Cour d'Appel — 19 février 2014

Ch. civile B 

ARRET No 

du 19 FEVRIER 2014 

R. G : 12/ 00206 C-PL 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 17 Janvier 2012, enregistrée sous le no 09/ 01966 


Z...

SAS ANTAEUS 
SELARL AJ PARTENAIRES 

C/ 


X...


Y...

SARL QUERRAGGIA 

COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE QUATORZE 

APPELANTS : 

Me Patrick Z...

ès qualité de mandataire judiciaire suite au jugement rendu par le tribunal de commerce de Lyon en date du 24 février 2010 qui avait placé la Société ANTAEUS en redressement judiciaire 

...

69006 LYON 

ayant pour avocat Me Frédérique GENISSIEUX de la SCP RETALI GENISSIEUX, avocat au barreau de BASTIA 



SAS ANTAEUS 
prise en la personne de son représentant légal 
Docks de LYON 42 
Quai Rambaud 
69002 LYON 

ayant pour avocat Me Frédérique GENISSIEUX de la SCP RETALI GENISSIEUX, avocat au barreau de BASTIA 



SELARL AJ PARTENAIRES 
représentée par Maître Bruno A...ès qualité de commissaire à l'exécution du plan (suite au jugement rendu par le tribunal de commerce de Lyon du 23 août 2011 arrêtant le plan de redressement) 

...

69003 LYON 

ayant pour avocat Me Frédérique GENISSIEUX de la SCP RETALI GENISSIEUX, avocat au barreau de BASTIA 

INTIMES : 

M. Bruno Henri Michel X...

né le 13 Septembre 1960 à PERPIGNAN (66000) 

...

66300 PONTEILLA 



ayant pour avocat Me Valérie PERINO SCARCELLA, avocat au barreau de BASTIA 



Mme Catherine Marie Marguerite Y...épouse X...

née le 29 Novembre 1961 à PERPIGNAN (66000) 

...

66300 PONTEILLA 

ayant pour avocat Me Valérie PERINO SCARCELLA, avocat au barreau de BASTIA 



SARL QUERRAGGIA 
prise en la personne de son représentant légal, demeurant et domicilié es-qualité audit siège 
Immeuble U SOGNU 
Route de CALVI 
20220 L'ILE ROUSSE 

ayant pour avocat Me Philippe JOBIN de la SCP JOBIN, avocat au barreau de BASTIA 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 décembre 2013, devant la Cour composée de : 

M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre 
Mme Marie-Paule ALZEARI, Conseiller 
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Marie-Jeanne ORSINI. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 19 février 2014. 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 



Signé par M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Mme Johanna SAUDAN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

EXPOSE DU LITIGE 



Le 30 septembre 2008, les époux X...ont conclu avec la SARL Querraggia un contrat de réservation préliminaire à une vente en l'état futur d ` achèvement de divers appartements de la résidence étudiante meublée dénommée Vanina Park sise à Corte. 

Le même jour, ils ont conclu avec la SAS Antaeus un bail commercial sur les biens réservés pour une durée de 11 années à compter du 1er septembre 2008. 

La vente a été réalisée ensuite par acte authentique établi le 29 décembre 2008. 

Les époux X..., arguant d'un retard dans la livraison des biens, ont fait assigner la SARL Querraggia et la SAS Antaeus, placée en redressement judiciaire, pour obtenir la réparation de leur préjudice. Me Patrick-Paul Z...et la SELARL AJ Partenaires ont été appelés en la cause en leur qualité d'administrateur judiciaire de la société Antaeus. 



Par jugement du 17 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Bastia, statuant au contradictoire des parties, a :

- déclaré irrecevables les demandes tendant à la condamnation de la SAS Antaeus,

- déclaré recevables les demandes tendant à la fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Antaeus,

- condamné la SARL Querragia à payer aux époux X...une indemnité de 2 800 euros au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison des appartements,

- fixé au passif de la SAS Antaeus au profit des époux X...les créances suivantes : 7 406. 97 euros au titre du loyer commercial, 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la moitié des dépens de l'instance dont il est fait masse,

- condamné la SARL Querraggia à payer aux époux X...une indemnité de l 000 euros sur le fondement de l ` article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes des époux X...ainsi que celle fondée sur la résistance abusive,

- rejeté les demandes tendant à la condamnation solidaire des SARL Querraggia et SAS Antaeus,



- rejeté la demande de la SAS Antaeus tendant à voir condamner la SARL Querraggia à la garantir du paiement de la condamnation prononcée à son encontre,

- rejeté la demande de la SAS Antaeus à l'encontre des époux X...,

- ordonné l'exécution provisoire,

- mis la moitié des dépens de l'instance à la charge de la SARL Querraggia et autorisé leur distraction au profit de Maître Perino-scarcella, avocat. 



La SAS Antaeus, la société AJ Partenaires, es qualité de commissaire à l'exécution du plan dont cette société bénéficie, et Me Patrick Z..., es qualité de mandataire judiciaire, ont relevé appel du jugement. 



En leurs dernières conclusions déposées le 8 octobre 2013, ils demandent à la cour de :

- confirmer le jugement déféré mais uniquement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de condamnations dirigées à l'encontre de la société Antaeus et l'infirmer pour le surplus,

- principalement, dire et juger que la société Antaeus n'est redevable à l'égard des époux X...d'aucune somme au titre des loyers ni d'aucune autre indemnité et dire en conséquence n'y avoir lieu à fixer une créance au passif,

- subsidiairement, dire et juger que la société Antaeus ne saurait être redevable des loyers qu'à compter du mois de mars 2009 pour les lots 406, 407, 409, 505 et 404, du 1er avril 2009 pour le lot 402 et de juin 2009 pour le lot 215 ; condamner solidairement les époux X...à indemniser la société Antaeus du préjudice subi à raison de l'inexécution de l'obligation de délivrance, à hauteur du montant des loyers qu'elle pourrait être amenée à leur verser soit la somme de 19 481, 93 euros ; prononcer la compensation des sommes qui pourraient être réciproquement dues ; condamner la société Querraggia à payer à la société Antaeus une indemnité équivalente à la créance qui pourrait être fixée au passif de ladite société en indemnisation du préjudice subi par les époux X...ou au titre des loyers qui pourraient être dus pour la période antérieure au 1er juin 2009,

- dans tous les cas, condamner les époux X...au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens. 



En ses dernières conclusions déposées le 5 juillet 2013, la société Querraggia, formant appel incident, demande à la cour de :

- constater que les époux X...se sont désistés de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de la Société Querraggia,

- dire et juger que le surplus des demandes des époux X...est fondé sur le bail commercial qui les lie à la société Antaeus et que toute condamnation de cette dernière ne saurait être ordonnée in solidum avec la société Querraggia, tierce par rapport audit bail commercial,

- dire et juger que les obligations des sociétés Querraggia et Antaeus envers les époux X...étant exclusives les unes des autres, la société Antaeus ne saurait être relevée et garantie par la société Querraggia des condamnations prononcées à son encontre,

- en conséquence : réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Querraggia à payer aux époux X...la somme de 2 800, 00 euros au titre des indemnités de retard et celle de 1 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; le confirmer en ce qu'il a débouté la société Antaeus, la société AJ Partenaires et Me Patrick Z..., es qualité, de leurs demande subsidiaires aux fin d'être relevés et garantis par la société Querraggia,

- condamner la société Antaeus à payer à la société Querraggia la somme de 3 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens dont distraction au profit de la SCP Jobin, avocat, sur son affirmation de droits. 



En leurs dernières conclusions déposées le 27 juin 2013, les époux X..., formant appel incident, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable les demandes tendant à la fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire de la société Antaeus et débouté cette dernière de ses demandes formulées à l'encontre des concluants,

- le réformer pour le surplus et, recevant l'appel incident des concluants, constater qu'en raison du retard dans l'exécution des contrats conclus entre la société Antaeus et les concluants, ces derniers ont subi un important préjudice,

- en conséquence, condamner la société à payer aux époux X...la somme de 19 481, 93 euros au titre du préjudice financier subi du fait du retard dans le versement des loyers, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- fixer la créance détenue par les époux X...à l'encontre de la société Antaeus à la somme de 26 481, 93 euros,

- débouter cette dernière de l'ensemble de ses demandes,

- donner acte aux concluants de ce qu'ils se désistent de toute demande formulée à l'encontre de la société Querraggia,

- condamner la société Antaeus au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens, dont distraction au profit de Me Valérie Perino Scarcella, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. 



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 16 octobre 2013, fixant l'audience de plaidoiries au 12 décembre 2013. 



SUR QUOI, LA COUR 



La cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties. 

Il est constant que les appartements acquis en l'état futur d'achèvement par les époux X...auprès de la société Querraggia, suivant contrat de réservation du 30 septembre 2008 régularisé par un acte authentique de vente du 29 décembre 2008, forment les lots numéros 402, 404, 406, 407, 409, 505 et 215 de la résidence étudiante dénommée Vanina Park ; que la livraison était prévue pour le mois de septembre 2008 dans les documents contractuels ; que les procès-verbaux de réception des lots sont intervenus aux dates suivantes :

-17 décembre 2008 pour les appartements numéros 402, 404, 406, 407, 409, 505,

-30 avril 2009 pour l'appartement numéro 215. 

Il est encore constant que ces procès-verbaux font état des désordres suivants :

- problème de fuite d'eau du système d'évacuation des toilettes dans l'appartement 402,

- porte palière cassée dans l'appartement 404,

- absence de porte des sanitaires et du compteur EDF dans l'appartement 215, 

Que les réserves ont été levées le 13 février 2009 pour l'appartement 404, le 11 mars 2009 pour l'appartement 402, en juin 2009 pour l'appartement 215. 

Comme l'a rappelé à bon droit le premier juge, il résulte de la combinaison des dispositions de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 1601-2 du code civil que l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. La constatation de l'achèvement n'emporte pas par elle-même reconnaissance de cette conformité. 



Il est patent que les désordres relevés dans les appartements 402, 404 et 215 rendaient ceux-ci impropres à l'usage d'habitation auxquels ils étaient destinés ; en effet, des fuites d'eau, l'absence de portes palières, de porte de sanitaires et d'un compteur permettant le raccordement au réseau d'électricité constituent séparément autant de troubles n'autorisant pas une jouissance normale d'un logement. 

Partant, comme l'a relevé à bon droit le premier juge, la date de livraison des ces trois appartements doit être fixée non à la date des procès-verbaux de réception mais à celle à laquelle les réserves afférentes aux désordres rendant ces appartements impropres à leur destination ont été levées. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a retenu comme dates de livraison effectives le 13 février 2009 pour l'appartement 404, le 11 mars 2009 pour l'appartement 402, le 1er juin 2009 pour l'appartement 215. 

Au regard de la date à laquelle le promoteur Querraggia s'était engagé par contrat, soit le 30 septembre 2008, le retard de livraison s'établit à 4 mois et 13 jours pour l'appartement 404, 5 mois et 11 jours pour l'appartement 402, 8 mois pour l'appartement 215. 

Pour les appartements réceptionnés sans réserves le 17 décembre 2008, à savoir les appartements numéros 406, 407, 409, 505, le retard s'établit à 2 mois et 17 jours. 

Dans la mesure où comme le tribunal l'a justement relevé, la société Querraggia ne justifie pas de circonstances légitimes à l'origine du retard, elle doit supporter la responsabilité de celui-ci. C'est part suite à bon droit que le premier juge a condamné cette société à réparer le préjudice subi par les époux X...du fait de ce retard. 

Cependant, ces deux parties invoquent en cause d'appel un accord transactionnel non produit aux débats aux termes duquel les époux X...indiquent se désister de toute demande formée à l'encontre de la société Querraggia qui accepte ce désistement sans réserve. 

La cour ne peut dès lors que constater ce désistement, qui se présente comme un désistement d'action, et en tirer les conséquences juridiques qui s'imposent en infirmant le jugement du chef de ses deux dispositions prononçant à la charge de la société Querraggia des condamnations au profit des époux X.... 

S'agissant des rapports de droit entre ces derniers et la société Antaeus, il convient de rappeler qu'ils sont définis par le bail commercial conclu par ces parties le 30 septembre 2008, portant sur l'ensemble des appartements acquis par les époux X..., pour une durée de 11 années à compter du 1er septembre 2008. L'article 2 diffère cependant la prise d'effet dans l'hypothèse où les appartements seraient affectés de désordres les rendant impropres à la location et l'article 8 précise que dans ce cas, le loyer serait suspendu jusqu'à expiration du mois au cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin. 

Des constatations qui précèdent, il résulte que les appartements litigieux étaient exploitables dans le cadre d'une location à partir des dates suivantes :

-17 décembre 2008 pour les appartements 406, 407, 409, 505,
-13 février 2009 pour l'appartement 404, 11 mars 2009 pour l'appartement 402, 1er juin 2009 pour l'appartement 215. 

Dès lors, compte tenu des termes de l'article 8 précité, le loyer commercial n'était exigible qu'aux date suivantes :

- 1er janvier 2009 pour les appartements 406, 407, 409, 505,
- 1er mars 2009 pour l'appartement 404,
- 1er avril 2009 pour l'appartement 402,
- 1er juin 2009 pour l'appartement 215. 

Les époux X...ne sont pas fondés à exiger le paiement du loyer pour des périodes antérieures, dans la mesure où le locataire était alors privé, pour des raisons qui n'étaient pas de son fait, de la jouissance du bien. En effet, cette privation de jouissance suspensive du paiement des loyers en application de l'article 8 précité, trouve son origine exclusive, comme déjà indiqué, dans un retard de livraison imputable au promoteur. 

Mais il est constant que pour l'ensemble des appartements le loyer n'est payé que depuis le 1er juin 2009 et qu'ainsi il existe, par rapport aux dates précitées d'exigibilité, un nouveau retard que le locataire ne peut cette fois imputer à la cause étrangère ou au fait du tiers. 

Par suite, la société Antaeus est bien redevable d'un arriéré de loyers qui se compose comme suit :

- cinq mois pour les appartements 406, 407, 409, 505,
- trois mois pour l'appartement 404,
- deux mois pour l'appartement 402. 

Compte tenu du prix du loyer fixé dans le contrat de bail, soit 280, 83 euros par appartement et par mois, l'arriéré dont la locataire est redevable envers les bailleurs s'établit bien à la somme de 7 406, 97 euros TTC évaluée par le premier juge. 

En raison de la mise en redressement judiciaire de la société Antaeus, la créance de loyers reconnue aux époux X...ne peut faire l'objet d'une condamnation à paiement. En application des dispositions de l'article 622-22 du code de commerce, cette créance ne peut qu'être constatée et fixée au passif de la débitrice comme l'a jugé à bon droit le tribunal. 

La société Antaeus s'oppose cependant à cette disposition en faisant valoir que la déclaration de créance faite par les époux X...serait irrecevable faute d'être suffisamment précise et accompagnée des documents justificatifs requis. 



Toutefois, la cour est en mesure de constater, au vu de la déclaration adressée par les époux X...au mandataire judiciaire par lette du 28 avril 2010, que cette déclaration contient toutes les mentions requises par les articles L 622-24 et L 622-25 du code de commerce et qu'elle exprime de la part du créancier de façon non équivoque sa volonté de réclamer une somme déterminée, fixée en l'occurrence à 26 481, 93 euros. Ce premier moyen doit dès lors être écarté. 

La société Antaeus ajoute que les sommes relevant des dépens et de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ne pouvaient être déclarées en ce qu'elles ne sont pas nées antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective. Toutefois, la difficulté soulevée, si elle est susceptible d'entraîner le rejet des sommes considérées, ne constitue pas une cause d'irrecevabilité de la déclaration. 

La société Antaeus conteste en outre l'existence même de la créance de loyers. Ils font valoir à cet égard que la résidence n'a été achevée qu'au mois de mai 2009 en sorte que les loyers n'étaient exigibles, conformément aux clauses du bail, qu'à partir du mois de juin 2009, date à partir de laquelle ils ont effectivement été payés. 

Cependant, il résulte des constatations de fait ci-dessus consignées que les appartements litigieux étaient en état d'être loués à compter du 1er janvier 2009 pour les appartements 406, 407, 409, 505, du 1er mars 2009 pour l'appartement 404, du 1er avril 2009 pour l'appartement 402. 

La société Antaeus tente de faire valoir un empêchement né des désordres aux parties communes qui n'auraient été réparés qu'en mai 2019. Toutefois, la cour constate que les désordres invoqués, tels qu'ils sont décrits sur le procès-verbal du 30 avril 2009, n'étaient pas de nature à rendre les appartements litigieux impropres à la location et qu'en outre les désordres affectent, pour la plupart, des parties communes étrangères aux bâtiments dans lesquels sont situés ces appartements. 

La société Antaeus prétend en outre détenir envers les époux X..., une créance de dommages-intérêts née du manquement que ces derniers auraient commis à leur obligation de délivrance. Toutefois, il convient de dire à nouveau qu'au regard des constatations de fait qui précédent, la clause de suspension des loyers que le locataire peut légitimement invoquer, n'a joué que jusqu'aux dates susvisées à compter desquelles le locataire était en possession de biens conformes à leurs destination contractuelle. Dans ces conditions le défaut de règlement du loyer entres les dates auxquelles celui-ci était exigible et celle à partir de laquelle il a été réglé ne peut être attribué qu'à la défaillance du locataire. 

Dès lors, la disposition du jugement rejetant la demande de la SAS Antaeus à l'encontre des époux X...doit être confirmée. 

En définitive, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes tendant à la condamnation de la SAS Antaeus mais déclaré recevables les demandes tendant à la fixation de créances au passif de la procédure collective ouverte à l'égard de la SAS Antaeus et en ce qu'il a fixé à la somme de 7 406, 97 euros l'arriéré de loyers. C'est également à bon droit que le premier juge a rejeté la créance de dommages-intérêts que les époux X...prétendent détenir pour résistance abusive, la société Antaeus n'ayant fait qu'un usage normal des moyens légaux dont elle dispose pour combattre une prétention lui faisant grief. 

Enfin, la société Antaeus recherche vainement la garantie de la société Querraggia, considérée comme responsable du retard de livraison des appartements. En effet, il résulte encore des constatations de fait ci-dessus consignées, que ce retard, certes avéré, n'est cependant pas à l'origine de l'arriéré de loyers mis à la charge du locataire, cet arriéré correspondant à une période au cours de laquelle les appartements pouvaient faire l'objet d'une exploitation conforme à leur destination contractuelle. Par suite, la disposition du jugement déféré qui a rejeté la demande de la SAS Antaeus tendant à voir condamner la SARL Querraggia à la garantir du paiement de la condamnation prononcée à son encontre doit être confirmée. 

Les dispositions du jugement déféré statuant sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et relatives aux dépens de première instance seront confirmées. 

Les époux X...et la société Antaeus succombant chacun dans leurs prétentions respectives, supporteront à concurrence de la moitié la charge des dépens de l'appel. L'application dans cette instance des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au profit de quiconque, ne se justifie pas. 



PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Vu l'accord transactionnel invoqué par la SARL Querraggia et les époux X..., 

Donne acte aux époux X...de leur désistement de l'ensemble de leurs demandes envers la SARL Querraggia, 

Donne acte à la SARL Querraggia de son acceptation sans réserve de ce désistement, 

En conséquence, 

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SARL Querraggia à payer aux époux X...une somme de deux mille huit cents euros (2 800 euros) au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison des appartements et une somme de mille euros (1 000 euros) sur le fondement de l ` article 700 du code de procédure civile, 

Le confirme dans toutes ses autres dispositions, 



Y ajoutant, 

Déboute les parties de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne M. Bruno X...et Mme Catherine Y...épouse X..., solidairement, à la moitié des dépens de l'appel, 

Dit que l'autre moitié sera employée en frais privilégiés dans le cadre de la procédure collective ouverte à l'égard de la SAS Antaeus. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT