaire à Saint-Laurent de la Salanque, les époux X... consentaient aux époux C... un bail commercial sur une partie des locaux de cet immeuble afin d'y exploiter un fonds de commerce à usage d'hôtel, moyennant un loyer annuel hors taxes de 96 000 francs (14 635,11 euros). 


Ce bail était renouvelé à compter du 19 juin 1999. 


Par acte du 18 janvier 2002, les époux C... cédaient leur fonds de commerce au profit de la SARL Le Golfe aux clauses et conditions du bail d'origine et de son renouvellement. 


Par acte d'huissier en date du 19 novembre 2007, la société Golfe Hôtel, faisait délivrer à ses bailleurs, les époux X..., une demande de renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail antérieur avec majoration du montant du loyer selon le dernier indice de l'INSEE.


Par acte du 31 janvier 2008, les époux X... faisaient connaître, en réponse à cette demande, qu'ils acceptaient le principe du renouvellement mais entendaient voir porter le loyer du nouveau bail à la somme annuelle de 44 000 euros hors taxes et hors charges et prestations diverses payables par trimestre d'avance. 


La locataire n'acceptait cependant pas l'augmentation du loyer demandée par le bailleur.


Les époux X... saisissaient la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux.


La commission de conciliation, n'ayant pas statué dans le délai de 3 mois se trouvait dessaisie en application des dispositions de l'alinéa 3 de l'article L. 145-35 du code de commerce.


Par lettre recommandée du 9 octobre 2008, les bailleurs notifiaient à leur locataire leur mémoire lui faisant connaitre leurs moyens à l'appui de leur demande de fixation du loyer à la somme de 44 000 euros selon la valeur locative et au-delà du plafonnement, et lui précisant qu'elle disposait d'un délai d'un mois à compter de la notification pour faire connaître son acceptation, à défaut de laquelle les bailleurs saisiraient la juridiction compétente.


Faute de réponse de la société locataire dans le délai imparti, les époux X... remettaient au greffe du tribunal de grande instance de Perpignan copie du mémoire et des pièces annexées et faisaient assigner la SARL locataire devant le juge des loyers commerciaux du même tribunal. 




Par jugement contradictoire en date du 15 juin 2009, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Perpignan, avant dire droit, a ordonné une expertise aux fins notamment de donner tous éléments utiles pour la détermination de la valeur locative, en désignant Monsieur D..., expert judiciaire, pour y procéder. 


Cet expert a déposé son rapport le 12 juillet 2011. 


Par jugement contradictoire en date du 30 mai 2012, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Perpignan, au visa du rapport d'expertise a :
Jugé qu'est établie une évolution notable des facteurs locaux de commercialité qui justifie un loyer déplafonné,


Fixé à compter du 19 juin 2008, à la somme de 39 054 euros HT la valeur locative des locaux faisant partie de l'immeuble ... appartenant à Monsieur et Madame X... et loués suivant bail du 9 juin 1990,


Constaté que si la locataire doit la différence de loyers pour la période postérieure au 19 juin 2008 et les intérêts au taux légal dus sur la différence de loyers, Monsieur et Madame X... ne sont pas recevables devant le juge des loyers commerciaux à demander condamnation,


Dit que la totalité des dépens, en ce compris les frais d'expertise, sera supportée par la SARL Golfe Hôtel, 


Condamné la SARL Golfe Hôtel à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.




APPEL


La SARL Golfe Hôtel a relevé appel de ce jugement par déclaration du25 juin 2012.


L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2013.


Dans ses dernières conclusions en date du 20 septembre 2012, la SARL Golfe Hôtel, au visa des articles L. 145-6 et L. 145-33 suivants du code de commerce et la loi du 1er juillet 1964 sur les locaux monovalents, demande à la cour de :


Constater l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité susceptible d'influencer favorablement l'activité commerciale du fonds hôtelier considéré,


En conséquence, dire que le bail est renouvelé aux mêmes conditions sans qu'il y ait matière à modification du loyer,


Subsidiairement, 
Constater que l'expert a privilégié la méthode hôtelière, laquelle aboutit à une évaluation insigne du montant du loyer,


Vu la méthode de comparaison, infirmant le jugement, Fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 24 000 euros HT,


Très Subsidiairement, 
Ordonner une contre-expertise et désigner tel expert qu'il plaira avec mission habituelle en pareille matière et faisant la distinction des différentes méthodes d'évaluation de la valeur locative applicable (par comparaison et selon le chiffre d'affaires) et ce, dans le cadre des deux dispositifs légaux, soit le droit commun tel que résultant des dispositions des articles L. 145 et suivants du code de commerce, et d'autre part, selon le dispositif prévu par la loi du 1er juillet 1964, puisque l'expert précédemment désigné n'a pas distingué les deux méthodes,


Débouter les consorts X... de toute autre demande, 


Condamner les consorts X... au paiement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 


Les condamner aux entiers dépens.




Dans leurs dernières conclusions en date du 18 octobre 2012, les époux X..., au visa du jugement, des articles L. 145-1 et suivants, R. 145-10 du code de commerce et du rapport d'expertise, demande à la cour de :


Homologuer le rapport d'expertise,


En conséquence, constatant la modification positive et notable sur le commerce considéré des facteurs locaux de commercialité, et en toute hypothèse, vu la monovalence du local loué, 


Juger qu'il n'y a pas lieu à plafonnement du loyer commercial, 
Fixer à titre principal à la somme de 40 717 euros hors taxes, outres les charges et prestations diverses payables par trimestre d'avance, le montant annuel du loyer du bail renouvelé à compter du 19 juin 2008,
Et à titre subsidiaire à celle de 39 054 euros hors taxes, telle que retenue par le premier juge, 


Condamner la SARL Golfe Hôtel au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé par elle et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé et ce, à compter du 19 juin 2008 jusqu'à parfait paiement avec intérêts de retard au taux légal, 


Condamner la SARL Golfe Hôtel à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux dépens avec application de l'article 699 au profit de la SCP AUCHE-HEDOU.






MOTIFS


Sur les motifs de déplafonnement, la demande d'expertise et le montant du loyer renouvelé :


Aux termes des alinéas 3 et 4 de l'article R. 145-30 du code de commerce, si des divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.


Aux termes des dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche considérée.


En donnant tout d'abord une mission très générale à l'expert - alors qu'il aurait pu d'emblée réduire le périmètre de cette expertise au regard du caractère monovalent des locaux à usage d'hôtel - le premier juge a obtenu des réponses dans des termes qui ne sont pas nécessairement pertinents, puisque sans objet pour la solution à donner au litige. 


En effet, alors que la monovalence des lieux loués, lorsqu'elle est reconnue, justifie à elle seule le déplafonnement du loyer au moment du renouvellement du bail et l'application de ces dispositions, l'expert judiciaire dont la mission n'avait pas été restreinte a répondu à toutes les questions qui lui étaient posées, y compris celles afférentes à l'incidence sur le commerce de modifications des facteurs locaux de commercialité. 


L'expert a quant à lui souligné en page 9 de son rapport dans le paragraphe afférent à la destination des lieux : « Il s'agit donc d'un bail monovalent et les structures du local ne permettent que de l'affecter à une activité hôtelière ». Il en a par ailleurs tiré toutes conséquences dans l'orientation de ses conclusions. 


Le premier juge qui avait pourtant justement observé dans le jugement déféré qu'il n'est pas contesté par les parties que le bail concerne un local monovalent, ce qui exclut les règles du plafonnement, a néanmoins, de façon surabondante, examiné la question de la modification des facteurs locaux de commercialité. 


Or, en l'espèce, non seulement la locataire reconnait le caractère monovalent des locaux, mais encore elle s'en prévaut expressément, notamment en page 7 de ses écritures, pour en déduire une restriction de destination des locaux loués. 


Dès lors, cette seule constatation suffisait à clore le débat sans qu'il soit nécessaire de rechercher si d'autres causes de déplafonnement du loyer existent. 


Les moyens de l'appelante tendant au maintien d'un loyer plafonné sont donc inopérants et seront en voie de rejet. 




Sur la valeur locative :


Contrairement à ce qu'affirme l'appelante, l'expert a bien procédé à un pré-rapport, adressé aux parties le 6 avril 2011, et dans lequel sont déjà pris en compte les premiers dires des parties et notamment les dires du conseil de la SARL Golfe Hôtel des 20 juillet 2010, 6 août 2010, et 18 novembre 2010 auxquels il est répondu.


Contrairement à ce qu'elle affirme encore, l'expert a reproduit dans son rapport définitif son dire récapitulatif du 14 juin 2011 adressé en mail, et celui du bailleur en réponse adressé le 29 juin 2011. 


L'expert a parfaitement justifié le fait de ne pas avoir pris en compte son dire tardif du 1er juillet 2011, hors délai pour pouvoir être soumis au contradictoire sans reporter encore une fois la date de dépôt du rapport fixé au 30 juin. 


Il ne saurait être reproché à l'expert d'avoir privilégié la méthode hôtelière conformément à l'article R. 145-10 du code de commerce, en l'état du bail monovalent, et ce d'autant que l'expert précise : « à noter en réponse au dire du preneur en date du 14 juin 2011 que cette méthode spécifique aux hôtels est mathématique et à notre avis, exclusive pour chaque hôtel et que les prix pratiqués dans le voisinage pour des hôtels dont nous ne connaissons pas les caractéristiques ne peuvent être pris en compte, ex abrupto pour faire une moyenne. » 


L'expert explique parfaitement cette méthode et de façon décomposée, le mode de calcul, soit :
- en partant de la recette annuelle ventilée et rapportée tant au nombre de chambres, par type de chambres qu'au nombre de jours « saison » et « hors saison », 
- en y appliquant le taux moyen d'occupation des hôtels de même catégorie du littoral et du département pour l'année 2008, selon les données statistiques transmises par l'INSEE, - ainsi que le taux moyen de rendement des hôtels de même catégorie. 


Le premier juge reprend en outre à suffisance ces explications pour motiver la validation de la méthode retenue. 


L'expert s'explique très complètement en pages 15 à 18 de son rapport sur les travaux effectués par le preneur et parmi lesquels figurent ceux pouvant donner lieu à des abattements, récapitulés en page 20 de son rapport. 


Il s'agit des travaux d'amélioration réalisés par le preneur et qui excèdent l'obligation normale d'entretien et de réparations locatives et admis par les dispositions des articles L. 311-1 à L. 311-5 du code du tourisme. 


Il propose en conséquence, trois loyers possibles selon que :
En référence à l'article 6 du bail, on ne retient pas de travaux susceptibles de donner lieu à un abattement,
L'on applique un abattement de 3,6 % en retenant seuls les travaux récents, 
L'on applique un abattement de 8,4 % en prenant en compte la totalité des travaux pouvant donner lieu à abattement en application des dispositions des articles L. 311-1 à L. 311-5 du code du tourisme.


En retenant un abattement de 8,4 %, le premier juge a opté pour la solution la plus favorable au preneur, en prenant en compte la totalité des travaux admis par l'expert au regard des dispositions du code du tourisme, c'est-à-dire également, conformément aux dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce selon les usages observés dans la branche professionnelle de l'hôtellerie. 


L'expert justifie l'usage de supplément de loyer lorsque l'exploitant habite sur place, ce qui l'a conduit à retenir, conformément aux usages observés dans ladite branche, une majoration mensuelle de 600 euros, soit la somme annuelle de 7 200 euros avant abattement. 






Cette somme n'apparait pas excessive pour l'occupation de deux chambres par l'hôtelier et sa famille, ainsi que l'utilisation des parties communes de l'hôtel. Quand bien même le fils de l'hôtelier ne serait désormais plus présent en permanence en raison de la poursuite de ses études à Montpellier, celui-ci vivait encore avec ses parents au moment du renouvellement du bail en 2008. 


Le preneur reconnait qu'un seul hôtel similaire est situé à proximité. Si l'expert a fait des démarches de contact, il n'a en définitive pas estimé pertinent d'utiliser la méthode de comparaison alors qu'il n'a pas obtenu suffisamment d'éléments pour permettre de valider une comparaison. 


L'appelant ne saurait opposer à une expertise judiciaire contradictoire l'avis technique donné sur ce point par un expert privé. 


Toutefois, alors que la méthode hôtelière est valable en elle-même, et conforme aux dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce, l'expert a pris le soin de démontrer que le montant du loyer ne serait pas très différent en utilisant une autre méthode : cette autre approche, plus économique, repose sur la prise en compte d'une augmentation du prix des chambres, soit une augmentation de supérieure à 9 % en 9 ans, correspondant au taux d'inflation moyen supérieur à 1 %/an pour cette période, que l'expert estime devoir partager dans ses effets entre le bailleur et le preneur et en appliquant dès lors un coefficient d'abattement de 4,5 %. 


En définitive, retenant la solution la plus favorable au preneur, puisqu'en fixant le montant du loyer renouvelé à la somme de 39 054 euros HT, le premier juge a appliqué un abattement de 8,4 % de la valeur locative, c'est-à-dire en prenant en compte la totalité des travaux susceptibles de donner lieu à abattement. 


Ainsi que le remarque pertinemment le premier juge, cette somme reste en-deçà de la valeur locative telle qu'elle ressortirait selon la méthode d'approche économique. 


En définitive, l'appelant ne démontre pas qu'il y ait lieu de retenir un montant du prix du loyer renouvelé inférieur à celui retenu par le premier juge.


Réciproquement, pour demander à titre principal que le loyer soit fixé à 40 717 euros, l'intimé ne démontre pas davantage en quoi l'option retenue par le premier juge et correspondant à un abattement de 8,4 % ne serait pas la plus pertinente. 


En conséquence, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions,


Y ajoutant, l'appelante qui échoue en son appel sera condamnée à une somme supplémentaire en cause d'appel de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'appel. 




PAR CES MOTIFS,


Vu les articles L. 145-10 et suivants et l'article R. 145-10 du code de commerce, 


La COUR, par arrêt contradictoire,


Confirme le jugement en toutes ses dispositions,


Y ajoutant, 


Condamner la SARL Golfe Hôtel à verser à Monsieur et Madame X... la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 


La condamne aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de la SCP AUCHE-HEDOU.








LE GREFFIER LE PRESIDENT 


CR