Cour d'Appel — 16 janvier 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS 


ARRÊT AU FOND 
DU 16 JANVIER 2014 


No2014/ 05 




Rôle No 12/ 00016 






Michel Paul André X... 

Françoise Marie Charlotte X... épouse Y... 



C/ 


ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D'AZUR 
M. LE COMMISSAIRE DE GOUVERNEMENT DES ALPES MARITIMES 


SARL LAFORET IMMOBILIER EXPO SUD IMMOBILIER 




Décision déférée à la Cour : 


Jugement du Juge de l'expropriation des ALPES MARITIMES en date du 23 Février 2012, enregistré au répertoire général sous le no 33/ 2011. 




APPELANTS 




Monsieur Michel, Paul, André X... 

demeurant...-84. 410 CRILLON-LE-BRAVE 


représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au Barreau de MARSEILLE 


Madame Françoise, Marie, Charlotte X... épouse Y... 

demeurant...-06. 220 VALLAURIS 


représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au Barreau de MARSEILLE 






INTIMES 




ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D'AZUR, représenté par son Directeur Général Monsieur Pierre Louis Z..., 
demeurant Immeuble le Noailles-62-64 La Canebière-13. 001 MARSEILLE 


représenté par Maître Fabienne BEUGNOT, avocat au Barreau de MARSEILLE 


MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES MARITIMES, 
demeurant Service France Domaine-15 bis rue Delille-06. 073 NICE CEDEX 1 


représenté par Monsieur Jean-Marc GAUCHER, Commissaire du Gouvernement, 




PARTIE INTERVENANTE 


SARL LAFORET IMMOBILIER EXPO SUD IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis, 
demeurant Le Suffren-7 boulevard Albert 1er-06. 600 ANTIBES 


représentée par Maître Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au Barreau d'AIX EN PROVENCE, plaidant par Maître Pierre VARENNE, avocat au Barreau de GRASSE 




COMPOSITION DE LA COUR 


L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2013 en audience publique devant la Cour composée de : 




Monsieur Pierre SERMANSON, Président 
désigné pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d'Appel d'Aix en Provence. 


Madame Françoise BARBET, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de TOULON, 
Monsieur André TOUR, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS, 
spécialement désignés comme juges de l'Expropriation. 




Greffier lors des débats : Monsieur Maurice NGUYEN 




Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 16 Janvier 2014 




Les avocats présents ont été entendus. 


Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses réquisitions. 


Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré. 


Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du Greffier. 








ARRÊT 


Contradictoire, 


Prononcé publiquement le 16 Janvier 2014 et signé par Monsieur Pierre SERMANSON, Président et Monsieur Maurice NGUYEN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


La commune de Vallauris a mis en ¿ uvre une opération d'initiative publique dans le cadre de la politique de l'habitat approuvée par délibération du conseil communautaire du 13 décembre 2004. 


La CASA a notifié à l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur (EPF PACA) le 4 avril 2007, le périmètre à enjeux communautaires dénommé « Jaubert/ Derignon » qui comprend hors des propriétés communales, les terrains ayant appartenu à l'association « les rayons de soleil » acquis par EPF PACA et les terrains mitoyens, propriété des consorts X... d'une superficie de 8. 605 m ². 


La commune de Vallauris a reçu de l'indivision X... 
Y... représentée par la SCP A... 
B... notaires associés à Carpentras, le 14 mars 2011, une déclaration d'intention d'aliéner concernant l'immeuble situé... à Vallauris, cadastré section BZ parcelle 376 terrain à bâtir et BZ 33, petite construction avec terrain autour, ainsi que le bénéfice du transfert de droits de construction issue de la parcelle cadastrée section BZ 377, moyennant un prix global de 2. 962. 000 euros et la commission de négociation d'un montant de 150. 000 euros au bénéfice de l'agence Laforêt sise à Antibes à la charge de l'acquéreur. 


Le transport sur les lieux s'est déroulé le 19 octobre 2011. 


Les parcelles sont situées en zone UBb au PLU de la commune de Vallauris approuvé le 20 décembre 2006. 


Le COS fixé à 1 est assorti de contraintes réglementaires. 


Le bâti situé sur la parcelle numéro 33 est actuellement donné à bail. 


L'établissement public foncier PACA agit en qualité de délégataire du droit de préemption urbain de la commune de Vallauris selon un arrêté du maire en date du 20 avril 2011. 


L'EPF PACA a adressé le 4 mai 2011 une lettre de préemption en recommandé avec avis de réception à la SCP A... 
B... notaires associés mandataire de l'indivision X... 
Y.... 


Suivant lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 juin 2011, le vendeur a fait connaître son intention de maintenir le prix de la déclaration d'intention d'aliéner. 


En l'absence d'accord sur le prix l'EPF PACA a saisi le juge de l'expropriation pour voir fixer l'indemnité judiciaire du revendeur, en consignant 15 % du montant du prix offert soit 286. 000 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations. 


Par mémoire en réplique les consorts X... ont réclamé au principal que leur soit allouée une somme de 2. 962. 000 euros, à titre subsidiaire que soit fixée la valeur des parcelles BZ 33 et BZ 376 à la somme de 2. 550. 000 euros plus commissions d'agence, et qu'en toute hypothèse, que soit jugé que la commission d'agence de 150. 000 euros est due par la commune ou par L'epf PACA. 
Ils ont sollicité également une somme de 4. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


Par conclusions, le commissaire du gouvernement a proposé la fixation du prix définitif de 1. 988. 000 euros et s'est prononcé pour le rejet de la demande consistant à faire supporter par les époux X... EPF PACA les frais de commission d'agence. 


Par jugement en date du 23 février 2012, portant le numéro de R. G. 12/ 05, le juge de l'expropriation des Alpes Maritimes en ce qu'il a :
- fixé à la somme de 1. 740. 025 euros le montant de l'indemnité due par l'EPF PACA à l'indivision X... 
Y...,
- a alloué aux époux X... la somme de 3. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- décidé que l'EPF PACA devait acquitter à la société à responsabilité limitée Laforêt Immobilier Expo Sud Immobilier la commission d'agence de montant de 150. 000 euros,
- débouté les parties du surplus de leurs conclusions,
- et laissé les dépens à la charge de l'autorité expropriante. 




L'EPF PACA a relevé appel de cette décision, en reprenant ses premières prétentions et sollicite en cause d'appel 2. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 


Les consorts X... dans leur mémoire en réplique, sollicite la confirmation du jugement et une somme de 3. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 


Le commissaire du gouvernement propose de fixer à la somme de 1. 988. 000 euros le montant 
dû aux consorts X... et estime que la commission réclamée par la société à responsabilité limitée Laforêt ne peut être supportée par l'EPF PACA. 






SUR CE 


Attendu qu'il y a lieu de constater que le premier juge a fait une description complète du bien dont s'agit et qui ne soulève aucune discussion de la part des parties ; 


Attendu qu'il est constant que Michel X... et Françoise X... qui sont propriétaires indivis d'un ensemble immobilier composé des parcelles BZ 33 d'une superficie de 175 m ² et BZ 176 d'une superficie de 4. 192 mètres carrés et classées en zone UBb avec servitude de mixité sociales de 60 %, 
que Françoise X... est propriétaire de la parcelle BZ 377 ; 
que les consorts X... 
Y... ont signé une promesse de vente pour un prix global de 2. 160. 000 euros qui répartit pour l'indivision à 2. 550. 000 euros et pour les droits acquis de Madame X... sur la base de 640. 000 euros ; 


Que la déclaration d'intention d'aliéner a prévu une commission de négociation d'un montant de 150. 000 euros à la charge de l'acquéreur ; 


Attendu que selon les dispositions de l'article R 213-9 du code de l'urbanisme « lorsque l'aliénation est envisagée sous une forme ou modalité autre que celle prévue à l'article précédent, le titulaire du droit de préemption notifie aux propriétaires soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption, soit son offre d'acquérir le bien à un prix qu'il propose et à défaut d'acceptation de cet ordre, son intention de faire fixer le prix par la juridiction compétente en matière d'expropriation ¿ » ; 


Attendu qu'espèce, l'EPF PACA bénéficiaire du droit de préemption est donc tenue par les conditions de paiement en partie sous forme d'une obligation de construire sur la parcelle BZ 377 ; 


Attendu que par les motifs tout à fait pertinents que la cour fait siens, en prenant en considération les caractéristiques des biens concernés, leur situation, leur superficie, ainsi que les différents et nombreux éléments de comparaison produits par les parties et par le commissaire du gouvernement, le premier juge a fixé de façon juste et équitable l'indemnité revenant aux consorts X... ; soit 1. 740. 025 euros ; 


Attendu qu'il y a lieu de confirmer l'allocation de la somme de 3. 500 euros aux époux X..., en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 


Attendu qu'il n'est pas contesté que la société à responsabilité limitée Laforêt a reçu un mandat de recherche du 16 novembre 2010 pour parvenir à la vente du bien litigieux, moyennant une commission de 150. 000 euros, à la charge de l'acquéreur ; 


Attendu qu'aux termes de l'article 73 alinéa 4 du décret du 20 juillet 1972 numéro 72-678, « le titulaire de la carte professionnelle ne peut percevoir sa rémunération ou sa commission qu'une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire » 


Attendu qu'il est établi qu'il y a eu un échange de volonté sur le bien litigieux et le prix d'achat d'un acte authentique en date du 19 novembre 2010 réalisé par Maître C..., notaire à Antibes avec le concours de Maître A..., notaire à Carpentras, valant promesse de vente entre les époux X... et la SAS SAGEC Méditerranée, le bénéficiaire ; 


Qu'en application des dispositions des articles 1583 et 1589 du Code civil la vente était parfaite entre les parties, et la propriété était acquise de droit à l'acheteur à l'égard des vendeurs, dès que l'on a convenu de la chose du prix, quoique la chose n'était pas encore délivrée ni le prix payé ; 


Que dès lors la commission de l'agent immobilier, rémunérant un travail accompli, est due ; 


Que seul l'exercice par l'EPF PACA de son droit de préemption a empêché la poursuite de la convention de vente passée entre les parties ; 


Attendu que cette somme est due par l'EPF PACA, acquéreur du bien litigieux ; 


Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des époux X... les frais irrépétibles qu'ils ont avancés en cause d'appel, et que la cour fixe à 2. 000 euros ; 




PAR CES MOTIFS 


La cour, 
Statuant publiquement, contradictoirement, et par mise à disposition au greffe, 


Déclare recevable l'appel de l'EPF PACA 


Confirme le jugement en date du 23 février 2012, portant le numéro de R. G. 12/ 05, le juge de l'expropriation des Alpes Maritimes en ce qu'il a :
- fixé à la somme de 1. 740. 025 euros le montant de l'indemnité due par l'EPF PACA à l'indivision X... 
Y...,
- alloué aux époux X... la somme de 3. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- décidé que l'EPF PACA devait acquitter à la société à responsabilité limitée Laforêt Immobilier Expo Sud Immobilier la commission d'agence d'un montant de 150. 000 euros,
- débouté les parties du surplus de leurs conclusions,
- et laissé les dépens à la charge de l'autorité expropriante ; 


Condamne l'EPF PACA à payer aux époux X... la somme de 2. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; 


Déboute les parties du surplus de leur demande ; 


Laisse les dépens à la charge de l'EPF PACA.